津澧新城家居项目可行性分析.docx
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津澧新城家居项目可行性分析
津澧新城家居项目
可行性研究报告
津
澧
新
城
家居项目可行性研究报告
第一章：
项目概述
一、项目名称：
津澧新城家居建材大市场（暂名）
二、项目定位：
建设成一个以红星美凯龙为龙头的集商业、办公、酒店和居住为一体的新城市商务中心。
三、占地面积：
100-200亩，容积率2.0-3.0，建筑密度≤55%，绿地率≥10%。
四、选址位置：
城市主干道，城市发展方向，中高档楼盘集中区域。
选址区域为津澧新城主城区，辐射津市、澧县和临澧等区域。
五、建筑规模：
总建筑面积10-20万平方米。
红星美凯龙主力店2万平方,地上四层。
商铺8万方,二层。
其他为住宅建设。
第二章：
市场分析
1、津澧新城基本概况
津市、澧县及临澧三县市之间的距离：
可以看出，津市政府到澧县政府直线距离10公里，最近路程为15公里，27分钟车程。
津市政府到临澧县政府直线距离26.6公里，最近路程为35公里，车程45分钟。
再来看一组数据（2016年）：
县市
人口（万）
社会零售额（亿）
GDP收入（亿）
津市
24
61
132
澧县
93
118
308
临澧
46
60
156
总计
163
239
596
此三个区域人口超160万，年GDP收入近600亿，年消费零售额近240亿元。
GDP收入超过湘西洲（531亿）和张家界市（498亿）。
具有非常大的发展空间。
2、津澧新城规划
“津澧新城 ”，根据常德市审议通过的《津澧城市空间发展一体化规划》，确定了津澧融城总体规划：
一主两副三轴四板块。
即津澧新城一个主中心，澧县城区、津市城区中心两个副中心，区域衔接发展轴、融城发展轴、澧水景观轴三条发展轴，津澧新城、津市城区、澧县城区、国家级开发区四大板块。
2016年11月7日，澧县和津市共同召开津澧融城推进工作联席会议，共同探讨协商《新城方案》，2017年9月，津澧新城总体规划（2016-2030年）确定，2017年12月，湖南省城乡规划委员会办公室在长沙主持召开《津澧新城总体规划（2016--2030）》部门和专家评审会,会议审查通过了常德市报送的总体规划成果。
津及市临澧迎来了新的发展机遇。
根据湖南省新型城镇化规划，到2020年，预计澧县、津市将合并为澧州市。
津澧新城面积2665平方公里，将成为湘鄂边界商业贸易和流通中心、湘西北现代工业重镇、常德北部旅游服务枢纽、新型城镇化示范基地。
到2030年，县域人口总量将达到135万人，城镇化率为72%，城镇人口规模为98万人。
津澧新城规划定位为：
洞庭湖生态经区五核之一
长江经济带工业城市
湘鄂边境中心城市
澧水流域中心城市
常德市副中心城市
三、津市、澧县及临澧房地产及家居业发展概况与前景
1、房地产投资情况
至2017年底，津澧房地产企业45家，其中投资项目50多个，1-9月房地产投资完成超十亿元；其中商品房销售面积完成75万平方米，同比增长100.3%，商品房销售额完成30亿元，同比增长110.5%。
1-9月，澧县商品房住宅均价4008元/㎡，商业9800元/㎡。
同比上涨11.5%。
随着津澧融城的快速推进，津澧区域的房地产投资热潮也是不断高涨。
恒大、碧桂园等大型房企争相进入澧县和临澧。
2018年1月，恒大御景湾、澧县碧桂园相继开盘，以每平方米5700元-5900的价格，刷新了津澧房地产市场的新高度。
2、家居市场评估及预测
建材家居业在国民经济中的作用和地位在不断提升，受益于国民经济的平稳发展以及消费升级对行业消费的带动作用，家具行业零售额有望维持稳步增长，预计到2021年零售市场规模将达到4.4万亿元
综上可知，津澧新城近年经济发展迅速且动力十足，消费者消费水平稳步增长，产业发展逐年提升，房地产开发尤其是商业地产部分近年发展突出，商业地产的投资价值得到公众越来越多的认知和认可。
随着津澧新城建设的快速推进，津澧区域经济必将蓬勃发展，家居零售行业伴随房地产行业的快速发展和人民对家居生活品质的要求的提升，健康、品质、环保、个性将成为未来津澧新城人民的家居生活用品首选。
