XX开发项目可研8亿doc.docx
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XX开发项目可研8亿doc
XXXXX·XXXXX
房地产开发项目
项
目
可
行
性
研
究
项目建设单位：
XXXXX
编制单位：
XXXXX
编制日期：
二零壹壹年元月
第一章项目概论…………………………………………………3
第二章项目背景和建设的必要性………………………………5
第三章建设规模及建设方案……………………………………10
第四章发展规划、产业政策和行业准入分析…………………35
第五章节能方案分析……………………………………………42
第六章征地、拆迁及移民安置…………………………………48
第七章环境影响分析……………………………………………51
第八章项目实施计划……………………………………………56
第九章投资估算和资金筹措……………………………………58
第十章财务评价…………………………………………………60
第十一章社会影响分析……………………………………………65
·附件材料
第一章项目概论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
XXXXX·XXXXX房地产开发项目
1.1.2项目规模
XXXXX·XXXXX房地产开发项目总体规划用地133155.89m2，规划总建筑面积427556.14m2，不计容积率的建筑面积为96239.39m2，其中高层地下室建筑面积为70598.87m2（主要包括办公用房2023.27m2、停车库45624.17m2、设备用房628.35m2、人防面积22323.07m2）、架空层2662.36m2、幼儿园地下室971.61m2、屋面突出物1021.32m2、阳台面积12404.21m2、花园洋房地下室8581.02m2，计容积率总建筑面积331316.75m2，其中高层住宅291411.48m2、花园洋房23086.70m2、商业房6771.99m2、物管用房700.88m2、办公用房4848.76m2、社区活动用房241.77m2、幼儿园2993.97m2、公厕59.48m2、开闭所158.80m2、配电室961.79m2、消控室81.13m2。
项目总投资84284万元。
1.1.3项目建设地点
项目建设地点位于安徽省安庆市新区，北接天柱山东路，东与规划酒店相邻，西为朝阳路，南为叶祠路。
1.2项目申报单位概况
1.3项目拟建用地情况与相关规划
1.3.1项目建设用地
根据《国有土地使用权出让合同》合同编号：
，XXXXX房地产开发项目的宗地位于安徽省安庆市新区，北接天柱山东路，东与规划酒店规划，西为朝阳路，南为叶祠路，宗地编号为庆国土出字【2009】21号，宗地总面积133155.89平方米。
1.3.2规划条件
1、出让宗地规划条件
主体建筑物性质：
住宅；建筑总面积332889.73平方米；建筑容积率不高于2.5，建筑密度不高于28%，绿地率不低于35%。
2、宗地土地状况
场地平整，周围基础设施达到五通（通上水、通下水、通路、通电、通讯）。
第二章项目背景和建设的必要性
2.1项目建设背景
进入二十一世纪以来，安庆市国民经济继续保持良好的发展态势。
产业结构调整取得积极成效，经济运行质量和效益不断改善，房地产业和建筑业的快速增长成为促进市域经济发展的主要动力，社会各项事业得到全面发展，城镇居民收入增长较快，农民收入增长稳定，人民生活水平有了较大的提高。
为全面建设小康社会，安庆市委、市政府提出了追赶式前进、跨越式发展战略，力争在2010年前后把安庆建成拥有百万人口、百平方公里面积的“双百”规模的大城市，安庆市的国民经济和城市建设进入了新一轮快速发展时期。
同时，由于安庆长江大桥建成通车以及沿江高速公路的逐步连通，拉近了与东部沿海发达地区的时空距离，安庆经济发展的巨大潜力，良好的区位优势和交通优势以及优良的投资环境，引起了沿海发达地区投资者的高度关注。
