项目二级管理组织管控部分保密删除.docx

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项目二级管理组织管控部分保密删除

现阶段组织管控文件

版本：

编制：

　　　　　　　日期：

初审：

　　　　　　　日期：

审定：

　　　　　　　日期：

主导部门：

*******标准化办公室

发布实施日期：

201　年　月　日

第一章、现阶段项目（公司）部管控模式及项目管理模式的选择

《*******组织管控标准化》C文件就现阶段

现阶段所提到的组织管控是在《*******组织管控标准化》C文件的基础上的细化，目的在于提高项目管理的针对性和实用性，就现阶段对，集团公司采用操作管理型管理模式项目公司（部）进行管理（具体内容见《*******组织管控标准化》C文件）。

第二章、项目二级模式管理组织结构及项目二级管理模式阐述

在《*******组织管控标准化》组织设计选择的原因、方法及各管理层的结构、功能定位、组织管理标准、汇报标准等方面的内容，项目“二级”管理组织结构主要是将事业部职能大部分部门职能调整到总部，少部分职能下放到项目公司（部），具体的内容如。

一、*******总部功能定位

1、根据集团的战略定位、管控模式及现阶段的情况。

2、*******总部两大基本功能：

文化建设与维护和制度建设与维护。

3、*******总部总的职能：

宏观经济研究和判断；战略方向与目标；战略并购与合作；资金规划与分配；人才储备、分配与绩效评估；客户研究与产品规划（品类管理）；品牌共享；产品标准化，流程标准化与创新；财务风险管理与审计监察;项目前期投资信息收集。

