扬州市老城区5号街坊控制性详细规划文本.docx
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扬州市老城区5号街坊控制性详细规划文本
扬州市老城区5号街坊控制性详细规划文本
第一章总则
第1条编制规划的背景、目的
为加强老城区传统风貌保护，科学指导老城区整治与更新，逐步适应城市发展与改善居民生活条件需求，在《扬州市城市总体规划》、《老城区控制性详细规划大纲》的指导下，特制定本规划。
本规划是分街坊对老城区控制性详细规划大纲的细化和深化。
第2条编制规划的基本依据
本规划的编制，遵循《中华人民共和国城市规划法》的规定，按照建设部颁布的《城市规划编制办法》及其实施细则的要求、结合老城区的特点而制定，符合有关标准、技术规范的要求。
第3条规划的法律运用范围
任何单位和个人在本区范围内进行各项建设活动必须遵守本规划，凡与本规划有矛盾和冲突的，以本规划为准。
对违反本规划的任何单位和个人，依据有关法律、法规和规定予以处罚。
第4条文本与图则的法律效力，与其它有关的规范与技术标准的关系
1、文本与图则配套使用，二者不可分割，具有同等法律效力。
2、文本涉及的指标是结合扬州老城区实际情况和发展要求所制定的，未涉及的指标应符合国家、江苏省及扬州市的有关规范和规定。
3、本规划解释权属于扬州市规划局。
第二章规划依据、原则、目标
第5条规划依据
1、《中华人民共和国城市规划法》
2、《中华人民共和国文物保护法》（2002）
3、建设部《城市紫线管理办法》（2003）
4、《江苏省历史文化名城名镇保护条例》（2002）
5、《城市规划编制办法实施细则》
6、《城市规划用地分类与规划建设用地标准》
7、《城市居住区规划设计规范》
8、《江苏省城市规划管理技术规定》（2004）
9、《扬州市城市总体规划（2002-2020）》及《历史文化名城保护规划》
10、《扬州市老城区控制性详细规划大纲》（2002）
第6条规划原则
1、遵循“整体控制、积极保护、合理保留、全面改善”的原则，体现全面保护老城区传统风貌和地方特色的基本要求。
2、遵循保护与发展并重的原则，尽量保持街坊原有格局和空间形态，根据实际需要适时调整用地功能，逐步完善基础设施和公共设施，合理改善居住条件和环境，方便居民生活。
3、遵循延续与利用相结合的原则，通过有效手段展示和“解读”文物古迹和街区风貌，提高本地居民和外地游客对老城区历史、各类古迹（含古井、古树名木等）和园林、建筑艺术的认知程度，增强名城保护知识，延续并弘扬传统文化，合理利用名城资源，促进旅游发展。
第7条本街坊现状及存在的主要问题
1、本街坊位于老城区的中西部，是老城区最早开发的地区之一。
街坊虽属明清旧城范围，规划范围内除保留文昌中路的文昌阁、木兰院石塔及扬州中学内的树人堂三个文（控）保单位，传统风貌和格局已荡然无存。
2、土地使用功能基本合理。
临文昌中路、汶河南路大多布置商业用地，内部大多布置居住用地，街坊内尚有扬州玩具厂、扬州新艺玩具厂、扬州电脑绣花厂等工业用地。
3、本街坊是扬州市的商业中心的核心区，社会停车问题较为突出。
4、本街坊现状人口为9608人。
第8条规划重点与目标
1、根据《老城区控规大纲》的要求，确定合理的保护与更新模式。
进一步明确文昌阁、古拦院、树人堂三个文物控保单位的保护范围及协调控制范围。
加强二道河沿河景观的规划控制。
2、依据扬州市老城区功能定位，调整街坊用地结构，取消工业用地；完善城市公共服务设施，适当增加公共绿地。
3、合理确定人口容量，控制建设强度，改善居住环境，提高环境质量。
4、根据保护与更新模式和旅游开发要求，结合可改造用地及整治用地适当疏通街坊道路，重点解决社会停车问题，以满足交通需求。
5、完善街坊基础设施，改善交通条件，使之基本适应城市现代化功能与生活要求。
第三章街坊范围、街坊性质
第9条街坊区位
老城区5号街坊位于老城区的中西部。
第10条街坊范围
东至汶河南路，南至文汇东路、甘泉路一线，西至二道河，北至文昌中路。
