国际物业管理服务合同范本.docx

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国际物业管理服务合同范本

国际物业管理服务合同

甲方：

融汇（某）置业有限公司

地址：

某市人民路9号

法定代表人：

黄XXXX联系电话：

乙方：

某物业管理股份有限公司

地址：

某市

法定代表人：

宋0000联系电话：

资质等级：

国家一级证书批准号：

建物企号

根据国家、地方有关法律、法规和规章，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对某国际（以下简称本物业）实行专业化的物业管理服务订立本合同，供双方恪守。

第一章物业基本情况

第一条物业名称：

某国际

座落位置：

某市人民中路9号

占地面积：

34089.21万平方米

四至：

东邻车站南路西邻家润多百货

南至港岛娱乐中心北靠人民路

总建筑面积：

227759.86M2,住宅建筑面积135941.3M2,写字楼建筑面积21355.78M2，商业面积：

23265.76㎡，其它用房面积约830M2

地下室面积：

约46367.02平方米

总户数：

共2159户

车位数量：

954个，其中地面车位64个、地下车位890个

绿化率：

38.16%

物业类型：

综合

第二条上述指标最终以某市工程竣工验收备案表为准，指标如有调整变化，本合同的各项条款不变。

乙方提供服务的受益人为本物业的产权人和物业使用人；乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续；本物业交付使用后的质量责任，执行国家《建设工程质量管理规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定。

第二章委托管理事项

第三条委托管理范围：

某国际项目所辖除酒店之外的所有物业，包括项目住宅物业、商业物业、写字楼物业等。

第四条房屋建筑本体共用部位的养护和管理，本条所指房屋建筑本体共用部位包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外承重墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。

第五条共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，本条所指共用设施设备包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压水泵房、电梯、楼内消防设施设备、中央监控设备、配电系统、建筑物防雷设施等。

第六条附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，本条所指附属建筑物、构筑物包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等。

第七条附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，本条所指附属建筑物、构筑物包括但不限于商业网点、文化体育娱乐场所等的管理。

第八条共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理（不包含保养期内的维护）。

第九条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运（不包含建筑垃圾的收集和清运）。

第十条交通与车辆停放秩序的管理。

第十一条维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。

第十二条组织开展社区文化娱乐活动。

第十三条物业档案、资料管理，包括工程建设竣工资料、业主资料等的管理。

第十四条业主房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在业主提出委托时，乙方可接受委托并合理收费。

第十五条对业主违反物业管理法规政策及《某国际业主管理规约》的行为进行处理：

包括责令停止违章行为、要求恢复原状、要求赔偿损失及支付违约金，对无故不缴交有关费用或拒不改正违章行为的责任人可采取诉诸法律或者其它催缴催收措施。

第十六条装饰装修管理服务

第十七条法规政策规定由物业管理公司管理的其它事项。

第三章合同期限

第十八条本物业管理服务期限为三年，从本物业入伙之日（以甲方书面通知业主入伙时间为准）起计算。

暂订从2009年10月1日至2012年9月30日。

第十九条本合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订新的物业管理服务合同生效时，本合同自行终止。

若本合同到期，甲方或业主委员会没有与第三方签订本物业管理服务合同，则乙方继续履行本合同。

第四章甲方的权利和义务

第二十条在房屋正式销售之前，负责制定《业主临时管理规约》，在购房人签订物业买卖合同时，让购房人对业主临时公约予以书面承诺；同时物业买卖合同中应包含本合同的有关内容。

第二十一条审核乙方拟定的物业管理制度，依法提出合理化建议。

第二十二条检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。

第二十三条审定乙方提出的物业管理服务年度计划、维修基金使用计划。

第二十四条本物业房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。

在保修责任期内，如存在质量问题，由甲方负责返修，甲方未能及时返修的，可由乙方代为维修，所发生费用由甲方承担。

第二十五条在物业管理交接验收时，负责向乙方移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。

（二）设备设施的安装、使用和维护保养技术资料。

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件。

（四）物业管理所必需的其他资料。

第二十六条协调、处理本合同生效前发生的工程等遗留问题：

遗留问题由甲方敦促应承担方负责处理，未按规定或约定时间处理的，由甲方负责处理。

第二十七条甲方依据建设部最新《房屋接管验收标准》的规定向乙方交接物业管理用房和共用设施设备等，并参照甲方（融汇（某）置业有限公司）《商品房销售合同》中约定的交楼标准协助乙方和业主顺利完成入伙。

