商业城扩建改造项目可行性实施报告.docx
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商业城扩建改造项目可行性实施报告
商业城扩建改造项目
可行性研究报告
附件：
1、项目建设区位置图
2、项目建设区示意图
3、企业营业执照复印件
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
某商业城扩建改造项目
1.1.2项目承办单位概况
项目承办单位：
某商业城
法人代表：
XX*
某商业城是我县一户知名商业企业，公司占地面积1.2万平方米,是某县较大的商品流通企业之一。
1.1.3可行性研究报告编制依据
（1）国家发展计划委员会计办投资[2002]15号文审定出版的《投资项目可行性研究指南》（试用版）；
（2）《某县国民经济和社会事业发展第十一个五年规划》；
（3）《某县关于发展个体私营经济、民营经济的若干规定》；
（4）建设单位提供的其它有关基础资料。
1.2项目概况
1.2.1拟建地点
项目建在某县车站东长白公路交汇处。
占地面积为12000平方米，与长白公路相邻，是某县最为繁华的商业区。
1.2.2建设规模
根据企业发展总体规划，某商业城扩建和改造均为6层楼，其中：
改造面积4200平方米，扩建面积5000平方米。
具体建设规模如下：
1、回购原某县老商业城6层楼，总面积4200平方米；
2、扩建6层楼，总面积5000平方米；
3、一楼主要规划东西沿街精品屋、数码通讯、化妆品和文体用品等；
4、二楼规划大小针织品、床上用品等；
3、三楼主要规划男装、中老年装、运动系列、牛仔等；
4、楼主要规划女装；
5、五楼主要规划小吃城；
6、六楼规划为办公休闲场所。
1.2.3建设XX商业城的优势
1、区位优势明显
XX位于省西部，幅员辽阔，交通便捷。
地处科尔沁草原边陲，东与乾安县相接，西与蒙科右中旗相依，南与长岭县相连，北与洮南市毗邻。
省道长白公路纵穿南北，国道科铁公路横跨县境。
被誉为“东有长白，西有向海”的向海国家级自然保护区以其独特秀美的塞外草原风姿饮誉中外。
2、自然资源丰富独特
XX自然资源丰富，开发潜力巨大。
葵花、杂粮、蓖麻、绿豆、打瓜、林草、芦苇、畜禽、中草药等农副土特产资源盛名远扬，素有“瀚海苇乡”、“葵花之乡”、“中国草原红牛之乡的”美誉。
风力资源得天独后，石油资源储量可观。
人均耕地、草原、芦苇面积均位居省之首，是省牧业大县、优质粮大县，是全国粮食奖励扶持重点县。
3、具有商业发展区位意识优势
XX商业城改造部分是某县原老商业城，是多年的商业区，人们对此已有了深此的商业意识，在此基础上进行扩建，再进行商业企业发展有着明显的优势。
4、旅游资源得天独厚。
以“中国向海·世界湿地”为品牌的4A级向海旅游景区有望申报成功。
亚洲最大的蒙古黄树林、万亩天然杏树林XX独有、万公顷苇海、风车景观独具特色。
流动人口占有一定的比例，加之某县经济开发区建设已初具规模，工业企业的发展，必然带第三产业发展。
5、项目建设区综合条件优越。
新规划建设的XX商业城具有优越的综合条件：
征用土地难度小，成本低；发展空间大，不仅便于集中商品流流，而且地势平坦开阔，供电、供水、排水、供热等基础设施配套便利。
1.2.4项目总投资及资金筹措
1.2.4.1项目总投资
本项目总投资为3000万元，全部为建设投资。
1.2.4.2资金筹措
本项目总投资3000万元，其中XX商业城自筹1700万元，融资1300万元。
1.2.5主要技术经济指标
本项目主要技术经济指标详见表1－1。
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
