完整word版万科前期物业服务合同酬金制范本.docx
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完整word版万科前期物业服务合同酬金制范本
物业服务合同（酬金制）
甲方：
法定代表人：
住所：
邮编：
联系电话：
乙方：
成都万科物业服务有限公司
法定代表人：
许国鸿
住所：
成都市锦江区静安路1号
邮编：
610066
资质等级：
壹级
证书编号：
（建）1050274
联系电话：
（028）84797666
根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。
第一章物业基本情况
第一条物业基本情况:
物业名称：
物业类型：
座落位置：
建筑面积：
物业管理区域四至：
东至：
南至：
西至：
北至：
第二章物业服务内容与服务标准
第二条在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：
1、物业共用部位的维修、养护和管理；
2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；
3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；
4、共有绿地、花木等的养护与管理。
5、交通与车辆停放秩序的管理。
6、协助维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，安全防范等事项的协助管理。
7、物业档案资料管理。
8、协助组织开展社区文化活动。
9、装饰装修管理服务。
第三条对业主和物业使用人违反临时管理规约或物业使用规则的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取规劝、制止、举报、诉讼等措施。
第四条其它委托事项:
在本物业保修期内由乙方代为保修的，费用由保修责任人承担。
第五条乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准。
（前期物业管理服务质量标准详见附件）
第六条乙方服务内容不含业主专有部分的维修养护、家政服务以及业主、物业使用人的人身保险和财产的保管服务，但业主与乙方协商一致另有约定的除外。
第三章合同时效
第七条 本合同期限自年月日至年月日止，但是:
1、合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。
2、如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：
A、乙方同意继续履行本合同；
B、双方未形成终止或解除本合同的决议。
第八条本合同任何一方依据法律、法规及合同约定决定在合同期限届满前、合同期限届满或在本合同继续履行期间决定终止或解除本合同，均应当至少提前3个月书面通知对方。
第九条本合同终止后，乙方应将物业服务用房、物业管理相关资料等属于全体业主共同所有的财物及时完整地移交，并与业主共同做好因物业服务而发生的相关债权债务的处理，包括物业服务费用的清算、乙方为物业服务而对外签订的各种协议的继续履行或终止等；乙方为物业服务而对外签订的各种协议还需继续履行的，则由业主或业主重新选聘的物业服务企业另行签订协议，乙方予以协助。
第四章权利与义务
第十条甲方权利、义务
1、在业主大会召开之前，负责制定《临时管理规约》，与购房人订立物业（商品房）买卖合同时，购房人对管理规约予以书面承诺，并将本合同的相关内容列入与买受人订立的物业（商品房）买卖合同中。
2、对于本合同签订后承接的业主共有、共用部位、共有设施设备等，甲乙双方应按照现行国家或行业验收规范（标准）进行查验，并签订书面确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。
甲方保证交付使用的物业符合国家或行业验收规范（标准），按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
在保修责任内，如存在质量问题，按以下第
（1）种方式处理:
（1）甲方负责返修；
（2）委托乙方返修，支出全部费用。
3、在物业管理交接验收时，甲方应向乙方移交下列资料:
（1）竣工总平面图；单体建筑、结构图；水、电、气、通讯、有线电视、网络、安全监控及报警系统（含消防系统）竣工图；各类设备安装竣工图；附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（2）设备设施的安装、使用和维护保养技术资料；
（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（4）物业管理所必需的其他资料。
4、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题，由甲乙双方另行签订补充协议，补充协议属于本合同之附件，具有同等法律效力；