其中包括：

1）保证水、电、燃气“三通”，即拧开室内水龙头有自来水，打开电闸可供电（市电未通前，若本物业使用临时电，其差价部分由甲方承担，若本物业变压器不能联动，造成变压器空载费用的由甲方承担）；电视、电话、燃气管线到户；二次供水水质经防疫部门检疫合格。

2）本物业内排水管道能正常使用，排水畅通无阻；保证有通畅的消防环形通道。

3）完善本物业内的园林绿化工程。

4）按照政府交通主管部门要求，对停车场设置出入口，划好车位线，安装好限速器、安全防撞栏、通道指标牌等设施，并协助办理停车场使用许可证。

5）配备本物业各栋各楼层及室外垃圾箱（桶），并在本物业隐蔽处设置垃圾中转站。

6）按消防安全要求配备灭火器、消防水枪、水带等消防设施，各项指标符合国家消防法的有关规定。

7）按市邮政部门要求，统一安装信报箱，并达到通邮条件。

第二十八条该项目入伙时间甲方应提前通知乙方，其中第一批入伙时间甲方应提前60天通知乙方。

甲方在向业主交付新建商品住宅时，须执行建设部关于商品住宅实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度的规定。

第二十九条按照本物业原有规划设计及乙方提供的本物业整体标识设计配备方案，对本物业各类设施、设备、房号、楼层号、栋号、消防疏散图、本物业总平面图、宣传栏、公告、公约栏、会所、娱乐等公共场所、地下停车场及首层电梯厅内外的各类标识警示牌、指示牌和告示牌等在审定后进行制作和安装。

第三十条在本物业内设置安防监控系统、住户对讲系统、楼宇自动化管理系统等技防设施，应统一设置在一个值班室，以利于本物业的治安管理。

（该条最终以竣工验收备案资料为准）

第三十一条协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。

第三十二条根据国家发展改革委、建设部颁发的《物业服务收费管理办法》（发改价格〖2003〗1864号文件）第十五条的规定，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。

业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，乙方可以依法追缴。

第三十三条有权向社会各界宣布甲、乙双方合作之事实，有权有选择地播放、展示、发布与XX物业品牌有关的物业管理资讯、信息（如录相、图片、文字说明）、广告等,但不得对乙方社会声誉造成损失。

第三十四条有权对乙方整体工作进行监督和考核，并提出限期整改意见，对不称职的本物业前期顾问咨询师、管理处经理有权要求予以调换。

如乙方更换管理人员后仍达不到要求，甲方有权终止合同。

第三十五条依据本合同规定，在本物业入伙前向乙方提供能满足物业管理需要的物管用房，物管用房的产权不属乙方，乙方在本合同期内享有无偿使用权（客户服务中心用房的位置应设在首层方便业主办事，其装修标准要与本物业的档次和格调相适应）。

第三十六条不干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动。

第三十七条负责处理因甲方原因而产生的各种纠纷。

第三十八条法规政策规定由甲方承担的其它责任。

第五章乙方的权利和义务

第三十九条本合同签订之日起三十日内，乙方设立本物业项目组，配备项目负责人及相关人员，便于与甲方沟通联系。

（项目组具体进驻时间由甲方提前30天以书面形式通知乙方。

）

第四十条协助甲方做好建设阶段销售大楼（包括售楼中心和办公区）的物业管理及样板房的物业管理工作，相关费用由甲方按月支付（详见本合同补充协议）。

第四十一条为使本项目做到功能定位准确以及确保物业的使用功能合理，便于物业使用人的日后使用及物业公司日后的管理。

乙方需要在项目规划施工阶段期内结合图纸等技术资料提出各类合理化建议，以利于施工质量的提高。

配合本项目做好销售工作，协助销售期间的物业管理咨询工作。

第四十二条乙方须于本物业入伙前两个月内组建物业管理处，配备主要物业管理人员，并代表乙方履行本合同的权利和义务。

第四十三条根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理方案；自主开展物业经营管理服务活动。

第四十四条根据有关法律、法规政策及本合同的规定，结合物业管理的实际情况，开展各项管理服务活动，但不得通过损害业主或物业使用人的合法权益来获取不当利益。

第四十五条负责编制物业管理年度计划、维修基金使用计划，经甲方审定后由乙方实施。

第四十六条根据有关法律法规及本合同的约定，制订本物业的物业管理制度，且根据实际情况，针对不同方面制订专项规章制度，并向业主、物业使用人告知物业使用的有关规定。

第四十七条在本合同期限内，乙方不得擅自提高物业管理收费标准，如需变更应按程序向当地物价部门申报。

第四十八条负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大、中修方案并组织实施，其费用按政府有关规定办理。