主要建设容及规模
1.1
楼房
改造楼房
m2
4200
扩建楼房
m2
5000
地面硬化面积
m2
200
1.2
污水管网工程
m
100
1.3
雨水管网工程
100
1.4
供水管网工程
m
200
1.5
架设电力线路
m
300
1.6
土地征用面积
m2
2800
2
项目总投资
万元
30000
2.1
建设投资（静态）
万元
3000
2.2
建设投资（动态）
万元
无
3
年运行成本
万元
50
4
财务评价指标
4.1
单位使用效益投资
元/m2
829.33
4.2
单位功能运营成本
元/m2
40
主要技术经济指标表
表1－1
1.3问题与建议
通过可研分析，本项目建设规模合理，建设方案可行，具有巨大的社会效益和经济效益，项目建设是可行的。
针对项目建设特点，提出建议如下：
1、抓紧办理自筹资金有关手续。
2、本项目涉及到土地、水利、规划等问题，项目承办单位应抓紧履行有关审批程序。
3、项目实施阶段，加强工程的监督管理工作，确保项目质量和工程进度，使工程如期完工投入使用，及早发挥效益。
第二章项目建设背景及建设的必要性
2.1项目背景
几年来，某县委、县政府牢牢把握“基础在农业、重点在工业、根本在生态”的三个发展定位，坚持“工业富县、牧业强县、商贸活县”三大战略，经济发展突飞猛进，社会事业蓬勃发展，城乡面貌日新月异。
以风力发电为龙头的清洁能源产业方兴未艾；以葵花、蓖麻深加工为主导的植物油加工产业前景广阔；以中成药生产开发为主攻方向的制药产业日益壮大；以绿豆、打瓜、小米为特色的农产品精深加工产业初具规模；以草原红牛、干万只白鹅为标志的畜产品加工产业势头强劲；以“中国向海·世界湿地”为品牌的4A级向海旅游景区，申报成功。
经济开发区建设已初具规模。
在如此强劲的二产经济发展的带动下，商业经济的发展必将是一片广阔的空间。
2.2项目建设的必要性
中小城市的商业社会消费品零售总额占全国的60．88％。
它们构成全国商品流通网络的结点，纵横交错、外衔接、上下沟通，是中国商业的基穿工业品从这里中转或直接流向广大农村，扩散到全国，农产品在这里集聚，保持大城市、工业原料的需要，它是区域经济的中心，直接关系到80％左右城市人口的生活质量和生活方式；作为商品流通的中间环节和枢纽，又成为国家调节和监控市场的中心。
中小型商业企业是中国商业的基础和生力军。
全国100人以下的零售单位，占整个企业数的98．7％，从业人数占70．3％，提供了81．8％的社会消费零售额。
它们点多面广，最贴近生活、贴近城乡广大消费者，实现多功能、多方位服务，成为零售业的主体，对发展我国零售市场有不可替代的作用。
综上所述，物贸综合大市场的建设将极大改善某县的流通服务基础设施，提高公共基础设施水平，使当地人民群众的生活质量、环境质量得到进一步改善，实现经济、社会和人口、资源、环境协调发展。
项目的建设具有良好的社会效益，因此，项目的建设是必要的。
第三章建设容及建设规模
3.1建设原则
（1）在某县城市总体规划的指导下，坚持发展第一，城市建设、社会效益相统一的原则，统一规划合理安排，从实际出发，处理好近期建设和长期发展的关系；
（2）坚持科学态度，从实际出发，积极采用新工艺、新技术、新材料，做到技术先进、经济合理、安全可靠；
（3）贯彻基础设施建设为发展经济服务，为人民生活服务的原则，确定合理的建设方案；
（4）结合某县商业发展总体规划的原则。
3.2建设容及规模
XX商业城建设整体定位在：
突出业态主题，以服装及相关延伸商品为主打业种的大型综合商城；经营模式以零售为主、批发为辅；经营商品档次以中档品牌为主；立足XX辐射周边地区。
新建成的XX商城共六层，规划了近三十余类大业种商品，主要业种有各类服装、针织品、小百货、鞋类、箱包、化妆品、文体用品和精品屋等。
