房地产估价案例分析第二章不同类型房地产的估价.docx
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房地产估价案例分析第二章不同类型房地产的估价
第二章 不同类型房地产的估价
大纲要求
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途等各种类型的房地产估价的特点和影响因素的了解、熟悉和掌握程度。
考试要求
1.掌握居住房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；
2.掌握商业房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；
3.掌握商务办公房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；
4.熟悉旅馆房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；
5.熟悉餐饮房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；
6.熟悉娱乐房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；
7.熟悉工业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；
8.了解农业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；
9.了解特殊用途房地产及其估价的特点，影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法。
重点、难点：
熟悉居住、商业、商务办公房地产的估价特点，掌握这些不同类型房地产的价格影响因素。
按估价对象的用途,房地产估价一般分为下列10类：
1.居住房地产：
包括普通住宅、高档公寓、别墅等。
2.商业房地产：
包括百货商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。
3.办公房地产：
包括商务办公楼（写字楼）、行政办公楼等。
4.旅馆房地产：
包括饭店、酒店、宾馆、旅店、招待所、度假村等。
5.餐饮房地产：
包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。
6.娱乐房地产：
包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。
7.工业和仓储房地产：
包括工业厂房、仓库等。
8.农业房地产：
包括农地、农场、林场、牧场、果园等。
9.特殊用途房地产：
包括车站、机场、码头、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等。
10.综合房地产：
是指具有两种或两种以上用途的房地产。
第一节 居住房地产估价
（一）居住房地产及其特点
1.单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大
居住房地产主要以满足自用为目的，也有部分用于投资或用于出租经营。
由于居住房地产主要以居民个人购买行为为主，因此，其单宗交易规模较小，但市场交易频繁、交易量巨大。
2.具有较强的相似性、可比性
居住房地产之间的相似性和可比性比其他用途房地产要突出一些，在一个居住小区中，往往有很多栋相似的居住房地产，即这些居住房地产处于同一区位，具有相似的建筑设计、相似的户型和功能等；在同一栋居住房地产内，特别是高层住宅，楼层接近而方位相同的各套住宅存在的差别非常小。
此外，由于居住房地产的市场交易量巨大，所以比较容易获得足够数量的可比实例。
3.不同类型住房价格内涵差异明显
由于我国住房政策阶段性、导向性差异的原因，我国居住房地产存在着商品房、房改房、经济适用住房、廉租住房和集资住房（两限房、公共租赁房），这些住房的产权形式存在差异，商品房具有完全产权，即拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权；房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物所有权，不拥有或部分拥有土地使用权（有限产权），其土地使用权既有划拨的，也有出让的；廉租住房只拥有建筑物的使用权。
由于现阶段住房权属性质的不同，必然导致其价格构成内涵上的差异，因此其估价也具有各自的独特性。