二、*******总部组织结构

三、*******项目部的功能定位及组织结构

（一）、项目部的功能定位

1、项目部是施工管理中心；销售现场管理中心；签证实施管理中心；主要执行集团总部关于施工管理的各种工作决定；

2、项目部主要的工作任务是：

项目进度管理；工程质量管理；现场管理；签证核实及确认；材料和规模较小的建筑服务招标；安全管理；现场的技术管理、销售现场管理及施工单位的管理和协调。

3、项目公司（部）项目经理、财务、行政部人负责人由集团总部下派，由向集团总部直接管理。

（二）、项目部组织结构

四、集团总部+项目公司（部）二级管理模式组织管理特点

（一）、*******项目二级管理模式组织管理架构图

（二）、*******组织管理架构图主要特点说明：

1、审计法务监督项目运营，计划专员由集团项目管理部派遣，与项目经理一起协调项目进度有关问题。

2、通过评审委员会、招标委员会、定价咨询委员会（临时机构）集体决定项目开发过程中的专业及关键节点上的问题（未设立的由投资决策委员会代替）。

3、集团相应部门领导、项目部经理、项目副经理为组织执行层；各级部门岗位设专员或职员，执行完成部门具体事务层。

4、项目管理部、营销策划部、品质控制部直接参与项目开发相关的阶段。

5、项目公司（部）行政部、财务部由总部行政人力资源部、资金财务部及项目经理双向管理。

第三章、项目二级管理模式组织职能部门职能及具体业务职责

一、说明

（一）、术语解释：

1、负责：

属于本部门事务，由本部门承担责任，可请求其他部门配合；

2、主持：

需要与其他部门配合完成的工作，由本部门牵头并承担相关责任；

3、配合：

不承担主要责任，但必须在负责者领导下参与此项工作并承担相关责任；

4、组织：

需要与其他部门配合完成的工作，由本部门承担协调责任；

5、审核：

对该项工作成果进行审查，承担保证成果质量的责任；

6、参与：

参加相关工作过程，本部门不承担责任。

（二）、公司委员会定义：

（尚未成立的，其职能由投资决策委会代替）

1.投资决策委员会：

◆定期听取投资计划的执行报告并提出整改意见。

2.绩效薪酬委员会：

◆指导项目公司人事安排；

◆负责调整总部、项目公司组织结构。

3.评审委员会：

◆负责对重要阶段性成果质量的评审。

4.招标委员会：

◆负责招标过程中的开标、评标、定标的决策性工作。

5.定价咨询委员会：

◆负责对项目销售定价及其他相关指标进行专业评审。

二、部门通用职责

1、制度建设

2、部门计划管理

3、部门日常管理

4、知识管理

5、协作配合

6、总部职能部门的专业指导

三、集团总部职能部门职责

集团总部职能主要分成两部分

第一部分：

以强化本部门职能为主的部门职责

（一）运营管控部：

部门使命：

部门职责：

运营管控部下设部门

1、项目管理部：

2技术管理

◆负责工程质量考核评估体系和公司未来ISO9000质量管理标准的制订

3计划及进度控制管理

◆负责审核项目的进度计划的调整

4实施过程监控

◆配合项目的投资研究、前期策划和评估、投资预算管理等工作

5施工现场管理

◆配合施工现场洽商和变更等签证，并审核相关技术文档

6竣工验收管理

◆负责图纸、工程技术资料的收发、整理、归档工作

7招标采购配合

◆配合合同起草

2、合约采购部

部门使命：

部门职责：

1合约管理

◆负责建立和完善标准化工程合同体系

◆各类合约的审查及管理、备案

◆各类合约执行情况的检查、督查

◆完成权限内合约审查、管理、存档，并对各类合约执行情况的检查、督查

3、营销策划部

部门职责：

项目策划、销售管理、客户关系、客户调研

1项目策划

◆配合编制《项目可行性研究报告》、《项目建议书》，负责完

2销售管理

◆负责确定售楼处及样板间方案，

3客户关系

◆负责对公司员工进行服务标准体系的培训

4客户调研

◆负责定期测评客户满意度指标

4、成本控制部

部门使命：

部门职责：

成本管理体系、成本规划、过程成本控制管理、工程预决算、招标采购过程参与

5、物业管理部

部门使命：

以前瞻性视野提升持有物业的价值，构建以客户为中心的物业服务平台，倍增公司的实力；通过物业服务，提高项目的美誉度、公司的知名度。

部门职责：

物业管理

（二）建筑研究中心

部门使命：

部门职责：

建筑研究中心下设部门：

品质控制部、规划设计管理部

1、品质控制部

部门使命：

跟踪当今世界建筑潮流，研究和创新满足市场需求的产品，以前瞻性视野，创造最具价值的生活空间。

部门职责：

产品研发、产品品类、项目品控

第二部分：

对于单个项目业务管理的具体部门职责

说明及术语解释：

1.“项目管理工作职责”是指该部门/职位在单个项目流程中所承担的工作职责。

2.“运营管控工作职责”是指该部门/职位在日常运营中所承担的常规工作职责。

3.集团三副总裁一职暂时空缺，其工作职责暂由总裁兼任。

4.红色加粗字体部分为重要阶段性业务成果。

5.负责：

