平塘县三星级宾馆.docx

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平塘县三星级宾馆

平塘县三星级宾馆

项

目

计

划

书

贵州省平塘县招商引资局

二○○六年六月二十八日

平塘县三星级宾馆商业计划书

目录

第一章项目概况

第二章项目建设的必要性

第三章项目的市场定位及市场分析

第四章项目选址、区位分析及征地

第五章项目建设规模计划、项目定位、规划控制指标、平面布置

第六章建设进度安排

第七章市政配套条件

第八章地方配套优惠政策的扶持

第九章投资概算

第一十章经济效益、社会效益分析

平塘县三星级宾馆商业计划书

第一章项目概况

一、编制依据

1、《平塘县国民经济及社会发展十一五规划》；

2、《平塘县县城控制性规划》；

3、其他政策法规。

二、项目简况

1、项目名称：

平塘县三星级宾馆

2、项目地点：

平塘县县城新舟新区

3、建设性质：

新建

4、合作方式：

独资

5、建设期：

1.5年

三、编制人员：

邓庆和陈建波

四、项目简介

自2004年以来平塘县旅游事业发展十分迅猛，现阶段平塘县落后的接待设施根本不能适应迅速增长人流的需要，为此县委、县政府把加快宾馆、娱乐业建设以及作为推动旅游业发展一项重要工作内容。

随着旅游产业的发展，虽然县城的一些家庭式旅社应运而生，但是从规模、档次上根本不能适应形势发展的需求。

为此，县政府出台了一系列优惠支持来促进宾馆业的发展，通过对平塘县的整体考察，现提出在县城新舟新区建设三星级宾馆的意向，该宾馆严格按照三星级规格进行建设，定位于旅游宾馆，地面建筑物包括主楼及裙楼，以庭院式的建筑小品作为点缀，建筑风格与周围环境相协调，宾馆功能齐全，配有商务中心、餐厅、停车场、娱乐厅、旅业的设施以满足不同顾客的需要。

第二章项目建设的必要性

平塘县位于贵州省南缘中部，隶属于黔南布依族苗族自治州，距黔南州州府都匀市66公里，距省会贵阳市196公里，与贵新高等级公路的最近距离34公里，属中亚热带湿润季风气候区，冬无严寒，夏无酷暑，气候十分宜人。

发育完整的喀斯特地貌及境内纵横的河流造就了平塘县美丽迷人的自然风光，平塘县风景名胜资源极为丰富，山险石奇、水清木秀，共有景观景点131个，景区总面积262.3平方公里，平塘县风景名胜区分为六大片区，各片区景物景观各具特色。

平塘县风景名胜区于2000年通过了“贵州省级风景名胜区”的评审，特别是掌布救星石的现世，使平塘县的旅游名声大大提升，掌布风景区正式通过国家地质公园的评审，目前已在申报世界地质公园及国家三A级风景名胜区。

平塘已经成为了贵州省南线旅游环线上的精品。

随着平塘县旅游产业的蓬勃发展，县城基础设施尤其是宾馆的规模和档次已经远远不能满足形势发展的需求，尤其在2006年五·一黄金周期间该问题更是暴露无遗，五一黄金周我县共接待游客8.9万人，县城包括个体旅社在内，共有床位不到500张，很多游客因为不能订到旅馆，只能选择露宿扎营街头，或是无奈只能白天到我县风景区观光，晚上驾车到邻近县市住宿，游客一方面称赞平塘县美丽、迷人的自然人文景观的同时，另一方面对平塘县的接待设施怨声载道，由于接待条件的滞后，一方面增加游客出游成本，消磨了游客的旅游兴趣。

另一方面，制约我县旅游经济的增长，阻碍了第三产业的纵深发展。

大射电天文望远镜建设项目已进入倒计时阶段，平塘县已明确为建设地，届时平塘县将成为国际、国内天文中心，势必成为科普、旅游关注的焦点，从以上分析不难看出，项目的建设迫在眉睫。

基于上述情况，平塘县人民政府和县直相关部门都十分重视县城宾馆的建设，为加快平塘县旅游发展，近期县政府组织相关部门认真起草了对宾馆及配套餐饮、娱乐业的扶持政策，包括了征地优惠、财政补贴、税收奖励返还、自主经营、信贷服务等各方面的支持。

