南陵一小周边棚户区改造.docx
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南陵一小周边棚户区改造
南陵县一小周边棚户区改造
项目国有土地上房屋征收补偿方案
根据南陵县国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，以及南陵县国民经济和社会发展年度计划要求，需对南陵县一小周边棚户区改造项目实施房屋征收。
现将该项目国有土地上房屋征收补偿方案公布如下：
一、征收目的加快棚户区改造步伐，改善居民居住环境。
二、征收范围东至环城东路、南至陵阳中路、西至惠民北路、北至环城北路（具体见现场公布的规划用地红线图）。
三、征收依据
1、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》；
2、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）；
3、《南陵县县城区国有土地上房屋征收补偿标准暂行规定》（南政〔2013〕71号）。
四、签约搬迁期限
南陵县一小周边棚户区改造项目征收工作，2016年9月1日至2016年10月31日为宣传、发动阶段；2016年11月1日至2016年12月31日为签约、腾空、拆除阶段。
五、补偿安置方式及原则
1、住宅房的被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。
2、根据《安徽省住房城乡建设厅关于下达2016年棚户区改造货币化安置计划的通知》（建保〔2016〕64号）要求，进一步提高棚改货币化安置比例，积极鼓励被征收人选择货币补偿。
六、征收补偿、补助和奖励
对被征收人给予被征收房屋价值和因征收房屋造成的搬迁、临时安置、停产停业等损失补偿；按本方案相应规定给予补助和奖励。
被征收房屋价值和用于产权调换房屋（安置房）的价值按房屋征收决定公告之日类似房地产的市场价格计算。
被征收房屋价值和用于产权调换房屋（安置房）的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照国有土地上房屋征收评估办法评估确定。
（一）征收住宅房屋
1、征收住宅房屋的补偿
选择具有代表性的被征收房屋进行预评估，对被征收房屋补偿价值提供参考，具体房屋的补偿价值以分户评估为准。
经征收双方同意，房屋预评估价格可以作为签订征收补偿协议的计算依据。
被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
被征收房屋价值是指完全产权的被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
（1）选择货币补偿:
按市场评估价补偿。
被征收房屋的价值补偿，经抽样预评估价格如下：
附表1拟被征收房屋市场预评估价值
结构
层数
年代
用途
单价（元/ｍ²）
备注
混合
1/1
九十年代
住宅
3755
1-2/2
3755
1-3/3
3730
混合
1/1
八十年代
住宅
3705
1-2/2
3705
1-3/3
3680
混合
1-4/4
九十年代
住宅
3695
1-5/5
3695
砖木
1/1
八十年代
住宅
3545
砖木
1/1
七十年代
住宅
3495
仓储
1/1
七十年代
住宅
520
不含地价
（2）选择产权调换:
按被征收房屋价格与产权调换房屋价格等面积部分超过220.00元/㎡的,按220.00元/㎡结算，低于220.00元/㎡的据实结算；超面积部分按附表2、3确定的价格结算。
本地块住宅房安置实行回迁安置的方式，具体如下：
①安置房地点：
大公馆10号楼2单元10套（现房、高层）和城北二期8号楼1单元32套、2单元32套（期房、高层），共74套。
②户型及面积：
大公馆10号楼2单元103、203，面积为97.01㎡（2套）；大公馆10号楼2单元202、302、402、702，面积为91.99㎡（4套）、大公馆10号楼2单元201、301、401、701，面积为109.94㎡（4套）。
城北二期8号楼1单元F户型1至32层，面积为127.6㎡（32套）；城北二期8号楼2单元E1户型1至32层，面积为111.8㎡（32套）。
以上几种户型及面积如有变动最终以产权部门测绘发证为准。
③交付时间：
期房暂定十八个月交付，超过十八个月临时安置费按《南陵县县城区国有土地上房屋征收补偿标准暂行规定》（南政〔2013〕71号）文件规定执行。
④被征收人选择产权调换的按照同一签约时间内（当天早晨8时至第2天下午18时，共2天）于第3天上午8时在征收办公现场采取摇号的方式确定选房顺序号，而后按选房顺序号依次选定安置房房号的办法实施，选完为止。
⑤产权调换房屋（安置房）预评估价格：
附表2安置房市场预评估价值（大公馆）
项目
层数
用途
单价（元/ｍ²）
备注
大公馆地块
一层
住宅
3530
安置房
大公馆地块
二层
住宅
3560
安置房
大公馆地块
三层
住宅
3590
安置房
大公馆地块
四层
住宅
3620
安置房
大公馆地块
五层
住宅
3650
安置房
大公馆地块
六层
住宅
3680
安置房
大公馆地块
七层
住宅
3710
安置房
大公馆地块
八层
住宅
3740
安置房
大公馆地块
九层
住宅
3770
安置房
