银行固定资产支持类贷款管理办法Word格式文档下载.docx

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对房地产开发企业办理固定资产支持类贷款，仅限用于借款人置换建设该特定资产形成的银行贷款、以及用于该特定资产装修、维护等日常经营周转。

第四条固定资产支持类贷款的管理遵循“从优选择经营资产、审慎评估现金流量、合理确定金额期限、严格实施账户监管、定期评价资产收益”的原则。

第二章办理条件

第五条借款人应同时符合以下基本条件：

（一）在我行开立基本存款账户或一般存款账户。

（二）借款人经营及财务状况较好，在银行融资无不良信用记录，发展前景良好。

（三）所经营的特定资产符合国家有关规定。

（四）具有合法、完整、独立的特定资产所有权、经营权、收益权和处置权。

（五）近三年的财务报表经审计，且最近一期经审计的财务报表反映的所有者权益在3000万元人民币（含）以上。

（六）信用评级符合我行授信指引要求。

（七）我行要求的其他条件。

第六条可办理固定资产支持类贷款的特定资产主要包括：

（一）能获取合法收费收入的高速公路或一级公路（以下简称公路）。

（二）能获取合法收费收入的供水、供电、供气、有线电视、通讯网络等城市公用基础设施（以下简称公用基础设施）。

（三）能获取合法租金收入（或运营收入）的营利性不动产，包括写字楼、宾馆酒店、商场、综合商业设施、标准厂房等，其中商用房建筑面积应在5000（含）平方米以上。

（四）我行认可的其他特定资产。

第七条特定资产须同时符合以下条件：

（一）符合国家产业政策和我行信贷政策。

（二）所有权、经营权、收益权和处置权清晰。

（三）已投入正常运营，具有合法、稳定、持续的经营现金收入。

（四）能办理合法、有效的资产抵押及（或）收费权（应收账款）质押登记手续，容易处置。

（五）我行要求的其他条件。

第八条特定资产需满足的特殊条件：

（一）以公路或公用基础设施作为特定资产的，必须符合国家及当地政府关于公路或公用基础设施收费的规定。

（二）以营利性不动产作为特定资产的，必须符合当地城市规划要求，经竣工验收合格并办妥房屋所有权证；

资产所处地理位置优越，资产市场价值、租金收入（或运营收入）稳定或有上涨趋势。

第三章期限、金额和利率

第九条贷款期限应综合考虑借款人的融资需求、现有融资、特定资产预期经营现金流等因素合理确定，且须同时满足以下条件：

（一）贷款期限一般不超过5年；

情况特殊的，经总行审批同意，最长不超过10年。

贷款到期后，借款人及其特定资产仍符合业务办理条件和再融资相关规定的，经办行可根据实际情况为其办理再融资。

（二）贷款到期日须至少早于借款人对特定资产的经营期限终止日3年。

（三）贷款到期日须至少早于特定资产运营年限终止日3年。

第十条贷款金额应综合考虑贷款期限、特定资产预期经营现金流、资产价值、借款人融资需求、现有融资等因素合理确定，并应同时符合我行贷款担保管理办法中有关抵、质押率的规定。

第十一条办理固定资产支持类贷款，应根据特定资产的经营现金流入特点制定合理的分期还款计划，一般应按月或按季还款；

确因收费收入、租金收入（或运营收入）周期等原因不能满足按月或按季还款的，可按半年还款。

第十二条贷款利率应根据业务风险状况、市场利率水平，在人民银行规定的利率基础上合理确定，具体参照我行信贷指引执行。

第四章调查、审查、审批

第十三条办理固定资产支持类贷款，须按照我行授信管理有关规定进行调查、审查和审批，并重点分析以下内容：

（一）特定资产经营及其收费权（收益）的合法性，对须经特许或授权方可经营的，应取得合法有效的批文。

（二）特定资产以往经营产生的现金流情况及未来现金流量预测；

国家或当地政府针对借款人所属行业制定的政策对借款人未来发展（尤其是对特定资产未来的经营收益、转让价值）可能产生的影响。

（三）特定资产在当地同类市场的竞争优势，其经营收益、转让价值等市场行情的历史波动状况以及贷款期内的预期变化趋势；

对特定资产预期经营收益、评估价值，以及处置变现能力的评价是否客观、审慎，能否足额偿付到期贷款本息。

（四）借款人的董事会或有权决策机构是否同意以特定资产及（或）其收费权（收益）为其在我行借款提供抵（质）押；

是否形成书面决议；

特定资产及（或）其收费权（收益）是否能办理合法、有效的抵（质）押登记手续；

特定资产及（或）其收费权（收益）是否已为其他债权人设定抵（质）押，其他债权人是否已对特定资产相关权益设置限制，对我行将来行使抵（质）押权或追索权是否存在影响等。

（五）借款人的整体经营及财务状况、收入及利润来源、财务管理水平和资产营运能力；

特定资产收益占借款人收入的比重，借款人对特定资产收益的依赖程度。

（六）贷款期内借款人（尤其是基于特定资产）的经营计划和重大投资计划，及其对特定资产经营的影响。

（七）借款人现有融资情况，是否存在其他债权人以同一特定资产收益作为还款来源，及其占用特定资产收益分配的比重。

（八）贷款用途是否合理，是否符合国家有关规定，是否符合我行信贷政策。

（九）贷款金额、期限、分期还款安排是否合理，是否与特定资产的经营特征相符。

第十四条特定资产经营收益为租金收入的，还应重点调查、审查借款人对外出租的有关合同是否合法有效、合同的剩余期限，掌握租金收入的付款周期、付款方式以及预收租金情况，考察长期承租人是否具备持续缴租能力；

