房地产开发成本会计核算.docx
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房地产开发成本会计核算
房地产开发成本明细
房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，即开发产品成本=建筑成本+土地成本。
建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用；土地成本构成则比较简单，即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。
下面给大家分类列举：
第一、土地费用（土地获得价款）
房地产开发企业取得土地有两种渠道，一是从政府取得，既政府出让土地，企业缴纳“土地出让金”和相关税费；二是从其他企业手中取得土地，既其他企业转让土地，企业缴纳“土地转让金”和相关税费。
根据支出计入相应会计科目：
借：
开发成本——土地——土地出让金（土地转让金）
拆迁补偿费
契税
贷：
银行存款
待整个项目竣工后，再按一定的方法（面积比例法或售价比率法）将土地成本分摊到房屋成本中。
第二、前期工程费
此项目核算房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、政府代收的各项费用、各项临时工程（临水、临电、临路）费用、七通一平或三通一平费用等。
主要包括：
一）勘察设计费
（1）勘测丈量费：
包括初勘、详勘等。
主要有：
水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
（2）规划设计费：
规划费：
方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。
设计费：
施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。
其他：
可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等。
（3）建筑研究用房费：
包括材料及施工费
二）报建费
（1）报批报建费
①项目报批报建费：
报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。
②交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、环境评测费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等。
（2）增容费
包括水、电、煤气增容费
三）“三通一平”费：
1）临时道路：
施工用的临时道路设计、建造费用。
2）临时用电：
施工用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。
3）临时用水：
施工用临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。
4）场地平整：
基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。
四）临时设施费
1）临时围墙：
包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用
2）临时办公室：
租金、建造及装饰费用
3）临时场地占用费：
施工用临时占道费、临时借用空地租费
4）临时围板：
包括设计、建造、装饰费用
根据支出计入相应会计科目：
借：
开发成本——房屋开发成本——前期工程费
贷：
银行存款
第三、基础设施费
核算房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化（包括排污、排洪、环卫）、道路等基础设施支出。
一）室外给排水系统费
主要包括自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统
二）室外采暖系统费
主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用
三）室外燃气系统费
主要包括管道系统、调压站
四）室外电气及高低压设备费
主要包括高压线路工程、高压柜、变压器、低压柜；箱式变压设备。
五）室外消防系统费
含消防水、电
六）室外智能化系统费
主要包括电信网络系统、小区停车管理系统、电子巡更系统、围墙监控照明系统
七）环境设计费
八）绿化建设费：
公共绿化、宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化
九）建筑小品：
雕塑、水景、环廊、假山等
十）道路、广场建造费：
道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等
十一）围墙建造费：
包括永久性围墙、围栏及大门
十二）室外照明：
室外照明电气工程，如路灯、草坪灯
十三）室外背景音乐
十四）室外零星设施：
各种指示牌、标识牌、示意图等
从上不难看出主要是室外设施
根据支出计入相应会计科目：
借：
开发成本——房屋开发成本——基础设施费
贷：
银行存款
第四、建筑安装工程费
指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用，按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
主要包括：
一）基础造价
包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费、桩基咨检测费、降水。
二）结构及粗装修造价
砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。
三）门窗工程
主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门等工程费用。
四）公共部位精装修费
主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬、栏杆等精装修费用。
五）户内精装修费
主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。
六）室内水暖气电管线设备费；
1、室内给排水系统费（自来水、排水）；
2、室内采暖系统费（地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片）；
3、室内燃气系统费；
4、室内电气系统费（楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋）
七）设备及其安装费
1、通风空调系统：