为进一步发展壮大企业规模，安庆金元房地产开发有限公司决策层审时度势，确立以市场为导向,科学决策，决定依托先进的房地产开发理念、丰富的管理经验以及资金优势，在安庆市注册成立安庆金元房地产开发有限公司，投资兴建“XXXXX·XXXXX”项目，为居民打造一个欢乐、健康、休闲、生态、环保、安全于一体的，具有现代性、生态性、景观性的中高档住宅区,项目建设对安庆城市建设发展具有重要的积极作用。
2.2项目建设的必要性
（1）项目建设是适应安庆市城市建设和发展的需要
依照安庆市委、市政府的发展战略，要把安庆建设成为“双百”规模的现代大城市，使安庆成为区域性交通枢纽中心和物流商贸中心，成为制造业加工基地和农副产品生产加工基地。
新一轮城市总体规划已正式启动，城北城东四条60米大道和几条主干道已投入施工并相继开通，拉开了城市建设东进北扩的序幕，大桥经济开发区和安庆经济技术开发区工业园的建设正加紧进行，南京至安庆的城际铁路于2009年已开工建设，招商引资工作取得良好成效。
省政府关于加快沿江城市开发发展的战略部署使安庆加快了融入长三角经济圈的步伐，明确了坚持以东向发展为主的战略方向，通过与长三角地区的观念、技术、信息、资金等方面的对接，安庆市工业化、城市化进程必然加快。
到2008年底，市区建成区面积达76.7平方公里左右，比改革开放前增加63.9平方公里；城镇化水平达38.2%左右，比改革开放前增加25.2个百分点；年初确定的城建重点工程目标任务基本完成。
“双百”城市建设框架进一步拉开，城镇基础设施功能增强，城市品位提升，城市面貌发生了显著变化。
工业化进程加快将进一步加强市域经济实力和居民收入的提高，城市化进程加快将带来农民从农村向城市集聚，农村富余劳动力向工业和第三产业转移，商贸物流业的发展将进一步吸引更多投资者来安庆投资发展，安庆市经济发展的潜力正逐步转化为现实的生产力。
安庆金元房地产开发有限公司建设“XXXXX·XXXXX”项目，正是适应了安庆城市建设和发展的需要。
（2）项目建设是适应安庆市房地产业及相关产业发展的需要
房地产业是国民经济重要的支柱行业之一。
2000-2006年，我国房地产开发投资基本保持平稳增长，年均增长率达到25.8%，占固定资产投资的比重保持在年均20%左右。
其中2002-2004年为迅速增长期，年均增幅达到28%；2004年后，受国家宏观调控政策陆续出台的影响，全国房地产开发投资增速明显降低。
2006年我国实现房地产开发投资1247亿元，同比增长21.8%，低于同期固定资产投资增速1.5个百分点。
2007年全国房地产开发投资25280亿元，同比增长30.2%；增速同比上升8.4个百分点，高于同期固定资产投资增速5.4个百分点。
2008年全国房地产开发投资30580亿元，同比增长20.9%；受世界金融危机影响，增速同比回落9.3个百分点，低于同期固定资产投资增速4.6个百分点。
2006年，全国商品住宅投资13611.62亿元，同比增长25.3%；在房地产开发投资中的占比从2000年的67.7%扩大到70.2%，呈逐年提高之势。
2007年，全国商品住宅投资18010亿元，同比增长32.1%；占房地产开发投资总量的71.2%，增幅比2006年提高了1个百分点。
2008年，全国商品住宅投资22081亿元，同比增长22.6%；占房地产开发投资总量的72.2%，增幅比2007年提高了1个百分点。
2006年个人购买商品住宅面积占销售面积的比重达到97.4%，2007年、2008年占比分别达到90%以上，个人购房是我国房地产市场需求的主体。
2008年，针对由美国次贷危机所引发的全球性金融危机的蔓延与加剧，中央出台了一系列旨在扶持房地产市场健康发展的刺激性政策。
为积极配合中央政府，2008年11月份安庆市政府出台了《关于促进我市经济平稳较快增长的若干意见》。
该意见就明确提出：
