养生养老项目可行性研究报告.docx
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养生养老项目可行性研究报告
养生养老项目可行性研究报告
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第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
某某生态养生养老综合示范区建设项目
1.1.2建设单位
某某文化传播有限公司、某某集团有限公司
1.1.3建设地点
项目位于位于某某省南陵县工山镇境内的杨村湖水库周边地区，该区域隶属乌霞寺风景区。
本项目计划总占地2000亩，（其中含水域面积600亩）。
其中项目建设用地700亩。
另外的1300亩土地保持原生态地貌和植被。
目前该地块拆迁已完成，自然环境较好。
用地性质及指标：
旅游、商业、办公（设计指标以南陵县规划局规划条件通知书为准）
1.1.4项目概述
某某生态养生养老综合示范区，选址于南陵县的杨村湖，距市区约50多公里。
青山绿水、风景怡人、空气清新，是个养老养生的好去处。
在某某市委、市政府的大力支持下，某某集团对某某市经济社会发展中养老趋势进行了调研分析，为改善和提升某某养老机构的服务层次和质量，在参考了香港、台湾养老机构发展思路的基础上，计划在南陵县的杨村湖建设具有国际水准的生态养老综合示范区——某某生态养生养老综合示范区。
该养老综合示范区是一个集退休养老、养生健康、农业观光旅游于一体的综合性生态养老项目，该示范区的建成将填补某某市乃至整个华东地区在大型养老社区方面的空白。
某某生态养生养老综合示范区，是打造生态某某、幸福某某战略规划中的重要举措。
某某市国民经济快速发展，2010年GDP与财政收入分别为1108.6亿元和200.7亿元，在某某省仅次于合肥，双双名列第二，GDP增幅则以18.2%的成绩位居该省之首。
经济的快速发展必然带动社会文化生活需求的全面提升，养老需求便是其中不可或缺的重要组成部分。
据2010年统计数据，“某某60岁以上老人约36万，约占全市总人口的16.15%左右，并以每年3.2%的速度继续增长”。
老龄化现象明显。
据统计部门预测至2030年，全市60岁及以上老年人口的规模将达70万人，占总人口的比重高达28％，届时某某人口老龄化达到高峰。
如何给日益增多的某某老年人口提供一个环境优美、配套齐备、服务体系完善的养老场所，是实现“幸福某某”的重要环节之一，也是“某某生态养老综合示范区”项目的出发点和立足点。
1.2建设规模及内容
1.2.1建设规模
本项目计划总占地2000亩，（其中含水域面积600亩）。
其中项目建设用地700亩。
另外的13200亩土地保持原生态地貌和植被。
1.2.2建设内容
项目包括两河、一城、一区、二院，具体内容如下：
“两河”即“徽派清明上河园”和“威尼斯异域风情天鹅河”；徽派清明上河园，以厚重的中国古典文化为背景，结合徽派传统建筑风格，打造独具风格的养生养老文化景区；“威尼斯异域风情天鹅河”以欧式建筑为特征并结合优雅天鹅群，让人驻足观赏留恋入胜。
我们同时考虑老年人休闲娱乐在本项目的北端，导入具有亚欧文化特色的“四大花园”：
风车花园、水景荷花园、水韵花园以及水上世界花园，与养老中心水系共同形成“四花园、五景观”的欧亚风情。
“一城”即某某生态养老度假水城，结合先进的“低碳环保”理念，打造集养老、休闲度假、温泉养生、旅游演艺于一体的度假水城，包括老年公寓、老年大学、老年活动中心、老年护理培训中心、老年休闲度假中心等内容，铸造出一个现代化的“徽派清明上河园”养老、休闲度假中心。
“一区”即“老年生态健康产品生产交易区”，该区域将汇集对中老年人适用的各种产品，如生态绿色食品、老年服饰、老年器械用品等，该区域将成为老年用品大型物流交易与配送中心。
“二院”即疗养院、老年康复医院；通过康复疗养医院的建设，为老年人提供可持续性的照料退休社区——ContinuingCareRetirementCommunity，简称CCRC。
