基于影响图理论的房地产估价方法研究.docx
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基于影响图理论的房地产估价方法研究
摘要
随着我国市场经济的发展，房地产业蓬勃兴起，房地产己不再作为产品而
是作为商品参与生产与流通，但目前我国房地产估价理论水平低，而市场对估
价工作的需求日益增长，本文首先阐述了进行房地产估价研究的必要性，国内
外研究现状以及房地产价格特征，在此基础上分析了房地产估价理论。
在房地
产估价过程中，只有对此加以充分考虑才能正确地把握房地产价格。
然后对目
前房地产开发项目中应用较为广泛的三种估价方法—市场比较法、成本法、
趋势法进行了研究，分析了每种估价方法的理论依据、适用范围以及应用难点。
本文在分析国内外房地产估价理论与方法研究现状的基础上，针对估价过
程中影响估价结果的各种因素的复杂性、不确定性等特点，将模糊影响图理论
引入房地产估价中，利用模糊影响图直观性、模糊性并能够进行计算的特点及
处理不确定因素的能力来解决房地产估价中的一些难点，通过构建房地产模糊
影响图模型，建立了房地产价格与其影响因素的关系，利用这种模型，可以直
接迅速地进行房地产估价，整个研究为房地产评估方法的选择提供了一条新的
途径。
将影响图理论应用于房地产价格评估领域，选取科学的估价模型，辅助
房地产估价人员进行房地产价格评估具有明显的现实意义和较高的研究价值。
关键词:
房地产价格;房地产估价;模糊影响图
基于影响图理论的房地产估价方法研究
AbstraCt
WiththedeveloPmentofthemarketeeonomyinehina，realestatesPringsuP
energeticallyastheeommodityinsteadofProductProdueingnadeireulating.Asa
result，htevolumeofdemandofrthemarketPaPraisal15inereasingdaybyday，In
suehabaekground，it15ofveryobviousPraetiealsignifieaneenadhighvalueof
researehtoPaPlyinflueneediagrmashteoyrtothefieldofrealestatepaPraisal，to
ehooseseientifiepaPraisalPattenr，toestablishasystemofrealestateaPPraisalin
ordertoassistPaPraisersintheirpaPraisingwork.
Thisdissertation，onthebasisofnaalyzinghtePresentstudyonthetheoriesnad
methodsoftherealestatePaPraisalathomeandabroad，PaPliestheinfluenee
diagramstothisfieldeonsideringtheeomPlexityanduncertaintyofvariesafetors
influencinghtepaPraisaltheadvnatagesoftheinflueneediagramsinealeulatingthe
afintsimulationqunatitynadtheabilityoftheinflueneediagramsindealingwith
tosettleProblemsemegringinhteProeessoftherealestatePaPraisal.Through
eonsturetingthemodeloftheinflueneediagrxnas，htePrieeoftherealestateandits
influeneingafctorsareestablished.Themodelsutilized，therealestatepaPraisalmay
beearriedthloughinamoreseientifieanddireetway.Inthismanner，this
dissertationProvidesanewmethodofrhterealestateaPPraisal.