5、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；
6、及时缴纳空置房的物业服务费；依法提供物业维修专项资金；
7、按有关规定向乙方无偿提供物业服务用房
8、委托乙方对本建筑区划内所有物业进行经营，但物业转让后属于小区内业主专有部分除外。
第十一条乙方权利、义务
1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理方案；自主开展物业经营管理服务活动；
2、制定专项维修资金年度开支计划及单项工程的预（决）算；
3、对项目设计和施工提供管理方面的整改和完善建议；
4、配备工作人员参与物业管理区域内的共有部位、共用部位、共用设施设备调试、验收和交接，并制定合理的工程保修、维护计划；
5、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；
6、按本合同的约定，对业主和物业使用人违反（临时）管理规约或物业使用守则及相关管理规定的行为进行制止和处理；
7、可将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；
8、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和保修期满后的维修、更新、改造方案，并由乙方组织实施；
9、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为；
10、负责编制物业管理年度管理计划，专项维修资金使用计划及预（决）算报告，并于每年1月以书面方式向业主提出这些计划和报告；
11、每季度向全体业主和物业使用人公布一次《季度物业管理服务报告》；每年第一季度向全体业主公布物业服务年度计划和物业服务费年度预决算，并每季度向全体业主公布物业服务费的收支情况。
12、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须按照物权法的规定经相关权利人同意后报有关部门批准方可实施；不得擅自改变房屋共用部位的用途；
13、建立物业管理档案，妥善保管和正确使用本物业的管理档案，并负责及时记载有关变更情况；
14、接受业主和物业管理主管部门的监督，不断完善管理服务；
15、因维修物业或者公共利益，乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，现场应设置相关提示性标识，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并在合理期限内恢复原状；
16、乙方可采取规劝、发出书面整改通知、上报政府主管部门、起诉等必要措施，制止业主、物业使用人违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为。
但是否采取以上措施由乙方决定；
17、按法律法规要求向全体业主和物业使用人通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人关于物业服务的投诉，接受业主和物业使用人的监督；
18、业主或物业使用人告知乙方需要装饰装修房屋时，乙方应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或物业使用人；
19、依法使用物业专项维修资金进行物业共有部位、共用部位、共有设施设备保修期满后的维修、更新和改造；
20、物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，未经业主同意不得改变其用途；
21、乙方受甲方的委托，合理利用小区共用部位、共用设施设备进行经营。
甲方在转让本建筑区划内所有物业时，将委托乙方经营事项列入商品房（物业）买卖合同中并购房人予以书面承诺。
第十二条业主的权利义务
1、监督乙方按照物业服务合同约定提供物业服务。
2、遵守物业管理相关法规及本物业管理区域的各项管理制度，履行临时管理规约、本合同约定的各项义务。
3、根据本合同约定及法规的规定按时交纳物业服务费用及乙方所垫付的水电气等费用。
4、按照相关规定交存、使用和续交专项维修资金，对专项维修资金的管理与使用享有监督权。
5、需要占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地，及占用共用部位、共用设施设备的，应事先征得乙方的同意，并在约定期限内恢复原状。
造成损失的，应承担相应的赔偿责任。
6、业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知并与物业服务企业签署装修管理服务协议，并不得违反相关法律、法规、规章、业主管理规约、本物业装修管理规定及装饰装修禁止行为与注意事项。
7、有合理的容忍义务：
对物业维护保养、清洁卫生等工作提供通行和工作便利，如因不配合工作给乙方或他人造成损害的，应承担赔偿责任。
8、基于非营利目的合理使用与屋顶及与专有部分相对应的外墙面等共有部分，但不得违反法律、法规、管理规约，不得损害他人合法权益。