CCRC是一种综合性老年服务社区，CCRC的目标是通过社区内全方位的专业服务满足不同身体健康状况的老人的需求,并进一步改善老年人生活方式和提高生活质量。
目前CCRC社区通常为老年人提供自理、助理、护理一体化的居住设施和人性化专业服务。
项目建设六大体系以保证某某生态养生养老综合示范区的正常运营，并取得良好的经济和社会效益。
1、社区医疗体系
某某生态养生养老综合示范区加强健康管理意识，建立健康管理系统化服务模式，包括建立个人健康信息卡，组织开展健康咨询、体检与诊断，根据预防控制健康危险因素进行生理、心理和社会适应能力评估，组织实施健康促进方案并开展个案主动追踪服务和干预。
在社区内建立有效获取健康保护与知识的主渠道，并有计划有组织地开展健康教育活动。
某某生态养生养老综合示范区满足对老年人健康呵护的
软性医务及服务设施
项目
内容
体能检测中心及健康档案管理
提供快捷先进的检测和体能恢复服务及咨询服务，计划体能检测中心与医疗诊所分离。
体能恢复中心
提供理疗、氧恢复、食疗、深度睡眠、整体按摩等服务。
药物咨询中心
促进健康的药物及营养品提供并咨询服务。
2、健康增进体系
某某生态养生养老综合示范区的健康体系设计，以积极推动住区健身运动为主旨，根据住区的规模、周边实际状况和南陵及江南的人文社会情况，科学地建立住区健身体系。
健身体系的构成分为居室空间、楼间空间、广场空间和健身会所等4个层次，并与住区内外交通步行线、住区内休闲步行线、住区内局部健身步（跑）行线相结合，形成点线相连、有机组合的健身设施群体。
住区规划为健身设施提供相应空间，满足健身方式的要求并为居住者交往创造条件。
3、社区养生体系
某某生态养生养老综合示范区营造良好的文化养育环境，以健康向上的文化主题塑造住区的文化氛围。
成为关注老年人健康教育的场所。
住区设老年会馆、阳光会所、文化活动中心、文化活动站等社区养生体系，营造独特的老年养生系统。
4、立体多维的景观体系
以塑造高绿化、生态性、健康社区为目标。
主轴景观、中央景观（集中绿地）、组团景观、河滨景观、私家花园等五大空间景观，相互辉映。
同时，以造公园的方式造景观，让休闲、健身、娱乐融为一体，充分体现小区的交流性与互动性。
5、建筑技术规范体系
某某生态养生养老综合示范区严格遵照国家健康社区及老年社区建筑技术规范，按相关要求及技术要点实施项目规划、设计、施工，以标准规范体系完成标准社区的建造。
6、完善配套的服务体系
某某生态养生养老综合示范区的物业管理与社区配套模式从健康理念出发，结合住区的实际情况，建立健康物业管理与服务配套。
包括：
满足高档生活的功能配套、满足健康生活的运动设施功能设置、满足对业主健康呵护的软性医务服务设施、每户智能化配套、老年大学、开展社团活动等，以确保社区住户生活与心理两方面的需求。
通过上述六大配套体系的整合实施，从物质与精神生活两来满足老年人的特点和需求，从而在形式与内容上完全契合并支撑这一新型社区养老模式。
1.2.2项目总投资
本项目计划总投资30亿元，其中固定资产投资28亿元，流动资金2亿元。
1.2.3主要评价指标
1、总投资30亿；
2、固定资产占总投资比例：
94%。
3、年用电500万千瓦时
4、年用水：
3万吨
5、征地：
2000亩（其中含水域面积600亩），其中建设用地700亩。
另外的1300亩土地保持原生态地貌和植被
6、产业政策：
项目符合国家发改委发布的《产业结构调整指导目录（2011年本）》中的“三十七、其他服务业；10、养老服务”的鼓励范围。
1.3项目建设单位介绍
1.3.1某某文化传播有限公司
某某文化传播有限公司成立于2007年5月，其前身是公安部下属京盾文化传播有限公司某某分公司，是按照公安部消防局和武警消防部队将防火安全知识“进社区、进企业、进学校、进农村、进机关”的宣传需要而成立的一家集新媒体开发和品牌深度推广的专业公司。
是某某省公安消防总队所指定的消防公益宣传挂图广告媒体的唯一单位，负责某某全省范围内消防公益宣传挂图广告媒体的制作、安装、维护及广告招商工作。
2009年10月，随着公司业务迅速开展，公司在稳固原有市场份额的基础上，进一步整合资源，拓展新的业务领域，并将企业更名为某某文化传播有限公司。
