南阳市城市规划管理技术规定.docx
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南阳市城市规划管理技术规定
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市城市规划管理技术规定（试行）
第一章总则
1.0.1为加强市城市规划管理，实现城市规划设计、管理的标
准化、规化和法制化，依据《中华人民国城乡规划法》、《省实施〈中
华人民国城乡规划法〉办法》、《城市规划编制办法》、《市城市总
体规划（2011-2020）》及有关技术规规定，结合实际制定本规定，
作为规划审批的操作规。
1.0.2本规定适用于市总体规划确定的中心城区规划建设用地
的规划编制、规划管理与各项建设活动（包括地上、地下各类新建、
扩建、改建的建设工程，临时建设工程等）。
居民和村民自建住房，
另按有关规定执行。
1.0.3各类工程建设应采用1954年北京坐标系的独立坐标控制网和1985高程基准。
1.0.4已编制控制性详细规划或控制性单元规划（以下简称控
规）的以控规为依据。
第二章用地管理
第一节城市用地分类及适建围
2.1.1城市用地按其主要用途和功能分区的分类基本原则，依
照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ5037-2011），城乡
专业资料
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用地共分2大类、9中类、14小类;城市建设用地分为8大类、35
中类、42小类。
2.1.2各类建设用地性质的划分应遵循土地使用兼容性的原
则，符合控规等各项规划；未编制控规地区建设用地性质和适建围，
由市规划行政主管部门根据城市总体规划和拟建项目对周围环境的
影响、区域基础设施的条件及土地使用兼容性具体核定。
凡需改变规划用地性质的，应先按规定程序和审批权限调整规
划，经批准后执行。
第二节建设用地控制
2.2.1建设用地红线图一般应在1：
1000或1:
500现状地形图
上绘制（特殊情况可采用其他比例尺的地形图）。
图上应根据需要绘
制规划用地围线、红线、绿线、蓝线、紫线、黄线等，应用坐标标注。
2.2.2建设项目规划用地界线的划定应当考虑城市规划要求、
土地权属权限、建设项目批准文件、有关技术规等因素综合确定，以
现状实测地形图为依据。
2.2.3建设项目的规划用地总面积包括建设项目实际（使用）
用地面积和相邻道路、绿地、广场、管线走廊等用地面积，各部分用
地面积应在建设用地规划许可证中明确。
凡用地单位征用相邻已修建
城市道路或未修建的城市规划道路，需同时代征规划道路红线宽度一
半围的土地（国土主管部门函告已征用的除外），作为开拓道路及敷
设市政工程管线用地；若用地临道路交通广场、河道绿地、街头绿地、
道路景观绿地等，需一并代征，作为相应市政基础设施等用地。
建设
专业资料
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项目的建筑密度、容积率等规划技术指标计算按实际（使用）建设用地面积（不含代征土地面积）计算。
建设项目规划用地面积计算单位为平方米，精确到小数点后两位
数。
2.2.4建设项目用地规划条件应依据控规确定。
尚未编制控规
的，经市规划行政主管部门研究，报市政府批准后，确定规划条件。
2.2.5因涉及安全、保密、环保、公共卫生和公共交通及特殊
原因需要单独设置的项目或重大基础设施用地，可依据有关专项规划
报市政府批准后，方可在城市规划确定的建设用地围以外实施规划许
可。
2.2.6建设项目规划选址应满足以下要求：
1、建设项目应符合城市规划总体布局；
2、建设项目应与城市交通、环境保护、文物保护、市政、消防、
防灾等规划衔接和协调；
3、建设项目的配套设施应与城市生活居住及公共服务设施规划
衔接与协调；
4、建设项目所涉及的其他规划要求。
2.2.7旧城改造或新区开发，都应结合周边用地实际情况，坚