Keyword:
realestatePriee:
realestateaPPraisal;ufzzyinflueneediagrams
大连理工大学硕士学位论文
目录
1绪论........................................................……1
1.1引言...................................................……1
1.2房地产估价概述……，..................................……2
1.2.1房地产估价的概念.................................……2
1.2.2房地产估价的重要性.......……，.................……3
1.2.3房地产估价方法概述...............................……3
1.3国内外房地产估价研究状况..........……’................……4
1.3.1国外房地产估价理论研究...........................……4
1.3.2我国房地产估价发展状况...........................……5
1.4选题意义及主要内容.....................................……6
1.4.1影响图理论与房地产估价...........................……6
1.4.2本文问题的提出及研究内容.........................……7
2房地产价格的基本理论........................................……9
2.1房地产价格理论.........................................……9
2.1.1房地产价格的概念.................................……9
2.1.2房地产价格的形态................................……10
2.1.3房地产价格的特点:
..............................……12
2.2房地产价格影响因素....................................……13
2.2.1一般因素........................................……13
2.2.2区域因素........................................……巧
2.2.3个别因素........................................……15
3房地产估价的基本理论与方法.................................……18
3.1房地产估价理论基础....................................……S1
3.1.1地租理论........................................……18
3.1.2地价理论........................................……19
3.1.3区位理论........................................……20
3.1.4供求理论:
......................................……21
3.2房地产估价的原则......................................……22
3.3房地产价格评估的基本方法与分析........................……23
3.3.1市场比较法........................……，.......……23
3.3.2成本估价法及其应用.........................……，.…27
3.3.3趋势法及其应用..................................……S2
4影响图的基本理论...........................................……30
4.1影响图的组成..........................................……31
4.1.1四类结点.，......................................……31
4.1.2影响图的四类有向弧..............................……32
4.1.3影响图的三个层次................................……33
4.1.4影响图的分类:
..........................……，.……33
4.1.5现有影响图的评价算法............................……34
4.2模糊影响图模型........................................……35
4.2.1模糊集合理论....................................……36
4.2.2模糊集合在影响图中的应用........................……39
基于影响图理论的房地产估价方法研究
4.2.3模糊影响图评价的数学思想:
…，.......……，.…，二，、.40
4.2.4模糊影响图的评价算法:
..........................……42
4.2.5模糊影响图算法简例...................……‘....……45
5房地产价格预测分析模糊影响图的构造.........................……55
5.1影响图的构造方法:
....................................……55
5.1.1目标定向构造影响图..............................……55
5.1.2双向构造影响图..................................……56
5.2房地产价格评估分析模糊影响图的构造....................……57
5.2.1确定价值结点....................................……57
5.2.2构造模糊影响图的关系层..........................……58
5.3确定模糊影响图的数值层和函数层........................……62
5.3.1定义模糊影响图中的两类模糊集....................……62
5.3.2定义模糊影响图的数值层.…，.....................……64
5.3.3模糊影响图的函数层，.............................……64
5.4模糊影响图的评价......................................……64
5.5基于模糊影响图的房地产价格预测软件开发...............……，65
5.6.1地产价格预测分析软件的设计流程..........……，.……65
5.6.2软件开发环境及操作过程简介......................……67
6房地产价格预测分析实例....................................……70
6.1待估房地产项目基本情况:
...................……，.…，..…70
6.2房价预测模型的建立与求解..............................……70
7结论与展望.........................……，.................……77
参考文献.....................................……，.……，..…工
附录........................................................……VI
攻读硕士学位期间发表学术论文情况.，............................……V
致谢..........................................……，....……，.VI
大连理工大学学位论文版权使用授权书..........................……VH绪论
引言
二十世纪九十年代以来，由于全球经济一体化和信息全速发展，在全球市
场占有一席之地的房地产业国际化日益明显，各国房地产市场是国际资金的主
要投资方向，房地产的国际化趋势，使得有关房地产中介、房地产投资、市场
分析、价格预测等方面的研究变得日益重要。
房地产估价在国外已有百余年的历史，在我国还是一个年轻的行业，经过
十多年的努力，我国房地产评估领域社会中介服务组织体系己经初步建立起来，
并且基本形成了适合中国国情的房地产估价理论、方法和技术标准，初步建立
了相应的管理制度。
中国的房地产估价起步虽晚，但发展较快，并得到了政府和
社会的高度重视:
1994年7月5日公布的《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规
定:
“国家实行房地产价格评估制度”;第58条规定:
“国家实行房地产价格评
估人员资格认证制度”。
1993年和1994年，建设部和人事部先后认定了两批注册房地产估价师共
346名。
1995年起，取得房地产估价师资格的唯一途径是通过全国房地产估价师执
业资格考试。
1994年9月12日成立了全国性的房地产估价师专业团体中国房地产估价
师学会。
作为中国市场体系重要组成部分的中国房地产市场、中国资本市场、中国
产权转让市场的发展，在很大程度上得益于房地产估价这一社会中介服务市场
的发育和发展，在房地产交易、国有经济的战略调整、企业改制和企业上市，
以及资本市场发展过程中，房地产价格评估都发挥了不可替代的作用。
目前，
无论是房地产的买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用拆
迁补偿、纠纷处理，还是企业的合资、合作、租赁经营、承包经营、股份制改造、
基于影响图理论的房地产估价方法研究
买卖、合并、兼并、分设、破产清算、结业清算、清产核资，以及房地产的投资
决策、管理和会计成本分析等，都需要房地产估价。
房地产估价也是房地产开发
经营全过程中一项必不可少的基础性工作，随着社会经济的不断发展，房地产估
价的领域将越来越广。
由于我国的房地产估价业刚刚起步，是理论和实践都迫
切需要解决的问题。
2房地产估价概述
2.1房地产估价的概念
近年来，有一个非常“热”的产业，一个非常“响”的名词，那就是“房
地产”。
那么，什么是房地产呢?
