合肥董铺水库西侧地块可行性分析.docx
《合肥董铺水库西侧地块可行性分析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《合肥董铺水库西侧地块可行性分析.docx（17页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
合肥董铺水库西侧地块可行性分析
合肥董铺水库西侧地块
可行性分析
1、地块指标描述
1.1地块位置及基本数据
地块位置
土地面积（㎡）
出让年限
容积率
建筑面积（㎡）
蜀山区科学岛路以东、长江西路以北
482586.2
40/70
2.5
1206465.5
本项目位于合肥市蜀山区科学岛路东侧、长江西路北侧，东北两侧紧邻合肥市饮用水源地一一董浦水库，与合肥植物园隔水相望，南侧2公里处有合肥近郊唯一的一座大山一一蜀山。
从地块各项指标来看，宗地用地规模较大，2.5的容积率，宗地规划有不低于5万方的老年公寓以及5%的商业。
1.2地块现状及周边环境
本项目位于合肥市蜀山区科学岛路东侧、长江西路北侧，目前土地上面无建筑物。
东：
徽文化民俗博物馆及董铺水库；
北：
合肥现代农业示范园；
南：
长江西路及轻轨2号线；。
西：
科学岛路。
2、合肥市及城市发展背景研究
2.1城市概况
合肥是一座具有2200多年历史的古城，又别称“庐州”。
合肥是安徽省省会，位于中国中部巢湖之滨，通江达海；承东启西、贯通南北、连接中原。
以合肥为圆心、半径为500公里的范围内覆盖了中国东、中部最发达的7省1市，约102万平方公里、5亿人口。
作为沿海的腹地，内地的前沿，合肥正在与“长三角”经济区全方位对接，东部沿海资本产业转移，必将是合肥发展成国际化大都市。
合肥做为省会城市，经济处于快速上升期，并在中国中部崛起战略中扮演着重要的角色。
2.2行政辖区及人口概况
2011年末，合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4个市辖区，长丰、肥东、肥西、庐江4个县，代管县级巢湖市，共有45个街道、65个镇、19个乡（其中1个民族乡）。
2011年末公安部门户籍登记人口706.13万人，比上年增加4.13万人，其中农业人口446.27万人，非农业人口259.86万人；市区户籍人口218.34万人。
全市常住人口752万人，其中市区常住人口355万人。
2.3交通网络
合肥是全国二级区域交通枢纽。
目前有6条铁路、7条高速公路在此交汇；未来几年，还将有6条高速铁路、4条电气化铁路交汇，届时合肥到南京不到1小时，到武汉2小时，到上海2个多小时，到北京3个多小时。
设计年吞吐能力1200万人次的4E级合肥新桥国际机场正在建设，合肥新港建成后1500吨级货轮可从合肥通江达海，合肥海关已与长三角地区实行区域一体化通关
铁路公路
新桥机场航运
2.4城市发展方向
合肥正在构筑“一主城、四中心、一新城”的现代化滨湖大城市空间结构格局
一核：
即主城区，规划建设中央商务区，逐步建成集金融、商务、休闲于一体的核心功能区。
四组团：
高新技术开发区为依托，打造以文化教育为主导的城西组团、依托双墩、双凤等园区，打造劳动密集型产业和农副产品加工业，打造北部组团、依托肥东新城以及化学工业园，重点发展现代物流业，打造城东组团、依托经济技术开发区和政务区、发展现代大工业，打造城西南组团。
一新城：
依托滨湖新区规划，打造滨湖+巢湖的联动发展模式。
合肥市整体空间格局正在从单核单中心向双核多中心均衡发展，凸现出保护旧城、发展东西两端、促进合肥－巢湖－芜湖经济圈和城市带迅速形成的用意。
3、区域发展分析
3.1区域概况
宗地所处的蜀山区位于合肥市西南部，。
东以金寨路与包河区为界，北以环城西路和南淝河与庐阳区为邻，西南两面与肥西县接壤，总面积246.83平方千米，总人口102.23万人。
