商业地产招商采用什么方式好.docx
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商业地产招商采用什么方式好
商业地产项目招商采用什么方式好
眼下，几乎所有商业地产项目都委托专业招商机构进行策划和招商，这已成为一个不成文的规定。
采用这种模式有一定的道理，但并非最佳方法。
上海商铺策划专家姜新国认为，专业招商机构确实有着一定的优势，他们拥有一支专业操作团队和一批客户资源，更具备一定的实际操作经验和水平。
这样的机构在策划和招商方面，成功率显然要高出一筹。
开发商愿意委托这类机构招商还有一个重要原因：
万一招商不成功，开发商非但不必支付佣金，甚至还可以得到一定的赔偿。
既然如此，何乐而不为呢！
也有人认为，上述并非是唯一的好办法。
如果开发商委托的是一个“冒牌”的代理机构，可能招致鸡飞蛋打的尴尬局面。
据说最佳模式应该是开发商自行组建招商团队，同时外聘招商机构予以全程顾问。
也就是开发商全面控制招商主动权，进行总体布局和安排。
具体招商方案则由招商机构策划和提供，形成共识后再由开发商自己的团队执行。
这种模式既借用了专业招商机构的“脑子”，又培养了自己的营运团队，而且还节省了聘请全程专业招商机构所花费的资金成本。
有些开发商为了省心，把招商业务全部发包给招商机构，并忽略了两个关键问题。
第一，聘请招商机构是否一定会成功？
一旦失败怎么办？
第二，不要以为招商机构失败也没多大关系，反正会作出赔偿的。
试想，目前哪一家招商机构有如此实力能够承担巨额赔偿？
要是有实力的话，这家招商机构早就去当开发商了。
最终受害的还是开发商自己，至少项目发展的时机被耽搁了。
地下商业物业的商业定位原则
本文所述的地下商业物业指地下独立建筑体，而非一般地面商业体含有的地下楼层。
目前各地地下商业街或地下商业城的建设项目越来越多，其商业定位也多数让开发商烦恼，因为在国内具备成功经营的地下商业项目非常少见，开发商难以找到可借鉴的案例。
地下商业物业之所以越来越多，主要有三方面的原因，一是城市人防工程规划和建设的需要，这些商业物业可以暂时做成商业物业，增加政府经营性收入。
二是随着城市核心商圈里土地资源的限制，有些开发商将目标瞄准了人气非常旺的商业街地下空间，而政府也需要通过建设地下商业街道来疏导地面拥挤的消费人群，达到交通便利和美化城市的目的。
建设地下商业街道，就可以取消原来的人行过道和人行天桥，使城市交通更加顺畅。
地下商业物业主要有三种类型，一是长条形状的地下商业街，一般设在核心商业区内一条干道的地下，顺延着这条干道，它能够与干道上面的商业物业呼应；二是矩形或方块状的地下商业城，类似将一个只有一个楼层大型商场；三是混合型的，即一条较长的地下商业街，其二端或中间连着一个块状的地下商业城。
类型不同，其商业定位原则也不同。
近一年来，富智商业顾问完成了国内三个较大型的地下商业物业项目的商业定位报告，其中一个项目是一条长达1000米的地下商业街，为此积累了一些地下商业定位规划的实践经验，在此与大家交流一下。
富智商业顾问认为，除要遵守一般的商业规律外，地下商业物业的商业定位必须同时重视二大原则。
一、商圈内业态或业种互补原则
地下商业物业必须具备有商圈内极少或较少有的业态或业种，也就是要抓住该商圈里的市场空白点，而且要注意该市场的消费群必须与现有商圈里的消费群大部分能够交叉，这样才能使商业主题有足够的生命力。
有些地下商业物业的定位与地面商业类似，又缺乏具备城市部分交通功能，这种定位无疑难以成功。
地面上的商业竞争已经激烈，谁愿意到环境感觉更压抑的地下去呢？
这就是国内很多地下商业街不断更换经营管理商或租客的主要原因之一。
二、主题专业或特别鲜明原则
地下商业物业必须同时具备较强的专业性，这个专业是指业种的专业性。
通过专业业种来吸引地面人群进入地下商业场所进行消费。
比如，一个10000平方米的小型地下商业城，可以做成一个专业市场；又如，一条1000米长的地下商业街可以分成4个主题的专业街。
这样的定位才能避免与地面商业的业态或业种同质化。
当然，有些地下商业物业的商业定位还有更多的普通原则，在此不一一列举。
重视上述二大原则，可以使项目的招商和运营管理更容易成功。
2008年商业地产八大趋势之关键词
2007年,商业地产依旧"在路上",而2008年的形势在年前还是要说一说,姑且称为八大趋势吧!