王万茂教授主编的《房地产经济学》中指出:
“房地产是房产和地产的总称，包含土地和土地定着物”。
孙尚清主编的《经济
与管理大辞典续编》中，房地产是“房产和地产的简称”。
柴强的《房地产估价》
中，房地产是“土地、建筑物及其其它地上定着物”。
马克伟主编的《土地大辞
典》中，房地产“是指城市（或城镇）的房产和地产的总称。
”由此可见，房地
产是由房产和地产两块组成的。
房地产不仅是最基本的生活资料，如住房，还是最基本的生产资料，如厂
房、耕地，同时，它还是一种商品，是人们投资置业的良好对象，因而是人们
最重视、最珍惜的财产形式，是真实的财产—raelestate或realpr叩erty
所谓房地产估价，简单地讲，就是对房地产的“客观合理的价格”或“价
值”进行估算和判定的活动（还可以用估计、预测、计量、度量、推测、判断等
词来形容解释这种行为，但它们的含义相同或相近）。
房地产估价出现的历史悠
久，在有房地产交易活动的地方和时候，就有了房地产估价。
房地产估价，美国大多称realestate即praisal，英国称propertyvaluation，
日本和韩国称为不动产鉴定评价，我国台湾通常称为不动产估价。
房地产估价
出现的历史悠久，在有房地产交易活动的地方和时候，就有了房地产估价。
从专业估价的角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，根据估价的目的，
按照估价的程序，选用适宜的估价方法，并在结合综合分析影响房地产价格的
基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
大连理工大学硕士学位论文
房地产估价又称房地产评估、房地产价格评估。
1.2.2房地产估价的重要性
由于房地产具有不可移动性、价值高大性、和独一无二性，房地产市场是
“不完全市场（imPerefctmkaret）”，因而不会自动形成众人都容易判别的适当
价格，同时有很多阻碍房地产价格合理形成的因素，影响着房地产价格的正确
判别，在对房地产价格的判断中，专门的知识和经验是必不可少的，所以，需
要专业的估价人员提供市场信息，进行替代市场的估价。
房地产估价的重要性
在于:
有助于房地产价格正常化，保障房地产公平交易，建立合理的房地产交
易秩序。
在现代社会经济活动中，各种涉及到房地产的经济活动或政府行为、民事
行为都需要进行房地产估价活动.这些房地产经济活动、政府行为、民事行为
包括:
土地使用权转让、房地产交易、租赁、抵押、典当、保险、损害赔偿、
房地产税收、征用拆迁补偿、解决房地产纠纷、法律仲裁、财产公证、企业合
资、合作、合并、兼并、分离、买卖、租赁、经营、承包经营、改制、上市、
破产清算、住房制度改革、商品房预售等。
1.2.3房地产估价方法概述
房地产估价应借助科学的估价方法（PaPraiaslpaporach），不能单纯依靠房
地产估价人员的经验。
一宗房地产的价值通常可以从三个途径来求取:
第一，
最近同类房地产在市场上是以什么价格进行交易的，这是根据明智的买主肯出
的价钱是不会高于其他买主最近购买相同房地产价格的原则。
第二，重新开发
或建造同类房地产需要多少费用，这是根据明智的买主肯出的价钱是不会高于
重新开发建造同样的房地产所需的费用的;第三，如果直接利用该房地产获利，
预计可以获得多少收益，这是基于房地产的收益能力来衡量该房地产的价值。
由此产生了三大基本方法，即:
比较法、成本法、收益法。
除此以外还有一些
其他估价方法，是在上述三种方法的基础上发展起来的。
如假设开发法是成本
法的倒推，路线价法是比较法的一种运用，长期趋势法是一种统计预测方法等。
房地产估价的方法很多，有的是在实践中产生的，有的是从理论中提取出
基于影响图理论的房地产估价方法研究
来的，在这些方法中哪些是科学的，哪些是伪科学的，是值得仔细研究的。
任
何一种估价方法要称得上是科学的，必须有科学的理论依据，而且评估结果要
能够切实反映实际情况。
关于基本估价方法，美国的估价体系为成本法（ocstpaproahc）、比较法
（marketeo哪arisonapproaeh，saleseomparisonapproaeh）、收益法（ineome
