某房地产企业工程部管理制度secret.docx
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某房地产企业工程部管理制度secret
工程部管理制度
第一章工程部岗位设置
工程部
经理
材料组
工程组
预
算组
安装工程师
内业工程师
土建工程师
安装预算员
土建预
算员
材料员
现场代表
第二章工程管理
第1节职能职责
1.1职能
工程部负责公司开发项目的建设工程招（议）标和对施工工程质量和进度进行监督管理。
1.2工作职责
1.2.1组织工程管理人员学习贯彻《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《四川省建筑管理条例》、《建筑装饰装修管理规定》、《房屋
建筑工程质量保修办法》、《实施工程建设强制性标准监督规定》、施工规范、质量验评标准和操作规程。
1.2.2编制工程项目施工招（议）标文件和合同条款，经总经理审批同意，组织进行招（议）标和施工合同的签订、履行；组织施工图会审。
1.2.3督促现场代表制定现场监督方案，抓好工程关键部位监督管理和实行跟班监督管理。
1.2.4督促、检查对有关建筑材料、构件、配件、设备、设施进行复检和试验。
1.2.5审核施工组织设计；向物供提供“甲供设备、材料采购计划”。
1.2.6参加基础验槽、主体结构验收，组织工程竣工验收。
1.2.7及时办理隐蔽工程验收、现场经济签证和签发技术核定单。
1.2.8审核施工进度计划和拨付工程款进度报告，并建立台帐，编制相应计划统计报表。
负责按月、季度及时报送本部门资金需用计划。
1.2.9审核工程竣工资料，并收集汇总归档。
1.2.10组织检查维修工作。
1.2.11组织工程质量互检，总结施工和工程管理工作中的经验和教训。
第2节工程组管理工作程序图
领取经审批的建设项目
工程施工图
工程招标
签订施工合同
施工现场“三通一平”
熟悉监理规划或方案
组织设计交底和施工图纸会审
审批施工组织设计
整理图纸会审纪要
向物供提交“甲供设备、材料”采购计划
审批开工报告
现场工程质量监督
现场工程进度监督
工程施工进度质量资料和隐蔽记录审核
工程中间验收
工程初验
工程竣工验收报行政主管部门备案
竣工验收
批准拨款报告
工程资料归档
工程交付使用
工程保修
第3节工程管理工作人员管理
3.1不断提高自身素质，加强责任心，自觉遵守劳动纪律，努力学习业务知识，不断提高业务水平和管理水平。
3.2加强与建筑施工相关单位协作配合，提高工作效率，在工作中敢于大胆管理，敢于坚持原则。
不得以权谋私、拖延不办、有意刁难，影响工作的正常开展。
3.3工程组管理人员不得利用手中权力和工作之便接受施工、物资供应单位吃、喝、玩乐、送礼。
3.4不得直接或间接给建筑单位（乙方）介绍施工队伍和材料。
3.5工程管理人员和预算人员应互相配合，办理隐蔽和经济签证。
现场代表要熟悉定额。
3.6工程管理人员（特别是现场代表），要严格遵守公司规章制度。
不得酒后上岗。
3.7做好节假日值班安排，按公司规定履行节假日加班报批手续。
第4节工程管理工作制度
4.1工程施工招（议）标
4.1.1根据建设工程项目的要求，协同预算科编制标底。
4.1.2采取招标或议标方式确定或选择施工单位，招议标由公司招标小组按公司招标程序进行。
施工队伍必须在资质等级许可范围内承包工程，签订施工合同。
4.1.3会同项目策划部门考察各施工单位，保证工程施工质量优、进度快、信誉好。
4.1.4组织招（议）标会议，进行公开、公平、公正的施工招标；根据标
底，确定中标单位。
4.1.5招标按公司《招标制度》规定执行，大型工程可采取设计方案招标竞选方式。
小型项目可采用议标形式。
类型大小的划分以公司招标制度为准。
具体操作按本制度第二部分有关规定执行。
4.1.6进行招标中标公证。
4.1.7审核中标单位编制的《施工组织设计》或《监理方案》等资料。
4.2工程准备
4.2.1组织施工图纸会审、设计交底。
了解土建、水、电等各专业之间有无重大矛盾，施工技术上有无困难，能否保证安全生产。
新材料、特殊材料的规格品种能否满足，设计是否配套，建成后能否使用，有无合理化建议等。
4.2.2作好施工现场“三通一平”准备工作。
接通施工用水、用电、修建道路、清除障碍物、平整场地。