大公馆地块
十层
住宅
3800
安置房
大公馆地块
十一层
住宅
3830
安置房
大公馆地块
十二层
住宅
3860
安置房
大公馆地块
十三层
住宅
3890
安置房
大公馆地块
十四层
住宅
3920
安置房
大公馆地块
十五层
住宅
3950
安置房
大公馆地块
十六层
住宅
3980
安置房
大公馆地块
十七层
住宅
3550
安置房
附表3安置房市场预评估价值（城北二期）
项目
房屋性质
房屋结构
房屋楼层
单价（元/ｍ²）
城北二期
住宅
钢混
1/30
3630
城北二期
住宅
钢混
2/30
3640
城北二期
住宅
钢混
3/30
3650
城北二期
住宅
钢混
4/30
3660
城北二期
住宅
钢混
5/30
3670
城北二期
住宅
钢混
6/30
3680
城北二期
住宅
钢混
7/30
3690
城北二期
住宅
钢混
8/30
3700
城北二期
住宅
钢混
9/30
3710
城北二期
住宅
钢混
10/30
3720
城北二期
住宅
钢混
11/30
3740
城北二期
住宅
钢混
12/30
3760
城北二期
住宅
钢混
13/30
3780
城北二期
住宅
钢混
14/30
3800
城北二期
住宅
钢混
15/30
3820
城北二期
住宅
钢混
16/30
3840
城北二期
住宅
钢混
17/30
3860
城北二期
住宅
钢混
18/30
3880
城北二期
住宅
钢混
19/30
3900
城北二期
住宅
钢混
20/30
3920
城北二期
住宅
钢混
21/30
3945
城北二期
住宅
钢混
22/30
3970
城北二期
住宅
钢混
23/30
3995
城北二期
住宅
钢混
24/30
4020
城北二期
住宅
钢混
25/30
4045
城北二期
住宅
钢混
26/30
4070
城北二期
住宅
钢混
27/30
4095
城北二期
住宅
钢混
28/30
4120
城北二期
住宅
钢混
29/30
4145
城北二期
住宅
钢混
30/30
4170
城北二期
住宅
钢混
31/30
4195
城北二期
住宅
钢混
32/30
3750
2、临时安置费
（1）、货币补偿
按被征收房屋有证建筑面积每月9.00元/㎡一次性支付6个月临时安置费；
（2）、产权调换
①选择现房产权调换的,按每月9.00元/㎡一次性支付4个月临时安置费。
②选择期房产权调换，被征收人自行过渡的：
a、从搬迁之月起过渡期18个月以内（含18个月）的，按每月9.00元/㎡支付临时安置费；b、从搬迁之月起过渡期18个月以外24个月以内（含24个月）的，第1月至第18月按每月9.00元/㎡支付临时安置费；18个月以外月份按每月9.00元/㎡增加50%支付临时安置费；C、从搬迁之月起过渡期24个月以外的，第1月至第18月按每月9.00元/㎡支付临时安置费；第19月至第24月按每月9.00元/㎡增加50%支付临时安置费；24个月以外月份按每月9.00元/㎡增加100%支付临时安置费，直至产权调换房屋交付。
③选择期房产权调换的,产权调换房屋交付后,另按每月9.00元/㎡支付4个月的临时安置费。
④对被征收房屋面积不足45㎡的被征收人，按45㎡标准发放临时安置费。
3、搬迁费
搬迁费按被征收房屋的合法面积计算。
标准为：
10.00元/㎡。
有重型机械设备的被征收房屋搬迁费，可按评估价格计算。
（1）货币补偿
选择货币补偿的，按上述标准支付一次搬迁费。
（2）产权调换
①选择现房产权调换的,按上述标准支付一次搬迁费。
②选择期房产权调换的,按上述标准支付两次搬迁费。
4、补助和奖励
（1）货币补偿补助
被征收人选择货币补偿的,对住宅房屋的被征收收人可给予一定补助,补助按被征收住宅房屋的合法面积计算。
补助标准不超过被征收房屋价值（含附属设施及装饰装修费用）的15%；公房征收不设定补助。
选择产权调换及超过2016年12月31日签约搬迁且按司法程序依法强制拆除的一律不予补助。
（2）奖励
被征收人于2016年12月31日前签约搬迁的给予货币奖励,奖励数额按被征收房屋的合法面积计算。
奖励标准为：
1、2016年11月1日至2016年12月10日内达成协议并腾空搬迁的按被征收房屋合法面积奖励200.00元／㎡，宣传发动期结束之前签订协议的按此标准予以奖励；
2、2016年12月11日至2016年12月20日达成协议并腾空搬迁的按被征收房屋合法面积奖励150.00元／㎡；
3、2016年12月21日至2016年12月31日达成协议并腾空搬迁的按被征收房屋合法面积奖励100.00元／㎡；
4、超过2016年12月31日签订补偿协议的一律不予奖励。
（二）征收非住宅房屋
商业用房由征收双方协商解决，原则上实行货币补偿。
生产、办公、仓储用房一律实行货币补偿。
1、非住宅房屋货币补偿方式：
以被征收非住宅房屋的性质、用途、面积等按分户市场评估价实行货币补偿。
2、停产停业损失费
非住宅房停产停业损失费按被征收房屋合法面积计算。
标准为：
商业、办公用房：
以被征收房屋价值（含附属设施及装饰装修费用）的5‰（元/月）确定。
生产、仓储用房：
以被征收房屋价值（含附属设施及装饰装修费用）的10‰（元/月）确定。
选择货币补偿的，按上述标准支付4个月。
3搬迁费
搬迁费按被征收房屋的合法面积计算。
标准为：
10.00元/㎡。
有重型机械设备的被征收房屋搬迁费，可按评估价格计算。