9、受本项目物业服务收费标准所限，除甲方按规定无偿提供的物业服务用房外，全体业主同意无偿提供必要的共有部分供乙方用作员工宿舍、员工培训室、食堂等，作为本项目物业服务的后勤保障。
第五章物业服务费用
第十三条本物业管理区域物业服务收费实行酬金制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：
多层住宅：
元/月.平方米；
小高层住宅：
元/月.平方米；
高层住宅：
元/月.平方米；
别墅：
元/月.平方米；
办公用房：
元/月.平方米；
商业用房：
元/月.平方米；
其他：
元/月.平方米。
（如学校、幼儿园、会所等）
（如有需另行交纳或分摊的费用，交纳或分摊标准应根据实际情况补充约定）
本项目在后期开发过程中如有其他类型物业，其物业服务收费标准另行补充约定。
依法将住宅变更为其他用途的，应根据变更后的物业性质的收费标准交纳物业服务费。
预收的物业服务费由物业服务支出和乙方的酬金构成。
物业服务支出为业主共同所有，由乙方代管，主要用于以下开支：
1、物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修和维护费用；
3、物业服务区域清洁卫生费用（不含垃圾清运）；
4、物业服务区域绿化养护费用（不含绿化改造）；
5、物业服务区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备公众责任保险费用
9、法定税费；
10、经业主同意的其它费用。
乙方每月按应收物业服务资金总额的10%提取酬金。
物业服务支出年度结算后结余部分转入下一年度继续使用；年度结算后不足部分，从业主共有的会所、文化活动中心、车位及其他共用部位、共用设施设备经营业主所得收益中补足。
如未能补足，不足部分由业主按当年应交物业服务费占本物业管理区域内当年应交物业服务费总额的比例分摊，并在下年一季度补足。
本合同到期时，如物业服务支出存在不足，由业主在本合同到期前一次性补足。
第十四条乙方可以根据物价上涨、服务成本上升等情况，经专有部分占专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意提高物业服务费用的收费标准。
1、业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费。
（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间,业主应自实际交付之日起交纳物业服务费。
）
2、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。
因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳。
3、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。
业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。
业主转让物业时，应结清转让之前的物业服务费，否则，乙方有权依法追缴。
4、物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月20日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。
5、住宅小区内停车收费分两种收费方式：
临时停车和包月停车。
机动车停放服务收费标准以物价局备案的价格为准。
6、根据成都市人民政府令第１１６号《成都市城市生活垃圾处理收费管理办法》、《关于我市中心城区开征城市生活垃圾处理费的通知》（成价费[2005]31号），由物业服务中心代市容环境行政管理部门向业主收取生活垃圾处理费。
政府相关标准调整时，生活垃圾处理费将进行相应的调整。
（1）居民住户（含暂住户）交纳垃圾处理费每月每户8元。
（2）商铺等经营性、办公类物业按垃圾日产生量分段征收，商铺和soho办公类物业垃圾处理费的征收标准由乙方与商家共同核定。
日产垃圾5公斤（含5公斤）以下，每月每户18元；
日产垃圾10公斤（含10公斤）以下，每月每户36元；
日产垃圾20公斤（含20公斤）以下，每月每户72元；
日产垃圾30公斤（含30公斤）以下，每月每户108元；
日产垃圾30公斤以上，以袋（30公斤装）为一个计量单位，每月每户每袋108元；
第十五条业主应按规定向供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等有关费用。
乙方接受供水、供电、供暖、燃气、信息、有线电视、环卫等专业单位的委托代收水、电、供暖、燃气、信息、环卫、光纤等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月20日前向乙方交清相关费用。
逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五计收违约金。