1、回购原某县老商业城6层楼，总面积4200平方米；
2、扩建6层楼，总面积5000平方米；
3、一楼主要规划东西沿街精品屋、数码通讯、化妆品和文体用品等；
4、二楼规划大小针织品、床上用品等；
3、三楼主要规划男装、中老年装、运动系列、牛仔等；
4、四楼主要规划女装；
5、五楼主要规划小吃城；
6、六楼规划为办公休闲场所。
第四章建设条件
4.1建设地点选择
项目建在某县车站东长白公路交汇处。
占地面积为12000平方米，与长白公路相邻，是某县最为繁华的商业区。
4.2其它建设条件
4.2.1气候条件
项目建设区属于温带半干旱大陆性气候，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季凉爽多晴，冬季干冷少雪，年平均气温5.1摄氏度。
春季水分不足，热量有余，风沙严重，“十年九旱“是该地区气候的重要特点。
某县年平均降水量410毫米，集中在夏季，受大陆性气候的影响，蒸发量较大，为降水量的4～5倍。
年平均日照时数2876.4小时，全年盛行西南风，平均风速4.6米/秒，春季风速最大。
4.2.2地质地貌
项目建设区地质多为风咸砂，第三纪的大安组与组岩层覆盖于白垩纪岩层之上，区地面以下四米左右有流沙层。
项目建设区地面起伏不大，海拔高度最低146米，最高154米，大部分用地高程在146～148米之间。
河谷冲击平原呈带状或枝状分布于项目区，地形低平，开阔，耕地占地较多，靠近北部霍林河地区土壤表层兼有次生盐渍化现象。
4.2.3道路交通条件
县城为方格网状道路系统，平方铁路（—）与长白线（齐双线）南北向纵贯县城，科铁线（301省道）东西向纵贯县城。
开通至向海线（112县道）位于县城西北，八面路（113县道）位于县城东北。
县城道路系统较为完善，铁路公路交通均较便捷。
4.2.4社会经济状况
某县位于省西部，科尔沁草原边陲。
总面积8496平方公里，辖8个镇、8个乡、5个国营畜牧（林）场，总人口36.2万人。
2008年，全县国生产总值完成45亿元，同比增长40.9%。
其中，第一产业增加值18亿元，同比增长65.1%；第二产业增加值12亿元，同比增长25%；第三产业增加值15亿元，同比增长29.3%。
固定资产投资预计完成55亿元，同比增长44.7%。
一般预算全口径财政收入预计完成1.5亿元，同比增长36.6%。
全县社会消费品零售总额预计完成12.7亿元，同比增长19.8%。
由此可见，某县的建设已进入快速发展期。
因此，大力发展商业企业是比较理想的战略选择。
第五章建设方案
5.1设计依据
（1）《商业工程设计文件编制深度规定》建设部（2004年3月）
（2）《城市商业基础设施工程规划手册》（2000年版）
（3）《城市道路绿化规划与设计规》（CJJ75-97）（1998年版）
（4）《城市道路设计规》（CJJ37-90）
（5）《室外排水设计规》（GBJ14-87）（1997年版）
（6）《城市排水工程规化规》（GB50318-2000）
（7）《城市道路和建筑物无障碍设计规》（JGJ50-2001）
（8）《城市热力网设计规》（CJJ34-2002）
（9）《城市居民生活用水量标准》（GB/T50331-2002）
（10）《公用建筑节能设计标准》（GB50189-2005）
5.2项目的组成
本项目主要对48000m2的物贸综合大市场基础设施进行建设。
主要包括营业楼、仓储、供水、排水、电力、供热、土地征用等工程。
5.3工程建设方案
5.3.1货运量预测
货运需求预测因缺乏历年的产值与货运量数据，所以采用分项推算的办法。
货运量由商贸、工农业、基建、商品流通四部分组成。