第11条街坊面积
规划街坊面积46.32公顷（按规划道路中心线计），规划净用地面积41.71公顷。
第12条街坊主要性质
本街坊是以文昌阁为中心的城市商业中心的重要组成部分，以商业、居住为主要职能。
第四章土地使用
第13条用地结构调整的原则
1、坚持以体现文化内涵和改善城市环境质量为原则，尽量保持街坊原有的空间格局，本着保护古城传统风貌的要求，适当调整用地性质，理顺路网，结合老城区的特点加强绿化和基础设施的建设。
2、取消街坊内工业用地，增强商业、旅游、文化娱乐等功能。
3、允许用地有一定弹性，原则上行政办公用地、商业金融用地等公共设施用地之间可以适当兼容。
4、现有文控保单位功能根据其规模、所处区位、保存状况等确定，充分挖掘文控保单位的使用价值，妥善处理好保护与利用之间的关系。
第14条用地布局调整的重点
搬迁工业企业，调整部分居住用地，增加公共设施用地，适当增加社会停车场和街坊公共绿化用地。
第15条土地使用适建范围规定
考虑到规划的弹性和可操作性，在特定的条件下，用地性质可根据实际情况需要做适当调整，但应符合《扬州市老城区街坊土地使用适建范围规定表》的规定。
土地使用适建范围规定表
规划用地使用类别
适建建筑类别
居住用地R
公共建筑用地C
行政办公C1
金商融业贸服易务C2
文化娱乐C3
体育C4
医疗卫生C5
教育科研C6
低层住宅
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商住综合楼
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单身宿舍
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幼托
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派出所、居委会、房管所
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卫生所、保健中心
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小区配套文体设施
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小型农贸商品市场
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综合型商场
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金融、贸易、保险业
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小型旅馆设施
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办公、商业写字楼
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小型市政公用设施
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社会停车场、库
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注：
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允许设置不得设置符合有关规定，取得有关部门允许，可以设置
第16条主要用地调整
1、行政办公用地：
保留人防办公室、扬州市教育局、扬州市规划局等行政办公用地。
2、商业金融用地：
主要沿文昌中路、汶河南路、甘泉路、淮海路北段布置商业金融用地。
3、医疗卫生用地：
保留汶河医院。
4、教育科研用地：
保留扬州大学医学院。
5、居住用地：
保留石塔桥南新村、江陵花园小区、朝阳苑、扬州大学医学院宿舍区、扬州中学等居住用地。
6、道路广场用地：