因个人一己之见未免有失偏颇,这篇博文仅作为一砖,引众人之玉。
关键词一:
“规划与鸡肋”
以控制城市商业网点规划和大型商业设施建设的《城市商业网点管理条例》（俗称“大店法”）可能出台，但鸡肋之势已无可避免，政府对商业地产的管控在不少地方政府的“形象工程”前几乎失效，而土地的缺乏分级规划和不同部门之间缺乏联动也是造成目前商业地产规划失控的根本原因和重要原因。
麦肯锡几年前的预言不幸言中，作为对商业零售影响巨大的民生性综合超市（俗成“大卖场”）在大中城市已被外资占据绝对垄断地位。
沈阳80万平米的商业地产项目也能可见一斑。
关键词二：
“多元开发”
商业地产的开发者的多元化趋势将在2008年得到更大的体现，除了传统的大的房地产开发商如的高调，商业经营者逐渐成为市场的绝对新军，别的领域进入的也。
从北京华联07年年底的“转行”事件到百丽上市后十几万平米购物中心的建设，再到纸老虎高调宣布进入商业地产，当然，海信在天津和青岛做的两个奢侈品卖场也让业内平感几分意外，而苏宁开始高调在上海的商业拿地也使得其从人们过去认识的苏宁电器走向苏宁多元。
当然，其它无论是浙商的市场类商业地产集体投资还是晋商的商业地产投资，抑或是外资的商业地产投资，无疑都是08年商业地产开发主体多元化的表现。
关键词三：
“天津”
可以说，拿商业地产说天津，有点不靠谱，但是这毕竟是一个事实。
由于国家环渤海战略的实施，而这个战略核心地就是天津，于是天津的商业地产与住宅地产一起开始成为被关注的对象，当一种大势来临之时，天津的商业地产只能成为瞬时而为的时代宠儿，当然，由于前些年的底子太差，天津的商业地产和商业仍然要走很长一段的路，但是国内外众多商家开始关注天津以及天津海信广场一开业3000个GUCCI包一抢而空不能不说天津商业的潜力让人无限憧憬！
而类似上海新天地和北京SOLANA的天津上城公馆水岸湖景街区也让人对天津的商业品味充满期待。
关键词四：
“上市”
本来，商业经营者的上市跟商业地产有点离得远，但是由于全聚德、百丽、广百等诸多商家上市前的拼命跑马占地和上市后的财大气粗建地，都对商业地产的招商和开发起到了巨大的推动作用。
而2008年，据我所知，至少有十几家商业经营者准备在香港和内地上市。
关键词五：
“奥运”
之所以把奥运作为关键词不是为了附庸这个时代，而是因为太多的商家和开发商似乎都在讨论这个问题，尤其是有奥运赛事举办的城市，认为这是一个商机。
但笔者和很多业内同行认为其实不然，奥运对中国整体的品牌、中国产品、部分如旅游用品、珍宝古玩类的商业应该是个促进，但对一般性的国内目标消费人群而言则没有太大变化。
相反，更多的商业地产项目在奥运前的集中开业反而可能的灾难。
关键词六：
“人荒与挖墙角”
商业地产发展短短几年，人才自然是极为缺乏。
06年，我们在万商俱乐部的沙龙预测上就曾经预言07年的商业地产人才是个大问题，08年这个问题将更加严重。
07年金融街的整体团队引进仅是人才荒的一个缩影，顾问行和商业零售业的人都将成为挖墙脚的重点。
整个行业人才缺口将在数万之多。
关键词七：
“圈子与俱乐部”
在大中城市，出于对商业地产的专业性的认识开始增强，圈子开始在07年陆续浮出水面，无论是华讯还是搜房的商家联盟还是之前偏餐饮的DMC，08年，相信圈子的活跃和频频交流将成为商业地产的一个主要方面。
关键词八：
物业税
临到年底，冒出个物业税，据说还是先拿商业地产开刀。
自然，万商俱乐部也就这个话题进行了讨论，结果是没啥影响。
好了，也许重要的事情还很多，这里就不一一说了，希望能得到各位商业地产同仁的指点和批评！
北京政协委员、地税局局长王纪平1月22日在北京“两会”上透露,北京市已率先向国家税务总局提交了物业税“空转实”的申请,最快今年6月份北京将开征物业税。
而物业税是对过去一些相关税种的替代还是全新的税收形式的追加，是否会像以往征收的营业税、个税那样再次出现转嫁的现象等问题，成为重点关注的问题。