由原来单一的代理消防公益广告业务扩展至利用多媒体、户外大型钢结构公告牌等载体。
代理国内各类广告发布，营销代理，企业文化活动策划及企业形象设计等多项服务领域，并向文化产业进军。
某某文化传播有限公司是省内最具有实力的文化传播公司，已经和中央新影集团联合摄制了数字电影《关关雎鸠》，拍摄26集电视剧《王稼祥》，积累了丰富的文化传播制作经验。
目前，以某某文化传播有限公司为依托的某某集团正在筹建之中。
某某集团（筹）下属某某文化传播有限公司、某某消防工程建设有限公司、某某天鹅特种养殖有限公司、某某烟酒贸易有限公司、某某快乐投资管理有限公司、康达（新能源）集团某某分公司、煌盛（管业）集团某某分公司、某某恒顺达自动化科技有限公司某某分公司、某某天一消防检测技术有限公司某某分公司、浙江青龙消防安装工程有限公司某某分公司、某某大学生创业培训中心等十二个子公司的大型集团公司。
某某集团董事长朱健生出身于革命军人家庭，1972年入伍在海军南海舰队服役，1974年参加西沙对越反击战。
1977年回地方后一直从事共青团工作，1980年被团中央表彰命名为“全国优秀团干部”（某某省唯一），受到国家主席、全国人大委员长、国务院总理等党和国家领导人的接见，享受全国劳模待遇。
80年代初下海经商，先后在某某市新星家电、新星大酒店任法人代表，后创办新星实业公司，1989年后到国外公司任职，先后为英国米利斯.宝莱通（电力投资跨国公司，在中国投12家发电厂）服务，任瑞典标准国际股份有限公司中国办事处主任，首席代表等职。
1.3.2某某集团有限公司
某某集团公司是一家国际性养老投资管理公司，公司在国际化养老经验和东方本土市场的结合方面具有独特的优势。
团队成员中既具有养老投资丰富经验人士又具有熟悉台湾、香港等养老模式的专家。
某某集团公司联合中国老年学学会养老与护理专业委员会，为国内多家养老项目如海南三亚湾假日养老公寓、浙江温岭三心美德颐乐园提供投资管理、业务咨询等服务。
中国老年学学会养老与护理专业委员会是经民政部批准设立的二级社团机构，也是中国国内养老与护理专业方面最权威的研究机构之一。
1.4项目提出背景和项目建设的必要性
1.4.1项目提出背景
如今中国已经进入老龄化社会，“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰的到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。
从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。
老龄化进程与家庭小型化、空巢化以及中国现时期独特的“４２１”家庭结构相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。
从社会角度观察孤寡老人的养老问题，已涉及我国经济、政治、文化和社会生活等诸多问题。
未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番，老龄事业发展任重道远，养老已经成为建设和谐社会的其中一项大问题，如何缓解孤寡老人的养老问题，已成为一个亟待解决的社会课题。
我国是一个提倡尊老爱幼的国家，而“赡养老人，尊重老人，孝敬老人”是中华民族的优良传统美德。
我们青壮年是家庭的脊梁柱，不得不承担家庭的重任，让生活更舒适，所以必须花费很多的时间去奋斗、去拼搏。
在这种背景下，传统的家庭养老模式开始瓦解，老人们出现无人照顾、陪伴的情况。
而随着我国人民生活水平的不断提高，相当一部分老人有经济实力，更关注健康和养生，所以我们社会必须寻求一种方法来解决，这时各式各样的专业养生养老机构必然如雨后春笋般出现并蓬勃发展起来，这些组织机构可以有效解决老人的养生养老问题，不断地满足老人的物质与精神上的各种需求，丰富其生活，让老人们老有所养，老有所依，老有所学，老有所乐。
专业的养生养老机构更能关注老人的生活，更贴心老人的生活，也能让儿女们更放心的工作。
但现在我国却面临着尴尬的床位问题。
我国60岁以上老年人数高达1.78亿，但我国敬老院床位的拥有量才有120万个，这是一个怎样的比例啊！
仅占老年龄人口的0.8%，换一种说法就是每125位老人才能得到1张床位，这是远远不够的，这仅仅是杯水车薪。
需求远远超过了供应，最为关键的是现在的养老院在品质上远远落后于现在的生活水平。
从这可以看出，养生养老院这一服务业必将发展壮大起来。
1.4.2项目建设的必要性
1、促进城郊经济发展。
本项目以老年人康复、医疗、养老为主题，打造养老和休闲度假旅游综合体，能够满足皖南地区老人养老、康复、医疗的需求，为工业、商业、交通运输业的发展提供广阔的市场，解决当地城镇居民的就业问题，从而促进经济发展。
2、促进养老事业的发展。
项目建成后，将成为华东地区规模大、功能全、品位高的养老、医疗、康复、生态休闲度假旅游综合体，极大地促进某某市乃至某某省养老事业的发展。
3、满足社会老年人需求。
本项目集老人收养、医疗、康复、护理和文化娱乐为一体，面向全社会开展养老服务工作。
公寓设床位6000张，环境幽雅，房间宽敞明亮，设有普通间和标准间、豪华间，供不同需求老人选择入住。
每个房间都配有电视、空调、电话等设施一应俱全，24小时热水，床头设有紧急呼叫器，服务人员全天候服务，24小时值班，每位老人床前设有呼叫器，可以为老人提供日常护理、养生、医疗、心理康复、咨询、娱乐、旅游等多方位的服务，使在公寓老人能够老有所养、老有所学、老有所医、老有所乐。
经过1990年第四次、2000年第五次人口普查以及2005年1%人口抽样调查分析，根据《世纪之交的中国人口·某某卷》编委会专家预测，从2001年至2060年，某某人口老龄化发展趋势可划分为三个阶段：
第一个阶段：
人口老龄化缓慢发展阶段（2001—2020年）。
这一阶段是建国初期和五十年代末出生的人口开始进入老年人行列。
主要是由于受到某某第一次人口生育高峰期（1952—1958年）的影响而形成的人口老龄化基本态势。
其特点是，少年儿童人口比重下降幅度大于老年人口比重的上升幅度，即从2001年到2020年，前者从25.41%下降到17.88%，后者从7.18%上升到11.71%；老少比高达65.49%；成年人口的比重在较为稳定中略微震荡，即从2001年的67.41%到2010年上升为72.30%，到2020年又回落到70.41%。
其他老化指标均呈现出平稳上升和发展。
这一阶段人口老龄化发展水平呈现出逐年增长之势，应对人口老龄化的时间相对宽裕。
第二个阶段：
人口老龄化迅速发展阶段（2021年—2045年）。
这一阶段是二十世纪六十年代至九十年代中期出生的人口开始进入老年人的行列所形成。
主要是正值某某第二、三两次人口生育高峰期，即1962—1975年的第二次和1986—1997年第三次生育高峰期，所以，这个时期老年人口数量迅速增加，各项老化指标快速增长，人口老化水平迅速提高，是某某省未来人口老龄化预测期内老化速度最快的时期。
从统计数据分析来看，65岁及以上老年人口比重从2020年的11.71%迅速增长到2040年的23.18%，到2045年将突破25%。
在24年间，老年人口系数增长近13个百分点。
可见，这一阶段是某某人口老龄化水平高速发展阶段，应对人口老龄化的形势十分严峻。
第三个阶段：
人口老龄化重度发展阶段（2046—2060年）。
这一阶段人口老龄化发展水平将达到最高峰值，而后发展速度开始趋缓，发展水平将趋于稳定。
由于这个时期人们的寿命普遍延长，人口预期寿命迅速提高，老年人口绝对数大并迅速向高龄化发展，这也是某某省人口老龄化水平最高的时期；有专家预测，2055年前后老龄人口系数将达到峰值，人口老龄化程度将达到顶级水平，60岁及以上老年人口比重将近30%；同时，老龄化社会还将呈现出典型的高龄化特征。
尤起在“十二五”期间，我省人口老龄化具有老年人口比例高、增速快、高龄化突出、纯老家庭增多等特点，老龄问题的社会压力显著加大，对经济社会的全面协调发展带来的影响将会更加深刻。
预计到2015年，60岁以上老年人口将达到1075万人，约占总人口的15.2%；高龄化趋势进一步加剧，80岁以上高龄老人将达到100万人，约占老年人口比重的9%。
