广东省房地产估价师案例与分析征收估价工作流程试题.docx
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广东省房地产估价师《案例与分析》：
征收估价工作流程试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下述各项中，属于房地产需求分析内容的是__。
A．相关房地产类型的在建数量
B．吸纳率分析
C．相关房地产类型的存量
D．改变用途数量
2、运用平均增减量法进行估价的条件是（）。
A．房地产价格时间序列逐期升高或下降
B．房地产价格的变动呈现出一定的规律性
C．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场升或下降的波动幅度大致相等
D．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近
3、小跨度厂房是指跨度小于或等于m的单层工业厂房。
A：
4
B：
8
C：
12
D：
15
E：
执行层的组织协调
4、某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2625元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7％和5％。
该宗房地产的正常成交价格为元／㎡。
A：
2000
B：
2200
C：
2400
D：
2500
E：
工业用地的监测点评估价格
5、下列有关债券的表述，不正确的是__。
A．债券是一种有价证券，是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具的、承诺按一定利率定期支付利息、并到期偿还本金的债权债务凭证
B．债券的票面价值，是债券价格形成的主要依据
C．债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响
D．债券的偿还性、收益性、流动性和安全陛之间具有相关性关系，一般隋况下很难同时兼顾
6、__是一项政府行政职能，它包括城市规划编制审批管理和实施监察管理两部分。
A．城市规划管理
B．城市监督管理
C．城市道路管理
D．城市房屋管理
7、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元／㎡，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元／㎡，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为美元／㎡（假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6．7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6．4元人民币）。
A：
1051
B：
1096
C：
1100
D：
1147
E：
工业用地的监测点评估价格
8、随着我国房地产金融的不断创新和发展，以前不适合在房地产投资领域使用的__形式越来越得到普遍应用。
A．长期投资、实物投资和直接投资
B．长期投资、间接投资和实物投资
C．短期投资、实物投资和金融投资
D．短期投资、间接投资和金融投资
9、按照《城市房地产管理法》规定采取协议方式出让的土地使用权出让金__。
A．由出让方、受让方平等协商确定
B．由专业人士评估确定
C．由政府决定
D．不得低于按国家规定所确定的最低价
10、关于房地产交易的概念，说法不正确的是__。
A．城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押、城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动，均属房地产交易活动管理的范围，其交易活动应通过交易所进行
B．房地产交易管理是指政府设立的房地产交易管理部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能
C．房地产交易包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁三种形式
D．房地产交易活动可以在任何场合进行
11、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用（）和长期趋势法相结合进行估算。
A．比较法
B．收益法
C．成本法
D．路线价法
12、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为__。
A．产权调换
B．货币补偿
C．产权调换或货币补偿
D．不予补偿
13、估价目的本质上是由__提出并决定的。
A．估价人员
B．委托人
C．地方政府
D．国家相关法规
14、下列用地中，不宜划拨供给的是__。
A．部队伙房建设用地
B．工商管理所办公楼建设用地
C．上市公司保卫科值班室建设用地
D．科技博物馆扩建项目建设用地
15、已知某投资项目折现率为ll%时，净现值为1700万元，折现率为12%时，净现值为-870万元。
则该投资项目的内部收益率是。
（2005年试题）
A：
11.12%
B：
11.36%
C：
11.66%
D：
12.95%
E：
借款合同
16、物业服务收费的计费方式中，下列说法正确的是__。
A．包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式
B．包干制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式
C．酬金制是由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式
D．酬金制是由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由业主享有或者承担的物业服务计费方式
17、是指估价师通过估价活动得出的估价对象的专业理论。
A：
估价依据
B：
估价原则
C：
估价结果
D：
估价方法
E：
工业用地的监测点评估价格
18、直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由决定的。
A：
房地产的历史价格资料
B：
房地产的未来价格资料
C：
房地产的现实价格资料
D：
估价师选取的现时和未来的价格资料
E：
工业用地的监测点评估价格
19、房地产开发公司出售商品房屋，应在销售前到登记机关办理__手续。
A．备案登记
B．注销登记
C．变更登记
D．买卖登记
20、某建筑物的建筑面积为120㎡，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置价格为3200元／㎡，建筑物残值率为4％，年折旧率为2％，用直线法计算该建筑物当前的成新率为。
A：
78．40％
B：
82．00％
C：
82．70％
D：
85．60％
E：
工业用地的监测点评估价格
21、市场趋势的分析方法中，__就是通过直接询问消费者在某一时期需求哪些商品及其数量来进行分析的方法。
A．购买者意图调查法
B．销售人员意见综合法
C．专家意见法
D．时间序列分析法
22、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，存货为1800万元。