“链家地产”市场研发中心就此焦点问题发表观点如下：
首先，物业税更可能是过去一些相关税种的替代
“链家地产”市场研发中心认为，物业税的主要作用是通过增加房产持有环节成本，影响甚至扭转部分自住购房者的心理预期，特别是投资者和投机者，让其理性入市；而对于已经拥有房产尤其是持有多套房产的投资者而言，则是增加其心理压力和成本支出，促进有效的房源释放。
因此，物业税的主要征收目的并不是为了纯粹增加多少成本，而是可以增强消费者的理性购房意识，不然单纯的成本增加势必会引起房价新一轮的上涨。
因此，物业税更可能是过去一些相关税种的替代。
其次，转让环节物业税转嫁很难成为普遍现象
物业税与前两年开始强征的营业税、个人所得税不同，营业税和个税都是在交易环节征税，很容易就转嫁给买方，物业税不一样，是在持有时期逐渐分摊的，类似于物业费、水电费一样，从投资习惯和消费心理上更容易被归类为日常开销。
因此，“链家地产”市场研发中心认为，物业税在转让环节转嫁很难成为普遍现象。
再次，物业税开征会加重区域商业“个性分化”
由于商业地产是经营性物业，因此个体性更鲜明一些，即使同一商业热点区域各个商业物业的租金、供需、涨幅也各不相同，不像民宅那样同一区域特点和发展态势区别不大。
因此，“链家地产”市场研发中心认为，经营的越好的物业，在物业税开征后，成本转嫁到租金中的可能性更大，这就会导致租金差距更大，区域商业“个性分化”现象更严重。
尽管同一区域商业发展也不尽相同，但从另一方面讲，商业地产的发展必须建立在区域商业业态也相当成熟的基础上，例如在成熟的商圈很容易找到租金态势非常好的投资产品，在新兴的商圈几乎很难找到前景十分可观的投资项目。
因此，物业税开征后，从区域上来讲，各区域租金跳跃幅度也会比较大。
最后，“链家地产”市场研发中心认为，物业税持有环节征税的特点确定了其影响不同于以往征收的税种，但其影响程度和波及范围还要看最后的实施标准而定。
商业地产开发将走向专业化和规范化
中国现今的商业地产市场，发展的速度是非常快的，但在这个过程中出现的问题也很多。
“搜房”作为房地产市场的一员，同时更作为一个网络媒体，有必要把商业地产的概念，商业地产的运营理念、操作模式展示给市场，真正的做到：
优质项目===优质资金===优质渠道的良性循环与对接，使得整个商业地产市场能够有序的蓬勃发展。
为此，搜房网特意拜访了目前在商业地产咨询这一块颇具声望的“九洲远景”商业顾问机构，以期能在这里找到上述问题的答案。
“九洲远景”作为一个新成立的商业顾问机构，这两年的发展态势有目共睹。
公司合伙人凌云在接受记者采访时，对国内商业地产市场以及商业地产咨询这一块的形势娓娓道来。
他表示，虽然国内商业地产开发存在很多盲点和误区，但整体趋势将越来越走向专业化和规范化。
同时，他对商业地产咨询服务这一领域的市场潜力也报以乐观的估计。
商业地产运作方面仍存在很多盲点
问：
商业地产在中国的发展速度惊人，但是也存在很多问题。
九洲远景专力于商业地产这一块的研究，应该对这一块是很有发言权的。
您能谈谈国内商业地产开发这一块的现状么？
答：
“九洲远景”成立于2006年初，进入这个市场后也做了不少项目，但感觉很多开发商在商业地产的操作方面有很多的盲点，具体有以下几个方面：
1、对商业地产的不熟悉，很多商业地产开发商都是做住宅地产出身，做商业地产还延续住宅地产的操作思路，注重点只是目标消费人群。
实际上商业地产是一个综合性的操作，不能仅仅看到这一点，还要看到未来的组成部分，这个组成包括租户的组合、组合的选择、租户的布局，这才是商业地产的规划布局中比较核心的部分，只有这个构架打好了，才能保证项目未来获得最大的经济效益和吸引力。
2、开发商对于商业地产项目的操作标准也不大熟悉。
现在国际上有一个通行的商业地产操作标准：