（1）商贸货运量预测
每年商贸货运量主要是仓储批发货运量。
批发成交额按1亿元计，则商贸货运量总计为18万t／年。
（2）工业货运量预测
工业总产值按30亿元，货运强度按30万t／亿元计算，则工业货运量为900万t／年。
（3）基建货运量预测
基建产值一般按工业产值的6％计算，即30×6％＝1.8亿元，货运强度按200万t／亿元计，基建货运量为360万t／年。
（4）商业零售流通货运量预测
商业零售流通货运量按以上两项货运量之和的30％计，为378万t／年。
项目区货运量为1638万t／年。
5.3.2楼房和仓储工程
1、建筑结构设计
本项目采用砖混框架结构，增大空间跨度，便于业户布置，有利于不同业户的安排和布置；屋面采用阻燃聚苯板保温，APP卷材防水。
2、主要建筑物做法和特征
本工程是市场基础设施建设工程，建筑物需满足不同的业户要求，总体布局上做到宽敞、明亮、洁净，有充足的日照和通风，顶棚扣PVC板，做好地面排水，坡度1%坡向地面排水沟。
仓储间两侧对称开窗，满足通风要求。
建筑构造上精心处理，比如：
地面与墙面的交角、墙面的阴阳角，均应做成圆弧形，窗台宜做出斜坡，地面采用水磨石地面，平整、光滑、不起灰、耐腐、防潮，以便清扫。
通过细致的构造处理，使部空间显得明快、清新，具有独特的风格。
5.3.3供水管网工程
1、给水现状
项目建设区围现有的城市建设用水的供水设施主要来自XX城区自来水（地下深井水），其它大部分用地无独立的供水设施。
2、给水设计原则
（1）由城区配水厂供水（某县城水厂），市场少部分特殊业户可考虑部分自备水源。
（2）给水管网树状布置，确保经营、生活和消防等用水安全
5.3.4排水管网工程
1、排水现状
目前XX城区的排水体制为雨污合流制：
沿育才路、人民路铺设了DN800～DN1200的污水干线，沿长白街、繁荣街铺设了DN500～DN1000的污水支线。
污水经过污水池自然氧化后，经排水沟注入北侧的霍林河。
2、排水设计原则
排水系统的设计原则是在城市总体规划指导下进行，严格保护城市水体环境，根据城市自然地形，确定合理的污水收集排放区域，并结合规划道路等要求布置排水系统，使之技术上可行经济上合理。
以下为排水系统布局的原则：
a、符合地形趋势，顺坡排水；
b、与街坊布局或规划相配合；
c、经济合理，管网密度合适，排水路线最短；
d、在流量和高程两个方面都能够顺利排除；
e、汇水面积依据规划进行划分；
f、管道避免穿越不易通过的建（构）筑物。
5.3.5供电工程
1、设计指导思想
在电网结构上要求安全可靠，质量合格，经济合理，技术先进，可靠运行，调度灵活。
在XX电网规划基础上，使项目区电力系统与全县电力系统相协调一致。
电网布局清晰合理，使配电网络基本保持长期不变。
2、设计原则
（1）根据市场基础设施的特定条件，容量的控制应满足逐步开发、灵活多变的要求。
（2）合理布局，减少迂回、降低投资
（3）一次规划、分步实施，远近结合，以近为主，过渡协调，实现规划
（4）定性定量预测出合理的用电负荷，保证供电容量，提高供电质量
3、供电系统
（1）供电电源
项目区电源为上一级电网和县城66kV变电站。
（2）电压等级
供电电压采用66kV，配电电压采用10kV，使用电压为0.4kV。
第六章节约能源
6.1概述
我国解决能源问题的方针是开发与节约并举，把节约放在首位。
节能工作是一种特定的“能源开发”，是解决我国能源供应紧、保护能源资源、保护环境的有效途径。
我国目前的能源利用水平远低于世界发达国家，节能工作基础还很薄弱，节能工作潜力很大。
节约能源是我国的基本国策之一，是发展经济的一项长远战略方针，是经济活动中面临的最普遍也是最迫切需要解决的问题。