第十六条乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋专有部分的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。
为业主专有部分提供家庭维修养护等服务的收入，乙方按总收入的10％提取酬金后，其余部分全部纳入本物业“物业服务资金”，服务成本列入本物业“物业服务支出”。
第十七条房屋的共有部位、共有设施、设备、公共场地的维修、养护费用：
1、保修期内属保修范围内的房屋共有部位、共有设施设备、公共场地的维修、养护费用由甲方承担；
2、供水、供电、供气、有线电视、通讯网络等公用设施设备的维修、养护费用，由业主按其拥有的权属、份额或由供水、供电、供气、有线电视、通讯网络等相关部门承担，不在物业服务费中列支。
3、保修期满后，本物业共有部位、共有设施设备的维修、更新、改造费用，在本物业专项维修资金中列支。
第六章物业的经营与管理
第十八条业主同意将本物业管理区域内的业主共有的车位、物业共有部位、物业共有设施设备委托乙方经营。
本物业管理区域内可以幢、单元为单位设立业主小组。
业主小组由该幢、单元的全体业主组成。
讨论、决定本幢、本单元物业共有部分的经营、收益分配及维修等事项。
业主小组行使前款规定职责的程序，参照“业主大会议事规则”执行。
第十九条各类停车位收费标准及其它收费标准：
注：
车型按公安交通管理部门的规定划分，加长货车不得进入小区内停车。
露天车位主要指小区红线内和商业周边的；住宅小区的室内停车场只针对小区业主包月出租。
如政府出台新的相关标准时，收费标准将进行相应的调整。
1、车位属于全体业主共有的，车位使用人（含包月和临停）均应按经政府主管部门审批的收费标准向乙方交纳车位使用费。
该收费标准经政府主管部门审批后由乙方向全体业主公示。
2、车位属业主专有的（包括建设单位所有的及附赠和明示属于业主专属使用的露天车位），车位所有权人或使用权人应按2.50元/平方米·月的标准向乙方交纳车位服务费。
3、非机动车：
根据成价费〔2004〕255号《成都市物价局关于加强非机动车停放服务收费管理的通知》
服务项目
收费标准
室外
室内
临时停车
（元／车·次）
包月停车
（元／车·次）
临时停车
（元／车·次）
包月停车
（元／车·次）
自行车停放
0.2
4
0.3
5
三轮车（含老年车）停放
0.3
6
0.4
7
电动自行车停放
0.4
7
0.5
9
电动三轮车停放
0.5
9
0.6
11
注：
（1）自行车不分平车、赛车，统一执行一个收费标准。
（2）使用立体存放装置的停车场点，在上述对应收费标准上，临时停放加收100%，包月停放加收50%。
（3）临时停车若连续停放，以12小时为一次。
（4）在非机动车停放场点停放的两轮摩托车，收费标准为：
临时停车0.8元／4小时·次，包月停车15元／月。
（5）包月停放电动自行车、电动三轮车代为充电的，充电费用由车主与停放场点协商收取。
（6）公告了收车时间的停放场点，超过收车时间车主未取走车辆，由此产生的车辆停放费用由车主与停放场点协商收取。
（7）如政府出台新的相关标准时，收费标准将进行相应的调整。
4、业主或物业使用人装修物业的，应签订装修服务管理协议及办理其它手续，并按物业建筑面积交纳下列相关费用：
（1）、装修管理服务费：
0.03元/每天每平方米（配备电梯）；
（2）、建筑垃圾清运费：
2.0元/每平方米；
上述仅为一般装修收费项目，根据业主装修需要和实际情况而产生的其它费用，按照乙方制定的相关有偿服务规定执行。
第二十条各类停车费交纳时间：
1、车位租用费交纳时间：
A、月租车位自车位租用人租用车位之日或合同约定的租用起始日开始交纳；
B、临时停车的，在每次结束停放时交纳。
2、车位服务费的交纳时间：
A、由业主购置或甲方附赠的车位，自甲方交付使用通知书约定的交付之日起交纳；
B、属于甲方所有的车位，自乙方接管之日起交纳；
第二十一条停车场收费标准可根据物价上涨、服务成本上升及政府停车场收费政策、指导标准的变化情况适时调整，收费标准调整后，车位租用人、车位所有权人或使用权人应按调整后的收费标准交纳相关费用。
第二十二条车位租用人应当与乙方签订车位租用协议（临时停车除外），车位所有权或使用权人应当与乙方签订车位服务协议，明确双方在车位使用及车位服务方面的权利义务。
如乙方接受委托提供车辆保管服务，收费标准由乙方确定并向全体业主公示，车位租用人或车位所有权人、使用权人须与乙方另行签订保管协议并支付保管费用。
第二十三条属于全体业主共有的车位，除非业主大会另有明确决议，则乙方有权根据实际情况决定采取固定或非固定车位等车辆停放模式（附赠车位或明示属于业主专属使用的露天车位除外），合理划分停车区域。
第二十四条【会所】【文化活动中心】的经营：
属于全体业主共有的，约定如下：
除非业主大会另有明确决议，乙方有权根据实际情况合理安排经营项目及经营方式，确定收费项目与收费标准并向全体业主公示。
属于甲方所有的，约定如下：
乙方有权在甲方的授权范围内根据实际情况合理安排经营项目及经营方式，确定收费项目与收费标准并向全体业主公示。
