下半吉林省房地产估价师《制度与政策》：房地产相关法律模拟试题.docx
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2016年下半年吉林省房地产估价师《制度与政策》：
房地产相关法律模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。
现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。
若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。
A．6.19
B．6.42
C．7.20
D．9.58
2、在以下的居民收入的增加中，引起房地产价格上涨影响相对较大的是__的收入增加。
A．低收入者
B．中等收入者
C．高收入者
D．低收入者和高收入者
3、二级资质房地产估价机构可以从事的房地产估价业务有。
A：
公司上市、企业清算
B：
司法鉴定、城市房屋拆迁
C：
企业清算、城市房屋拆迁
D：
司法鉴定、公司上市
E：
工业用地的监测点评估价格
4、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元收取3%的百分比租金。
当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是__万元。
A．13.2
B．15.9
C．19.5
D．20.4
5、假设某项目年净经营收益为60万元，年经营成本为20万元，该项目投资的资本价值为750万元，则该项目的年投资收益率为__。
A．10.7%
B．8.0%
C．5.3%
D．2.7%
6、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产（）。
A．目前是否有经济收入
B．过去是否带来了经济收益
C．是否具有产生经济收益的能力
D．目前的收入是否大于运营费用
7、下列关于控制性详细规划的主要任务，表述错误的是。
A：
指导修建性详细规划的编制
B：
指导城市分区规划的编制
C：
强化城市规划的控制功能
D：
详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求
E：
执行层的组织协调
8、是对房地产权利人的情况、房屋所有权、土地使用权状况以及产权来源等情况扼要摘录而制作的一种卡片。
A：
房地产平面图
B：
房地产有关证明和文件
C：
房地产卡片
D：
房地产权属账册
E：
执行层的组织协调
9、__的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。
A．敏感性分析
B．不确定性分析
C．概率分析
D．盈亏平衡分析
10、需求规律在理论上可用替代效应和收入效应的综合作用——价格效应来解释，三者的关系为。
A：
价格效应=替代效应-收入效应
B：
价格效应=收入效应-替代效应
C：
价格效应=替代效应+收入效应
D：
替代效应=价格效应+收入效应
E：
执行层的组织协调
11、房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在下的估价结果具有近似性。
A：
同一估价原則、同一估价时点
B：
同一估价目的、同一估价方法
C：
同一估价目的、同一估价时点
D：
同一估价原則、同一估价目的
E：
工业用地的监测点评估价格
12、为加强建设工程勘察设计市场管理，规范建设工程勘察设计市场行为，保证建设工程勘察设计质量，维护市场各方当事人的合法权益，建设部于1999年1月发布。
A：
《建设工程勘察设计管理条例》
B：
《建设工程勘察设计人员管理规定》
C：
《建设工程勘察设计市场管理规定》
D：
《建设工程勘察设计市场经济秩序若干管理细则》
E：
执行层的组织协调
13、房地产置业投资项目的期间费用计为。
A：
开发建设投资
B：
经营成本
C：
流动资金
D：
运营费用
E：
借款合同
14、下列表述中正确的是。
A：
在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果
B：
在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果
C：
在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果
D：
在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果
E：
工业用地的监测点评估价格
15、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为__万元。
A．-40
B．400
C．1800
D．3600
16、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于__的工作。
A．投资机会选择与决策分析阶段
B．前期工作阶段
C．建设阶段
D．租售阶段
17、物业代理公司通过详细的市场调查、分析和预测，可以协助开发商或业主进行__。
A．项目融资
B．工程招标
C．市场定位
D．物业管理
18、设计变更发生以后，承包人应该在工程设计变更确定后__日内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。
A．7
B．14
C．21
D．28
19、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了__对地价的影响。
A．土地面积
B．地质条件
C．土地位置
D．土地形状
20、地基单位面积所能承受的最大压力，叫。
A：
地基正常承载力
B：
地基最大承载力
C：
地基最小承载力
D：
地基容许承载力
E：
执行层的组织协调
21、在某商业临街深度30.48m（即100英尺）、临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元．根据“四三二一法测”，计算其相邻临街深度为45,72m（即150英尺）、临街宽度20m的矩形土地的总价为。
A：
1204万元
B：
1374万元
C：
1404万元
D：
1536万元
E：
工业用地的监测点评估价格
22、房地产开发具有__的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。
A．投资量大
B．周期长
C．风险性大
D．开发费用投入时间变化大
23、某套商品住宅现房的建筑面积为100㎡，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元／套，年折现率为6％，类似商品住宅期房的市场价值为5000元／㎡，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5％。
该套商品住宅现房的市场价值为元／㎡。
A：
4653
B：
5347
C：
5352
D：
5366
E：
工业用地的监测点评估价格
24、房地产投资的缺点是__。
A．相对较高的收益水平
B．易于获得金融机构的支持
C．抵消通货膨胀的影响
D．投资回收周期较长