持统一规划、集中成片开发改造的原则，开发地块建设用地面积低于
表2-1规定的，原则上不予审批。
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开发地块建设用地面积下限值（㎡）表2-1
建设项目类型居住（商住）类建筑工业、仓储
商业类建筑办公类建筑
用地面积下限旧城改造新区开发类建筑
值（㎡）1000020000600030003000
备注表用地面积指项目实际使用用地面积，不含代征用地。
开发地块建设用地未达到表2-1规定值的，因特殊情况确实无法
调整合并的，在符合本规定的相关要求，且不影响城市规划实施的情
况下，由市规划行政主管部门核准，报市政府审批后可予以规划许可。
第三节地下空间利用
2.3.1地下空间开发利用实行统一规划、统筹安排、综合开发、
合理利用的原则，充分考虑应急防灾、人民防空和国防建设等需要，
坚持经济效益、社会效益和环境效益相结合。
2.3.2城市可用地下公共空间资源主要为：
广场、绿地、公园、
城市道路等公共用地的下部空间；建筑物地下室，非文物古迹和非重
要保护建筑的下部空间；地下轨道交通线及站点；地下人防工程设施。
2.3.3市规划行政主管部门应当依据地下空间利用规划和建设
项目的性质、规模，提出地下空间使用性质等规划条件并依法作出行
政许可。
2.3.4地下空间的利用应以地下公共交通设施、地下市政基础设
施为主，但法律、法规另有规定的从其规定。
专业资料
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2.3.5有利用地下空间的建设项目应规划预留临路地下空间接
口，以便今后连成一个整体。
第四节绿地管理
2.4.1沿城市河（不包括白河城区段）两侧设沿河绿化带宽度（含
防洪通道）一般不小于20米，沿总规保留的水沟（渠）两侧设沿河
绿化带宽度（含防洪通道）一般不小于15米。
第三章建筑管理
第一节建筑容量控制指标
3.1.1城市规划区新建、扩建、改建的建设项目，在控规覆盖
的区域，其建筑容量指标按控规确定。
3.1.2在项目单位原有建设用地围，建筑容量控制指标已达到
或超出原审批文件规定值的，无特殊情况不得进行扩建、加层。
3.1.3加强社区服务类设施建设，按照人均用地不少于0.1平方
米的标准，分区分级规划设置养老服务设施。
新建小区开发建设和旧
城改造将养老服务设施按建筑面积不少于8‰的标准纳入公建配套
方案，同步规划、同步建设、同步竣工、同步交付使用。
3.1.4工业、仓储物流用地项目建筑容量指标应符合、省规定
控制指标参数的规定，若有变化时，依新指标参数为准。
第二节建筑间距
3.2.1建筑间距的确定应当综合考虑日照、采光、通风、消防、
环保、节能、管线敷设、安全、建筑保护、视觉卫生以及土地合理利
用等因素。
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3.2.2住宅建筑间距应符合不低于大寒日日照2小时的标准要
求。
旧区改建的项目新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准要求；旧区改造项目以外住宅建筑日照也不应小于2小时。
3.2.3医院病房楼、休（疗）养院住宿楼的生活用房和大、中、小学教学楼及幼儿园、托儿所的生活用房和教学用房的间距应按相关规标准和行业相关专业要求进行控制。
3.2.4非住宅建筑与住宅建筑的间距，以住宅建筑为主体，其最小控制间距参照第3.2.2条执行。
3.2.5其他非住宅建筑间的间距应按相关规标准要求。
3.2.6住宅建筑底层为商业、车库等非住宅用房时，日照影响分
析以最低住宅层的窗底标高为基准。
第三节建筑退让
3.3.1沿建设用地边界线（或称用地红线）、城市道路、公路、
河道、山体、铁路两侧以及工程管线保护区周边的建筑物，其建筑控
制线退让距离除符合消防、抗震、防灾、防汛和交通安全、景观绿化、
环境保护、文物保护、卫生防疫等方面的要求外，应同时符合本规定。