合理利用能源、降低能耗，对于降低成本、提高经济效益乃至于改变我国能源浪费严重的现状都具有重要意义。
6.2节能措施
（1）路灯灯具选用高效节能型灯具，以节约电能。
（2）给水管线敷设时，应充分利用地形，优先考虑重力流输水或部分重力流输水，以节约电能。
（3）排水工程选择适当的坡度，应大于0.007，使雨水和污水由于重力作用而汇集和流动，尽量减少提升泵站。
（4）本项目供热管网全部采用补偿直埋敷设方式，直埋蒸汽管道采用微孔硅酸钙－聚氨脂泡沫塑料复合保温材料，以减少热损失。
（5）供电系统设备选择节能型，线路敷设应避免结线迂回重复，应采用环形、放射、闭式或两端供电方式，根据用电负荷合理选用电缆截面，减少线路损失，以节约电能。
第七章环境影响评价
7.1项目环境现状
本项目拟建地址位于某县城区东南部。
周围无污染源，空气清新，环境条件现状良好。
7.2设计依据
（1）《地面水环境质量标准》（GB3838—88）；
（2）《污水综合排放标准》（GB8978—96）；
（3）《大气污染物综合排放标准》（GB16297—96）。
7.3项目建设和运营时对环境的影响
本项目的建设对XX社会经济发展和综合实力地提高具有深远的影响。
但是，项目建设期和运营期对沿线社会环境、自然环境会产生不良影响：
（1）施工期间临时占地、原材料堆放将给当地的环境造成影响。
（2）建成运营后对环境的污染主要是经营业户一些生活方面如噪声、生活废水等注入区域环境，使污染物总量增加，降低环境质量。
因此，在本项目的前期工作中要依据国家有关环保法规、标准，对污染防治提出必要的防治措施，使其对环境的不良影响降低到最低。
7.4环境保护治理措施
（1）在新建区周围绿化植树，增加大气环境的自净能力。
（2）工程实施时对取土场位置应慎重选择，取土场尽量少占或不占农田、林地。
（3）在土建工程施工时，应昼夜施工，管道安装后，应立即验收，合格后马上回填，恢复原样，以减少对交通的影响和环境的污染。
（4）在管沟开挖时，土方必须按序堆到沟槽两侧，施工用机械和材料的堆放要设在不妨碍交通的地方，防止环境污染和影响交通。
（5）施工期间应进行交叉作业，路基修好一段，就敷设一段道路，但不能超前施工。
（6）在管道施工中，对破坏的路面，要在管道铺设竣工后，按管道施工验收标准分层回填碾压，达到施工标准后，立即修复路面，防止水土流失和影响环境卫生。
（7）干燥季节施工作业时，应采取洒水措施。
（8）道路工程在施工过程中，在筑路材料拌和过程中会产生大量粉尘，对周围大气环境产生污染。
建议面层、基层均采用搅拌站拌和。
材料运输过程中要加盖苫布降低起尘。
（9）市场入驻企业的生活废水，通过排水网直接送入县污水处理厂，进行处理达到一级排放标准后进行排放。
7.5环境影响评价
本项目建设中按国家有关环境保护标准要求，采取相应的措施，做到达标排放，不会对环境造成影响和破坏。
项目建设中坚持“三同时”的原则，即环境治理措施与项目主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用，确保污染物均达标排放。
第八章项目实施进度建议与项目管理
8.1项目实施进度
本项目计划建设期为1年，具体实施进度如下：
8.1.1项目准备阶段
（1）2007年10月～11月完成项目可行性研究报告编制及批复工作；
（2）2007年12月完成项目勘察工作，开展项目初步设计；
（3）2008年1～3月完成项目施工图设计、征地及项目招标工作。
8.1.2施工阶段
（1）2008年4～10月工程施工；
（2）2008年11月工程竣工，交付使用。
项目实施进度表
表8－1
时间
进度
项目
2007年
2008年
10月～11月
12月
1～3月
4～10月
9月