25、房地产开发企业在获得开发地块并建成房屋后，应当按《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条的规定：
“凭向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
”
A：
建设用地规划许可证书
B：
建设工程规划许可证书
C：
商品房预售许可证书
D：
土地使用权证书
E：
执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常要考虑的因素有__。
A．可能面积的组合
B．寻租者经营业务的性质
C．寻租者将来扩展办公室面积的计划
D．每平方米的租金
E．室内的装修
2、城市用地分类中，绿地不包括。
A：
市级、区级的公共绿地及生产防护绿地
B：
居住区级的公共绿地及生产防护绿地
C：
专用绿地
D：
专用园地
E：
专用林地
3、下列关于建筑材料性质的表述中，正确的是__。
A．材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比
B．凡是内部有孔隙的材料，其密实度都大于1
C．材料的耐水性是指材料在饱和水作用下强度显著降低的性质
D．材料的弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质
4、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在__。
A．第一阶段
B．第二阶段初期
C．第三阶段初期
D．第三阶段
E．第四阶段
5、下列关于普通混凝土变形性质的表述中，错误的有__。
A．混凝土在硬化过程中，水泥水化后的体积大于水化前的体积，致使混凝土产生收缩，这种收缩叫化学收缩
B．干缩变形对混凝土危害较大，它可使混凝土表面开裂，使混凝土的耐久性严重降低
C．影响干缩变形的因素主要有：
用水量、水灰比、水泥品种及细度、养护条件
D．在混凝土硬化初期，放出较多的水化热，当混凝土较厚时，散热缓慢，致使内外温差较大，因而变形较小
E．徐变变形初期增长较快，然后逐渐减慢，一般持续2～3个月才逐渐趋于稳定
6、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时属于下列情形的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。
A：
经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于公安机关用地
B：
私有住宅转让后不用于居住的
C：
按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的
D：
根据城市规划土地使用权应当出让的
E：
转让的房地产能够确定建设用地使用权出让用途、年限和其他条件的
7、下列风险不属于房地产投资系统性风险的是__。
A．通货膨胀风险
B．周期风险
C．比较风险
D．变现风险
8、会计核算一般原则具体包括三个方面。
A：
衡量会计信息质量的一般原则
B：
确认和计量的一般原则
C：
起修正作用的一般原则
D：
起规范作用的一般原则
E：
起修正作用的特殊原则
9、当年名义利率一定时，按月计息时，实际利率应__。
A．大于名义利率
B．小于名义利率
C．等于名义利率
D．等于周期利率
10、影响房地产价格的经济因素主要有．【2006年考题】
A：
经济发展状况、储蓄、消费、投资水平
B：
社会发展状况、房地产投机和城市化
C：
财政收支及金融状况、利率
D：
物价、汇率、居民收入
E：
人口数量、行政隶属变更、居民收入
11、一般抵押登记包括。
A：
房屋抵押权设立登记
B：
房屋抵押权变更登记
C：
房屋抵押权转移登记
D：
房屋最高额抵押权确定登记
E：
房屋抵押权注销登记
12、征用土地实行__级审批制度。
A．一
B．二
C．三
D．四
13、下列属于损益表内容的有。
A：
负债
B：
投资收益、营业外收入
C：
销售收入、销售成本、销售税金、销售利润
D：
营业外支出、所得税
E：
净利润
14、下列，不属于房地产有偿转让。
A：
房地产买卖
B：
房地产入股
C：
房地产继承
D：
房地产抵债
E：
房地产赠与
15、以下可以适用收益法估价的对象是。
A：
游乐场
B：
仓库
C：
廉租住宅
D：
标准厂房
E：
写字楼
16、对投资项目或投资方向提出建议，是__阶段的主要任务。
A．投资机会研究
B．初步可行性研究
C．详细可行性研究
D．项目的评估和决策
17、建设用地批准后直至颁发土地使用权证书之前，应进行跟踪和管理，其主要任务是__。
A．颁发土地使用证
B．签发用地证书
C．督促被征地单位按期移交土地
D．处理征地过程的各种争议
E．填写征地结案报告
18、建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的__认定。
A．房屋权属登记机关
B．县级以上人民政府
C．房屋拆迁管理部门
D．城市规划行政主管部门
19、负责二、三级房地产估价机构资质许可。
A：
国务院
B：
国务院建设行政主管部门
C：
省人民政府建设行政主管部门
D：
自治区人民政府建设行政主管部门
E：
直辖市人民政府房地产行政主管部门
20、房地产开发项目策划中区位分析与选择包括。
A：
地域分析与选择
B：
具体地点的分析与选择
C：
建筑总面积的分析与选择
D：
平面布置的分析与选择
E：
对出售、出租、自营等方式进行选择
21、无差异曲线的特点主要有。
A：
无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为正值
B：
无差异曲线图的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用
C：
离原点越近的无差异曲线所代表的总效用越大；离原点越远的无差异曲线所代表的总效用越小
D：
无差异曲线图上的任意两条无差异曲线不能相交
E：
无差异曲线凸向原点
22、下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有。
（2008年试题）
A：
销售税费
B：
租金收益
C：
物业增值
D：
股权增值
E：
抵押贷款规模
23、随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。
它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有__等方面的知识。
A．市场分析与市场推广
B．项目策划与投资决策
C．国家法律政策与各级政府及其部门的规章
D．房地产估价
E．财政金融
24、谢某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：
出租单元内使用面积为40㎡，外墙面积为8㎡，单元间分隔墙面积为10㎡，公摊面积为5㎡，那么，可出租面积应为㎡。
A：
44
B：
48
C：
53
D：
63
E：
借款合同
25、按物业产权归属，目前在我国，物业管理的委托方有三类主体。
A：
房地产开发企业
B：
政府物业管理职能部门
C：
公房出售单位
D：
业主大会
E：
业主委员会
升级会员 