空调设备及安装费用、空调管道、通风系统
2、电梯供货及安装
3、发电机供货及安装：
发电机供货、安装、机房降噪
4、消防系统：
自动喷淋、主体内消火栓箱、独立的室外消火栓系统、烟感、温感、报警、消防广播
5、人防设备及安装：
密闭门、气体过滤装置
八）智能化系统费
1、居家防盗系统：
阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭
2、对讲系统：
包括可视及非可视对讲
3、有线电视：
有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座
4、三表远传系统费用：
水、电、气远程抄表
5、电话：
主体内外布线及终端插座
6、宽带网：
主体内外布线及终端插座
根据支出计入相应会计科目：
借：
开发成本——房屋开发成本——建安费
贷：
应付账款——应付工程款（或银行存款）
第五、公共配套设施费
房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：
一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；
另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，如商店、会所等
对于不能有偿转让的配套设施，发生的公共配套设施支出：
借：
开发成本——房屋开发成本——配套设施费
贷：
应付账款——应付工程款等账户
对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。
第六、开发间接费
开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。
（包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
）
一）工程管理费
1）工程监理费：
支付给聘请的项目或工程监理单位的费用
2）预结算编审费：
支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用
3）行政管理费：
直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费。
4）施工合同外奖金：
赶工奖、进度奖。
5）工程质量监督费：
建设主管部门的质监费。
6）安全监督费：
建设主管部门的安监费。
7）工程保险费
二）营销推广费
项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、模型等所有营销推广费用，主要包括：
1）广告设施及发布费：
车站广告、路牌广告
2）现场包装费：
彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆
3）接待厅装修、装饰费：
设计、工程、装饰等
4）样板间：
包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。
主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，可从总费用中扣除。
5）销售模型费：
售楼沙盘、户型模型等
6）其他
三）资本化利息：
直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。
四）物业管理完善费
开发商承担的由物业管理公司代管的大修基金、物业管理基金或其他专项基金，以及小区入住前投入的物业管理费。
企业内部独立核算单位为开发各种开发产品而发生的各项间接费用，应先通过“开发间接费用”账户进行核算，每月终了，按一定标准分配计入各有关开发产品成本。
应由房屋开发成本负担的开发间接费用，
借：
开发成本——房屋开发成本——开发间接费
贷：
开发成本——开发间接费用
第七、开发成本的结转
房地产开发企业对已完成开发过程的商品房，应在竣工验收以后将其开发成本结转“开发产品”账户。
会计人员应根据房屋开发成本明细分类账记录的完工房屋实际成本，
借：
开发产品
贷：
开发成本——房屋开发成本
第八、期间费用
一）管理费用
本科目核算企业行政管理部门（总部）为组织和管理房地产开发经营活动而发生的管理费用。
包括工资、福利费、工会经费、职工教育费、劳动保险费、待业保险费、房产税、车船使用税、印花税、土地使用税、技术开发费、无形资产摊销、递延资产摊销、业务招待费、坏账损失以及其他管理费等。
二）销售费用
本科目核算企业为销售而发生的各项费用，包括产品销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费、采暖费，产品销售过程中发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用。
1）媒介广告费：
电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏等广告费用。
2）展销费：
展位费、布置费、制作费等。
3）促销活动费：
设备租赁费、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费。
4）宣传资料及礼品费：
售楼书、各种礼品。
5）现场销售器具费：
饮水机、家私等。
6）销售人工费：
工资、奖金、补贴等。
7）看楼交通费：
看楼专车运行费、修理费、司机行车费用。
8）销售代理费及佣金：
支付专业销售代理机构或物业公司的代理销售费和佣金。
9）中介策划及咨询费：
支付的中介机构进行市场调研、销售策划及相应的咨询等费用
10）产权交易费：
包括总产权登记费、分户产权转移登记费、房屋交易费。
后附房地产开发成本明细表：
房地产开发成本明细
一
土地费用
1
政府地价及市政配套费
土地出让金、市政配套费、契税、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价等
2
拆迁补偿费
地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等
二
前期工程费
1
勘察设计费
勘测丈量费
水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、竣工面积丈量费等
规划设计费
规化费：
方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。
设计费：
施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。
其他：
可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等
建筑研究用房
材料及施工费
2
报建费