选择货币补偿的，按上述标准支付一次搬迁费。
4、补助和奖励
（1）货币补偿补助
被征收人选择货币补偿的,对非住宅房屋的被征收人可给予一定补助,补助按被征收非住宅房屋的合法面积计算。
补助标准按不超过被征收房屋的价植（含附属设施及装饰装修费用）的10%；公房征收不设定补助。
超过2016年12月31日签约搬迁且按司法程序依法强制拆除的一律不予补助。
（2）奖励
被征收人于2016年12月31日前签约搬迁的给予货币奖励,奖励数额按被征收非住宅房屋的合法面积计算。
奖励标准为：
1、2016年11月1日至2016年12月10日商业用房达成协议并腾空搬迁的按被征收房屋合法面积奖励200.00元／㎡，宣传发动期结束之前签订协议的按此标准予以奖励；
2、2016年12月11日至2016年12月20日商业用房达成协议并腾空搬迁的按被征收房屋合法面积奖励150.00元／㎡；
3、2016年12月21日至2016年12月31日商业用房达成协议并腾空搬迁的按被征收房屋合法面积奖励商业用房100.00元／㎡；
4、生产、办公、仓储用房不超过100.00元/㎡。
5、超过2016年12月31日签订补偿协议的一律不予奖励。
七、附属物补偿
各类附属设施、装饰、装修、树木、架空层、地下室及阁楼的补偿由征收实施单位据实丈量登记，并留有相关影像资料，按照《南陵县县城区国有土地上房屋征收补偿标准暂行规定》（南政〔2013〕71号）的标准予以补偿或通过评估确定补偿。
八、无证房屋征收补偿
无证房屋征收补偿按《南陵县国有土地上无证住宅房处置意见》（试行）办理（建〔2011〕161号文）。
九、改变房屋用途的确认与补偿
（一）、被征收住宅房屋在1990年4月1日前已经改变房屋用途使用的，由被征收人书面申请，并提供合法有效的房屋权属证明、工商营业执照、纳税凭证等有效证明，可比照改变用途的合法房屋确认补偿。
（二）、被征收住宅房屋在1990年4月1日后改变房屋用途并连续使用至今的，经被征收人书面申请，并提供合法有效的权属证明、工商营业执照、纳税凭证等有效证明，确认后可在原房屋评估价基础上，分连续经营2年以上、5年以上、8年以上、11年以上、14年以上、17年以上、20年以上七档，分别增加20%、30%、40%、50%、60%、70%、80%的补偿。
（三）、改变房屋用途面积的确定，以现场鉴定的实际改变用途面积为准。
十、住房保障
被征收房屋是被征收人家庭在本县唯一住房，且人均面积小于15平方米的，选择产权调换房屋面积在人均面积15平方米以内的部分，被征收人可按产权调换房屋价格的90%购买。
符合保障性住房租金补贴条件的被征收人，可申请保障性住房租金补贴。
十一、承租公有住房补偿
1、承租人与被征收人达成房屋解除租赁关系协议的，被征收人可按照房屋补偿标准的20%-40%补助承租人；
2、被征收人与房屋承租人之间对解除房屋租赁关系达不成协议，征收人与被征收人、房屋承租人订立实行产权调换的征收补偿安置协议，产权调换的房屋由原承租人承租，房屋产权仍属被征收人，产权调换的差价款由房屋承租人承担，该款项可在房租中扣除。
被征收人应安排产权调换房屋的管理人与房屋承租人重新订立房屋承租协议。
3、征收人应付给承租人搬迁费、临时安置费，附属物按原归属或租赁协议约定给予补偿。
对于承租直管公房和单位自管公房的非住宅，在房屋征收时应解除租赁关系，搬迁费应付给承租人，房屋补偿费付给被征收人，停产停业损失费以双方约定为准，无约定的双方各占二分之一，附属物按原归属或以承租约定分别给予补偿。
租赁房屋补偿以承租人与公房管理单位签订的《房屋租赁协议》和房租发票（收据）为结算依据。
对在2016年11月1日后签订房屋租赁合同的承租人，不予补偿。
十二、签订协议
房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停业停产损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
被征收人腾空房屋交付籍山镇人民政府，由籍山镇人民政府于三日内拆除门窗后办理相关手续。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提出诉讼。
十三、作出补偿决定
房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请县人民政府按照本征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
十四、法律责任
房屋征收工作人员在房屋征收与补偿工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，将责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
被征收人不得采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作；违反治安处罚法构成犯罪的，依法追究刑事责任。
十五、其他
本方案仅限于南陵县一小周边棚户区改造项目。
十六、附则
本方案由房屋征收部门县住建委负责解释，具体实施由籍山镇人民政府负责。
2016年10月25日
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