属于本部门事务，由本部门承担责任，可请求其他部门配合；

6.主持：

需要与其他部门配合完成的工作，由本部门牵头并承担相关责任；

7.配合：

不承担主要责任，但必须在负责者领导下参与此项工作并承担相关责任；

8.组织：

需要与其他部门配合完成的工作，由本部门承担协调责任；

9.审核：

对该项工作成果进行审查，承担保证成果质量的责任；

10.签发：

具有该项工作成果的最终决定权，并对工作成果负责。

4.建筑研究中心工作职责

项目管理

工作职责

发展策划阶段

1.负责方案设计公司的选择。

2.审核《产品配置标准》、《施工进度计划》、《项目总体计划（策划版）》、《方案设计任务书》、《景观方案设计任务书》。

3.备案与方案设计公司的《合作协议》、《概念设计任务书》、《概念设计成果》、《项目总体计划（策划版）》。

方案设计阶段

1.负责设计单位的选择。

2.审核方案设计、初步设计成果

3.审核《产品配置标准（方案版）》、《初步设计任务书》、

《扩初、施工图设计任务书》、《外立面设计任务书》、《景观施工图设计任务书》。

施工图设计阶段

1.审核设计成果备案。

2.审核《精装房设计任务书》。

3.审核《产品配置标准（施工版）》。

4.审核扩初、施工图设计及景观施工图设计成果。

景观设计阶段

1.审核《景观方案设计任务书》和《景观施工图设计任务书》。

2.审核与施工图设计单位的合作协议。

3.审核景观施工图设计成果。

施工阶段

1.审核《工程技术标准范本》、《工程质量标准》、《项目质量目标》、《工程质量考核评估办法》、《安全文明施工考核评估办法》。

2.负责与设计单位沟通，配合设计变更管理。

3.审核《产品配置标准（更新版）》。

后期运营阶段

1.审核设计后评估

招标采购管理

1.配合编制招标采购专项计划、招标文件。

5.项目管理部工作职责

运营管控

工作职责

部门管理

1.根据公司年度经营计划，负责编制本部门整体工作计划，并负责监督落实；

2.负责控制部门内部管理费用支出；

3.负责建立健全集团工程管理体系，组织编制和完善部门内部管理流程与制度，并负责监督贯彻执行；

4.负责部门内部工作安排，指导下属人员完成各项工作；

5.协助组织下属人员的招聘、培训和职业发展等工作，提升下属人员素质和能力；

6.负责直接下属的绩效管理工作，帮助下属提高工作绩效。

技术标准制定及管理

1.负责制订公司的工程技术标准、技术管理规章制度；

2.负责工程质量考核评估体系和公司未来ISO9000质量管理标准的制订；

3.负责在工程全过程中对工程重大技术难题提供专业支持。

客服服务

1.协助客服部组织与工程维修等相关的工作。

其他

1.完成上级领导安排的其他工作。

6.合约采购部工作职责

项目管理

工作职责

方案设计阶段

1.配合成本控制部编制《合约规划指导意见》。

2.配合目标成本的测算，以及营销策划、销售代理、广告公司确定。

3.配合业务副总经理编制二级专项计划。

施工图设计阶段

1.编制《合约规划（执行版）》，配合编制《目标成本（执行版）》、《工程管理策划报告》、《项目经济分析（施工版）》。

2.配合工程管理部编制《售楼处、样板间、样板区选址、定位与开发计划》。

施工阶段

1.负责整个采购招投标的工作，并编制《招标采购专项计划》、《中标通知书》等。

2.编制《合约规划（调整版）》，配合成本控制部编制《目标成本（调整版）》。

营销阶段

1.配合销售合同范本的制定。

竣工交房阶段

1.配合项目预验收和正式验收工作。

后期运营阶段

1.负责供应商的后评估。

2.配合工程、设计、项目等后评估报告的编制。

3.配合竣工结算、决算，并配合成本控制部进行成本总结与历史数据归集，地区成本基准的更新。

招投标采购管理

1.负责编制招标采购专项计划，并下达单项计划。

2.负责组织对投标人候选人的考察工作。

3.配合《招标文件》的编制,组织招标文件的评审。

4.负责发放招标文件（发标），负责接收投标单位的《投标书》（回标）。

5.主持招标文件的评审、招标文件的答疑会。

6.主持开标、评标、定标的工作。

7.主持与中标单位的合同签署。

合同管理

1.负责各类标准格式合同的收集、制定和修订。

2.负责所有合同的汇总、统计、编号、保存。

3.配合总部制定标准格式合同，负责运营管控部下合同的收集、制定和修改。

4.组织标准合同的更新和管理

5.负责运营管控部下公司合同的备案登记，建立合同台账。

6.负责合同履行情况的监督。

成本管理

1.配合成本控制部（集团）对项目进行的成本测算工作及合约规划的编制。

。

2.以目标成本为依据，开展本部门的相关工作。

3.配合对项目部目标成本执行的监督。

4.配合对项目进行成本动态控制。

5.配合现场的变更与签证

运营管控

工作职责

部门管理

1.根据公司年度经营计划，编制本部门整体工作计划，并负责监督落实；

控制部门内部管理费用支出；

2.建立健全集团工程管理体系，组织编制和完善部门内部管理流程与制度，并负责监督贯彻执行；