3.3.2凡已经批准的详细规划、专项规划，建筑退让按已批规
划执行；历史风貌地区对保持原有街道空间延续性有保护和限制要求
的，建筑退让按其保护规划要求执行。
3.3.3非工业厂房、物流仓库类建筑沿建设用地边界建筑控制
线按以下要求退让距离。
东、西边界时，独立的多层及以下建筑不小
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于6米、高层建筑（及裙房）不小于10米的距离控制；南、北边界
时，多层及以下建筑不小于10米、高层建筑不小于20米（高层建
筑的裙房不小于15米）的距离控制；同时满足以下要求：
1、地块周边已有建筑物的，建筑控制线小于建筑间距要求的，
按建筑间距的要求控制建筑退让距离。
2、建筑控制线及其他规划控制线，均以最近距离计算建筑退让
距离。
3、各控制线同时控制时，应满足最大退让距离要求。
3.3.4住宅建筑沿建设用地相邻地界外的建设项目为文、教、
卫建筑或其他非住宅建筑或公共绿地的，建筑控制线同时满足消防安
全和相应规规定的建筑间距要求。
3.3.5非住宅建筑沿建设用地边界建筑控制线，应以满足消防
安全和行业相关专业要求进行控制；界外为住宅建筑或有特殊要求的
非住宅建筑，应同时满足本规定第3.2.2、3.2.4条的有关要求。
3.3.6沿城市道路两侧的一般民用建筑建筑物后退让道路规划
红线的最小控制距离不得小于表
3-4
所列要求。
民用建筑后退城市道路规划红线最小距离
表3-4
道路红线
L＞60
60≥L＞40
40≥L＞20
L≤20
宽度L（米）
多
高层
多
高层
多
高层
多
高层
建筑层数
层主体
裙房
层
主体
裙房
层
主体
裙房
层
主体
裙房
后退距离2
（米）0
25
20
15
20
15
10
15
10
6
10
6
专业资料
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城市快速路、主次干路两侧设有绿化景观带的，建筑应后退绿化景观带5
备注
米以上，同时还应满足停车要求。
3.3.7沿城市道路两侧的工业厂房、物流仓库等建筑物、构筑
物，其后退道路规划红线的最小控制距离不得小于表3-5所列要求。
工业厂房、物流仓库等建筑后退城市道路规划红线最小距离
表3-5
道路红线
宽度L（米）
L＞60
60≥L＞40
40≥L＞20
L≤20
24米以下
24米以下
24米以
24米以下
24米
24米
24米以下
24米以
建筑高度
（含24
（含24
上
（含24米）
以上
以上
（含24米）
上
米）
米）
后退距离
8
10
5
8
3
5
3
3
（米）
备注
城市快速路、主次干路两侧设有绿化景观带或隔离带的，建筑应后退绿化带
3米以上。
3.3.8工业厂房、物流仓库等建筑沿建设用地边界建筑控制线按
以下要求退让距离。
高度在8米以下（含8米）建筑按不小于3米
的距离控制；高度在8米以上、18米以下（含18米）建筑按不小
于5米的距离控制；高度在18米以上建筑按不小于8米的距离控制；同时满足以下要求：
1、界外为住宅建筑或有特殊要求的非住宅建筑，除应满足上表
退界距离规定外，应同时满足本规定第3.2.2、3.2.4条的有关要求。
2、建筑控制线及其他规划控制线，均以最近距离计算建筑退距。
3、退让距离必须满足消防要求。
3.3.9新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、博物馆、大型
专业资料
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商场、宾馆、较大公共建筑等有大量人流、车流集散的建筑物，其后
退道路规划红线距离应满足停车、人流集散的要求，除经批准的详细
规划另有规定外，一般不小于30米，并应留出停车或回车场地。
3.3.10一般民用建筑项目建筑物的地下部分或单独建设的地
下建筑物退让道路红线或用地边界最小距离不得小于6米；有相邻建
筑物时，退让用地边界最小距离不得小于10米；各类地下连接通道
等有特定要求的地区除外。