第三章：
土地基本情况及建设方式
一、土地基本情况
红星美凯龙项目自建用地面积约30亩。
预计市场地价约75万/亩，折合楼板价450元/平米。
土地分二期获取：
一期获取土地100亩，土地性质为商住用地，土地建筑密度不低于55%，商住比为6:
4；二期获取100亩土地，土地性质住宅用地，项目配套开发部分底商，用于社区配套开发。
二、建设方式与投资
项目由合作方进行土地开发，红星美凯龙家居集团股份有限公司对其合作区位物业进行招商、运营管理。
根据规划设计方案测算，家居MALL总投资约8000万元。
三、项目建设周期
项目名称
第1季度
第2季度
第3季度
第4季度
第5季度
第6季度
第7季度
第8季度
实施周期（月）
津澧新城家居广场
土地获取
办理四证
开工
建设
建设
建设
建设
竣工备案
22
第四章：
促进就业，增加地方税收
项目在建设和运营过程中，通过工程所需劳动力、项目本身所需管理、经营人员以及带动的周边产业的发展，本项目可直接或间接吸纳、增加就业岗位2000人以上，有效促进就业，增加人民收入，提高社会稳定性。
市场经营从业人员（以每户最少2人计）
红星美凯龙工作人员
物业管理人员
物流运输人员
安装售后人员
合计
红星美凯龙（200户）
市场商户数（800户）
400
1600
50
50
150
300
2500
税收方面，本项目建设、销售和运营期间按规定缴纳税收，增加了地方财政收入。
以经营期间税收测算：
红星美凯龙商场开业后年营业额亿元以上，每年产生的税收1000万以上；市场经营户的税收，以每户每年2万元计算，年税收1600万，整个项目每年产生的税收达2600万以上。
第五章：
项目战略与定位
红星美凯龙于2012年首次在米兰国际家具展亮相，把中国家居设计和家居艺术带向国际舞台。
公司还将艺术整合入业务中，在其商场设展，展示世界知名艺术家的作品，以激发客户对生活的艺术热情.“家居改变生活，创享家居之美”。
红星美凯龙在见证与创造改革开放中国家居产业发展史的同时，也影响和改变了无数中国人家居生活方式，逐步提升中国消费者对于家居品味的认知，鼓励着人们对于幸福生活的追求。
红星美凯龙家居广场将融入以“家”为文化核心艺术生活体验理念。
整体规划理念如下图：
一、主力店红星美凯龙（第九代店效果图）
以“家”作为轴心，集合家具区、灯饰区、家纺区、建筑辅材区、小家电区五大核心家居业态，结合灯具、布艺、花、鸟、鱼、虫、文玩、古董、渔趣等泛家居生活业态。
现场提供整体家装体验专区，为消费者营造舒适安心的购物环境。
椅子区区
二、图书大世界
图书大世界将结合教育培训、亲子互动、专业教育、图书阅览、文化交流为一体，打造当地文化交流基地，强化城市总体文化氛围，提升城市文化品位。
三、设计师交流、选材中心、创业中心
红星美凯龙顶层布局将成为津澧及周边城市区域内设计师的交流、选材中心。
将家居的设计、房屋的设计、装修的设计与家居的购买结合为一体，为客户提供一体化体验。
四、城市会客厅
将在建筑的内部设计、景观布置融入当地的文化风情，在楼顶和阳台也将适当扩充绿化面积，业态分布适当添加餐饮、健身、早教、禅道，咖啡厅等体验式服务业态，整体成为生活体验展览的特色体验式服务的文化中心和社交中心。
第六章：
SWOT分析
优势：
对于一个家居垂直领域的头牌公司，红星美凯龙具备了商业模式升级的一切可能。
互联网金融化、大数据导向、构建物流体系等，这些如今常用的平台公司策略都会在美凯龙的平台上产生。
劣势：
无明显劣势
机遇：
随着国家城镇化战略的实施，城市规模会越来越大，城市容量扩张速度快，新的楼盘多且去化速度快，家居建材有很大的市场容量。
挑战：
在经济全球化的影响下，首先外来家居连锁零售业将与红星抢占中国乃至世界的市场份额，随着国内新兴的家居连锁业的异军突起，竞争将变得激烈。
伴随我国资源的逐渐减少，出现贫林现象，因此家居行业的成本将大幅提升。
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