则该项目的速动比率是（）。
A．80%
B．120%
C．171%
D．200%
23、某银行为开发商提供两种方案贷款条件，甲方案的贷款利率为17%，按季计息；乙方案的贷款利率为18%，一年计息一次，从支付利息角度开发商适宜选择（）。
A．方案甲
B．方案乙
C．方案甲和方案乙均可
D．无法判断
24、房地产开发项目的施工许可证由__向发证机关申请领取。
A．施工单位
B．建设单位
C．监理单位
D．设计单位
25、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。
假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（）万元的贬值。
A．548.19
B．558.15
C．567.39
D．675.40
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、建筑材料的力学性质包括等。
A：
强度
B：
塑性
C：
硬度
D：
密实度
E：
耐磨性
2、路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于__的健全与否。
A．路线价
B．深度百分率
C．宗地形状
D．临街状态
E．土地形状
3、下列有关中国房地产的法律法规中，表述正确的是。
A：
中国房地产法律主要有三部，即《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城乡规划管理办法》
B：
《住房公积金管理条例》是以国务院房地产行政主管部门的部长令颁布的
C：
《城市房屋拆迁管理条例》属于房地产的行政法规
D：
《云南省经济适用住房管理办法》应属于房地产的地方性法规
E：
《城市商品房预售管理办法》应属于房地产的部门规章
4、某开发商向银行申请了年利率6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（）万元。
A．6.00
B．7.05
C．7.59
D．13.59
5、某幢大厦的总建筑面积为10000m2房地总价值为6000万元，其中土地总价值为2000万元。
某人拥有该大厦的一部分，该部分的建筑面积为100m2，房地价值为80万元，则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为（）。
A．2.4%
B．1.5%
C．2%
D．3%
6、异议登记不当并给权利人造成损害的，应由__承担赔偿责任。
A．登记机构
B．异议登记申请人
C．登记机构的经办人
D．登记机构和申请人共同
7、假设开发法是以（）原理为理论依据的。
A．收益递增原理
B．均衡原理
C．预期原理
D．未来趋势原理
8、下列不属于房地产保险估价范围的是__。
A．房地产投保时的保险价值评估
B．保险事故发生后的损失价值
C．价值的最差值的评估
D．损失程度评估
9、某大厦总建筑面积10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。
某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。
如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（）。
A．2.4%
B．3.0%
C．3.8%
D．7.2%
10、下列关于间接融资的局限性，表述正确的是。
A：
由于资金供给者与需求者之间加入了金融中介机构，隔断了资金供求双方的直接联系
B：
在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注
C：
在一定程度上增强了投资者对企业生产的关注
D：
减少了对筹资者使用资金的压力和约束
E：
增加了对筹资者使用资金的压力和约束
11、城市规划报建审批管理包括__。
A．建设项目选址管理
B．土地利用规划管理
C．建设用地规划管理
D．建设工程规划管理
E．对违章建设的查处
12、在总登记之后，产权发生继承、买卖、赠与、交换、分拆、转让等情节，必须办理产权过户手续，即：
__。
A．他项权利登记
B．转移登记
C．变更登记
D．注销登记
13、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。
现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）。
A．3275元/m2
B．3287元/m2
C．3402元/m2
D．4375元/m2
14、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的__范围之内。
A．0.5～2.0
B．1.5～2.0
C．0.5～1.5
D．1.0～1.5
15、超额利润有以下三种。
A：
创新利润
B：
风险利润
C：
垄断利润
D：
正常利润
E：
平均利润
16、房地产价格的形成条件有__。
A．房地产的需要
B．房地产的有用性
C．房地产的有效需求
D．房地产的相对稀缺性
E．房地产的有效供给
17、房地产开发企业税后利润应首先用于__。
A．弥补企业以前年度的亏损
B．提取法定盈余公积金
C．提取公益金
D．向投资者分红
18、边际收益递减规律也称生产要素__规律。
A．边际产量递减
B．边际因素递减
C．边际效果递减
D．边际收效递减
19、可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转让获取交易差价的证券__。
A．股份
B．股票
C．股单
D．公司债券
20、报建审批管理主要包括审批核发__。
A．项目选址意见书
B．建设用地规划许可证
C．建设工程规划许可证
D．国有土地使用证
E．施工开工证
21、27。
某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1200万元，管理费用为80万元，销售费用为30万元，销售税费为18万元，投资利息为15万元，投资利润率为15%，则开发利润为__万元。
A．346.5
B．349.2
C．348.75
D．351.45
22、下列关于银行的房地产金融业务，表述正确的是。
A：
根据银行运用资金的方式，房地产金融业务中，资产业务可分为房地产投资业务和房地产放款业务
B：
表外业务涉及动用银行自己的资本金，故也称中间业务
C：
银行涉及房地产的表外业务主要有房地产信托业务、房地产租赁业务、房地产咨询业务和房地产代理业务等
D：
负债业务指银行吸取资金的业务，主要有存款业务、借款业务、金融机构往来业务等
E：
表外业务指银行通过替客户承办支付和其他委托事项而收取手续费的业务
23、是物业管理的三个基本特性。
A：
社会化
B：
专业化
C：
市场化
D：
私有化
E：
民主化
24、在市场调查的确定问题和调查目标阶段，调查项目可以分为不同类别。
其中，是指通过收集初步的数据，来揭示问题的真实性质，从而提出一些推测和新想法。
A：
试探性调查
B：
描述性调查
C：
因果性调查
D：
假设性调查
E：
借款合同
25、下列关于国有建设用地使用权出让最高年限的表述中，错误的是。
A：
私立学校用地50年
B：
厂房用地50年
C：
大型超市用地50年
D：
别墅用地70年
E：
执行层的组织协调
升级会员 