了解抵押人是否能签订租赁三方协议（或将本次抵押设定情况书面告知承租人并取得回执），并注意分析租赁行为对将来行使抵押权处置资产的影响。

第十五条办理固定资产支持类贷款用于置换负债性资金的，还应重点调查、审查特定资产的抵（质）押权释放前，是否需要借款人提供阶段性担保；

特定资产的抵（质）押权释放后设定我行为抵（质）押权人时我行所处的抵（质）押顺位。

第十六条办理固定资产支持类贷款时，应结合前期项目评估报告，对特定资产未来经营活动现金流、偿债能力等进行审慎评价。

以营利性不动产设定抵押的，还应按我行有关规定对抵押物进行价值评估。

第十七条固定资产支持类贷款纳入统一授信管理，按我行审批权限要求审批。

第五章抵（质）押管理及账户监管

第十八条办理固定资产支持类贷款，经办行与借款人一般应在放款前按规定办理特定资产及（或）其收费权（收益）的相关抵（质）押登记手续，确保我行抵（质）押权利合法、有效。

对固定资产支持类贷款用于置换负债性资金的，可以在原债权人释放抵（质）押担保后办理抵（质）押登记手续。

第十九条以公路或公用基础设施作为特定资产的，借款人应以特定资产收费权（收益）办理应收账款质押，依法可以办理收费权质押的，还应办理收费权质押；

以营利性不动产作为特定资产的，借款人应以特定资产办理抵押、以特定资产收益办理应收账款质押。

对特定资产收费权（收益）不符合我行可接受作为质押的应收账款条件的，经办行应按照我行应收账款质押担保管理的相关规定，与出质人签订质押合同，并在人民银行应收账款质押登记公示系统中办理质押登记手续，但须将特定资产收费权（收益）视作债权保障措施进行管理。

第二十条对设定抵押的特定资产，经办行应要求借款人按照抵押担保的有关规定，办理以我行为保险赔偿金第一请求权人的财产保险。

对分期投保的，经办行应督促担保人及时续保。

第二十一条对固定资产支持类贷款用于置换负债性资金的，经办行应直接将贷款资金支付给原债权人，确保我行贷款专项用于归还负债性资金。

对借款人不符合总行规定的信用贷款条件的，在办妥以我行为抵（质）押权人的登记手续前，应要求其提供阶段性担保。

第二十二条办理固定资产支持类贷款，借款人须在我行开立特定资产经营收入收款专户，且须与我行签订账户监管协议，约定收款专户资金的最低流入量和最低余额等事项；

并在借款合同或账户监管协议中约定（但不限于）以下事项：

若借款人出现违反账户监管协议约定的收款专户资金低于最低流入量或最低余额及其他义务的行为，或借款人累计3次未按约定偿还贷款本金或利息，我行有权立即宣布贷款到期并提前收回全部贷款或处置抵（质）押物。

第二十三条经办行须加强对借款人收款专户的监管，密切关注特定资产的经营现金流入是否正常，监控专户款项的汇入汇出情况，监督专户余额是否达到约定下限，并按约定按时扣收我行当期贷款本息。

第二十四条对特定资产的经营收入（如公路收费收入）确因特殊规定需归集到上级单位后统一拨付使用的，经办行应与借款人、借款人上级单位签订三方账户监管协议，约定经营收入划转时间和划付方式，确保经营收入及时足额回笼用于偿还我行当期贷款本息。

第六章其他风险控制措施

第二十五条经办行应根据实际情况尽可能对借款合同、担保合同、账户监管协议等办理赋予合同文本强制执行效力的公证。

第二十六条贷款发放后，经办行还应重点做好以下贷后管理工作：

（一）监督借款人按借款合同约定的用途使用贷款，监控贷款资金流向。

（二）跟踪了解国家或当地政府是否出台了对借款人和特定资产经营产生影响的相关政策，并分析其影响程度。

（三）关注借款人的公司治理结构、高级管理人员、生产经营及财务状况的变动情况，尤其要特别关注其对特定资产的所有权、经营权、收益权和处置权是否产生不利影响。

（四）跟踪掌握特定资产的经营情况，分析经营收益是否达到预期水平，比较当地市场同类资产的收益状况，分析判断经营收益的后续变化趋势。

（五）按协议约定严格监控特定资产的收款专户，确保按期足额收回贷款本息。

（六）按有关规定对抵（质）押物定期进行价值评估，分析其对我行贷款的保障程度，以及处置、变现能力。

第二十七条贷款期内，若出现特定资产价值贬损、经营收益下降、收益权期限缩短等不利情况，且危及我行债权安全的，经办行须依据借款合同约定的保护性条款，积极采取有效措施化解贷款风险。

第七章附则

第二十八条本办法由总行负责制定、解释和修改。

第二十九条本办法自发文之日起执行，原《ⅩⅩ市商业银行固定资产支持类贷款管理办法（试行）》（穗商银发字[2009]289号）同时废止。