首先是项目选址，再就是项目规划、项目设计，然后才寻找融资渠道，真正获得土地，最后进行项目的招商、施工。
地产顾问机构在项目选址前期就会介入，对项目位置的商业环境作一个初步的评判，我们称之为选址审计。
“九洲远景”现在正在帮助国内外很多大型公司做这类工作。
这是国际上比较通行的商业地产操作模式，但很多开发商对此并不了解。
3、政策的局限性，我们开发商在拿土地的时候，通常不是仅仅拿这块土地做商业，很可能在进行整体经济效益测算的情况下，主要做住宅，其中附带商业面积。
4、现在的房地产市场，纯粹投资商业地产的开发商很少，专门投资商业地产的基本上是从国外进来的合作公司。
国内开发商因为实力所限，大多实行的是商铺销售的模式，甚至像万科、中海这样实力强大的上市公司，都认为商铺销售是可行的，很少持有商业物业。
导致国内现在通行的模式就是先获得土地，再进行项目设计、规划、招商，甚至有些不做商业规划直接招商。
这是对商业地产伤害非常大的一种模式。
很多开发商不懂得商业规划的背景，到底为什么要做商业规划；初步可能了解商业规划，当主力店招商完成，就认为成功了，实际上主力店招商完成后，后期租户之间如何组合、租户之间如何的衔接关系、如何通过租户带动未来的经济收益，这些都必须做全面系统的规划。
九洲远景的规划三段论
问：
现在好像有一种这样的情况，很多开发商对于商业地产顾问机构的理解片面，不大认同地产顾问机构？
答：
很多顾问公司在项目进程当中会和开发商交流,在交流过程中出一个报告,但是开发商并不是很认同。
“九洲远景”的工作方式是和开发商之间充分地相互了解,我们并不避讳自己的弱点,比如说进入一个新的城市,我们虽然有方法快速掌握这个市场的信息,包括宏观形态,销售数据,销售形态等等，但是毕竟没有本地开发商了解这个市场,因此我们要依托本地开发商了解这个市场的租置形态，将双方最擅长的领域在整个商业运作过程中糅合起来.另外，我们和开发商要有紧密的衔接,让开发商了解我们操作的每一个步骤,解决什么样的问题。
在这个过程中，开发商的思维也暴露出来。
当然，我们在开发规划过程中不是以开发商意志为转移的,期间会存在争执,但通过这些方法得出来的规划方案才是真正满足客户需求且切合实际的。
问：
那么九洲远景在这个规划的过程中有没有总结出什么经验？
答：
在规划当中我们也总结了一些方法,大概分为三个阶段,第一个阶段是商业定位：
首先进行城市分析,对整个城市的经济发展和商业发展,以及商业格局的变化趋势对商业项目造成的影响进行分析,
其次是商圈分析和定义,这一点对于很多公司来说通常都存在一定的误区,比如华南mall当时的目标是商圈要覆盖到深圳,未来的消费人群除了东莞,深圳、广州都都囊括进去,这就犯了一个大商业经营的概念性错误。
商圈一定要有商圈的特点、特征,和商业覆盖的范围,通常对于商圈定义有一个二八原则，我们必须把这个商圈的范围确定下来,才能了解哪一部分是我们的目标消费人群,同时要了解消费人群的体量有多大,这个商圈里面存在哪些竞争对手,他们如何布局,市场定位是什么样的,市场营销理念是什么样的等等。
再次是案例分析,我们会选择两到三个和我们项目类型,规模、商圈各方面都比较接近的这样的商业地产项目进行分析,找到对于我们项目值得借鉴的部分,
最后还要进行内部评估,充分了解开发商自身的情况。
他是要快速回报还是要持有,他的资金能力在未来的持有过程中会产生什么样的影响,同时他未来地产方面的战略是什么,都必须做全方位的了解。
第2阶段主要就两个方面而言,一是消费者测试,深入了解在消费需求方面有什么具体的细节,另外就是租户访谈,首先根据商业租户类型筛选甄别出来,了解租户对这个商业概念的认可程度,然后了解租户对于项目进驻的意向性,根据租户进驻的意向确定合作模式。
总之，了解消费者和租客的需求,最终拟定的商业概念才具可操作性。