除保留现状紫滕园招待所与新华书店之间的停车场外，另在淮海路与通泗街交叉口的东南角及甘泉路与通泗街交叉的西北角增设两座社会公共停车场。
8、公共绿地：
保留现状树人苑及木兰院石塔南的街头绿地，另结合道路贯通，在二道河和石塔南路之间开辟两块块状的公共绿地，将二道河和树人苑有机地融合在一起。
临二道河应控制不小于10米宽的滨河绿化带，在滨水地带可设置一些为居住及旅游配套的商业服务设施，以形成较有活力的开放空间
第17条土地使用强度规定
建筑密度、容积率、绿地率按地块图则列表中规定的数据进行控制，地块建设中的容积率、建筑密度只能小于或等于地块图则中的规定值，绿地率只能等于或大于地块图则中的规定值。
第五章保护与更新模式
第18条保护与更新原则
1、根据现状风貌及历史文脉特点，确定不同的保护要求，并按用地范围划定为不同的保护与更新模式，便于整体控制和规划管理。
2、延续传统的街巷体系、空间形态及地方建筑特色，保持老城区的整体风貌。
3、鼓励采取小规模渐进式的有机更新模式，逐步对老城区进行整治。
第19条保护与更新模式
根据地段内主要建筑物的整治与保护要求，按相对完整的用地范围界定如下三类保护与更新模式：
1、保护用地：
指文（控）保单位或有价值的传统建筑相对集中的地段，用地范围一般包括一类风貌地段和部分二类风貌地段。
要求：
原则上保护用地内建筑物以保护为主，其中文（控）保建筑和有一定历史价值的传统建筑按相应的保护要求进行保护，其他建筑一般以按传统风貌要求翻建为主，极少数与传统风貌不协调的建筑物可进行整饬或改造。
本规划范围内无保护用地。
2、整治用地：
指民居相对集中、整体上具备一定的传统风貌特征的地段，另外一些地段建筑虽不是传统建筑，但建筑体量、形式与老城区风貌较协调的地段也纳入整治用地范围。
整治用地一般包括二类风貌地段及部分三类风貌地段。
要求：
整治用地原则上应借鉴历史文化街区整治的一些做法进行整治，建筑物以按传统风貌要求修建及整饬为主，少数与传统风貌不协调的建筑物可进行改造，零星的具有历史价值的传统建筑物按相应的保护要求进行保护。
本规划范围内整治用地仅为淮海路东侧扬州市规划局一处，面积为0.46公顷，占规划总用地的1.10%。
3、可改造用地：
指那些不具备历史价值和地方特色的简易房、危旧房相对集中或者整体风貌与老城区很不协调的地段，如近年来插建新建的多层建筑较集中的地段，纳入可改造用地范围，一般包括四类风貌地段和部分三类风貌地段。
要求：
对于可改造用地内的建筑，主要进行改造以取得与老城区整体风貌的协调。
局部建筑质量和环境很差的地段可先按照传统风貌和格局的要求进行整体改造，部分大体量建筑物可暂留，今后条件成熟时也须按风貌协调的要求进行相应整治；地段内零星的具有历史价值的传统建筑物应按相应的保护要求进行保护，周边的改造建筑应处理好与这些建筑的关系。
本规划范围内可改造用地为除扬州市规划局以外的其余所有用地，面积为41.25公顷，占规划总用地的98.90%。
第20条建筑的保护与整治规定
街区内的建筑采用“保护、保留、更新”三个层次加以整治。
1、保护
a、修缮：
指列入市级及市级以上的文物保护和文物控制的建筑。
法定保护建筑的修缮必须依据《中华人民共和国文物保护法》的相关规定执行，坚持按原样修复。
本地段有文控保单位3处，占地面积0.42公顷。
b、改善：
指风貌较好、结构完整并且具有一定历史价值的传统建筑，其外观修缮必须坚持原样修复的原则，内部可在保持原有结构体系的前提下，根据现代生活的需要加以改造。
2、保留
a、整饬：
指结构和质量好，与传统风貌不够协调但尚未产生强烈冲突的建筑，对这类建筑外观不符合传统风貌的部分进行强制性改正（通俗说法即“穿衣带帽”）。
主要包括：
汶河南路西侧沿街建筑物。
b、暂留：
指建筑质量、结构较好，设施配套齐全，虽不具备传统风貌，但体量较大的建筑，今后待条件成熟时进行整治。
主要包括：
文昌中路南侧、淮海路两侧、文汇东路北侧、甘泉路北侧、二道河东侧等部分建筑。
3、更新
a、翻建：