第二十五条乙方接受委托为业主专有部分提供维修养护、家政的，其收费项目与收费标准由乙方确定并向全体业主公示。
第二十六条业主共有物业经营收入及特约服务收入按下列约定分配：
1、【会所】【文化活动中心】【 】委托乙方经营的，经营收入乙方按总收入的 10％提取代理服务费、扣除经营成本及税费后：
A．如有盈余则作为业主所得收益，按以下约定使用：
如物业服务支出年度结算后发生不足，则首先用于弥补物业服务支出的不足，如弥补后仍有结余或者物业服务支出未发生不足，则根据业主大会的决定使用，在业主大会做出决定之前由乙方托管。
B．如发生亏损，从共有车位及其它共用部位、共用设施设备经营业主所得收益中补足，如未能补足，由业主按当年应交【物业服务费】【物业服务资金】占本物业管理区域内当年应交【物业服务费】【物业服务资金】总额的比例分摊，并在下年一季度补足。
2、除【会所】【文化活动中心】【 】外的业主共有车位（主要指利用共有道路或者其他场地改造而成的车位及通过赠与等其他方式获得的业主共有车位，下同）及其它共用部位、共用设施设备经营收入，乙方按总收入（业主共有车位经营总收入包含场地占用费、车位服务费等）的 10%提取代理服务费后， 70%用于经营成本及税费等开支，其余作为业主所得收益根据以下约定使用：
如物业服务支出年度结算后发生不足或业主共有的委托乙方经营的【会所】【文化活动中心】【 】发生经营亏损，则首先用于弥补物业服务支出的不足以及【会所】【文化活动中心】【 】经营亏损，如弥补后仍有结余或者物业服务支出未发生不足、【会所】【文化活动中心】【 】经营未发生亏损，则根据业主大会的决定使用，在业主大会做出决定之前由乙方托管。
3、为业主专有部分提供的【维修养护】、【家政】、【 】服务的收入，乙方按总收入的 10％提取酬金后，其余部分全部纳入本物业【物业服务费】【物业服务资金】，服务成本列入本物业【物业服务支出】。
第七章专项维修资金的筹集、管理与使用
第二十七条专项维修资金专项用于保修期满后物业共有部位、共有设施设备除日常维修保养以外的维修、更新、改造费用开支。
第二十八条物业专项维修资金的筹集：
根据《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》规定：
“本物业购房人应按每平方米建筑面积成本价的2.5％缴存专项维修资金，非住宅物业也按此标准缴存。
该专项维修资金归购房业主所有。
”
维修资金不足部分待业主大会成立后由业主委员会负责续筹。
第二十九条“专项维修资金使用的分摊，应当遵循业主谁受益谁负担的原则，按下列规定列支：
1、用于物业管理区域共有设施设备的，由全体业主按所拥有专有建筑面积的比例分摊；
2、用于房屋本体共有部位、共有设施设备的，由该房屋业主按所拥有专有建筑面积的比例分摊；
3、用于二户或者二户以上房屋共有部位、共有设施设备的，由其业主按所拥有专有建筑面积的比例分摊。
在成立业主大会之前，专项维修资金按照以下约定使用和分摊：
1、由拥有或涉及相关权益物业的专有部分建筑面积占该拥有或涉及相关权益物业专有部分建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后使用，使用完后，由拥有或涉及此部分权益的业主分摊。
2、突发情况需要即时处理时，按《临时管理规约》的约定，由物业服务中心决定使用，使用完后，由拥有或涉及此部分权益的业主确认和分摊。
第三十条相关业主不批准乙方所编制的专项维修资金使用方案，或资金不够所导致的经济损失及法律责任，由相关业主承担。
相关业主同意后，乙方未及时按专项维修资金使用方案实施的，所引致的经济损失及法律责任由乙方承担。
第八章违约责任
第三十一条甲方违反本合同的约定，致使乙方未达成本合同约定的服务质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。
但业主或物业使用人不得以甲方违反合同约定为由拒绝或主张减免缴纳物业服务费。
第三十二条 因业主或物业使用人违反本合同的约定，使乙方未达成本合同约定的服务质量标准，乙方不承担违约责任，造成乙方或其他业主、物业使用人损失的，违约人应给予经济赔偿。
第三十三条除前两条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第五条约定的服务质量标准，甲方有权要求乙方在合理期限内限期整改，逾期未整改且给甲方或业主造成重大损失的，乙方应给予经济赔偿或按法定程序解除合同。
第三十四条乙方未经业主依法表决通过擅自提高物业服务费用收费标准的，业主和物业使用人有权拒绝交纳擅自提高部分；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方清退。
第三十五条业主不批准乙方所编制的专项维修资金使用建议，或资金不够所引致的经济损失及法律责任，由业主承担。
业主批准后，乙方未及时按专项资金使用方案实施的，所引致的经济损失及法律责任由乙方承担。
第三十六条双方约定因为下列事由所导致之
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