在县城新舟新区建设三星级宾馆，极大的改善了平塘县的投资硬环境，从根本上解决我县旅游接待的瓶颈，并有利于新舟新区纵深发展格局的形成。

第三章项目的市场定位及市场分析

一、平塘县宾馆服务业状况

1、平塘县旅业发展状况

自改革开放以来，以县政府招待所为标志，随着经济社会的发展，平塘县旅业经历了从无到有，从萧条到发达，从供求平衡到供不应求；从供给单一到需求呈现多样性的发展状况。

2、平塘县旅业特点

县城目前尚无一家星级宾馆，客房总量在60套以上的只有县政府招待所一家，其他均为家庭式宾馆，普遍客房总量在20套左右，据统计，县城大小旅社总床位数不到500铺。

目前县城旅业宾馆设施50%老化，其中以县政府招待所尤为突出；县城所有旅业宾馆设施简陋，功能很少，不能满足需求；几乎所有的旅社宾馆均无餐饮及娱乐功能，商务功能更无从谈起；县城所有旅社及娱乐、餐饮均属于中低档的消费水平，这与平塘县作为旅游大县，游客与日俱增，以及日益提高的人民物质生活水平极不相适应。

二、市场定位及市场分析

1、客源分析

建成的三星级宾馆主要的顾客来自旅游团、散客、中高收入阶层、各种公共活动的参加人员、以及到平塘县办理公务及商务的人员。

三星级宾馆中的餐饮人源除了上述人员以外还有来自于行政接待以及县城居民的婚宴接待。

2、市场分析和预测

平塘县气候宜人，风景秀丽，随着掌布救星石国家地质奇观的现世，平塘已经成为贵州省旅游的优先发展的地区，随着人民生活水平的不断提高，特别是实行了黄金周后，全国的旅游市场空前活跃，面对大好机遇，平塘县县委、县政府审时度势，把旅游作为了平塘县三大支柱产业中最为重要的产业，一方面积极筹措资金加快县内各景区的开发，另一方面，加大宣传力度，通过各种媒体、各种活动来提高平塘县的知名度，如今平塘县的旅游，形成了以掌布救星石为龙头，民族风情为亮点，县城的玉水不夜天为卖点的一个自然景观与人文相结合的旅游发展格局，再加之甲茶风景区一贯的知名度，平塘县的旅游内涵日趋丰富，各旅游点互相呼应配套组合，形成声势，平塘县旅游事业呈现出迅猛发展的势头。

以2005年和2006年作比较，2005年十一黄金周游客人数4.5万人，全年共接待游客12.5万人，2006年五一黄金周游客人数8.9万人，预计全年接待游客超过25万人，据统计平时日平均游客100人，双休日平均游客250人，黄金周日平均游客1.2万人，全年的旅游天数达到250天以上。

络绎不绝到平塘县的游客成为了建设县城三星级宾馆重要的依据。

该三星级宾馆的建设除以接纳游客为主，另外随着平塘县经济和生活的全面发展，各类公务、商务应酬的快速增长，据统计除游客以外，平塘县的日均人口流动数量达到1500人，与此带来食宿、娱乐的服务需求极大促进了宾馆业的发展，顺应时势，建设星级宾馆，市场前景十分良好。

第四章项目选址、区位分析及征地

一、项目选址

该宾馆选址在平塘县县城新舟新区，具体位置在新区平舟大桥近平舟河旁，目前土地的“五通一平”已经完成。

二、区位分析

县城新舟新区位于县城的东南部，新舟新区是县城城市面积扩张重要组成部分，建设新舟新区是我县在推动城市化进程，推进城乡统筹的重要举措。

新舟新区将继旧城区之后迅速发展成为县城的行政、商贸、交通、文化、人居的中心，在今后的平塘县经济和社会的发展中承担重要的角色。

并将迅速升值成为平塘县县城的黄金旺地。

该三星级宾馆选择在县城新舟新区建设，一方面加快推进了新舟新区的开发进程和深度，另一方面，我县经济社会的快速发展，人流的巨幅增长，新舟新区的优越区位，和周围外部环境的优势，确保了项目经营得以良性发展。