指在具有一定传统城市肌理特征的地段，建筑体量符合传统风貌要求，但建筑质量较差，可按传统建筑的特征要求对建筑进行原地翻建。
原则上翻建用地内不得增加任何新的建筑面积和建筑占地，新建建筑必须服从文本中规定的建筑高度和退让等要求，在延续传统风貌的前提下，逐步改善居住环境。
b、改造：
对不具备历史价值及地方特色的简易房、危旧房以及与传统风貌冲突较大的现代建筑，应严格控制任何新的建设活动，以保证下一步改造的顺利实施。
主要包括：
玩具厂、新艺玩具厂、绣花厂及其北侧部分民居。
第21条古井和大树等的保护范围及规定
1、古井周边5.0米范围为保护范围，街坊内有保护价值的大树，以树冠投影及周边5.0米为保护范围，在本规划地段内，共有古树7处，具体位置详见规划图则。
2、在上述保护范围内，不得新建影响景观和古树生长的建构筑物。
3、对其他有历史价值的建筑构件、标志物等，参照上述规定执行,不得任意破坏。
4、在整治或改造过程中，应将上述要素的保护与周边环境的营造有机结合。
第六章建筑控制
第22条建筑高度规定
1、建筑高度：
指檐口至室外地坪的高度。
2、建筑高度应按地块图则列表中规定的数据进行控制，建筑高度的取值为最大值，实际建设时不应超出该值。
第23条建筑高度分区
1、一类高度区：
定义：
建筑的檐口高度控制在3.6米以内为主，绝对控制在6.5米以内（建筑用地不得超过20%）
控制对象：
历史文化保护区及传统建筑群等具有较完整传统肌理的地段。
2、二类高度区：
定义：
建筑的檐口高度控制在6.5米以内为主，绝对控制在10.0米（建筑用地不得超过20%）
控制对象：
历史文化保护区与传统建筑群周边的空间景观过渡地段。
3、三类高度区：
定义：
建筑檐口高度控制在10米以内。
控制对象：
可改造用地内的居住用地。
注：
可改造用地内居住建筑高度，不得超出三类，但在控制阶段须根据现状建筑高度及与周边风貌协调的原则作具体控制，分别确定为一类、二类、三类。
4、四类高度区：
定义：
建筑檐口高度以12米为主，控制在16米以内。
控制对象：
城市次干道两侧的沿街公建用地。
5、五类高度区：
定义：
建筑檐口高度以16.0米以内为主，原则控制在20.0米以内，个别地段绝对控制在24.0米以内。
控制对象：
城市主干道（文昌中路、汶河路）两侧的沿街公建用地。
第24条建筑高度控制
1、保护用地及整治用地内的建筑物高度一般维持现状高度，翻建建筑在周边条件许可的前提下，可适当增加建筑高度，但不应超出建筑高度规定要求，同时应满足民房建设的相关规定；整饬建筑基本维持现状高度，在条件许可时，可对视觉冲突较大的建筑局部进行降层处理。
2、可改造用地根据其所处位置确定合理的建筑高度，一般在历史文化街区及传统建筑群周边的空间过渡地段以一类、二类高度区为主，风貌协调区内居住建筑一般以二、三类为主，城市主次干道两侧根据道路宽度确定三类、四类或五类高度区。
各类高度衔接地段应充分考虑建筑高度、建筑风貌的协调与过渡。
3、为丰富老城区天际轮廓线，标志性建筑（亭、台、楼、阁等），高度可不受所在地段高度分区限制。
4、本规划范围内临二道河建筑20米左右范围控制为二类高度区，石塔南路以西居住用地、扬州中学宿舍、扬大医院宿舍、江陵花园及其以西居住用地、扬州市规划局及其以南办公用地、朝阳苑北区、南区居住用地控制为三类高度区，石塔南路以东沿文昌中路、时代广场以及汶河南路以西控制为五类高度区，其余地段控制为四类控制区。
第25条建筑退让道路红线规定
建筑退让老城区城市道路距离根据道路宽度确定，街坊内部道路两侧建筑不规定退让道路红线距离（街坊内部道路宽度即建筑红线宽度），在满足道路最小距离的前提下，可根据现状建筑和用地情况进行一定退让，要求街道空间曲折和进退有机变化。
第26条建筑间距控制规定
1、改造类建筑住宅日照间距不低于1:
1.32。
街坊内增建的托儿所、幼儿园的日照间距不低于1:
1.57（日照间距的具体定义及计算详见《江苏省城市规划管理技术规定（2004年版）》），住宅建筑和其它性质建筑其间距应符合消防、抗震、环境卫生、工程管线埋设和文物保护等的规定、要求。