市住房公积金贷款最高额度由26万元提高到35万元；住房公积金贷款最长期限由20年调整到30年；购买第一套商品住房首付款比例由30%降低至20%，购买第二套商品住房首付存款比例仍执行30%；在还清住房公积金贷款本息的前提下，可以再次办理贷款；鼓励职工提取住房公积金购买中小户型、中低价位的自主住房。
这一政策的出台，使安庆市房地产成交量在2008年国内房地产市场总体情况不景气的状况下，有了一定程度的回暖。
11月份，安庆市商品房成交量为5.99万平方米，环比上涨167%；十二月份的成交量为5.85万平方米，与十月相比，上涨了161%。
从这些数字我们不难看出，上述新政对于房地产的影响还是积极的。
同时也反映出本市房地产市场的刚性需求是客观存在的。
总之，2011年我市的房地产市场不会大起大落，随着宏观调控政策的实施与其效应的显现，我市投放市场的各类商品房将会得到有效供给和保障，被遏制的需求也会逐渐得到释放。
随着安庆市经济的发展和人民物质文化生活水平的提高，市民住房消费日益增加，市场潜在的住房需求也较快地转化为现实需求。
同时，人们已不简单满足住房的基本居住功能，渴望环境优美、功能齐全、追求环境的生态化、个性化成为人们选择住房的审美需求。
“XXXXX”项目意在运用人性化、景观化概念，将建筑美学与使用功能融会贯通，建设以环境为主骨架，完全的人车分流，智能化管理的安全系统，各项服务设施比较完善的中高档商住区，在一定程度上满足与适应居民对住房消费日益增长的需要，将为本市房地产业的发展做出积极的贡献。
同时项目的建设，可以相应带动建材、服务等相关产业的发展。
（3）项目建设是项目单位自身发展的需要
XXXXX着眼城市周边尚未开发的大规模优质地块，用规划城市的超前眼光去运作地产项目，代表着房地产开发从单纯占有城市资源上升到创造城市资源。
每个项目内都会主动兴建大量城市配套设施和公共服务设施，采取集中和分散的两种布置方式，既有会所、幼儿园、健身房、文化活动站、社区服务中心、社区卫生服务站，又有商业服务设施、物业管理设施等。
多年来的积累发展，该公司已成功在全国各目标城市进行综合开发并引入先进的居住理念。
未来，坚持配套先行、规模开发的地产项目，力求在最短期内建造区域地标式的人居新城，成为推动区域城市化进程的建造者。
充足的资金优势，先进的经营管理理念，使得XXXXX的资金规模和产业规模得到进一步的扩大，为增强企业发展的后劲，通过多方考察，集团决定利用安庆市的区位、交通、政策环境等多方面优势，投资开发“XXXXX”房地产项目，以达到自身发展壮大的需要
XXXXX以精诚为业、精品至恒为企业的开发经营理念，以诚信为本、求实创新为企业的经营方针，以诚实、正直、进取、宽容为企业的核心价值观，以参与、创新、引领安庆城市运营和为大众提供引领生活品质的居住理想为企业的使命，以创造生活的更高价值为目标，以实现我们共有的生活理想为理念，在远见未来中，以精品至恒，缔造生活精品。
第三章建设规模及建设方案
3.1建设规模
XXXXX房地产开发项目拟建设成为休闲、宁静、富有文化生活气息、法式新古典主义的社区，总体规划用地133155.89m2，规划总建筑面积427556.14m2，不计容积率的建筑面积为96239.39m2，其中高层地下室建筑面积为70598.87m2（主要包括办公用房2023.27m2、停车库45624.17m2、设备用房628.35m2、人防面积22323.07m2）、架空层2662.36m2、幼儿园地下室971.61m2、屋面突出物1021.32m2、阳台面积12404.21m2、花园洋房地下室8581.02m2，计容积率总建筑面积331316.75m2，其中高层住宅291411.48m2、花园洋房23086.70m2、商业房6771.99m2、物管用房700.88m2、办公用房4848.76m2、社区活动用房241.77m2、幼儿园2993.97m2、公厕59.48m2、开闭所158.80m2、配电室961.79m2、消控室81.13m2。
