常熟化肥厂地块可行性分析.docx
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常熟化肥厂地块可行性分析
常熟化肥厂地块项目可行性分析
一、项目介绍
1、地理位置
常熟化肥厂地块位于常熟古城区的西南隅，北接招商西路、西至沪宜公路，东侧为元和塘。
地块所在地的地理位置有其独到的优势：
虽然地处古城西南，但与市中心距离不过一点几公里，往来方便；距离地块东侧和东北侧，分别有着著名的风景区，尚湖和虞山，地块东侧则紧邻全国十大专业类市场之一的常熟招商城。
2、规模
化肥厂地块总占地为15万㎡，是常熟为数不多的能建设为成规模社区的地块。
如果仅从规模上来看，放眼常熟，也有着明显的规模优势。
3、周边交通
线路
途经站点
111（环线）
建材市场—琴湖新村—麦当劳—建材市场
119
花溪新村—电器城—中医院—合丰村
120（西线）
汽车客运站—二院—一院—尚湖风景区
121
新通润—开发大厦—招商城
124
泯泾—虞山公园—市中分校—招商城
127（环线）
汽车客运站—中国银行—汽车客运站
二、项目定位
1、常熟的经济与房地产业的连动发展
这些年来，处在长三角沿江开发带的常熟，经济发展迅猛，进入2000年起，GDP连续三年以两位数增长，经济增长速度和经济总量在全国县级市中名列前茅，在2003年全国百强县（市）的评比中，排名仅次于同省的江阴，位列第二。
在经济的热潮中，常熟的房地产业作为经济发展中的一个重要组成部分，在为经济的发展做出巨大贡献的同时。
也从经济发展中获得了大量机会。
促进常熟的因素是多方面的，这其中，私营经济的快速发展是很重要的，常熟私营和个体经济的规模无论是发展速度还是规模在江苏全省均位列第一。
发达的私营经济，造就了一大批收入高、购买力强的消费群体，正是这些群体，为常熟的房地产市场，特别是为高端的房地产市场提供了充裕的客源。
2002年，常熟的农民人均年收入为6,215元，已初步具备了购买商品房的能力。
就目前江苏全省的大环境来看，市场前行的趋势仍十分强烈，下表列出了2003年1-10月江苏全省的房地产开发的技术指标数据，从中可以明显体现全省房地产的热潮。
03年1-10月江苏省房地产开发数据指标
指标
数据
同比增长幅度（%）
商品房竣工面积
1,435.1万㎡
25.17
销售面积
1,512.52万㎡
22.04
住宅竣工面积
1,224.65㎡
26.7
住宅销售面积
1,327.3万㎡
19.1
空置面积
（一年或一年以上）
-37.11
11层及以上高层销售面积
全省
136.65万㎡
136.01
南京
60.88万㎡
109.28
无锡
39.07万㎡
170.75
苏州
20.58万㎡
259.16
11层及以上高层销售面积
114.1万㎡
88.66
住宅均价
全省
2,038
10.58
苏州
2,456
21.53
上表的数据可以看出，商品房的销售面积超过了同期的竣工面积，市场去化良好，空置率大幅度下降，住宅的均价不断提高，无不反映出江苏房地产市场火爆的现状。
其中很值得注意的一点是，11层及以上高层建筑的销售增幅最大，象苏州甚至翻了一倍还多，除了市场需求的原因外，土地挂牌出让的价格不断攀升，使得开发商不得不依靠增加容积率的方法来降低楼面地价，摊薄土地成本。
正是成本和需求的双向拉动，才导致了高层建筑如此优异的市场表现。
2、城市发展规划
进入新世纪以来，常熟围绕加快实现两个“率先”的目标，着力营造“大港口、大交通、大工业、大市场、大城市”五大新优势，重点推进工业化和城市化。
在日益提速的城市化进程中，常熟坚持“高起点规划、高标准建设、高效能管理、高品位经营”，力争成为全国县级市中“人气最旺、规模最大、环境最美”的城市。
根据最新版规划，常熟是国家级历史文化名城，现代化的商贸、港口和工业城市，山水城融为一体的风景旅游城市，“一轴双城、城乡一体化发展”的新格局。
新版规划还提出：
在全市范围内突破传统行政区划的制约，减少发展单元，优化资源配置。
为此，常熟加大了乡镇合并、工业区整合的力度，强化中心城市，市域城镇组团式发展，使人口及各种生产要素向城区、组团中心集聚，走空间集聚、内涵发展之路。