商品房价格既包含建筑价格也包含土地价格，房改房、经济适用住房在考虑包含建筑价格的同时，还应分析是否包含土地价格，如果是划拨性质的，还应扣除出让金。
因此对居住房地产进行估价时应了解这些特点。
（往常考点经济适用房估价扣除土地出让金）
（二）影响居住房地产价格的因素
1.影响居住房地产价格的主要区位状况
（1）交通条件。
交通条件对于不同类型的房地产的含义是不同的，对于居住房地产而言，交通条件主要指城市公共交通的通达程度，如估价对象附近是否通行公共汽车、电车、地铁，轻轨。
交通条件较好的居住房地产，其价格要高一些。
（2）生活服务设施。
生活服务设施较完善的居住房地产，其价格要高一些。
居住房地产所处地段不一定要求繁华，即使处于商业繁华地段，也希望能够闹中取静。
作为居住房地产，一定要有比较完善的基本生活服务设施，例如：
菜市场、商店、银行、邮局等等。
（3）教育配套设施。
教育配套设施是影响居住房地产价格的主要因素，主要指中、小学校和幼儿园、托儿所。
名校效应。
教育配套设施较完善的居住房地产，其价格要高一些。
（4）环境质量。
环境质量较好的居住房地产，其价格要高一些。
环境质量包括居住房地产附近以及小区的绿化环境、自然景观、噪音程度、空气质量、卫生条件等。
（5）朝向与楼层。
朝向除了考虑采光、通风等因系外，还有一个重要的因素是景观。
（与教材有出入）
不同楼层住宅之间的价格差异取决于建筑的高度和是否有电梯。
多层无电梯住宅的最佳楼层是高低适中的中间楼层。
高层住宅普遍都有电梯，楼层越高景观和空气质量越好，因此通常是楼层越高价格越高。
2.影响居住房地产价格的实物状况
（1）建筑结构、类型和等级。
住宅结构可分为：
①钢结构 ②钢筋混凝土结构③砖混结构 ④砖木结构
（2）设施与设备。
供水、排水、供电、供气、共用天线、通讯等管线的完备程度，公用电梯的设置及质量等。
（3）质量。
建筑质量、保温或隔热设施、防水防渗漏措施等是否符合标准及质量等级。
（4）装修。
对于新建房地产而言，毛坯房与装修房的价格差别很大，粗装修、普通装修与高档装修的差别也很大。
二手房价格受装修的影响相对较少。
（三）居住房地产估价的常用方法
居住房地产估价可以选择市场法、成本法、收益法、假设开发法（在建住宅）等。
1.市场法
由于居住房地产市场交易频繁、交易量巨大，很容易获得交易实例，因此，市场法是居住房地产估价最常用的估价方法。
2.成本法
成本法也常用于居住房地产估价，在居住房地产的抵押价值评估时，遵循谨慎估价原则，会选择成本法进行估价，此外，居住房地产的拆迁估价和在建工程估价往往也选用成本法进行估价。
3.收益法
对于出租型的居住房地产（出租的住宅、出租的公寓等），能够比较准确和客观地计算其收益，往往选用收益法进行估价。
4.假设开发法
在建的住宅工程可以用假设开发法估价。
（四）居住房地产估价的技术路线及难点处理
1.商品房估价的技术路线和难点处理
商品房由于市场交易实例较多，因此常采用市场法进行估价。
而对于整幢住宅楼估价时，则因交易实例较少，通常采用从个体到整体的估价思路，即选择某一基准层的某套住宅作为估价对象，选取与估价对象类似的交易实例，利用市场法测算该套住宅的价格，然后采用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等因素的修正，得出各层、各幢住宅楼的整体价格。
2.房改房、经济适用房的估价技术路线和难点处理
房改房、经济适用房的估价技术路线与商品房类似，不同之处是要考虑土地使用权出让金或土地收益的扣除问题。
利用市场法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益。
利用成本法估价时，应评估估价对象不包含土地出让金下的房屋重新购建价格。
［案例2-1］
××市××区××路××号军产经济适用住房估价结果报告（节选）
一、委托人：
（略）
二、估价机构：
（略）
三、估价对象：
估价对象坐落于××市××区××路××号，包括砖混结构六层楼房2幢，共计××户，总建筑面积××㎡。
本次评估范围房屋具备煤气、暖气、水、电等生活设施。
估价对象多数建成于20世纪90年代，房屋普遍出现顶层楼板薄，防水层损坏、漏雨，阳台挡板开裂，墙面抹灰有裂缝、脱落等问题。
该估价对象所处住宅小区东临××路，南临××道，西临××路，北临××道。
该区域的各种基础配套设施及生活服务设施较为齐全。
估价对象周围多为单行路，交通状况一般。
根据××市中心城区住宅用地级别图属于六级地区。
注：
对照16页实务状况分析可找出缺少估价对象权益情况的介绍
四、估价目的：
为委托人进行房改出售军产住房提供参考依据。