叩proaeh）三种;英国体系为比较法（eomparisonmethod，comparativemethod）
投资法（investmentmehtod）剩余法（residualmethod）、利润法（profitsmethod）
五种。
但英国又把投资法和利润法归为收益法（incomePaproahc），两者的区别
主要在于估价对象不同，投资法是用于出租的房地产，利润法是用于经营的房
地产，剩余法和承包商法归为成本法（ocstbasdePaproahc）。
因而，英国的估价
方法与美国的估价方法从本质上来看是相同的〔1〕。
1.3国内外房地产估价研究状况
31国外房地产估价理论研究
在西方经挤学中，被称为“西方经济学之父”的英国古典经济学家威廉.配
第（wlliimaPetty，1623一1687）第一次考察了肥力级差地租和位置级差地租，这
两种形式的地租在地租史上是普遍存在的，对我们今天来研究地租仍有帮助。
英国古典经济学家托马斯·罗伯特·马尔萨斯（ThomasRboert
malhuts，1776一1834）在地租量上的认识就比配第进了一步，他的“地租是总产
品价格中扣除劳动的工资和耕种投资、利润后的剩余部分。
”这一论断从理论上
届定了地租的量，成为中西方地产评估人员评估地价时所采用的观点。
大卫·李嘉图（DvadiRi。
盯d，1772一1823）是英国古典政治经济学的杰出代表
和理论完成者。
他运用劳动价值理论研究地租，对级差地租理论做出了突出贡
献。
他的地租理论建立在土地边际收益和报酬递减率概念的基础上，土地边际收
益价值论为现代西方收益还原法中派生出的土地剩余估价技术和最高最佳使用
原则的理论基础。
亚当·斯密（AdamSmtih，1721一1790）是英国古典经济学的主要代表人物，
其主要贡献在于他在其著作《国富论》中比前人明确得多地论述了地租量的决
大连理工大学硕士学位论文
定问题。
他的生产要素成本价值论成为现代西方成本估价法的理论基础之一。
卡尔·马克思（KarlMxar，1818一1883）的地租理论是当时的地租理论之集
大成者。
他把地租分为级差地租和绝对地租，他在批判、吸收和发展古典地租
理论尤其是李嘉图差额地租理论的基础上，根据劳动价值学说，创立了科学的地
租理论。
任何理论的伟大，不在于它出自何人，也不在于它的逻辑如何严密，文字
如何华丽，而在于它是否真正揭示了客观规律，能否指导人们的社会实践。
西
方经济学中的地租理论凝聚了许多杰出人物的心血，但仍不完善。
20世纪20
年代以来，西方主要国家进入城市化高速发展时期，房地产业出现空前繁荣，同
时推动房地产估价研究的发展，大体上可以分为以下三个阶段:
第一阶段是土地经济学派的兴起，奠定了土地价值论基础。
这一时期的代表
著作有费希尔（IvringFisher，1867一1947）发表的（（房地产原理》（1923年）、理查
德·埃利和穆尔豪斯发表的《土地经济学基础》（1925年）、巴比科克发表的《房
地产估价》（1924年）。
第二阶段是摩茨科（Ahrtur.JMertkzt）在房地产评估界发表的具有划时代意
义的论著《房地产估价过程》（1927年），他在这本著作中发展了马歇尔的思想
体系，将价值理论与评估理论紧密结合起来，指出在完全竞争的均衡条件下，正
常价值、长期成本和资本效益价值之间可互为等值，这一思想成为房地产价值评
估中不同估价方法相互验证的理论基础。
第三阶段的代表人物是海德（K.LeeHyder，1888一1947）、阿特金森（Harry
GrantAtkinson，1890一1979）和舒姆茨（GeorgeL.Sehmutz，1893一1958），他们分
别推广和发展了市场比较法、收益法和成本法中价值评估技术，特别是舒姆茨在
《估价过程》（1941年）一书中构造的估价模型被美国房地产估价师协会收入在
首次发表的《房地产估价》（1951年）一书中，成为西方房地产界最有权威的房
地产估价专著。
时至今日，房地产估价理论和方法，仍在伴随着房地产业的发展
处于不断更新与完善过程中。
3.2我国房地产估价发展状况
我国的房地产估价工作起步较晚，最初采用的估价理论大都是从国外照抄
基
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