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这部分提出来以后我们延展出了第三阶段,就是围绕我们提供的商业概念给客户进行商业模型设计,这个模型设计包括项目开发的模块,就是开发时应该采用什么样的开发步骤,先开发哪个部分,是销售在前还是租赁在前,另外还会有租户招商策略,这个招商策略包含未来的主要目标租户,目标租户的组合策略以及租赁的价格体系和租金水平等等,另外就是商业的布局和市场推广策略,。
这就是我们相对完整的规划过程。
商业地产的整体运营才是实现利益最大化的途径
问：
现在大部分商业地产开发项目都以销售为主，开发商自身持有的比例很小，您对这个是怎么看的？
答：
销售模式我们是不赞同的，首先商业地产的成功，核心因素是商业地产的运营，未来商业地产的增值，未来商业地产的收益，整体都体现在未来的运营上面。
商业地产的运营是一个长期的过程，要用心去经营的一个过程。
但在销售模式下，这个过程完全没有办法实现，没有了整体的商业运营过程，如何来谈商业地产的增值，未来商业地产的收益。
问：
具体的操作过程中贵公司事如何来解决这一个问题的呢？
答：
现在的商业地产市场出现了严重产权分离的状况。
既然我们是一个服务公司，那么我们就要在市场现有基础上，帮助开发商达到利益的最大化，但如果开发商的资金实力的确有限，我们不会建议他一定要持有和经营，这也不符合现有市场上的一种情况。
现在也有很多比较有实力的开发商通过自己多年的运作和发展，形成了自己的经验和模式，当然这种模式里面仍然会有一些问题。
开发商进行商业地产开发，要求的不仅仅是销售面积，他还有一个快速回报要求，但他所针对的购买人群和住宅地产是不一样的，他的目标客户基本上是投资客，那么如何他保证未来商铺销售这样的一个环节，并把它做的好，必须要从几个方面开始入手：
第一，一定要先从完整的商业规划入手，这个完整的商业规划是作为一个结合体呈现的。
首先对于消费人群，或者对于租户来说它是一个整体，如果某一部分经营失败的话，会影响其他部分的经营，所以不管是销售还是持有，事先一定要有一个完整的商业定位和规划，开发商一定要明确这个商业地产做出来的时候我应该提供什么样的商业，这一部分目标消费人群我应该满足他们的什么样需求。
这一步明确下来以后，再根据开发商自身的实力和自身要求来确定持有和销售部分各自的比率。
商业整体规划里面有一些核心的要素，这些核心的要素包括主要租户和主要的功能区的分布，这些核心的商业元素确定以后，对于整个购物中心来说会形成一个稳定的商业区。
主力店会带动相同类型的租户聚合在它的周边，如果销售出去了，那么未来销售的这部分的商铺所能吸引的租户类型也可能和整个商业业态匹配，这样的话就不会因为销售的这一部分面积而破坏整个商业形态。
还有部分销售和部分持有的布局关系也必须做规划。
有些开发商是部分销售、部分持有，但是到底怎么样来分布还是会很头疼。
比方说我最近接触的一个项目，开发商原本打算做两栋，一栋卖一栋持有，但是布局太过于分散。
我的建议是让两栋商业有一定的衔接。
但是他把两栋合在一起，销售和持有两边衔接又过于紧密了，因为很难控制销售部分未来的商业经营，如果这部分经营状况出现问题就会影响到持有部分。
所以，销售和持有两个部分的衔接，我们一贯强调的原则是相对紧密又相对分散，也就是说必须能通过自己持有部分的经营带动未来销售商铺的经营。
在实际的商业规划当中，我们会遵循以下两点1、销售部分强调几个核心内容，如商业地位，主要商户的选择和布局，2、商业经营规划：
租户的布局以及人流的贡献。
也就是租户怎么布局，围绕租户布局的方向人流应该怎么走，通过持有商业的人流来带动销售部分的人流的需要。
实际执行对开发商来说是一个难点
您觉得开发商现在对商业地产操作规划化的认识如何？
答：