3.负责部门内部工作安排，指导下属人员完成各项工作；

4.协助组织下属人员的招聘、培训和职业发展等工作，提升下属人员素质和能力；

5.负责直接下属的绩效管理工作，帮助下属提高工作绩效。

市场调查

1.负责组织对目标市场的调查分析，准确把握消费者的消费需求和消费倾向，撰写市场调研报告，提交公司决策层参考；

2.负责组织研究分析目标市场房地产产品类型、价格、热销户型等信息；

3.负责组织研究成功的营销策划案例和营销推广手段。

客户调研

1.负责收集、整理客户的意见及建议，跟踪内部处理过程并及时回复客户，收集客户对处理结果的反馈意见，并及时将此意见传达给相关部门

2.负责开展客户调查，根据客户需求开发服务产品

3.负责定期测评客户满意度指标

其他

1.完成上级安排的其他工作。

一、项目管理部部门工作流程

1.项目管理部部门职能流程图

2.项目管理部部门工作流程

2.1投资决策阶段：

2.合约采购部部门工作流程

2.1投资决策阶段：

2.1参与可行性研究：

参与可行性研究，配合主导部门工作，从专业角度给予帮助。

2.2发展策划阶段：

2.2.1参与评审：

参与各阶段性及最终成果评审，参与项目启动会，提供专业方面支持。

2.3设计阶段：

2.3.1配合设计工作：

在设计阶段，配合完成《项目总体计划执行版》，并且在各个设计阶段给予专业支持。

2.3.2合约管理：

主持设计阶段的合约规划工作，编制《合约规划策划版》。

负责审核、存档签订的各类合约。

2.4施工阶段:

2.4.1采购管理：

负责审核项目公司（部）提供的《项目设备及材料采购总体计划》和《材料设备采购配合计划》，并根据计划负责组织项目主体总包招标及主要专业分包工程的招标。

2.4.2招投标管理：

主持招标工作小组工作，编制公司招标的标书，完成公司范围内的招标工作。

2.4.3合约管理：

主持施工阶段的合约规划工作，编制《合约规划执行版》。

负责审核、存档签订的各类合约。

2.4.4配合施工管理：

协助施工进度与质量的管理，配合签证工作。

2.成本控制部部门工作流程

2.1投资决策阶段：

2.1.1项目可行性分析：

配合项目可行性研究。

2.2发展策划阶段：

2.2.1成本测算：

根据《初步产品建议书》和《工程技术特点分析》，进行成本测算，完成《目标成本策划版》

2.2.2参与评审：

参与项目启动会，提供成本管理方面专业支持。

2.3设计阶段：

2.3.1参与方案总体计划：

在设计阶段，配合完成《项目总体计划执行版》，并且在各个设计阶段给予专业支持，编制《目标成本方案版》。

2.3.2参与扩初、施工图设计：

配合深化设计，参与产品配置，经济分析，编制《目标成本执行版》。

2.3.3配合工作：

配合设计工作、工程策划工作、营销策划工作，保证项目成本可控性

2.4施工阶段:

2.4.1配合招投标：

配合招标工作小组工作，参与编制公司招标的标书，提供专业支持。

2.4.2配合施工管理：

协助施工进度与质量的管理，参与产品配置，进行目标成本动态测算与调整，编制《目标成本调整版》。

2.4.3签证控制：

负责对提出的签证进行成本预算，并配合完成变更审核工作。

2.4.4成本动态控制：

负责定期对项目成本进行监控，审核各项目公司（部）每月提供的动态成本报告，对可能超出目标成本的情况进行预警。

2.5营销阶段：

2.5.1配合销售工作：

配合销售工作，进行动态成本的调整。

2.6竣工验收阶段：

2.6.1工程验收：

参与工程的验收与整改工作。

2.6.1成本确认：

确认竣工成本，配合工程款的交付，配合项目经济分析。

2.7后期运营阶段：

2.7.1竣工决算：

主持竣工决算，编制决算报告。

2.7.2项目后评估：

编制本部门的项目后评估报告，参与项目后评估会议，配合编制《项目后评估报告》。

五、物业

2.1投资决策阶段：

2.1.1项目可行性分析：

配合项目可行性研究。

2.2发展策划阶段：

2.2.1参与

六、品质控制部部门工作流程

1.品质控制部部门职能流程图

2.品质控制部部门工作流程

2.1投资决策阶段：

2.1.1项目可行性分析：

参与可行性分析，提供专业支持。

2.2发展策划阶段：

2.2.1参与评审：

参与项目启动会，提供品控方面专业支持。

2.3设计阶段：

2.3.1初步设计：

初步设计阶段，配合进行设计评审，确保设计质量。

2.3.2扩初设计：

扩初、施工图设计阶段，配合进行设计评审，确保项目设计与产品建议的一致性。

2.3.3景观设计：

主持景观设计，配合项目公司（部）对设计单位的设计质量提出明确目标，控制主要设计参数，提出设计优化意见；负责审核样板房、景观、室内设计，确保设计质量。

组织安排对各专业设计图纸会审并督导设计单位进行整改。

2.3.4负责产品配置：

负责产品配置工作，编制《产品配置施工版》。

2.3.5配合工作：

配合成本控制、工程策划、营销策划等工作。

2.4施工阶段: