国际商务大厦物业管理方案.docx

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国际商务大厦物业管理方案

商务大厦物业管理方案第五章、具体管理思路1、管理处具体组织架构配置如下：

序号岗位人员编制职责1管理处经理1人负责大厦的全面管理2工程师1人主要负责设施设备管理3安全管理员1人主要负责消防、安全管理4行政管理员1人主要负责文档、清洁绿化管理5收费员1人负责收费工作，接待来访等6水电工2人负责设施设备的维护7护卫员10人负责大厦的安全巡查8清洁工5人负责大厦的整体清洁。

9绿化工1人负责大厦绿化环境。

第六章日常管理运作1、房管事务管理处的日常房管事务管理，按照《维修保养工作手册》规范运作。

具体工作如下表：

8：

00-8：

30处理客户申报投诉；8：

30-9：

30巡视；9：

30-12：

考核标准工作00跟踪监督；14：

00-15：

30整理档案；15：

30-16：

30巡安排视；16：

30-18：

30走访、回访。

跟踪监督日常：

3遍／天；工作巡视日常：

2遍／天；内容走访随时回访处理率：

100％，回访记录100％。

1．装修巡视2．投诉接待3．违章检查4．车日检辆管理5．治安6．清洁7．绿化8．维修9．机项目电设备10．员工宿舍11．内务巡视。

1．记录巡视发现的问题，搜集客户的反馈意见；2．对巡视中发现的问题，分类进行处理；检查1）填写《管理日记表》；处理2）发现的维修不合格，填写维修记录，安排维内容方法修；3）即行关闭轻微不合格项；及处4）发现违章行为按“违章处理规定”执行；5）发现严重不合格，填写纠正措施报告。

理方周检全面检查大厦各项工作，着重对房管日检中发项目现的不合格项进行检查处理。

法处理管理处经理对发现的不合格项及时整改，严重办法不合格项填写《纠正措施报告》，并上报公司工程维修部。

平时日检、周检、月检按ISO管理体系考核标准。

考核标准2．设施设备管理：

峰璟国际大厦的设施设备全部是采用国际领先的材料,设施设备管理是重中之重,大厦最主要的设备由发电机、高低压配电系统、水泵系统、中央空调系统、消防报警系统、智能道闸系统、监控系统等系统组成。

要做好设施设备的维护，确保大厦的安全，在设施设备的管理上要做好以下工作：

1）建立健全水电班组织机构：

根据大厦的设施设备规格高的情况,管理处需设置一名具有丰富经验的机电工程师主要负责设施设备的维修、保养，设施设备的正常运转；随时检查各种设施、设备的技术状况，及时提出维修解决办法，制定维修计划和方案，负责设施设备的接管验收工作，负责公共用水用电统计汇总及分析，公共水电费的分摊方法。

管理处需招

聘10名具有在大厦设施设备管理经验，具有相关特种操作证书的水电工，分为设备运行班和维修班二个班，设备运行班按24小时三班运转，每班2个人，共6人，保证设施设备24小时正常运行；维修班上白班共4人，负责日间设施的日常维修。

具体岗位设置如下：

序号岗位人员编制值班时间08：

00-12：

00；1班长1人14：

00-18：

00。

主班:

上午8:

00-12:

00下午14:

00-18:

00;2设备运行班2人/班*3班副班:

中午12:

00-14:

00下午:

18:

00-0:

00;夜班:

0:

00-8:

0008：

00-12：

00；3维修班3人14：

00-18：

00合计：

10人备注：

每10天换班一次。

5）大厦及公用设施机电运行、养护运作按照公司IS0管理体系《维修保养工作手册》规范运作。

具体工作如下表：

值班：

保障大厦供水供电、电梯空调等正常运作并做好记录；主要运行组巡视：

巡视设备房和设备运行情况，做好巡查记录；内容秩序：

搞好设备房的物品管理，加强安全防范工作。

负责机电设施、设备的各项维修、保养工作，并做好记录；维修组定期清洁所管设备和设备房；负责对设备设施进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。

1．低压配电柜2．干式变压器3．柴油发电机4．水泵5．水池、检查水箱6．风机7．闭路督控系统8．对讲报警系统9空凋设备10．火项目检查灾报警控制系统11、气体自动灭火系统12．消火栓13．疏散出及处口批示灯14．自动喷水灭火系统15．烟、感系统16．干粉灭火理方项目器。

法处理按照公司ISO标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项方法填写《纠正措施报告》上报公司工程维修部。

考核日常周检、月检考核按ISO质量标准；标准年终考核按国家“优秀示范大厦”标准考核。

日常维修养护：

大厦及公用设施维修、养护运作按照公司IS0管理体系《维修保养工作手册》规范运作。

具体工作如下表：

机电运行：

24小时工作8：

00-8：

30处理申报投诉；8：

30—10：

00跟踪监督；安排10：

30-12：

00维修养护；14：

00-15：

30巡视维修养护；15：

30-17：

00整理记录；17：

00-18：

30回访。

室内：

小修30分钟，—般故障2小时，不超过8小房屋时，较难故障3天内。

48小时跟踪验证。

楼梯、墙面：

发现问题按原样及时修复，每年全面检主本体查一次，4—5年全面修补刷漆一次天面：

每年全面检查一次，每年雨季前须检查一次，要发现破损及时修补。

室内污水系统：

每月检查一次，发现问题及时修补。

工道路车场：

每天检查1遍，随坏随修；公共天线：

每月检查l遍，随坏随修；作明暗沟：

每周检查I遍，随坏随修；设施供水电气：

每月细查1遍，即坏即修，中大型维修通报公司工程维修部协作；楼道灯：

每月检查1遍，即坏即修。

1．地基基础2．梁柱板主体3．墙体4．顶棚5．楼梯扶手6．公共门窗7．隔热层、防水层8．水箱水池检查检查9．天面扶栏10；消防设施11．信报箱12．标识13．楼项目板地面砖14．上下雨污水管15.设备房16．道路17．电及处项目缆沟盖板18．路牙19．给排水20．路灯21．清洁设理方备22．娱乐设施。

法处理方法按照公司ISO标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项填写《纠正措施报告》，并上报经理处理。

考核标准日常周检、月检考核按ISO管理体系标准；年终考核按国家建设部考核标准。

2、治安、消防、车辆管理：

治安、消防工作是大厦管理的重点,大厦的安全要实行24小时治安监控管理制度,具体管理思路如下:

1）建立健全安全保卫组织机构：

根据大厦的实际情况，管理处设一名安全管理员下设三名护卫班长每班12名护卫员的护卫队伍，主要负责大厦安全、消防、车辆管理工作。

具体岗位设置如下:

序号岗位人员编制值班时间1班长1人/班2东门岗2人/班主班:

上午8:

00-12:

002人/班下午14:

00-18:

00;3南门岗副班:

中午12:

00-14:

002人/班4广场巡逻岗下午:

18:

00-0:

00;2人/班5车库巡逻岗夜班:

0:

00-8:

00（每10天换班一次）。

6监控室1人/班7楼层巡逻岗2人/班合计：

12人/班*3个班=36人10）按照公司ISO质量体系《安全护卫工作手册》、《消防工作手册》规范运作。

具体工作如下表：

定岗进出口、停车场：

24小时；检查消防设施：

l遍／月工作流动大厦安全、违章行为、车辆停放24小时车辆保管：

24小时安排巡查突发事件：

90—120秒，责任保安或车辆管理员到达现场；学习训练：

1次／天；演练：

1次／月。

训练培训：

按公司制订的培训计划。

1．查可疑人员、外来人员；2．查违章停车、违章装修；检查检查3．查室外施工、搭建情况；项日4．查乱摆卖现象；及处项目5．查高空抛物、乱扔垃圾现象；理方6．查破坏绿化、占用绿地现象；法7．查漏水、漏电、漏气现象；8．查房屋本体设施和公共设施情况。

处理按照公司ISO管理体系标准，对轻微不合格项即时纠正或报相关主方法管处理，严重不合格项填写《纠正措施报告》，并上报经理处理。

考核平时按ISO管理体系考核标准；标准年终按国家建设部规定的考核标准。

3、清洁卫生管理：

清洁绿化管理也是大厦管理的一面镜子，做为一个综合性的甲级写字楼，需要具备高标准的清洁卫生服务，为客户提供舒适、整洁的环境，大厦开业初及开业后我认为要做好以下工作：

1）大厦开业初期的拓荒工作：

可采用招投标方式聘请惠州具有专业保洁能力的公司进行一次大厦的全面拓荒工作。

或者自行组建清洁工队伍，具体岗位设置如下：

序号岗位人员编制值班时间早班：

06：

30-11：

30；1清洁班长1人/班晚班：

14：

00-17：

00。

早班：

06：

30-11：

30、19:

00-22：

00；2广场岗2人/班晚班：

11：

30-19：

00。

早班：

06：

30-11：

303车库岗2人/班晚班：

14：

00-17：

00早班：

06：

30-11：

30；4大堂岗1人班晚班：

14：

00-17：

00。

早班：

08：

00-12：

00；5消防通道岗1人/班晚班：

14：

00-18：

00。

合计：

7人/班*3个班=10人；备注：

每10天换一次班，每月1、11、21为换班时间。

2）开业后的清洁卫生管理工作，也可分为外包管理或自行管理两种，

6）按照公司ISO质量管理体系《环境管理工作手册》规范运作。

具体工作如下表：

工作6:

00—7:

30通道清扫；7:

30—8:

00垃圾清运；8:

00—9:

00道路清扫；9:

00—12:

00安排大堂、电梯轿厢清洁；14:

00—14:

30垃圾清运；14:

30-17:

00楼面保洁。

工作地面清洁每月用大面积冲刷一次；随时巡回保洁楼间保洁清扫3遍／周；清洗2遍／月；内容垃圾清运清运2遍／天；洗车1遍／天；电梯轿厢保洁2次/天；通道大堂每小时拖扫1次；外墙清洗1次/年；消杀1遍／月；1．马路、人行道、绿化地、排水沟；2．停车场、岗亭；3．垃圾箱、垃圾中转站、化粪池；检查检4．污、雨水井和沙井；5．电梯、楼道、楼梯、走廊、楼道灯具；项目查6．墙面、窗、扶手、电子门、消防栓、管、电表箱、信报箱等；及处项7．天面；理办目8．值班室、办公室、卫生间；法11、除四害。

处理按公司ISO管理体系标准，对轻微不合格项自行关闭，严重不办法合格项上报管理员和经理并提出整改方案加以纠正。

考核标日常日检、周检、月检按ISO质量考核标准；准年终按国家建设部标准考核。

5、绿化养护管理：

按照公司ISO质量体系《环境管理工作手册》规范运作。

具体工作如下：

工作6：

30—9：

30浇水、施肥；9：

30—12：

00除杂草、整形、造型、保洁、剔安排除枯枝叶；14：

00-16：

00杀虫、补缺、保洁；16：

田—18：

30浇水、施肥。

整形造型2次／月；施肥春秋各1遍工作浇水因时因地制宜按需供水；浇水时间夏季早晚为宜，冬季中午为宜；除杂草中耕1遍／季；平时1遍／天，下雨天除外；

内容补缺视缺苗情况及时补缺杀虫1遍／月，发现害虫立即消灭1．乔木整枝、造型修剪；花卉、树木施肥；2．灌木、绿蓠、树木、草地、花卉浇水；3．除杂草；检查检查4．补栽补种；项目5．治病杀虫；及处项目6．清理枯枝落叶、绿地石块；理方7．松土；法8．防风防涝处理按照公司ISO管理体系标准，对轻微不合格项进行整改，严重不办法合格项汇报公司质管部部，并提出纠正措施。

考核标日常按ISO质量考核标准；年终按国家建设部标准考核。

准6、客户租赁的管理：

租赁流程图：

看房—洽谈—签订租赁合同—发相关资料—抄水电表—交费—发放锁匙—归档。

1）看房：

管理员陪同客户查看所租用的房屋，并填写《房屋租赁登记表》；2）洽谈：

价格、期限、注意事项等。

3）签订合同：

《租赁合同》4）发放资料：

A、客户手册；B、租赁合同C、客户登记表；5）抄水电表：

水电维修工与客户抄水电表底数；6）收费：

按合同约定计收租金及管理费；7）发放锁匙：

发放给客户该房锁匙。

8）归档：

把客户的有关资料进行归档，并存入电脑。

7、房屋维修工作的管理：

维修工作流程：

客户报修现场查看人为或客户责任损坏自然老化管理处维修，客管理处维修，保修期内，费用由施工队户支付费用。

支付，非保修期，费用由管理处列支。

验收归档第七章采取的主要管理措施第八章收费内容、标准及需说明的事项、物业服务费收费标准：

一1、写字楼：

6-8元/平方米.月；2、商场：

8-10元/平方米.月；3、汽车库/车位：

250元/位.月（室内）200元/月（室外）。

二、水费：

1、商业用水：

3.38元/立方米；按实际用量加自来水损耗及公共用水分摊用量向甲方缴纳，由甲方代收代缴。

2、公共用水：

包括广场喷水池、大厦清洁绿化用水等按实分摊,由甲方代收代缴。

三、电费：

1、自用电：

1.0366元/度，按实际用量加变损和电网损耗分摊用量向甲方缴纳，由甲方代收代缴。

2、公共用电：

包括公共照明、智能电子监控、电梯电费、二次供水电费等按实分摊，由甲方代收代缴。

四、临时停车服务费：

（具体如下表所示）

临时停放计费按月停放计费第一时第二时车型说明段：

8段：

22露天停室内停时至22时至次车场车场时日8时小型车（2吨跨时段计费：

以下<含2吨>1、临时停放不足人货两用车，15分钟不得收51020025020座<含20费。

座>以下各类2、停放时间在3型客车小时内的（含免费时段）按第一大型车（2吨时段标准计收；以上10吨以5102002503、停放时间超过下，20座以上3小时的（含免费大客车）时段），按第二时段标准计收；4、同一车辆在同一个停车辆24小时内多次进出停摩托车100/元.月（暂定）放的，收费总额不能超过两个时段标准之和计费。

五、装修管理费：

（具体如下所示）1、装修押金：

10元/平方米；2、装修管理费：

5元/平方米；3、办理装修施工许可证及装修管理规定：

每份交纳工本费20元；4、办理施工人员出入证：

每人交纳工本费用5元。

六、中央空调使用费：

（具体如下所示）2每年3月至10月共计8个月,按13元/M.月单价向甲方交纳（包含中央空调所使用的电费）七、大厦外墙清洗费：

根据清洗的实际价格,每年清洗一至两次,由客户按实分摊。

二、说明事项1、写字楼客户员工车辆停放费的收取标准，可采取月包干方式。

第九章需完善及购置设备费用一、管理用房和管理经费来源1、管理用房开发商应提供管理用房，并具备基本办公及居住条件。

2、管理经费来源1）管理服务费商业广场管理服务费收费标准按物价部门批准的价格收取。

2）车辆停放费、车辆场地使用费。

3）向客户提供多种有偿便民服务费如广场活动使用费。

4）其它政策规定应收取的费用。

3、增收节支措施1）增设一些客户欢迎的便民有偿服务项目，以弥补管理经费。

2）根据“精干、高效”原则，推行IS0国际标准规范管理。

在保证IS0人力、财力、物力资源的同时，选拔一专多能型管理人才，精简人员，提高工作效益。

3）抓好大厦的综合管理，加强巡视监督，杜绝违章和人为破坏公共设施现象，尽量减少维修费用的支出，从而降低管理成本。

二、设备购置A、办公用品费用明细表名称数量单价金额备注摩托罗拉对讲机17部1500元25500元含两电一充电脑3部4500元13500元打印机（激光）1台1800元1800元复印机1台8000元8000元沙发2套2500元5000元会议桌1套6000元6000元印刷各种表格1批5000元5000元文件柜2个450元900元

经理办公桌1套2500元2500元办公桌10张250元2500元办公椅15张30元450元彩印《客户手册》200本10元2000元衣柜17个250元4250元铁架床20张230元4600元各类员工服装12700元小计94700元B、环保工具名称数量单价金额备注电动喷雾器1台2,000元2,000元垃圾桶17套900元15300元垃圾车4辆800元3200元果皮箱30个250元7500元多功能檫地机1台3800元3800元刨光机（打蜡机）1台7800元7800元1台3700元3700元高压水枪500元其它43800元小计C、维修工具名称数量单价金额备注冲击钻1把20002000磨机1台5001000台钻1套20002000手电钻1把3001000套筒扳手1套300300开口扳手1套150150梅花扳手1套200200活动扳手1套150150大活动扳手2把100200液压钳1套500500

12级铝合金梯1把500500电焊机1部10001000万用表2个190380钳形电流表1个150150切割机1台12001200管钳4把500500打牙机1套600600台虎钳1套300300货架200工具袋4个40160绝缘手套300转速表1个300300兆欧表1个500500其它2500小计16090合计：

A+B+C+=154590元隆生商业广场营业支出测算明细表（例）（管理处共43人，其中管理人员3人、操作层40人）项目预计发生额备注办公费25440按40元/人.月计算电费（公共）212573电梯：

3台×15KV×9t×30天×12月×0.976=142300营×0.976×12月=70272水泵、照明等：

6000KV业29856水费（公共）包括清洁、绿化、公共场所用水等，按每月800T计，即：

费×3.11元/T×12月=37320800T用46500绿化卫生费含每年清洗一次外墙费用，大厦立面约15000M²，清洁费按1.5元/M²；日常清洁绿化费按每月2000元计。

劳动保障费25440按40元/人.月计算物料消耗24000按每月2000元计保险费5000含公共管理责任保

其他20000含电梯日常维修费房租19200租两套员工宿舍房的费用小计408009工资774000按人计算营折旧费5000业43740电梯保养年审维护保养费按280元/月.部计，年审费1500成费元/年.部本180600福利费按350元/人.月计算，含员工社保费。

1003340小计250000分摊公司管理费按收取管理费比例分摊。

1661349总计