标准的商业地产投资是开发商、投资客、经营管理商三方共同进行商业地产的操作，国内商业地产市场的发展越来越规范，现在深圳的商业地产市场也初具这样的雏形，比如说我一个有一定的经济实力的朋友做了一个购物中心，以持有为主，但是在持有的过程中他尝到了经营的甜头，回报比较可观，另外他持有的商业物业增值相当高，那么他现在计划有一些基金的融资，融资完了以后他会按照商业规划标准流程去操作。
现在有一些小的开发商也明白了这个道理，在经营管理这方面他一定要和第三方来进行合作，希望能委托第三方公司来进行专业的持有和经营，解决商业地产开发后期的一些难点。
问：
但是还是有很多开发商抛开地产顾问独自操刀商业地产开发，您觉得可取么？
答：
现在很多开发商对商业地产都能侃侃而谈，表面看来他对商业地产很了解，但实际操作过程中能不能执行下来是一个难点。
例如说主力店，开发商知道某些主力店的重要性，满足这样特色的主力店应该把它招商进来，然后可能也知道基金融资对后期发展的重要性，也考虑到未来的租户租金回报，那些租金高那些租金的，那些带动租户哪些带动人流，但是这么多散乱的点如何在商业地产操作过程中串联起来，成为一种系统性的操作其实是需要专业化的团队来操杆的。
有些开发商会认为自身已经非常专业，或者说在某些方面应该请一些专家，组织一个开发团队，然后商业规划就没必要做了，实际他没有商业顾问机构系统化的操作与管理，并不能很好地担负起整个商业地产的开发操作。
针对这样的市场环境，“九洲远景”也有自己的操作主旨：
第一就是系统化，我们会围绕开发商考虑的问题去做全面的市场研究，然后系统化地得出最正确的解决办案；第二是针对开发商的发展战略来制定相应的规划，对于开发商自有能力、内部发展的战略、项目所处位置的区域环境进行彻底研究后做出商业规划；第三是前瞻性，就是对未来商业地产趋势的把握，“九洲远景”对这方面的把握是比较清晰的，这种前瞻性还体现在商业地产的规划，一定要考虑到升级情况下内部调整的需求；第四就是可操作性，有的规划公司拿出来的东西，开发商不理解，不知道这如何深化下去。
“九洲远景”给开发商提供的解决方案是比较有可操作性的，基本上商业里面的人流动向，租户布局，包括租户面积的商铺分割，我们都给出了系统的解决方法，同时也制定了招商策略，比如未来招商的话应该针对什么样的租户，这些租户的合作模式大概会是什么样的，他未来的租金水平或收益会怎样的，连谈租金合作，合作条件的话应该用什么样的方式来谈，我们都给到他具有实操性的方案。
所以我们做的很多项目和开发商合作下来以后，开发商的满意度还是比较高的，因为把他整个的商业地产前期开发的问题都解决了.
问：
您对现在商业地产积极引进国际大品牌怎么看？
答：
盲目引进国际大品牌我觉得是不可取的，但是在说服客户时一定要做充分的工作，要了解客户的需求是什么，你既然说国际品牌这个定位的确是不可行的，是不是有其他可以替代的方向，通过其他方面来说服客户。
其实客户最大的目的是带动商铺销售，带动商铺销售有很多种途径，并不是引进国际品牌才能带动。
问：
现在很多开发商都要求项目要融进中国特色，做下去是不是很难？
答：
对于这一点我们有自己的把握，公司人员有国际化和本地化的双重优势，公司有在美国生活和工作多年的顾问，对国外的商业发展和规划非常了解，也有来自其他大集团的人员，像华润，对中国商业地产发展有很清晰的认识。
相比外资机构而言，我们可以把本地化和国际化很好地结合在一起。
商业地产目前并不存在供求平衡
问：
有一种说法就是现在商业地产市场供求关系失衡，出现了相当高的空置率，您怎么看？
答：
我们认为现在商业地产还没有出现供求失衡这样的局面，只能说是经营状况不理想，这也可以说是目前中国商业地产在发展过程中呈现出来的弱点，主要表现在同质化倾向严重，很多开发商在考虑开发商业地产时照搬成功案例，前期缺少系统的规划，比如万象城运作得很好，很多地方就开始复制万象城，新天地做的很
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