未来五年是我省推动科学发展、加速崛起进程的关键阶段，也是老龄事业发展的重要机遇期，需要各级政府正确处理老龄事业与经济社会发展的关系，从制度、物质、文化、组织、精神等方面做好应对人口老龄化挑战的各项准备，切实保障老年家庭和老年人基本生活，促进老龄事业与经济社会的协调发展。
中共某某省委、某某省人民政府十分重视老龄问题。
早在2002年就发出了《关于贯彻<中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定>的实施意见》，指出“老龄问题是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。
”“做好老龄工作，满足老年人日益增长的物质和文化生活需要，切实保障老年人的合法权益，对于促进我省两个文明建设，保持社会政治稳定，具有十分重要的意义。
”某某省老龄事业发展“十二五”规划中规定：
——建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，居家养老和社区养老服务网络基本健全，全省每千名老年人拥有养老床位数力争达到40张的目标。
省委、省政府制定了一系列方针政策和具体措施，投入财力物力，促进了我省老龄事业的健康发展。
加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措。
1.4.3项目建设的可行性
1、符合城市建设整体规划。
具有江南水乡的特色，环境优美适合养老养生。
2、交通条件便利。
本项目位于南陵县的东南部南钢公路的东侧，项目将处于长三角一体化区域交通圈内。
3、满足社会需求。
本项目以老年人康复、医疗、养老为主题，面向华东地区，打造养老和休闲度假旅游综合体，能够满足皖南地区老人养老、康复、医疗的需求。
4、适合生态居住要求。
本项目将以创新投入机制和管理机制为突破口，在杨村湖主景区外，建立居住低碳化道路系统林荫化、医疗现代化为目标，实现生态居住环境的要求，让老年人徜徉在水乡田园，领略水韵无限风光的。
1.5研究依据及范围
1.5.1研究依据
1、《中华人民共和国城市规划法》
2、《城市规划编制办法》
3、《城市规划编制办法及实施细则》
4、《中华人民共和国土地管理法》
5、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—1990）
6、《城市道路交通规划设计规范》（GB50220—1995）
4、《中华人民共和国环境保护法》
8、《城市工程管线综合规划设计规范》
9、《城市园林绿化规划设计规范》
10、《城市排水规划设计规范》
11、《城市给水规划设计规范》
12、《城市供电规划设计规范》
13、《中华人民共和国老年人权益保障法》
14、中共中央国务院《关于加强老龄工作的决定》（中发[2000]13号）
15、中共某某省委、某某省人民政府《关于贯彻<中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定>的实施意见》（皖发[2002]8号）
16、《国家基本公共服务体系“十二五”规划》
17、某某省发展和改革委员会《某某省老龄事业发展“十二五”规划》
18、某某省民政厅等13厅局《关于加快实现社会福利社会化的意见》（民福字[2001]107号）
1.5.2研究范围
遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委《投资项目可行性研究指南》的规定，对某某生态养生养老综合示范区建设项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。
本报告研究范围包括：
1、论述项目建设的必要性和意义；
2、通过对养老市场的发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；
3、根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；
4、对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；
5、对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；
6、提出可行性研究结论和建议。
第二章中国养老产业总体市场状况
2.1中国养老产业发展历程
2.1.1我国的人口发展历程
新中国成立以来，我国人口数量在急剧增长的同时人口年龄结构也经历了飞速的转变。
先后经历了年轻型人口结构、成年型人口结构及老年型人口结构。
20世纪40年代末至60年代末，我国人口的出生率非常高，导致老年人口比重减少，这一段时间我国人口年龄属于年轻型。
20世纪70年代末，我国开始全面落实计划生育政策，使出生率大幅降低，成年人数在总人口数中所占比例越来越大，我国人口年龄结构由年轻型转向成年型。
20世纪90年代以来，由于改革开放后我国经济迅速发展，人民的生活水平和医疗卫生条件不断改善，人均寿命的不断提高，老年人的绝对数和相对比例均在增加，我国人口的年龄结构已由成年型转向老年型，并于1999年进入了老龄化社会。
据专家预测，到2010年，中国60岁及65岁以上人口比重分别为12.18%和8.12%，2020年为16.23%和11.30%，2030年为22.34%和15.21%，2040年为25%和20%。
到2030年时中国将进入“超老年型”社会。
到2050年，60岁以上的人口总数将达到4亿左右，占总人口的比重将超过25%。
届时，每4个中国人中间就有1个老年人，中国将成为高度老龄化的国家。
2.1.2我国养老产业发展历程
我国的养老产业自新中国成立至今，大致可分为以下三个阶段：
第一阶段：
新中国成立至20世纪70年代，由于处于年轻型向成年型转变的人口结构，还未产生养老问题
新中国成立至20世纪70年代，由于受人口生育政策不受限制影响，处于年轻型向成年型转变阶段，老年人占社会人口比重较低。
所以该段时间养老问题并未引起社会的重视，也没有所谓的发展养老产业的说法。
第二阶段：
20世纪80年代至20世纪末，老年市场有了一定的发展，初步显现一定的发展潜力
自20世纪80年代以来，我国的老年市场有了较快的发展，并且逐渐形成了一定的体系。
随着我国于1999年老年人口比重进入国际公认老龄化水平线，老年人口的快速增加、老年人购买力的逐渐增强和老年人消费观念和消费行为的改变，我国的老年市场得到进一步扩大。
该段时间内有些企业一哄而上，竟相推出一些老年产品。
但由于未对老年人的购买力水平、消费习惯和消费特征进行准确的分析，很多产品因不适应市场的需求而最终解散。
第三阶段：
21世纪初至今，随着人们生活水平的提高，老年群体消费需求的变化，老年市场越来越大，但是企业供给却不能满足市场的需求
进入21世纪以来，我国人民的生活水平稳步提高，消费观念发生较大的改变，我国老年市场潜力增大，老年人的需求开始向个性化、多元化方向发展。
然而，尽管企业界和理论界均认为我国的老年市场亟待开发、老年产业潜力巨大，但大部分企业却不敢轻易涉足老年产业。
只有少数企业将目光瞄准了老年市场，推出了一些老人生活用品、老人保健品、老人服装、老人化妆品、老年公寓等商品。
整体来看，中国养老市场仍存在很大的空白。
2.2中国养老产业市场发展现状
2.2.1市场需求状况
1、我国老年人口呈快速增长趋势，提供了庞大的潜在老年消费市场
2005年，我国老年人口比例达到11%，数量超过1.3亿。
随着新中国成立后50年代出生高峰的人口即将进入老年，我国的人口老龄化速度将进入发展时期。
预计到2015年我国老年人总数将突破2亿人，2027年超过3亿人，2044年将达到4亿人。
在未来的近半个世纪中，我国老年人口将一直呈迅速增长的发展趋势。
庞大的老年人群以及未来数十年不断增长的趋势，决定了老年人消费群体将支撑起一个庞大的老龄产业市场。
预计到2010年，全国市场的消费能力将突破2万亿元大关。
2、城市老年群体
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