三、征地

该项目总用地面积约14亩，土地性质为商业用地，地块方正平整。

土地征用将根据国家相关的法律法规，通过招投标或招拍挂，依法取得土地使用权，土地使用权为50年。

第五章　项目建设规模计划、项目定位、规划控制指标、平面布置

一、项目建设规模计划

项目总建筑面积:

14100平方米。

其中：

1、客房面积：

约6200平方米；

2、大堂及走道面积：

设置大堂500平方米，加走道共计约1500平方米；

3、设备层及内部使用面积：

约1500平方米；

4、餐饮、休闲、娱乐、会议面积：

4800平方米；

5、停车场面积：

2000平方米。

二、项目定位

１、项目总体定位：

三星级商务旅游宾馆

２、形象定位

项目建筑外观以融合周围环境为目标，项目的定位决定了该宾馆将采取民族风格融入现代、时尚的外观形象，宾馆外建造花园及建筑小品，给顾客花园式宾馆的感觉。

在软件方面，引进国内著名酒店集团经营管理，树立星级宾馆形象。

３、功能定位

功能方面以经营客房、餐饮、休闲娱乐、商务会议四部分组成。

客房：

设置标准客房、商务房、豪华套房等各类客房200间。

餐饮设置宴会中心（同时容纳500人）及中式、西式各种风味餐厅。

会场：

设置中型会议室或多功能厅、多个风格各异的会见室等。

设置风格各异的酒吧、西餐酒廊、独立的商店、精品店。

健身娱乐：

设置游泳池、桑拿浴、蒸气浴、健身房、按摩室、台球室、棋牌室、夜总会、歌舞厅、卡拉0K厅、保龄球室、美容美发室。

４、经营定位

以客房为主，突出餐饮及娱乐功能，以填补平塘县餐饮及娱乐市场的空白。

５、目标客户定位

旅游团：

以国内外旅行社组织的旅游团为最大市场；

商务及政务散客：

以县境外商务、政务客人作为主要目标；

会议、团体：

以为县内各类会议提供相关食宿服务为主；

6、规划控制指标

容积率:

3.0；

绿化率:

40%；

建筑密度:

35%；

主体建筑限高:

35米；

建筑物后退红线：

5米；

停车位：

100辆；

层数：

3－－10层；

6、平面布置

平塘县县城定位为山水、园林、生态、旅游城，新建的宾馆定位为旅游宾馆，该宾馆的建筑原则，一、建设风格应该与周边环境相协调，通过创造一流的宾馆环境来争取顾客；二、把民族风格融入现代建筑中，以布局的合理完整，内装的舒适和谐一举成为新区标志性的建筑物。

宾馆平面为两栋10层的A、B楼作为裙楼，A、B楼之间是3层高的主楼，主楼有通道分别与裙楼相通。

两个裙楼与主楼共同构成了半弧形哑铃状的建筑群体。

宾馆外近公路半弧形的场地规划作为花园及停车场。

第六章建设进度安排

该宾馆拟在18个月内建成，具体安排如下：

1、2006年7月－8月：

与平塘县人民政府签订投资协议书；

2、2006年8月－9月：

完成征地及签订有关合同；

3、2006年10月－12月：

完成地勘及规划设计；

4、2007年1月－10月：

完成建筑物工程施工；

5、2007年11月－1月：

完成装修工程，设备购置及安装，进行各项工程验收；

6、2007年1月－2月：

完成宾馆人员培训；

6、2007年3月：

宾馆试运营。

第七章市政配套条件

一、交通

宾馆紧临新舟新区主干道而建，通过主干道到可直接通达后山大道，目前新区各主干道建设已经完成，新区内的道路网已经形成，宾馆需另修建两条出入路与主干道相连，路宽12米。