按照新版规划，常熟城区实现了科学的功能分区，古城区、城市中心区、文化片区错位发展，相得益彰。
虞山尚湖风景区凸显生态特色，环境迷人；市场片区商贾云集，人气旺盛；沿江区域、市镇发展区和各工业园区协调发展，交相辉映。
2002年，常熟城市的建成区面积已达到45平方公里，常住人口50万。
依照规划，2020年要达到约130万人口规模，由此可知，每年还需要递增约4.4万人。
按照2002年常熟市区内每人平均居住面积20㎡来计算，每年所需要的住宅市场供应量至少应该是：
4.4万×20㎡=88万㎡
以上只是静态计算，但实际上，发展却是动态的。
随着人民生活水平的提高，人均居住面积将会不断得到提高，按照人均居住面积35㎡的小康生活水平来计算，市场供应量至少应该达到：
4.4万×35㎡=154万㎡
从这个量来分析，市场前景广阔。
2002年，住宅竣工面积仅为59万㎡，市场供应存在着较大的缺口。
不可忽略的是，立志打造成为苏南地区物流中心的常熟，还集聚了很大一批外来的经商、工作人员，这部分人数量众多，且往往有着较强的经济实力，也完全有能力成为支撑常熟房地产市场发展的一根有力支柱。
2020年常熟城区规模发展规划
区域
规划面积（平方公里）
居住人口（万人）
主城区
60
60
滨江新市区
35
20
市镇发展区
海虞
10-15
10-15
支塘
辛庄
沙家浜
总计
约145
约130
2、常熟在售住宅房地产市场价格分析
随着常熟经济的发展，越来越多的住宅项目开始出现在常熟的房地产市场，别墅之类的高档物业也是大行其道，以下就在售的部分项目做一介绍：
（1）明日星城
该案位于常熟城北，北抵外环北路，西靠报慈北路，东依常福路，南至黄河路，小区的总建筑面积达到了70万㎡。
该案规模庞大，产品构成多样，多层、小高层（8层）、别墅均有，房型以2房、3房为主，目前为第十一期，在售面积约7万㎡，交房日期最晚要到2005年。
发展商：
苏州润禾房地产有限公司
行销企划：
上海新联康
房型面积：
2房100㎡
3房130-250㎡
均价：
3,200元/㎡
该案有着规模大的优势，易做整体规划，小区内的环境优美，周边有一定的配套，超市、农贸市场、学校等各项生活所需设施基本齐备，有数条交通线路承载小区住户的出行要求。
开发至今，应该说发展商着力推广的“造街造镇”计划得到了市场的认可。
该案的缺点就是离开市中心有一定的距离，居民想满足高层次购物需求所花费的时间比较长。
（2）锦绣苑
该案位于城北的报慈北路，占地93亩，建筑面积7.2万㎡，容积率1.16。
目前该案已售完。
开发商：
常熟市金穗房地产有限责任公司
房型面积：
120-220㎡
均价：
2,420元/㎡
该案靠近市中心，距离大润发卖场仅10分钟，购物便捷，且小区内配套设有体育休闲、餐厅、车库、公共服务中心等各类生活设施，为满足小区内居民的日常生活提供了便利。
该案绿化景观布置是其一大卖点，整个小区的绿化率达到了48%，为居住者营造了一个连绵不断的绿化系统和流动景观空间。
（3）名流世纪庄园
该案为别墅盘，位于三环路以东、通港路以南、长江路延伸段以北，总占地近800亩，建筑面积约15万㎡，容积率仅0.2，绿化率高达70%。
开发商：
旋力集团
房型面积：
200-800㎡
私家花园面积：
1000㎡
均价：
11,000元/㎡
从该案的价格来看，不仅在常熟，放眼江苏全省，几无能出其右者，可以算得上是江苏的顶级楼盘。
目前开发第一期，共300幢独栋别墅。
从资料来看，该案具备了高级别墅楼盘的部分特征，低容积率、高绿化率、大面积私家花园、双车库。
但从其地理位置来看，缺少顶级别墅有山有水的特点，可以说是一个缺憾。
该案从2003年6月推出市场以来，一期预订率超过5成（10万订金），但其客源多为老板的朋友，真正慕名而来的寥寥无几。
总价偏高是影响其顺利去化的主要原因。
（4）银湖花园
位于常熟南部，昆承湖畔。
小区占地104.5亩，规划建设52幢独栋别墅，容积率不超过0.3，绿化率达到了72%。
开发商：
常熟宇利达房地产开发置业有限公司