3.3.11沿铁路两侧新建、改建、扩建建筑工程应符合以下规定：
1、总体规划确定沿铁路两侧设有绿化隔离带的，两侧建筑物距
绿化隔离带距离应不小于5米；未设有绿化隔离带的，按下列要求退
让：
高速铁路两侧建筑与最外侧轨道中心线距离应不小于
50
米；
铁路干线两侧建筑与最外侧轨道中心线距离应不小于
20
米；
铁路支线、专用线两侧建筑与最外侧轨道中心线距离应不小于
15米；
铁路两侧围墙与最外侧轨道中心线距离应不小于10米，围墙高
度应不大于3米。
2、在铁路两侧修建高层建筑、高大构筑物（如水塔、烟囱等）、
可能危及铁路运输安全的危险品仓库和厂房与轨道的距离须经论证
并按铁路等相关规规定审核审批。
3、在铁路道口附近进行建设的，须符合铁路道口管理的有关规
定。
专业资料
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3.3.12道路交叉口四周的建筑控制线退让道路规划红线距离
应按转角处道路红线切点连线的垂直距离L进行退让控制，并按表
3-6执行。
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建筑后退城市道路交叉口距离参数
表3-6
道路红线
宽度L（米）
L＞60
60≥L＞40
40≥L＞20
L≤20
高层
高层
高层
高层
多
多
多
多
建筑层数
主
裙
主
裙
主
裙
主
裙
层
层
层
层
体
房
体
房
体
房
体
房
后退距离
2
2
30
25
25
20
15
20
15
15
（米）
5
0
备
注
两条不同宽度道路相交叉，退让按较宽道路标准执行。
3.3.13工业厂房、物流仓库等建（构）筑物的建筑控制线退让
道路红线切点连线的垂直距离：
建筑物高度在24米以下不小于10
米；建筑物高度在24米以上不小于12米。
3.3.14围墙退规划道路（绿带）红线不少于1米，大门退规划
道路（绿带）红线不少于6米，规划有特殊要求的项目退红线距离可
适当调整。
3.3.15沿城市河两侧的建筑物退相邻绿化带距离不小于8米；
沿规划保留水沟（渠）两侧的建筑物退相邻绿化带距离不小于5米。
3.3.16旧城区及传统商业街两侧的建筑在满足消防、交通、管
线敷设前提下，退让道路规划红线距离由市城市规划行政主管部门依
据详细规划确定。
3.3.17在其他确有必要的情况下，建筑物的主体与裙房退让道
专业资料
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路规划红线距离可保持一致。
第四节建筑高度控制
3.4.1建筑物高度除须符合日照、建筑间距、消防、抗震、公
共空间安全等方面的要求外，并应符合卫生和景观相关规定。
3.4.2编制控规或相关专项规划的，按已批准的控规或相关专
项规划建筑高度控制。
3.4.3城市规划区历史文化街区、文物保护单位和历史建筑保
护单位的保护围、建设控制地带和风貌协调区建筑高度的控制应符合
《城市紫线管理办法》和文物保护的有关规定。
3.4.4市规划行政主管部门应依据航空管理部门提供的城市规
划区净空障碍物限制面的平面、斜面和净空控制围图及相关文件进行
净空控制。
凡在机场净空保护围，新建或改建建（构）筑物的高度必须符合机场飞行区技术标准规定的净空保护要求。
高度控制以机场所在地地面高程为计算标准。
3.4.5电台、电信信号发射塔、气象站、雷达站、微波通道、卫星地面站、军事工程等周围建筑和涉及公共安全的建筑物等对周围
环境有特殊要求的设施，当其处在各种技术作业控制区围时，其附近规划用地建筑高度、建筑形式和距离均应符合限高要求或其他有关规定。
第五节停车设施配建
3.5.1居住区宜采用地下车库,配套公共建筑应独立设置临时停
车位，其车位数量均不得低于建设项目停车设施配建标准参数表3-7
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的规定。
3.5.2城市规划区的办公、商业、宾馆、医院、专业市场等公
共建设项目必须配建与其规模相应的机动车停车场（库），停车场（库）
配建标准不得低于建设项目停车设施配建标准参数表3-7的规定，并
符合相关专业规。
建设项目停车设施配建标准参数
表3-7
项目
单位
机动车
非机动车
备注
配套
公共中心
车位/100
㎡建筑面积
≥0.5
≥7.5
公建
商业中心
车位/100
㎡营业面积
≥0.5
≥7.5
居
停车
集贸市场
车位/100
㎡营业场地
≥0.4
≥7.5
住
配建
饮食店
车位/100
㎡营业面积
≥0.5
≥3.5
区
医疗诊所
车位/100
㎡建筑面积
≥0.3
≥1.5
住宅
商品住房
车位/户
1.0-1.5
2
停车
保障性住房
车位/户
0.5
2
中、高档宾馆
车位/客房
0.3
0.6
涉外宾馆
普通宾馆（快捷）
车位/客房
0.2
0.4
接待国旅客
市属行政办公
车位/100
㎡建筑面积
0.8
5
非市属行政办公
车位/100
㎡建筑面积
0.5
6
城
金融、贸易设施
车位/100
㎡建筑面积
0.5
5
市
饭店、酒家
车位/100
㎡建筑面积
2.5
4
公
市场
车位/100
㎡建筑面积
0.3
8
共
商业场所
车位/100
㎡建筑面积
1
10
停
大型影、剧院
车位/百座
5
20
车
一般影（视）厅
车位/百座
3
15
位
体育馆
车位/百座
2.5-3.0
20
座位数>4000
配
体育馆
车位/百座
2.0-2.5
20
座位数<4000
建
体育场
车位/百座
2.5-3.5
15
人数>15000
体育场
车位/百座
2.0-2.5
15
人数<15000
会议中心
车位/百座
5
25
博物、图书、展览馆、
车位/100
㎡建筑面积
1.5
5
文化活动中心
车位/100
㎡建筑面积
1
10
专业资料
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市级综合医院
车位/100
㎡建筑面积
1.2
3
其他医院、诊疗所
车位/100
㎡建筑面积
0.5
2
大中专院校
车位/百学生
0.5
20
中学
车位/百学生
0.3
50
小学
车位/百学生
0.3
5
风景名胜
市区
车位/每公顷游览面积
2
20
旅游区
郊区
车位/每公顷游览面积
3
15
车位/每公顷游览面积
城市公园
车位/每公顷游览面积
6
60
火车站
车位/高峰日每千旅客
3
6
长途汽车站
车位/高峰日每千旅客
2
6
公交枢扭站
车位/高峰日每千旅客
1
15
工业厂房区
车位/100
㎡建筑面积
0.3
2
仓储用地
车位/100
㎡建筑面积
0.1
0.5
备
注
本表机动车停车位以小型汽车为标准当量表示
第六节临时建设管理
3.6.1临时建设工程应当符合以下规定：
（一）建筑层数必须控制在二层以下（含二层），高度不得超
过8米。
（二）临时建设应当按照规及相关技术规定执行；如在市区旧
区执行有困难的，在不严重影响周边环境的条件下，可以由市规划行
政主管部门具体核定其建筑间距、高度等，建设单位（个人）应当与
有直接影响的相邻方达成协议。
（三）沿城市重要道路的临时建设不得影响城市景观，且不得利用沿街的底层作商业用房和其他营利性设施。
3.6.2除建设工程施工需要或急需建设的公共服务设施以外，
专业资料
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严格控制临时建设用地，临时建设用地应当符合以下规定：
（一）禁止在城市近期建设用地安排临时建设用地。
（二）禁止在城市公共绿地、市政公用设施用地、河道蓝线围、
教育用地、城市道路红线安排与其所在用地性质无关的临时建设用
地。
（三）历史遗址、优秀近代建筑、文物保护单位的保护围、建
设控制围和自然保护区、风景名胜保护区围，以及城市规划保留的街
区的临时建设用地应当符合城市规划的要求。
3.6.3任何单位（个人）不得改变临时建设用地规划性质和临
时建设工程的使用性
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