第四十九条经双方友好协商，甲方按本项目前期实际需要为乙方配备物业管理装备和物品，或者向乙方支付物资装备费用。

前期物资装备费具体金额和支付方式见第七十二条第二款。

第五十条为顺利进行项目交接、入伙，使物业平稳进入正常使用期，本项目入伙前一个月，乙方的所有人员应到位，并配合甲方做好本项目入伙准备工作，由甲方支付提前进场费用。

提前进场费具体金额和支付方式见第七十二条第三款。

第五十一条乙方派驻某国际的所有管理人员必须由某XX物业本部培训派遣资深物管人员进驻。

在项目物业管理处正式组建入驻时由甲方派驻两人分别在乙方管理处客户服务中心、工程部工作，其二人工资由甲方支付，但统一由乙方负责培训和管理。

第五十二条将物业管理公共性服务收费项目、收费标准及收费办法在其经营场所或者收费地点醒目位置公布。

第五十三条建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。

第五十四条开展有效的社区文化活动和便民服务工作。

第五十五条有权依照国家和某市物业管理法规政策、本合同和《某国际业主管理公约》的规定对违反国家和某市物业管理法规政策、本合同和《某国际业主管理规约》的行为进行处理。

第五十六条负责制定本物业房屋装修管理规定，当业主和物业使用人装修物业时，告之有关限制条件，订立书面约定，并负责监督。

对不服从监督者，及时报告甲方。

第五十七条在本物业入伙后，对进入本物业提供经营服务的单位和个人实行一体化管理。

第五十八条在甲方同意的前提下，有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他个人或单位，不得将重要专项业务承包给个人。

第五十九条定期与甲方交流物业管理的工作情况，及时反映工作中存在的问题，双方进行协商解决。

第六十条依法协助并指导本物业业主成立本物业业主委员会。

第六十一条本合同终止时，乙方须向甲方或本物业业主委员会移交全部物业管理用房、属于全体业主所有的财物及物业管理的全部档案、资料。

在新的物业管理公司入驻时，做好设备设施、档案资料、用房等的交接及善后工作。

第六十二条接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导、接受甲方和业主的监督。

第六十三条法规政策规定由乙方承担的其它责任。

第六章服务质量标准

第六十四条本物业正式入伙即按照IS09001质量管理体系、ISO14001环境管理体系进行管理。

第六十五条在本物业正式入伙两年后且入住率达到80％以上时达到某市示范住宅小区物业管理标准；如业主委员会没有另行选聘物管公司，在本物业正式入伙三年后达到省级城市物业管理优秀住宅小区的管理标准，据此对本物业进行管理（因甲方的硬件条件达不到或非乙方原因而导致不达标，则责任不在乙方）。

第七章管理服务费用

第六十六条乙方在本物业管理期间内采取包干制的方式约定物业管理服务费用，并按约定的物业管理服务费用依据国家政策进行管理和提供服务。

（当地政府另行有规定的按当地政府规定执行）

（一）物业管理服务费（按建筑面积计算）：

1）高层住宅物业管理服务费：

1.8元/M2·月；

2）写字楼物业管理服务费：

3元/M2·月；

3）商业物业管理服务费：

3元/M2·月。

4）甲方分批通知业主入伙，物业管理服务费收取起始日为甲方书面通知业主入伙之日起计收。

5）  根据国家发展改革委、建设部颁发的《物业服务收费管理办法》（发改价格〖2003〗1864号文件）第十六条的规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

经甲乙双方协商，本物业的已竣工但尚未出售部分的物业由甲方按以上物业管理服务收费标准的95%向乙方支付，其中商铺在10000M2以下的入住后一年内由甲方按1.71元/M2/月向乙方支付，在10000M2以上的由甲方按本项目物业管理服务收费标准的95%向乙方支付。

6）改变原设计功能的物业，按改变后的实际使用功能类别的管理服务费标准收取。

7）本物业管理服务费每月交纳一次，每次交纳费用时间为当月的10日前，逾期未交纳有关费用的，乙方有权要求业主补交并从逾期之日起按每天应交款的万分之五交纳违约金。

8）业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，按其约定交纳，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任。

9）如遇政府政策调整，按调整后的标准由甲、乙双方协商后执行。

（二）停车位管理：

（1）本物业未设计地面车位。

小区地面不允许停车。

（2）地下固定车位由乙方向产权人或使用人收取车位管理及运行成本，地下车位场地使用费收支办法及数额待定（详见双方补充协议）

（3）访客临时停车由乙方经营管理，车位收费标准执行物价局收费相关规定。

第六十七条乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。

第六十八条乙方向业主和物业使用人提供的其它服务项目和收费标准如下：

（一）属于市场价调节价的按照市场调节价或低于市场价的价格向业主和物业使用人收取；

（二）属于政府指导价的按照政府指导价执行。

第六十九条维修基金的管理与使用依据建设部、财政部《关于印发（住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法）的通知》（建住房[1998]213号）或按某市相关规定执行。

第七十条保修期内属保修范围内的房屋共用部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用由甲方承担。

第七十一条本物业的成本构成按国家发展改革委、建设部颁发的《物业服务收费管理办法》（发改价格〖2003〗1864号文件）第十一条第三款的1至9项规定的内容开支。

营业税及附加税缴交没有明确的，暂按现行政策执行，若政府配套税收政策出台后，则执行新的税收政策。

第七十二条前期介入费由顾问咨询费、物资装备费和提前一个月进场费用组成，由甲方按照以下金额和方式支付给乙方。

（一）顾问咨询服务费总额人民币叁拾贰万零贰佰肆拾元整（￥320,240.00）。

（具体测算见附件一）

顾问服务方式:

顾问期约18个月（具体进驻时间以甲方书面通知为准），乙方派遣一名专业物业管理顾问咨询师常驻项目现场，另组成项目顾问咨询小组，人员3名（顾问工作小组由乙方资深物业顾问以及土建\电气\给排水\园艺\智能化等方面的专业技术人员组成），派顾问工作小组3人，每四个月到现场一次或根据甲方需要和项目重点阶段派遣，就项目规划设计、工程设计等方面提供专业物业管理咨询服务。

（顾问咨询内容见附件二）

付款方式:

合同签定后30个工作日内，甲方向乙方一次性支付人民币壹拾伍万元整（￥150，000.00元）；余款人民币壹拾柒万零贰佰肆拾整（￥170240.00元），在顾问服务开始次月5日前分期支付,每月支付玖仟元整（￥9,000.00元）。

顾问咨询服务费叁拾贰万零贰佰肆拾元整付清为止。

（二）物资装备购置方式、金额在乙方正式进场前四个月根据实际情况由双方协商确定。

[前期物资装备费测算的参考金额约为贰拾捌万元（28万元），测算明细详见本合同附件三]。

（三）提前进场费金额及支付方式在乙方正式进场前四个月根据实际情况由双方协商确定。

[提前进场费前期测算的参考金额约为壹拾玖万元（19万元），测算明细详见本合同附件四]。

第八章违约责任

第七十三条甲乙双方任何一方违反本合同有关条款或因自身其它原因，致使未能达到合同规定的管理目标或直接造成对方名誉、经济损失的，对方有权要求违约方限期整改或解决；限期整改或解决不了的，对方有权终止本合同并要求违约方给予相应的赔偿。

第七十四条本物业入伙时间如有更改，甲方应至少提前一个月书面通知乙方。

如因乙方原因致使本物业不能按时入伙而给甲方造成名誉或经济损失的，乙方须按推迟入伙的建筑面积、推迟时间和本物业约定的物业管理费标准给予甲方赔偿。

如因甲方原因致使入伙物业未达到规划设计要求、政府有关规定及本合同约定的有关入伙条件，致使推迟入伙且没有提前通知乙方，甲方按推迟入伙的建筑面积、推迟时间和本物业约定的物业管理费标准，向乙方支付物业管理服务费。

第七十五条因甲方房屋建筑（设施、设备）质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理；因乙方管理不善或操作不当等原因造成设备设施损坏或重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理（产生事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定结论为准）。

第七十六条乙方违反本合同规定的相关义务，甲方有权要求乙方限期整改，限期整改后仍不能达到目标的，甲方有权解除本合同，另行选聘物业管理公司，由此造成的损失和后果由乙方全部承担；如甲方违反本合同相关条款规定的合同义务，导致乙方管理目标不能如期实现，给乙方造成经济及名誉损失的，乙方有权要求甲方限期整改，限期整改仍不能达到目标的，乙方有权解除本合同，由此造成的损失和后果由甲方全部承担。

第九章其他事项

第七十七条经双方协商一致，双方可对本合同的条款进行修订、更改或补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

第七十八条任何一方对对方（包括本物业业主、物业使用人）的经营信息及相关资料均负有保密义务，在本合同履行期间内，不得以任何形式泄露。

一方违反此约定造成对方（包括业主、物业使用人）损失的，应给予赔偿。

第七十九条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理，以避免损失的扩大。

第八十条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请政府物业管理主管部门调解，调解不成时，可向某国际项目所在地人民法院提请诉讼。

第八十一条本合同之附件均为合同有效组成部分；本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第八十二条本合同如与法律、法规、规章相抵触，以法律、法规、规章为准。

第八十三条本合同（共27页），一式七份，甲、乙双方各执三份，当地主管部门备案一份。

第八十四条本合同自双方签字盖章之日起生效。

本页无正文

甲方签章：

乙方签章：

法人代表：

法人代表：

或或

法人授权代表：

法人授权代表：

签订地点：

签订时间：

二○○年月日

单位名称：

某物业管理股份有限公司

账号：

44201526200051028122

开户银行：

建行某分行XX支行 

附件一：

顾问咨询服务费用：

320240.00元

在2008年4月1日——2009年9月30日我司将派遣一名专业物业管理顾问咨询师常驻项目现场，另组成项目顾问咨询小组，人员3名，共前往4次（每四个月一次），每次5天。

测算如下：

名称

支出明细

总计

项目基本成本

常驻物业咨询师

月工资（元）

人数

时间（月）

7995

1

18

143910

福利及保险（元）

人数

时间（月）

1889

1

18

34002

常驻顾问人员交通

往返票（元）

人数

去的次数

1800

1

4

7200

顾问团人员交通

往返票（元）

人数

去的次数

1800

3

4

21600

业务费

每季度一次

次数

费用（元）

6

1000

6000

顾问团

餐费

总天数

人数

30

20

3

1800

房价

总天数

房间数

250

20

2

10000

每天工资

总天数

人数

243

20

3

14580

项目基本成本小计

239092

咨询费

按项目成本的20%

47818

不可预见费

按项目成本的8%

19127

税金

按项目成本的5.5%

14202

项目实施成本

合计

320240

附件二：

顾问咨询内容

A.咨询服务小组对本项目及所在区域进行实地考察，通过研读、消化、理解本项目可行性研究报告、初步规划、方案设计、项目模型、全套施工图纸等资料，了解项目的规划意图和设计内容，确定项目档次，以便协助甲方对物管服务进行准确定位；针对项目定位提交《物业咨询建议书》；并对本项目的前期项目设计方案及各项配套提出《物业修改建议书》。

B.从物业管理各专业角度提出有关配置、设计、用量、型号、预见的潜在问题及日后维修养护等咨询建议，方便日后的物业管理：

（a）考察整体工程进度，定期参与项目开发工程会议，协助项目开发各专业工程的阶段性实施进度计划提出方案；

（b）建筑设计（地下、地面、标准层、屋面）是否满足物业管理的需求；

（c）对设备机房的环境、通风是否满足要求提供建议；

（d）根据清洁管理经验及项目规划要求，提出垃圾收集系统的建议；

（e）管理用房位置、设计、布局、装修标准的参考意见；

（f）房屋设备设计、施工修改建议。

其中包括：

设备选型、系统设计方案等；

（g）对变配电系统（包括变压器）及配套设施提出合理化建议，并根据当前国家标准，提出各种合理化建议；

（h）对停车库的车位设计、使用功能及设备配套、标识等提出意见；

（i）建议节能项目，并对照明的编配及使用提出意见；

（j）在甲方同意的情况下，对工程设备、智能化系统、工程招投标的内容提供咨询师意见；

（k）对日后的计划性维修、建议预防性维护项目，并初步制定工程维修的工作程序，包括日常检修的程序、检修报告及使用表格等；

（l）从消防设施设计布局、产品选型、施工进度等方面提出建议；

（m）根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见对设计中的缺陷（例如布局不合