五、估价时点：
2000年1月1日。
六、价值定义：
本次评估的价格为估价对象的经济适用房单位价格。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法：
（略，见技术报告）
十、估价结果：
本估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的枯价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象于估价时点可能实现的价格为2158元/㎡。
注：
缺总价和大写但价值定义：
本次评估的价格为估价对象的经济适用房单位价格。
可不算错误
注：
估价机构估价结果不应使用“可能”这样的字样。
十一、估价人员：
（略）
十二、估价作业日期：
2006年8月16日至2006年8月23日。
十三、估价报告使用期限：
本报告使用期限自出具之日起为一年，自2006年8月23日至2007年8月22日。
注：
估价时点和估价作业日期能看出这是一个过去时点的房地产的价值评估
××市××区××路××号军产经济适用住房估价技术报告（节选）
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析：
（略）
三、市场背景分析：
（略）
四、最高最佳使用分析
最高最佳使用是估价对象房地产的一种最可能的使用。
这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。
它的一种具体体现，是以使估价对象获得最佳的用途和开发强度来衡量，也就是说，评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方法中，能获得最大收益的使用方式的估价结果。
根据委托人提供的资料及估价人员实地查看，估价人员认为该估价对象的预计使用功能合理，交通状况良好，基础及生活服务设施齐全，从其土地用途及周边环境来看，目前作为居住用房使用符合最高最佳使用原则。
五、估价方法选用
估价人员认真分析了所掌握的资料并进行了实地查看，根据估价对象的特点和实际状况，因此采用了如下方法进行评估：
1.根据估价人员掌握的资料，在估价对象同一供求圈内房地产市场存在一定的交易量，根据《房地产估价规范》中的规定，有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要的估价方法，所以选取市场法为第一种估价方法。
2.估价人员考虑到该估价对象作为经济适用住房的实际情况，所以选用成本法作为第二种估价方法。
估价人员通过搜集有关房地产开发建设的成本、费用、税金、利润等资料，运用基准地价修正法进行测算得出土地使用权价值；运用成本法测算估价对象的重新购建价格，估价人员搜集有关勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费和住宅建设非营业性公建配套费、市政公用基础设施大配套工程费、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润等资料，扣除折旧，然后将建筑物与土地使用权价值相加，得出估价对象房地产的积算价格，确定经济适用住房单价。
3.对上述两种方法所得结果进行综合，对两种方法的估价结果进行简单算术平均，确定最终的估价结果及各项调节系数。
六、估价测算过程
（一）基准价格的计算
1.基准价格的含义
本项中求取的基准价格含义为以2000年1月1日为基准日、面积规模为80～90㎡、楼层为3层（6层到顶）、砖混结构、建筑格局每层2～3户、建成于1994年、南北朝向两室户型的经济适用住房（配套设施：
管道煤气、集中供热、有线电视、磁卡式一户一表）价格。
2.市场法测算
（1）选取可比实例
注：
第一看是否适合作可比实例，是否是类似房地产，同一供求圈，用途、结构相同，权益相同，规模档次相当，日期接近，正常成交价。
第二注意区位、实物情况的差异，对应系数是否修正、修正方向是否正确
选取同类型经济适用房实例5个，具体情况见表2-1：
表2-1
可比实例
地址
总层数
楼层
竣工时间
每层户数
朝向
结构
A
××公寓3-2－301
6层
3层
1995年
3
南北
砖混
B
××公寓3-2－302
6层
3层
1995年
3
南北
砖混
C
××里5-4-201
6层
2层
1986年
2
南北
砖混
D
××新苑8-1-301
6层
3层
1999年
2
南北
砖混
E
××新苑13-2-302
6层
3层
1999年
2
南北
砖混
续表
可比实例
建筑面积（㎡）
设施
房型
物业管理
小区环境
总价（万元）
成交单价（元/㎡）
交易日期
A
88.72
双气
两室
有
较好
19.5
2198
1999.12.5
B
81.85
双气
两室
有
较好
17.8
2175
1999.10.30
C
88
双气
两室
无
一般
17
1932
1999.11.24
D
82.35
双气
两室
有
良好
18.6
2259
1999.10.5
E
84.33
双气
两室
有
良好
19.3
2289
1999.10.10
（2）交易情况修正
所有被选可比实例均为正常情况下的交易实例，故无需作交易情况修正，其交易情况修正系数为l。
（3）交易日期调整（房地产市场状况调整）
可比实例的交易日期均在1999年10月至12月之间，据估价人员对该区域房地产市场的调查显示：
在此期间市场价格波动较小，故交易日期调整系数确定为l。
（4）房地产状况调整
①区位状况调整
表2-2
权重
估价对象
A
B
C
D
E
社会环境
0.1
100
100
100
100
100
100
街道条件
0.1
100
100
100
100
100
100
离市中心的距离交通条件
0.1
100
100
100
100
100
100
供给处理设施状态
0.1
100
100
100
100
100
100
小区环境情况
0.1
100
98
98
95
100
100
繁华程度
0.1
100
100
100
100
100
100
教育社会福利设施状况
0.1
100
100
100
100
100
100
噪音、污染程度
0.1
100
100
100
100
100
100
景观的良否
0.1
100
100
100
100
100
100
规划上的限制
0.1
100
100
100
100
100
100
合计
l
100
99.8
99.8
99.5
100
100
注：
最好先有状况介绍表，再对应调整系数表
第一看是否对应，第二看调整方向
各可比实例的区位状况调整系数为
A＝100/99.8＝1.002
B＝100/99.8＝1.002
C＝100/99.5＝1.005
D＝100/100＝1
E＝100/100＝1
②权益状况调整
所有选取的可比实例权益状况与估价对象均相同，故权益状况调整系数为1。
③实物状况调整
表2-3
权重
估价对象
A
B
C
D
E
房型设计
0.1
100
100
100
100
100
100
朝向
0.2
100
100
100
100
100
100
配套设施
0.1
100
100
100
100
100
100
建筑格局
0.1
100
85
85
100
100
100
楼层
0.2
100
100
100
80
100
100
装修标准
0.1
100
100
100
100
100
100
物业管理
0.1
100
100
100
90
100
100
新旧程度
0.1
100
101
10l
90
105
105
合计
1
100
98.6
98.6
94
100.5
100.5
注：
新的大纲中，朝向楼层应放到区位因素调整中
则各可比实例的实物状况调整系数为
A＝100/98.6＝1.014
B＝100/98.6＝1.014
C＝100/94＝1.064
D＝100/100.5＝0.995
E＝100/100.5＝0.995
（5）求取比准价格
百分率法求取比准价格的公式：
比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房
地产状况调整系数
比准价格A＝2198×1×1×1.002×1×1.014＝2233.23元/㎡
比准价格B＝2175×1×1×1.002×1×1.014＝2209.86元/㎡
比准价格C＝1932×1×1×1.005×1×1.064＝2065.93元/㎡
比准价格D＝2259×l×l×l×l×0.995＝2247.71元/㎡
比准价格E＝2289×l×l×l×l×0.995＝2277.56元/㎡
（6）求取基准价格
由于上述五个比准价格比较接近，对其进行简单算术平均。
估价对象市场法基准价格（单价）＝2206.86元/㎡≈2207元/㎡
3.成本法测算
经济适用房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成，其中，开发成本包括征地和拆迁安置补偿费等7项费用，具体计算过程如下：
（1）开发成本
A.土地的取得成本
①求取征地和拆迁安置补偿费（即土地使用权价格）
此次估价采用了基准地价修正法求取土地使用权价格。
所谓基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。