项目总投资84284万元。
3.2建筑设计方案
3.2.1设计依据
a、建设工程规划设计用地图、建筑控制及设计要求
b、安庆市城市规划局（城规函[2008]211号）《关于规划制图标准的通知》
C、《安庆市城市规划管理技术规定》（2007年10月）
d、《城市居住区规划设计规范》（2002版）GB50180—93
e、《住宅设计规范》（2004版）GB50096—1999
f、《住宅设计标准》GBJ08-20-2001
g、《建筑工程交通设计及停车场（库）设置标准DBJ08-7-96）
h、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97
j、《建筑设计防火规范》GB50016-2006
k、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）
L、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97
M、《民用建筑设计通则》JGB37-87
O、建设单位同设计单位的历次会议纪要。
N、建设项目选址意见书及土地利用规划图。
3.2.2规划指导思想
充分发挥地域优势，精心布局，合理规划，将该居住区规划成为结构清晰、功能完备、文化内涵浓厚的新型现代化高档社区。
整体居住形象由以下三个具体目标来实现：
1、宁静祥和的自然居住方式：
创造人文景观与水景观的和谐对话、延缓我们对自然、对时空久远的感受，一种自然、健康的生活聚落应成为当地新时代的新生活典范。
2、完备、健康技术与艺术交融的居住文化：
游赏嬉戏沉吟哲思；在家园要领中的人的活动是住区的生命。
创建多层次的人居活动网络，予人以社区的关怀，协调技术、功能与精神愉悦、生活安全的关系，是营造人文精神的基石。
3、有机、清晰、丰富的规划框架：
互相勾连，如丝如缕；营造整体性的住区框架，系统性地有机融合自然、人文景观结构、规划结构和道路格局，层次丰富而结构清晰的住区架构才能衍生社区即家园的认知概念。
3.2.3功能分区
本社区规划的目标是营造蕴含浓厚文化内涵、人文渗透的新型城市社区。
主要体现在：
实现一种有机群落社区，便捷交通系统和人车分流社区，私密居住和开放公共空间社区，社区内聚会和友好往活动中心社区，有机的景观结构，建筑与景观融溶渗透社区，生活方式的多样性，生活品多样社区。
集中布局以下几种：
配套商业区、高层区和花园洋房区
（1）配套商业
商业区位于基地东、西、北侧沿街，由底商构成，为浪漫主义法式建筑。
开放的城市绿化带为商业带来集聚人流的气氛，东面的步行空间设计更为商业提升价值空间。
（2）高层住宅区
高层住宅区由南往北错落有致，其中中心景观区的三幢30层以上的主景观建筑。
以水体景观及中庭景观为依托，空间尺度的舒适凸显豪宅理念。
本区域特征是充分利用半地下空间和水体景观、中轴景观及道路视线观感。
组团沿水岸展开，向水体敞开。
单体形式：
高层住宅为主。
用地密度小，受干扰少，四周间有景可依空间组合方式：
本组团环境的特征要求各单体以点状展开布局。
这种空间形态并不会因为没有完整的核心而陷于破碎，而是建筑物象有机体一样有序地生长在空间主体的两翼，在有肌理布局中舒展开来。
（3）花园洋房区
花园洋房南北错落有致利用半地下空间的竖向高差，充分考虑采光、视线的阻隔、空间的私密性，空间尺度的舒适凸显豪宅理念。
3.2.4建筑布置及户型设计
建筑规划布置的原则：
依据地块内位置优劣和景观视野差异和通透性好坏：
分为花园洋房区、中庭景观板式豪华房，点式豪华房，空间节点景观房型，利用空间、户型设计利用拉开品质距离。
并实现全部四明，每户均保证居住空间朝向主要景观，营造良好的空间效果，所有厨房均设仪器排烟道，卫生间集中设管井，避免管线明露，所有房间保证足够的窗地比。
3.2.5规划结构
1、景观序列及空间结构
作为一个圈套的住宅小区，本案有着复合的景观规划结构系统。
水体部分以中轴水景引导视觉，以中庭景观为视觉焦点。
绿地景观系统则由小区公共沿路带状绿地、组团间公共绿地、组团内部公共绿地和私家庭院组成。
景观小品、体景观、绿地景观各成系统，又有机地结合在一起，绿地与地形、水体相融合，形成一个叠加复合的景观规划结构系统。
2、功能结构
小区功能分级为：
小区→组团片区→组团→单体
小区分为五种功能片区：
公建区、公共绿地区、花园洋房区、高层住宅区，每个片区内根据情况又分为若干个组团。
每个组团内以群落式、院落式、树枝式。
3、道路结构
本区道路类型可分为景观主干道、主干道、支路组成，住区有四个出入口，有利以后分期开发。
主干道呈线开支路状，支路开口在主干道，通向组团内部。
主干道和支路都充分结合地形设置。
4、规划结构
整个小区的规划可以概述为“两轴”，“多点”的格局。
“两轴”一指贯穿南北的景观主线，是小区的脊索。
二是沿主入口和次入口南北向景观主线。
“多点”—指相对集中的绿地、中庭、公建设施。
各组团犹如细胞一下在“一轴、多点”的构架下联系，犹如细胞一下依附在骨架下，形成完整的社区。
3.2.6道路系统
1、主干道
主干道道宽7m，双车道混凝土路面，表面刻防滑槽。
纵坡不大于8%，具体坡度应结合道路构造和标准住区行车速度，在深化设计中逐一计算。
沿路侧种植1-2.5m宽整形绿篱，绿篱形态整个住区保持统一，以圆叶或卵圆叶常春绿篱为主，避免使用带现刺绿篱，以避免行人在避让车辆时被伤，公共绿地内间植一般阔叶乔木和中等高度灌木。
公共绿地住区物业统一维护。
主干道旁侧，每隔50m左右设休憩座凳，可利用本地自然材料，街道家具风格应保持住区风格的协调统一。
主干道转弯半径不小于6m，交通频繁处适当扩大，保证消防车辆转弯半径不小于12m。
逐个上呈环路，方便消防车辆通行。
沿主干道的管线敷设在地势较高一侧的地下，地表为绿地区域，方便维修、敷设。
主干道的设计还考虑到以下几种因素：
本小区道路仅为消防时消防车通行，平时车辆不允许进入。
2、支路
组团路宽4m，宅间入户路路面宽3.0m，钢筋混凝土路面，表面饰硬质防滑广场砖，根据不同组团的建筑风格拟有不同的质感，色彩和铺砌方式，结合其它硬地和绿地，成为组团公共场所设计的重要组成部分。
支路两侧和私家庭院之间绿地隔离细节设计在深化设计中表达。
较长的支路考虑消防车通行及回车。
3、步行道
本住区行道形成了完整的系统。
步行道的休闲性同时使之成为景观规划的重要组成部分。
步行道是区内公共建筑设施、景观环境以及各组团的连接枢纽。
3.2.7景观规划设计
深谙法兰西建筑精髓，完美勾况法式园林的浪漫和华丽，时光重现法国的精致与浪漫，使浓郁的法兰西风情恰如其分地融入到社区的每一处精心的园林规划细节之中，带观者早已体验法国的感性与魅力。
采用法式园林为景观规划蓝本，园林布局和谐流畅，优雅浪漫。
小区内由于建筑的合理布局，使园林拥有了圈套的空间尺度，于是运用适应法国平原地区布局法，用一条中轴（凯旋大道）将整个园景分割为对称的两大块，整体而大气，使观者步入小区即感觉到极具强烈视觉冲极力的恢弘气势。
香榭大道两侧运用了法式园林的表现精华，用花草图形模仿衣服和刺绣花边，形成一种新的园林装饰艺术，即“摩尔式”或“阿拉伯式”装饰。
绿色植坛划分成小方格花坛，用黄杨等灌木做花纹，除保留花草外，使用彩色页岩细粒或砂子作为底衬，以提高装饰效果。
树池与花坛是法国园林中最重要的构成因素之一。
从把整个花园简单地划分成方格形花坛或树阵，把花园当作一个整体，按图案来布置刺绣花坛，形成与宏伟建筑相匹配的整体构图效果。
法式园林、喷泉雕塑、流动水系勾勒出一个美丽浪漫的疆界。
凯旋大道和香榭大道为主要景观轴线，共19个景观节点，通过大量运用水池、跌水、喷泉、雕塑、花坛、树丛、建筑（柱廊）等造园要素，夸张而充分地体现了规模宏大、主轴突出、等级鲜明的“伟大风格”，充分利用地面石材拼贴方法和颜色的多样性，通过抽象和具象的手法体现法式景观中的浪漫热情元素；小区内处处美轮美奂，奇石假山、庭台香榭，碧波映绿韵成趣，花草摇曳、树林同歌。