2、翻建类建筑间距可参照执行现行民房管理规定。
第七章道路交通
第27条道路系统规划原则
1、维护老城区空间格局的完整性，保护历史遗存的真实性，街坊级道路骨架的确定以保护传统风貌为前提。
2、在保护用地和整治用地范围内，街巷原则上维持现有走向及宽度，个别或局部不具备历史价值、影响整体风貌的建筑在翻建或改造时可适当后退加宽，以满足最基本的生活要求。
街坊级主、次干道建筑红线宽度分别按6—8米、4—6米进行控制，禁止随意改动传统街巷的原有路名。
3、在保护与整治用地外围的可改造用地范围内，通过局部理顺、沟通和改造时适当拓宽、个别增加等方式，形成街坊级主干道，增强街区与城市道路联系，满足基本的生活需求和基本的消防及管线布置要求，涉及到个别和局部有价值的历史建筑时，维持原有尺度。
第28条道路宽度、断面形式、路面结构规定
1、周边城市道路根据老城区控规要求确定。
2、道路宽度依据道路系统规划原则确定。
3、本街坊内街坊主干道主要为石塔南路以及时代广场南侧东西向规划道路。
4、本街坊内街坊次干道主要为南北向南小街、通泗街以及东西向的通泗西街、仓巷、扬州中学以南东西向规划道路。
5、街坊道路均为人车混行道路，道路断面不强求整齐划一，而应根据两侧建筑情况确定，但应考虑同一条街坊道路断面的过渡，尽可能利用道路两侧小空间进行绿化或设置街头小型活动场地，路面结构尽可能采用扬州传统地方材料。
第29条广场和街巷空间节点指标及分布
街坊内应根据各地块图则中广场和街巷空间的节点的规定进行控制。
第30条停车场指标及分布
1、在街坊主次干道骨架外围，设社会公共停车场，限制机动车进入街坊内部（消防特种车辆除外）。
2、可改造用地应根据下表控制指标设置机动车停车场，鼓励设置地下停车库。
3、整治用地内在进行建筑整饬或翻建时，应参照下表适当增加停车场面积。
各类建筑配建停车位规划指标
使用性质
计算单位
机动车
自行车
摩托车
行政办公
车位/万m2建筑面积
50
500
/
商业、金融、服务、市场等
车位/万m2建筑面积
60
750
/
文化娱乐
车位/万m2建筑面积
60
750
/
医院
车位/万m2建筑面积
40
500
/
住宅
车位
0.2
2
1
备注：
（1）地面停车场用地面积机动车位按25m2/车位、非机动车按1.5m2/车位计算；停车楼或地下停车库建筑面积机动车按30m2/车位、自行车按2.0m2/车位计算。
（2）公共建筑摩托车位已折算为机动车位。
3、本街坊共设公共停车场3处。
第八章市政公用设施
第31条给水规划
1、给水水源引自文昌中路、汶河南路、文汇东路、淮海路现状给水干管。
2、街巷内部结合道路拓宽，疏理和调整现状管网，更换部分管材，优化管网布置和水力状况，提高供水压力。
3、按规范要求增设消火栓，对历史街区、重点保护地段不大于80米，提高老城区消防能力。
第32条排水规划
1、根据污水截流总体布置，结合街巷改造，按照雨污合流制增设截流支干管，排入街坊周边现状污水截流主干管，条件许可时可采用雨污分流制。
2、对没有卫生设施的旧房、改造房屋内部结构，使用现代卫生设备，杜绝污水直接入河。
第33条燃气规划
1、规划条件许可时则实施集中管道供气，其余为罐装气瓶供气，减少并逐步杜绝人工煤的使用。
2、管网采用中低压两级管网，按规范要求设置调压站。
第34条供电规划
1、供电电源由文昌中路、汶河南路、文汇东路、淮海路引入。
2、线路原则上按埋地考虑，局部保护和整治地段如因条件所限，可考虑架空敷设，但应注意防护要求及视觉要求。
3、区内供电线路按道路走向统一布置，原则上按路东、路南一侧敷设。
第35条电信规划
1、广电、电信以及宽带网等弱电线路由文昌中路、汶河南路、文汇东路、淮海路引入。
2、线路考虑架空敷设，但应注意视觉美观要求。
3、区内通信线路按道路走向统一布置，原则上沿路西、路北一侧敷设。
第36条环卫设施
1、生活垃圾收集服务半径20米左右，实施垃圾袋装化。