报批报建费
1.项目报批报建费：
报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费
2. 交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、环境评测费、费新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等
增容费
水、电、煤气增容费
3
三通一平费
临时道路
施工用的临时道路设计、建造费用
临时用电
施工用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用
临时用水
施工用临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用
场地平整
基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用
4
临时设施费
临时围墙
围墙、围栏设计、建造、装饰费用
临时办公室
租金、建造及装饰费用
临时场地占用费
施工用临时占道费、临时借用空地租费
临时围板
临时围板的设计、建造、装饰费用
三
基础设施费
1
室外给排水系统费
自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统
2
室外采暖系统费
管道系统、热交换站、锅炉房费用
3
室外燃气系统费
管道系统、调压站
4
室外电气及高低压设备费
高压线路工程、高压柜、变压器、低压柜；箱式变压设备
5
室外消防系统费
消防水、电
6
室外智能化系统费
电信网络系统、小区停车管理系统、电子巡更系统、围墙监控照明系统
7
环境设计费
8
绿化建设费
公共绿化、宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化
9
建筑小品
雕塑、水景、环廊、假山等
10
道路、广场建造费
道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等
11
围墙建造费
永久性围墙、围栏及大门
12
室外照明
室外照明电气工程，如路灯、草坪灯
13
室外背景音乐
14
室外零星设施
各种指示牌、标识牌、示意图等
四
主体安装工程费
1
基础造价
土石方、桩基、护壁（坡）工程费、桩基咨检测费、降水
2
结构及粗装修
砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）
3
门窗工程
单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门等工程费用
4
公共部位精装修
大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬、栏杆等精装修费用
5
户内精装修
厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用
6
室内水暖气电管线设备费
室内给排水
自来水、排水
室内采暖
地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片
室内燃气
室内电气系统费
楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋
7
设备及其安装费
通风空调系统
空调设备及安装费用、空调管道、通风系统
电梯供货及安装
发电机供货及安装
发电机供货、安装、机房降噪
消防系统
自动喷淋、主体内消火栓箱、独立的室外消火栓系统、烟感、温感、报警、消防广播
人防设备及安装
密闭门、气体过滤装置
8
智能化系统费
居家防盗系统
阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭
对讲系统
包括可视及非可视对讲
三表远传
水、电、气远程抄表
有线电视
有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座
电话
主体内外布线及终端插座
宽带网
主体内外布线及终端插座
五
公共配套设施费
1
游泳池
2
业主会所
3
幼儿园
4
学校
5
网球场
6
设备用房
7
车站建造费
8
……
六
开发间接费
1
工程管理费
工程监理费
支付给聘请的项目或工程建立单位的费用
预结算编审费
支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用
行政管理费
直接从事项目开发的部门的人员工资、奖金、补贴等人工及行政费
施工合同外奖金
赶工奖、进度奖
工程质量监督费
建设主管部门的质监费
安全监督费
建设主管部门的安监费
工程保险费
2
营销推广费
广告设施及发布费
车站广告、路牌广告
现场包装费
彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆
接待厅装修、装饰费
设计、工程、装饰等
样板间
包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。
主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，可从总费用中扣除。
销售模型费
售楼沙盘、户型模型等
其他
3
资本化利息
直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。
4
物业管理完善费
开发商承担的由物业管理公司代管的大修基金、物业管理基金或其他专项基金，以及小区入住前投入的物业管理费
七
期间费用
1
管理费用
（1）开办费；
（2）办公费；（3）交通费；（4）通讯费；（5）水电费；（6）差旅费；（7）业务招待费；（8）车辆费；（9）设备维修费；（10）会务费；（11）企业财产保险费；（12）税金；（13）咨询费；（14）折旧费；（15）摊销费；（16）工资；（17）福利费；（18）工会经费；（19）职工教育经费；（20）其他费用。
2
销售费用
媒介广告费
电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏等广告费用
展销费
展位费、布置费、制作费等
促销活动费
设备租赁费、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费
宣传资料及礼品费
售楼书、各种礼品
现场销售器具费
销售人工费
工资、奖金、补贴等
看楼交通费
看楼专车运行费、修理费、司机行车费用
销售代理费及佣金
支付专业销售代理机构或物业公司的代理销售费和佣金。
中介策划及咨询费
支付的中介机构进行市场调研、销售策划及相应的咨询等费用
产权交易费
包括总产权登记费、分户产权转移登记费、房屋交易费
升级会员 