洋溢着法国风情的景观雕塑，浓郁的异域园林风韵，完美体现了法国园林艺术与意境。
漫步在景色宜人的小区中，尽享色彩和水韵之美，不经意间感受艺术的洗礼，仿佛置身那个浪漫优雅的国度，更让人每一次回家都不禁沉醉在法式浪漫的风景之中。
3.2.8建筑设计准则
建筑风格：
新古典主义法式建筑风格。
建筑体量：
一类高层建筑及花园洋房为主。
停车形式及入户形式：
以地下车库为主，小区内不设停车。
进户方式分为南入户和北入户。
朝向及开窗：
建筑形体朝向控制以南向为主，个别单体适应组团布局的需要，单体形体方向自由。
主要功能房间应布置在南向，接受良好的日照。
布局形式：
强调建筑景观的均好性，强调户与户之间的邻里活动共有空间以及楼层室外空间的邻时交流便利。
建筑表面处理：
宜进行精致典雅的细部设计。
建筑表面材料选择应统一协调。
3.2.9主要技术经济指标
总用地面积：
133155.89m2
建筑占地面积：
24957.24m2
总建筑面积：
427556.14m2（地上计容建筑面积：
331316.75m2，高层地下室建筑面积：
70598.87m2，花园洋房地下室面积8581.02m2，阳台面积12404.21m2），设计人防面积22323.07m2。
其中：
高层住宅：
291411.48m2
花园洋房：
23086.70m2
商业房：
6771.99m2
物管用房：
700.88m2
办公用房：
4848.76m2
社区活动用房：
241.77m2
幼儿园：
2993.97m2
公厕：
59.48m2
开闭所：
158.80m2
配电室：
961.79m2
消控室：
81.13m2
容积率：
2.499
建筑密度：
18.74%
居住总户数：
2496户
绿化率：
35%
车位总数：
1817辆
非机动车位：
6000个
3.3结构设计方案
3.3.1设计条件
a.工程建筑抗震设防类别：
高层住宅、花园洋房及二~三层商业：
丙类：
幼儿园：
乙类，建筑结构安全等级为二级，结构重要系数为：
1.0设计考虑的环境类别的结构设计使用年限为：
50年
b.民防空地下室防常规武器抗力级别为6级，防核武器抗力级别为6级。
c.“中国地震烈度区划表”的规定，安庆的地辰基本烈度为7度，按抗震设防烈度7度（0.10g）设防，地震分组第一组。
3.3.2设计依据
●建筑结构荷载规范（GB50009-2001）（2006年版）。
●建筑抗震设计规范（GB50011-2001）（2008年版）。
●建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）。
●混凝土结构设计规范（GB50010-2002）。
●房屋建筑制图统一标准（GB/T50001-2001）。
●建筑桩基技术规范（JGJ94-2008）。
●高层建筑混凝土结构技术规范（JGJ3-2002）。
3.3.3设计输入
1、自然条件：
a.基本风压值Wo=0.40KN/m2（50年一遇，用于房屋高度小于等于60m时）；Wo=0.45KN/m2（100年一遇，用于房屋高度大于60m时）。
b.风荷载体型系数、风压高度变化系数及高度Z处的风振系数均按荷载规范（GB50009-2001）（2006年版）。
2、楼面活荷标准值：
（KN/m2）
客厅2.0
厨房2.0
店面，商场3.5
厕所2.0
楼梯3.5
车库4.0
电梯机房7.0
制冷机房8.0
变配电室10.0
上人屋面：
2.0
不上人屋面：
0.5
3、工程概况：
本工程地上部分由一栋幼儿园、多栋花园洋房及高层住宅建筑组成，地下部分为地下一层地下室，人民防空地下室位于地下一层。
4、上部结构
高层住宅底二层商业：
1#-18#；24-32层；采用现浇钢筋混凝土剪力墙结构。
房屋高度小于等于80m时剪力墙高层夺竺级
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