根据《××市1998中心市区土地级别和基准地价更新成果报告》，基准地价修正法评估宗地地价的计算公式为；
宗地地价＝基准地价×（1＋总和修正率）×（1＋其他修正系数）
②确定估价对象的土地级别及基准地价
估价对象土地使用权证上的土地用途分别为干休所和宿舍，估价对象在估价时点的实际用途为住宅，故此次估价对象的土地用途按照居住用途进行计算。
根据《××市1998中心市区土地级别和基准地价更新成果报告》，估价对象位于××市中心市区六级地区，该级别住宅用地的基准地价为1630元/㎡。
（不包括市政公用基础设施大配套工程费）
③确定影响居住用地价格的区域因素修正系数
表2-4
影响因素
所属等级
修正系数（%）
商业繁华度
距市中心（m）
差
－2
距区中心（m）
较优
0.5
距小区中心（m）
较优
0.5
道路通达度
距主干道（m）
中
0
距次干道（m）
较优
0.5
公交便捷度
距中心车站（m）
较差
－0.2
距停车站（m）
中
0
对外交通
距火车站（m）
较差
－0.4
距长途车站（m）
差
－0.8
基础设施完善度
中
0
社会福利便利度
距小学（m）
中
0
距医院（m）
中
0
距文娱场所（m）
较差
－0.3
环境条件
绿化覆盖度（%）
较差
－0.4
距污染源（m）
中
0
合计
－2.60
④确定影响居住用地价格的个别因素修正系数
表2-5
影响因素
影响情况
修正系数（%）
规划土地用途
待估宗地为军产，用途为居住、办公
－3
a.使用年期修正
待估宗地的地类用途为住宅，使用权类型为军产，为国有划拨土地，无需进行使用年期修正。
b.期日修正系数
本次估价采用的基准地价是根据1998年公布的《××市1998中心声区土地级别和基准地价更新成果报告》，该报告于1998年11月开始正式实施，从实施之日至估价时点这段时期内，估价对象所在地区土地市场价格无明显变化，故期日修正系数确定为1。
c.土地出让金修正系数
估价对象为划拨土地，需进行出让金修正，依据××号印发《××市深化土地使用制度改革方案》，按17%扣除其应交纳的土地出让金。
d.容积率修正系数
此次估价按《××市1998中心市区土地级别和基准地价更新成果报告》公布的六级居住用地进行估价，基准地价以一定的容积率为基础，《××市1998中心市区土地级别和基准地价更新成果报告》中公布的住宅用地的容积率为1.8。
查表确定容积率修正系数为1。
e.土地开发程度修正系数
土地开发程度通过基础设施完备度水平影响土地质量，进而影响宗地地价。
土地开发程度修正以设定的平均开发程度“七通一平”（红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通天然气、通热力及宗地内场地平整）的正常平均开发成本为标准，将待估宗地的实际开发状态与“七通一平”开发程度比较，加上或减去相应的基础设施开发费的差值。
待估宗地实际开发程度为“七通一平”，故不做修正。
f.住宅的楼层修正系数
通常，由于楼层的差异造成方便程度、视野、小环境的差异，使楼层成为影响房屋使用价值的重要因素之一。
住宅用途的房屋仅仅由于所在楼层的不同，其售价或租金水平都存在明显差异。
在使用公布的《××市1998中心市区土地级别和基准地价更新成果报告》进行估价时，相关居住用地的基准地价应是其区域内所有楼层土地的平均价格，至于其中某一楼层的地价，应根据相应的价格贡献程度作相应修正。
经过估价人员对区域内一段时间内交易的一定数量的商品房住宅及二手房资料的调查研究，并参考能查阅到的有关楼层价格修正的相关数据，确定本次估价对象基准价格的三、四层土地地价修正系数为1.1。
⑤计算修正后地价
修正后单位地价＝基准地价×（1＋总和修正率）×（1＋其他修正系数）＝1630×（1－2.6%）×（1－3%）×（1－17%）×1×1×l.1≈l406元/㎡
待估宗地楼面地价＝单位地价÷容积率＝1406÷1.8≈781元/㎡
B.勘查设计和前期工程费
估价人员参照估价时点社会平均造价情况进行测算、修正，得到估价对象勘查设计和前期工程费单价为24元/㎡。
C.建筑安装工程费
根据《××房地产市场》公布的××市砖混结构多层住宅投资成本分析；确定工程费单价为680元/㎡。
D.住宅小区基础设施建设费和住宅建设非营业性公建配套费估价人员对估价对象进行了实地查看，该地区周围基础配套设施齐全，依据××市配套费用水平，确定住宅小区基础设施建设费和住宅建设非营业性公建配套费单价为247元/㎡。
E.市政公用基础设施大配套工程费
经济适用房的市政公用
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