蜀山区地处全国交通规划的枢纽位置，铁路、公路、航空、通讯基础设施完备。
蜀山区是合肥市城市化水平最高的城区，区域内坐落着国家级合肥高新技术开发区、合肥经济技术开发区、合肥政务文化新区和中国（合肥）科学城，省、市科技馆、市图书馆等。
是一个以科技文化教育为先导、高新技术产业为主导、高效社会服务为引导，极具发展活力、城市化水平最高的新兴城区。
3.2交通配套：
宗地临近主干道长江西路，通过长江西路可快速抵达市区及其他区域，外围通达性较好，地铁2号线在宗地附近设有站点。
合肥轨道交通总体规划分为四个阶段建设，第一阶段：
2009~2016年，建设1号线、2号线，形成“十”字形的基本骨架；第二阶段：
2016~2020年，建设3、4号线，与1、2号线共同形成以主城区为中心向外围组团放射的基本骨架网络，基本覆盖了中心城区的主要客流走廊；第三阶段：
2020~2025年，在骨架网络基础上，建设5、6号线和远景7号线，在中心城区范围内形成完善的城市轨道交通线网。
第四阶段：
2025年后，建设远景8号线及扩展延伸线，实现线网规划的远景目标。
随着合肥市城市轨道交通的建设，将加大了合肥市旧城区与新城区的结合，为市民的出行提供了极大地方便，也促进了旅游业与商业的发展，为蜀山区建设提供了良好的交通基础。
3.3区域房地产市场表现：
2012年全年住宅成交同比增幅超39%，区域成交中蜀山区占据首位。
2012年1-12月，合肥九区住宅成交776万方，伴随着年末刚需客户恐慌性入市，全年住宅成交量在下半年逐月增长。
2012年1-12月全年合肥九区住宅成交套数中蜀山区占据第一的位置，主城区因完善的配套而在购房者心目中形成了较高的认知度，四大限购区成交仍靠前；
品质型首置及首改客户开始入市，总价接受能力上升，但目前市场仍以刚需客户为主流，80-110平产品成交占比超过65%。
⏹80-100平区间面积段的成交成为市场绝对主力，刚需户型仍为购房者首选；
⏹120-144平区间面积段的成交较往年有所提高，由于对后期住宅价格的上涨预期，品质型首置客群及首改客群停止观望，三季度起开始入市。
全市年度成交均价自11年政策调控作用呈大幅下滑趋势，2012年开始缓慢回升。
⏹政策调控作用下，合肥住宅市场均价增速自11年起大幅下滑，2012年，住宅市场均价增速开始缓升，但住宅市场均价仍在7000元/平方米以下徘徊；
⏹全市住宅均价由西南板块领跑，主城区价格被新兴板块拉低，外围板块中经开区成交均价相对较低。
分析结论：
从城市整体发展规划和区域规划可以看出，项目所在区域是合肥市城市的重点发展区域。
从房地产市场表现来看，蜀山区成为合肥房地产市场的绝对成交主力。
从功能上看，蜀山区布局合理，各项配套齐全；从绿化上看，本项目周边环境优美，北面有合肥市饮用水源地一一董浦水库，与合肥植物园隔水相望，西面是以大蜀山为主体的蜀山森林公园。
绿色生活氛围浓厚；从城市交通上看，蜀山区交通便利，“半小时内城，一小时合肥”的交通格局已经形成。
综上所述，合肥市蜀山区的规划将促进本项目的发展，提高本项目的整体效益。
4、竞争市场表现
4.1竞争板块区域界定：
主要面临蜀山新产业园的项目竞争威胁
4.2竞争市场表现：
项目竞争楼盘产品形态主要为高层+小高层，个别项目有别墅和多层。
其中高层价格集中在6100元/㎡左右，别墅均价在9900元/㎡左右。
4个项目中以西城山水居成交量最少，仅400余套。
其他项目成交均超过千套以上，其中又以中海原山去化速度最快。
楼盘名称
开盘
日期
产品形态
销售均价
（元/㎡）
去化套数
在售面积段范围
主力去化面积段
中海原山
2011-12
高层、别墅
高层：
6000
别墅：
9900
1530
高层：
80-160
别墅：
393-496
80-120
山水间花园
2010-12
多层，小高层，高层
6200
1121
69-133
69-95
沃野花园
2008-9
高层、小高层
精装：
6100
毛坯：
5500
1594
40-134
80-100
西城山水居
2011-11
高层
6100
410
51-146
56-114
4.3竞品成交结构：
竞品成交集中在80㎡以下到140㎡之间，其中又以80-100平米的首改（低）类产品成交量最大，达到58.4%，80㎡以下和100-120㎡次之。
140㎡以上因无产品供应，除中海原山别墅产品去化91套以外基本无成交。
项目名称
80-
80-
100
100-
120
120-
140
140-
160
160-
180
180-
200
200+
合计
竞
品
分
析
中海
原山
0
846
481
72
40
0
0
91
1530
山水
间花园
484
579
35
23
0
0
0
0
1121
沃野
花园
297
1055
127
115
0
0
0
0
1594
西城
山水居
104
236
13
50
7
0
0
0
410
合计
885
2716
656
260
47
0
0
91
4655
占比
19%
58.4%
14%
5.6%
1%
0
0
2%
100%
统计时间：
2013年1月24日，单位（套）
4.4竞品存量结构：
竞品存量集中80㎡以下及80-100㎡，以首置产品为主，占比达到53%。
160㎡以上房源存量基本为零。
项目名称
80-
80-
100
100-
120
120-
140
140-
160
160-
180
180-
200
200+
合计
竞
品
分
析
中海
原山
0
74
220
82
117
0
0
53
546
山水
间花园
328
282
5
35
0
0
0
0
650
沃野
花园
0
7
0
4
0
0
0
0
11
西城
山水居
175
103
78
231
107
0
0
0
694
合计
503
466
303
352
224
0
0
53
1901
占比
26.4%
24.5%
16%
18.5%
11.8%
0%
0%
2.8%
100%
统计时间：
2013年1月24日，单位（套）
4、板块SWOT及可行性分析
优势S
蜀山区房地产市场活跃：
项目所在区域是合肥市城市的重点发展区域，成交量居合肥首位，房地产市场活跃，客户对区域认可度高。
区域自然资源丰富：
项目位于合肥市著名的大蜀山风景区内，区域毗邻董铺水库、合肥植物园，区域自然资源丰富。
劣势W
项目周边交通配套匮乏：
项目周边公共交通配套匮乏
蜀山区限购有一定影响：
项目所在蜀山区为合肥四大限购区域之一，对后期销售会产生一定影响
机会O
周边配套逐步完善：
交通不断升级，配套逐步完善，成为导入外区域客户的一大契机，同时利于对本区域客户的抓取
周边竞品物业形态较为单一：
周边住宅以高层、小高层为主，产品力相对较低，项目有可创新空间
威胁T
宏观调控带来的市场不确定性：
国家支持刚性自住需求，但主基调绝不动摇，十八大提到调控政策将会继续实施。
溢价空间受限制：
项目周边楼盘整体售价不高，溢价空间会受局限
5、面积配比建议
考量点：
Ø板块发展、稀缺价值；
Ø产品定位、客户需求；
Ø大环境影响，规避风险；
Ø丰富产品线，扩大客源。
本案从容积率考量，将以高层为主要业态，因考虑到现有的在售房源大面积产品基本为零，宗地可适当利用自然环境资源，适当塑造大面积产品来提高品质感，在保证主流产品去化的同时，丰富客源层次。
物业形态
房型
面积（㎡）
比列
高层
紧凑2房
75-85
25%
3（2+1）房
85-95
45%
紧凑3房
95-120
15%
舒适3房
120-140
5%
别墅
舒适4房及以上
250-300
6%
舒适4房及以上
300-350
4%
升级会员 