2、公厕设置因地制宜，服务半径一般为100-150米，公厕建筑面积一般为25m2左右。
第九章地块划分与控制指标
第37条地块划分
1、规划的用地性质尽量单纯（允许小面积相容性质用地存在，但不允许不相容性质用地存在）。
2、地块容积率、建筑密度、建筑高度、形式、色彩的控制要求相同。
3、地块以街巷或其它道路及河道为界。
4、现状机关团体、部队院校及各企业事业单位，规划予以保留的，单独划块。
5、公园、绿地和历史文物保护单位按专项规划要求单独划块。
6、近期内已落实重点改造的成片地段，可规划为一块。
7、由于翻新用地在管理和实施上的特殊性，其区块及地块划分宜小不宜大（其总体控制指标应以区块单位统计，以达到整体上的合理性）。
8、地块划分：
本街坊共分为4个区块，42个地块。
第38条控制指标
1、根据老城区控制性详细规划大纲，本街坊居住人口控制在7981左右。
2、老城区控制性详细规划地块控制指标共分为8项内容，详见下表。
序号
控制内容
说明
1
保护与更新模式
分为保护类、整治类和可改造类三种类型
2
用地性质
分类标准依据《城市规划用地分类与规划建设用地标准》，结合老城区实际情况确定分类级别
3
用地面积
根据地块实际范围计算，单位公顷
4
容积率
建筑总建筑面积与地块面积比值
5
建筑密度
建筑基底面积与地块面积比值
6
建筑高度
建筑高度分为主体高度与极限高度两类，主体高度指地块内主要建筑物的高度，极限高度指个别建筑物或建筑局部最大高度
7
绿地率
根据规定要求设置，小型活动场地可计入绿化用地
3、保护类用地和整治类用地内建筑一般原地保护或翻新，仅规定其建筑限高，除个别注明外，建筑密度和建筑容积率应低于现状指标，绿地率应高于现状指标。
4、可改造用地控制指标一般性规定
序号
高度分区
容积率
建筑密度（%）
建筑高度（m）
绿地率
备注
主体
极限
1
一类
0.5
50
3.6
6.5
——
2
二类
0.8
45
6.5
10
15
3
三类
1.0（1.5）
35（50）
10
20（10）
括号内数字为沿街建筑或小地块的指标
4
四类
1.5（1.8）
35（60）
12
16
25（10）
同上
5
五类
2.5
60
16
24
10
注：
1、人均公共绿地不小于0.5平方米；
2、实际控制指标以图则为准。
第十章城市设计导则
第39条建筑设计引导
1、建筑形式与风格
（1）文（控）保建筑及有价值的传统建筑在整饰时应按照和参照文保单位的保护要求进行。
（2）翻新民居应基本依据原有的布局及形式，尽可能采用原有或相近的建筑材料。
（3）新建建筑应借鉴扬州传统民居天井式院落布局形式，杜绝条式住宅建筑行列式布置的单调布局；
（4）住宅建筑连续长度不得超过250米，超过250米必须在平面上错开；
（5）老城区新建建筑必须采用坡屋顶。
2、单体建筑体量
住宅建筑面积≤1200m2
沿城市主干道公建建筑面积≤5000m2
沿城市次干道公建建筑面积≤3500m2
其余地段公共建筑面积≤2000m2
3、建筑材料
应选用与传统材料相似的建筑材料,不宜采用与老城区传统风貌相冲突的建筑材料。
4、建筑色调
新建建筑色调以（浅）青灰色为主，辅以白色和暖色加以点缀，并根据建筑所处地段的保护等级加以引导，创造出协调统一和丰富的城市建筑色彩。
第40条传统街巷景观设计引导
1、街巷应按不同等级加以保护与整治；
2、街巷空间景观应保证再现进退自如、曲折多变的传统空间,市政管线敷设和交通等应与传统格局相协调，杜绝拉直拓宽的简单处理；
3、街巷两侧建筑直面连续长度在超过160米的情况下，应通过进退或微曲等手段，以丰富街巷空间景观效果。
4、街巷两侧应尽可能做到用地功能、建筑风貌的统一，以保证街坊传统风貌的协调。
第41条街巷旅游线组织
1、根据现有街巷风貌的完整性和沿线可开发景点的分布情况，确定二道河、树人苑主要的旅游街巷。
2、严格控制旅游街巷两侧建设，通过逐步整治，恢复至原有面貌，
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