二、通讯

宾馆需300门的程控总机一台，国内国际直拨电话60部。

目前全县程控电话装机容量13000门，针对新舟新区的快速发展，县电信局将根据用量进行扩模。

三、用水

宾馆生活用水量约500立方米/日；游泳池水循环使用。

县城的自来水厂经过扩建，供水能力已经达到10000立方米/日，目前县城生活用水量约6000立方米/日，完全可以保障用水。

四、排水

宾馆生活污水月400立方米，新区内已经敷设雨水沟网，宾馆污水可直接排入排污沟。

五、用电

宾馆总用电负荷为1000千瓦。

目前，新舟新区110万千瓦变电站的建设前期工作正在进行，在没有建成之前，仍然可依靠县城回龙220万千瓦变电站进行供电。

第八章地方配套优惠政策的扶持

一、征地

1、采用招投标或招拍挂的形势有偿取得国有土地的使用权，酒店建设经营后，针对该宾馆土地收益所得部分（即土地使用权的成交价与土地征用的成本价的差价），平塘县人民政府将以该宾馆纳税进入地方财政部分的税额为基数，逐年返还。

2、采用BOT合作方式，合作期限25年，平塘县人民政府无偿划拨土地14亩，合作期满，宾馆产权交由平塘县人民政府。

二、财政补贴

对宾馆的财政补贴包括投资直接补贴和贷款贴息，近期黔南州政府将出台有关文件。

三、税、费优惠

宾馆建设及经营期间，凡涉及地方的行政事业性收费及各项税收的优惠按照黔南州人民政府和平塘县出台的相关招商引资优惠政策执行。

第九章投资概算

一、投资构成

本项目总投资为4200万元，其中，固定资产投资3625万元，无形资产220万元，递延资产175万元，流动资金200万元：

具体构成如下：

土地费用：

220万元

前期费用：

30万元

主体工程建筑安装工程费用：

2400万元

配套花园及停车场建筑安装工程费用：

425万元

设备购置费用：

800万元

管理费用：

20万元

财务费用：

35万元

其他费用：

50万元

不可预见费：

20万元

流动资金：

200万元

二、资金筹措

本项目采取企业化的方式进行融资，所经营的企业充分享有企业自主经营权，自行承担投资及经营的风险，项目建设资金由开发商自筹或商请商业银行贷款解决；平塘县人民政府为鼓励投资视宾馆的规模给予财政补贴。

第十章经济效益、社会效益分析

一、经济效益分析

1、收费标准：

为增强该项目的抗风险能力，该项目按照保守预测法测算财务指标，第一年的均价：

住宿标准间100元/间.日，豪华套房200元/套.日；餐饮按照30元/人.餐；娱乐按照30元/人.次进行计算，以后每年按照递增5％的速度来提高收费水平。

2、营业负荷：

充分考虑平塘县旅客流量实际情况呈逐年上升的趋势以及今后新建宾馆的竞争，第1年的营业负荷率30％，以后每年营业负荷率以10％的速度递增，从第5年进入满负荷营业负荷率达到70％。

项目计算期30年。

3、营业收入：

第一年宾馆住宿营业收入：

360万元；

第一年宾馆餐饮营业收入：

324万元；

第一年宾馆娱乐营业收入：

210万元；

第一年宾馆其他营业收入（场地出租）：

20万元；

第一年宾馆综合营业收入：

914万元；

第二年宾馆综合营业收入：

1320万元；

第三年宾馆综合营业收入：

1465万元；

第四年宾馆综合营业收入：

1727万元；

第五年宾馆综合营业收入：

2256万元；

4、税金：

营业税率按照5％的税率计算，所得税率按照33％的税率计算。

达产后年实现营业税112万元，所得税390万元。

5、经营成本：

经营成本包括营业费用，企业管理费用、销售费用、动力费用，职工工资及福利等。

达产年年总成本费用962万元，税后利润792万元。

6、经济指标：

投资利润率：

18.9％

投资利税率：

30.8％

投资回收期：

7.8年（含建设期1.5年）

BEP（保本点）：

38.2％

内部收益率：

22.5％

通过以上分析看出，该项目具有良好的盈利能力，项目的抗风险能力较强，经济技术可行。

二、社会效益分析

该项目的建设从根本上解决了我县接待设施滞后的问题，极大地带动了我县旅游经济的发展，同时加快推进县城新舟新区的开发进程，为平塘县打造旅游大县，实施旅游兴县的战略进一步夯实基础，项目的实施同时解决了地方150人的就业，有力地增加地方财政收入，社会效益十分明显。