可行性研究报告编制及立项批复
勘察测量工作，初步设计
施工图设计、征地及招标
工程施工及设备采购
工程竣工，交付使用
8.2项目管理
8.2.1项目建设期管理
本项目为城市基础设施建设项目，按照国家有关规定，由民营企业（某县洋井坊酒业有限公司）投资运营投资方式进行建设。
因此，项目的管理由某县洋井坊酒业有限公司负责项目的建设及运营期间的全部管理工作，并实行项目法人终身责任制。
8.2.2项目建成后组织机构及实施管理
项目建成后，由某县洋井坊酒业有限公司按照现代企业制度和《公司法》要求对企业进行经营和管理。
企业实行独立经济核算，自主经营，自负盈亏的经营方式。
设置总经理、副经理及管理部门，实行总经理负责制。
项目职工定员18人，其中：
管理人员3人；科室工作人员人员15人。
其它保洁人员由社会临时招聘。
物贸综合大市场根据功能划分，初步由市场管理部、商务交易部、财务部组成。
1、市场管理部：
负责市场日常运营中的正常管理工作，按照《市场管理办法》维护市场秩序。
2、商务交易部：
聘请专家，对较大的交易进行评估论证，组织洽谈，发布信息，网上交易；为开展交易、咨询，建立业主信息数据库。
3、财务部：
负责综合市场的财务管理。
第九章投资估算
9.1投资估算编制依据
（1）国家发展计划委员会审定出版的《投资项目可行性研究指南》[电力]；
（2）建设部1996年《市政工程可行性研究投资估算编制办法》；
（3）建设部1994年《给水排水工程投资估算及经济评价手册》；
（4）《省建筑工程投资估算指标》；
（5）《省给排水、采暖、燃气工程基价表》；
（6）《给水排水设计手册》（第10册技术经济）；
（7）2005年第三季度《省工程造价信息》；
（8）国家及地方有关规定。
9.2编制基数
1、建筑工程费
根据《省建筑工程估算指标》及同类工程指标计算。
2、设备购置费
按项目建设单位提供的设备价格确定。
3、安装工程费
设备安装费根据设备类别按一定比例计取，排水管道、供水管道、热力管道、供电线路、通讯工程的安装工程费按定额计取。
4、其他费用
◆项目建设单位管理费根据国家财政部“关于印发《基本建设财务管理规定》的通知”（财建[2002]394号）文件执行
◆项目涨价预备费、固定资产投资方向调节税根据国家有关规定，不再计取。
9.3投资估算
9.3.1建设投资静态部分
本项目建设投资2488万元。
9.3.2总投资
项目总投资=建设投资静态部分+建设投资动态部分。
因项目建设期无贷款，所以无动态投入资金。
经测算，本项目总投资为2488万元。
9.3.3分期投资计划
项目建设期为1年，建设投资第1年所需资金全部投入。
详见投资计划与资金筹措计划表。
项目建设投资估算表
表9－1单位：
万元
序号
工程或费用
建筑工程
设备购置
安装工程
其他工程
合计
技经指标
单位
数量
指标（元）
一
第一部分工程和费用
1
楼房及仓储工程
1825
0
15
0
1840
1.1
楼房
1300
1300
m2
20000
650
1.2
仓储
480
480
10000
480
1.3
道路
45
45
m2
5000
90
1.4
照明工程
15
15
个
30
5000
2
供水管道
40
40
m
800
2.1
DN200
27
27
m
600
450
2.2
DN300
13
13
m
200
650
3
污水管道
42
42
m
1000
3.1
DN400
32
32
m
800
400
3.2
DN600
10
10
m
200
500
4
雨水管网
32
32
m
800
4.1
DN600
32
32
m
800
400
5
供热管网
161
161
m
11773
5.1
DN300
升级会员 