房型面积：
500-700㎡
价格：
320-350万/幢
:
均价：
6,000元/㎡
该案地处景色秀丽的昆承湖风景区，这一区域是市政规划中的生态型休闲渡假区和高档别墅区，临湖而建，占据了显著的地理优势。
该案以风水宝地作为其主要宣传卖点，正是基于地利的考虑。
（5）时风国际大厦
该案东临新颜六区老城区、西至海虞南路、北依方塔步行街。
项目占地5,380㎡，总建面51,300㎡，高28层，为常熟首座百米高楼。
开发商：
常熟市时风房地产开发有限公司
物业类型：
商业、酒店式公寓、产权式酒店（四星级标准）
经营方式：
产权出售、统一招商、统一管理（回报率未定）
面积分割：
未定
价格：
未定
车位：
350个
开业时间：
预计2005年5月1日前
该案是常熟市政府2004年重点工程之一，以百米高度，及常熟商业圈中心的绝佳位置，将可成为常熟的地标性建筑。
新颖的投资方式和物业类型，将能吸引各房投资客的关注，预计其推出后将会把常熟的房地产市场带到另一个高度。
3、区域周边二手房价格表
位置
面积（㎡）
单价（元/㎡）
备注
化肥厂南
60
2,580
93年建造
安定五区
89.9
2,892
带装修
元和三区
75
3,533
4楼
元和四区
75
3,466
4楼
61.29
3,180
2楼
元和五区
64.87
3,622
3楼
84.87
2,960
2楼
75
3,173
4楼
元和小区
61
3,278
2楼
68
3,382
4楼
71
3,239
3楼
单价汇总：
2,580-3,622元/㎡
4、市场需求
2002年，常熟市区的人均居住面积已达到20㎡，在全省名列前茅，但和人均35㎡的小康生活居住水平来比较，还是有着不小的差距。
想要缩短这个差距，常熟仍可谓是“任重而道远”。
在前面曾经提到，现在常熟的私营经济发达，全市153个各类市场云集了大量的外来经商者，仅这部分人所创造出的居住需求，就能为常熟的房地产市场提供不小的支持。
就目前常熟的市场供应来看，还是以本地客源为主，对外来客源的挖掘还停留在比较低的水平，如果激活这部分，对市场的推动作用将不可估量。
5、价格建议
从全市的房地产市场来看，新建住宅基本集中在城北地区，这主要和政府的规划导向有关，区域价格在3,200元/㎡。
如果抛开政府导向因素，仅就地理位置来看，化肥厂地块的位置和城北地区相比，更具优势。
距离市中心更近，交通更为便捷。
并且，化肥厂右靠全国十大专业类市场之一的——常熟招商城，左近尚湖风景区，集购物、环境、交通优势于一身，所以，这一地块新建住宅后，价格超过城北地区的单价是顺利成章的。
另外从地块附近的二手房价格来看，一般在2,580-3,622元/㎡之间，这些二手房建造年代较早，但其市场售出单价以及不在城北那些新楼盘之下，从这一方面，也可以看出这一区域的价值。
这一区域二手房的火爆也能显示出购房者对这一地区房源的需求，但这区域目前没有在售楼盘推出，如果化肥厂地块项目能够适时推出，必然会产生轰动的市场反响。
基于以上这些因素，我们认为化肥厂地块的住宅对外销售单价应能达到：
3,500元/㎡
三、项目建议
由于本案的规模较大，并且单价在当地而言相对较高，因此建议利用地块地理位置上的优势，为本案的销售寻求市场支持。
1、综合建议
化肥厂地块的土地价格较高，是本案的一个不利因素，为了将这个不利因素所带来的影响降低，我们建议整个小区可以由高层和小高层组成，容积率为3。
之所以提出这个建议，主要是基于如下原因考虑：
（1）土地价格
化肥厂地块的土地价格较高，成为了本案一个非常重要的不利因素，为了降低这个不利因素所带来的影响，所以我们建议要提高本案的容积率。
（2）市场同类产品的稀缺
纵观目前常熟的住宅房地产市场，产品类型以多层为主，小高层和别墅也都占据了一定的份额，惟独高层住宅领域涉足者还较少。
目前有一在建的百米高楼项目，是商业、办公和酒店的综合楼，受到了各方的关注。
如果我们建造一批高层住宅，必定会引起市场的关注。
考虑到本案的价格，属于常熟中高档的楼盘，在规划设计上也要能与之相符。
所建造的高层，可以建设成为南北通透的板式结构。
在房型设计中，高层建筑得房率低的问题也要注意，很容易成为市场接受的障碍，所以建议在设计中应考虑如何将得房率提高，为本案的顺利去化提供便利。
（3）充分享受景观资源
由于地块靠近尚湖风景区，如何有效利用景观资源是本案规划的一个重点。
尚湖风景秀美，为了能与之相呼应，我们建议将本案建造成一个品质高贵，环境优美、高绿化率的高档社区。
建造高层，可以使尽可能多的住户在家就享受到尚湖的美景，对于较高楼层的住户，还可远眺虞山。
近观湖，远望山，尽享自然，是本案建造高层的一个支持。
（4）高层建筑在市场上的良好表现
前面已经提到了11层及以上高层建筑在江苏全省的良好的市场表现，特别是苏州，其销售面积的增幅更是达到了259.16%。
常熟作为苏州辖下一个重要的县级市，在这方面却鲜有表现，和其经济地位不符。
因此如果本案以小高层和高层相结合，正好符合现时的需求。
2、商业设施建议
目前常熟在售的一些商业项目来看：
方塔东街的起拍价格在1.5-2.3万元/㎡之间，11幢楼均为整幢起拍，面积较大；招商城的永久使用权起拍价更是达到4-5万元/㎡，最高甚至拍到18.3万/㎡，由此可见，常熟的商铺市场是很火热的。
本案推出适量的商铺，当可从中获得不菲的利润。
从本案的实际来看，规模庞大，15万㎡的占地，容积率为3的话，总建面将要达到45万㎡，在当地可以算得上是一个中型以上社区。
因此，考虑规划一定量的商业配套也十分必要。
从本案的周边来看，招商城规模虽大，但是个专业类市场的集合，经营方式以批发为主，其它区域则缺少有影响力的商业设施。
区域内居民购物，到市中心的居多。
综合以上意见，我们完全可以利用我们规模上的优势，在小区内开发出一个成规模的商业配套，建议可将本案的商业配套设施设置如下：
Ø地下一层可设置2-3万㎡的大卖场或超市满足居民“柴、米、油、盐、酱、醋、茶”这开门七件事；
Ø地面一层打造一条5万余方的休闲步行街，以上档次的精品和品牌商品来吸引顾客购物，也可和招商城形成错位经营；
Ø2-3层，规划出3-4万㎡，可以作为满足居民日常生活休闲、娱乐需求的场所。
以上总计约10万㎡的商业配套，如果规划合理，完全能成为城区西南角最有吸引力的一个集“购物、休闲和娱乐”与一身的商业中心。
3、客层定位
从本项目所在的虞山镇的十大项目来看，元和区域将建设成为“外来人员居住区”
由于本案毗邻招商城，因此从招商城中找寻客源十分现实，整个招商城辖区面积3.71平方公里，市场营业面积占到了2.5平方公里，商业用房112万㎡，有店铺、摊位两万多个。
来自各地的五万多名经营人员在商城内28个专业市场中做生意。
这些人由于很多都来自常熟以外的地区，很多人都只能客居在此。
虽然商城考虑到这部分人的情况，开辟出了约3万㎡的外来经商人员居住区，但很显然，这并不能满足这么多经营户的需求。
本案完全可以利用靠近招商城的优势，将商城内的客户作为我们潜在的客源，为商城内的经营户提供一个可以称之为“家”的居所，让他们能更安心在常熟发展。
而且本案的商业配套设施也完全可以作到与商城错位经营，为商城内经营户、日常往来客商提供相关配套。
4、项目定位
综合本案特征：
Ø高档次的居住社区；
Ø大规模高规格的商业配套；
Ø为招商城，以及全市的外来经营者提供居住和生活配套；
项目定位可做如下描述：
“城市新焦点，天下一家”
四、总结
纵览常熟，本案独领城南房地产市场风骚，在北区房地产快速发展的同时，支撑了南城的半壁江山。
独到的位置，我们就需要独到的规划来与之相称。
为了能在竞争激烈，风云变换的市场上占得先机，我们的理念必须要走到市场前沿，不能拘泥于现有的状况。
我们要打破成规，在不脱离市场实际的前提下，在整个市场中创造出一次轰动。
相信以我们的实力，完全可以将本项目打造成常熟又一个市场焦点，将常熟的房地产市场提升到另一个层次，另一个高度。
本案成功的关键，其实就是在于如何跳出陈规的约束，将眼光放得更为开阔，发掘出市场中原先不为人所注意的潜在力量，利用市场，来证明我们的眼光和实力。
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