办理需要临时解决的占用道路、停水、停电、影响交通、损坏道路、水、电等公共设施及文物、环保等事宜。
4.2.3做好施工组织设计的审批。
协助施工单位作好施工组织设计，作好建设工程施工部署，单位工程施工方案，分项工程施工方法。
合理安排施工进度计划，安排各单位工程，各专业施工的搭接配合协调。
作好施工总平面图，有效利用施工场地，合理布局，研究采取作好特殊项目的施工方法和技术措施及质量安全技术措施。
4.2.4编制月度施工作业计划，据此检查和掌握各工程项目的施工形象进度、完成工程量和完成投资总额情况，便于采取措施及时解决影响施工的问题。
4.2.5现场代表工程师编制监理方案。
4.3工程施工
4.3.1施工组织设计
施工组织设计的编制应按合同约定的时间完成，内容全面，有较强的针对性，保证质量和工期措施具体，对组织施工有较强的指导性。
当合同没有约定施工组织设计完成时间时，一般工程应在开工后15日内完成，较大型工程应在开工后一个月内完成，此前的工程应有相应的书面施工措施，并报建设单位现场代表。
施工方不按时完成施工组织设计的编制工作，建设方将根据工程对象采取停工或缓拨同期工程进度款的措施。
建设监理方代表不按合同约定的时间批复，可视为该施工组织设计（或施工方案）已经批准。
4.3.2施工进度计划管理
施工进度计划是单位工程控制计划，必须通过月度计划作保证。
施工方每月25日前编制下月进度计划（合同有约定的按合同约定时间执行），同时对上月实现计划情况进行书面总结（报现场办公室），着重总结计划管理中的经验和教训，以及下一步采取的主要措施。
没有编制进度计划和对上月完成情况进行总结者，不得办理拨付工程款手续。
4.3.3施工现场管理
4.3.3.1施工工地由建设方指派工程现场代表监督管理，现场代表对工程进度、工程质量进行监督、处理施工中有关问题，办理经济签证。
4.3.3.2监督施工单位应按设计图纸及设计文件要求，按国家有关技术标准，质量验评标准，施工验收规范，操作规程等进行施工，保证工程质量。
4.3.3.3监督施工单位不得擅自更改施工图纸，更改设计文件要求，以次充好使用或更换材料，降低质量标准。
需要变更时，必须经过有关部门研究
办理变更手续（设计变更通知单或技术核定单）。
4.3.3.4监督检查施工单位不得采购和使用不合格（或劣质）材料、设备、成品、半成品。
查验出厂合格证书，并监督按规定进行工地取样、编号、送检试验。
4.3.3.5建筑构配件（如预制钢筋砼柱、吊车梁、薄腹屋面梁，大型屋面板、预应力空心板等重要构件），商品砼、工地拌制砼等要求严格按产品质量标准生产，严格监督检查。
配合比设计、原材料称量、试块制作、养护、试压等都要严格按规范规定进行。
4.3.3.6建筑工程按分阶段、分部分项工程进行检查验收，坚决执行上道工序没有检查验收，验收不合格的不得进行下道工序的施工。
4.3.3.7建筑工程施工分部分项项目检查验收。
1）建筑物、构筑物的轴线、标高应每层检查。
2）钢筋砼结构几何尺寸垂直度、表面平整等，砼试块试压结果，砼强度等级检查。
3）预制砼构件安装检查。
4）砖石砌体的砌筑质量，墙面垂直度，表面平整度，灰缝，留搓，配筋等检查。
5）主要管道、管沟、给排水、电气、弱电、设备基础等。
4.3.3.8建筑工程隐蔽前必须认真检查验收，并作好隐蔽工程记录，及时办理签证手续，不得补办签证。
未经检查或检查不合格者不得进入下道工序施工。
4.3.3.9隐蔽工程检查主要项目
1）地槽地坑标高、尺寸检查，土质情况鉴定，与水文、地勘资料是否
符合。
基槽中遇有局部松软土（填土、坟坑、淤泥等）的处理方法。
遇有枯井、水井、古河道、橡皮土等的处理方法。
2）基础的断面尺寸、轴线、标高等检查。
3）钢筋工程检查品种、规格、形状、尺寸、数量、搭接位置、预埋件、留洞等是否正确。
4）焊接工程检查。
5）防水工程：
屋面防水、地下室防水，厨房、卫生间防水等。
6）水管、暖通的暗埋管道：
检查位置、标高、坡度、试压、闭水试验、防锈、防腐、保温、预埋件等。
7）暗配电气线路：
检查规格、位置、标高、弯头、接头。
电缆要检查耐压绝缘试验，地线避雷针检查，电阻试验。
4.4工程款拨付管理
4.5.4.2一般情况下配合费应包括以下内容：
（1）分包单位进场，总包安
排食宿。
（2）总包对分包工程工期、质量负责管理、成品保护、技术资料收集和整理。
（3）总包单位利用现场设备免费提供垂直和水平运输，免费提供施工、生活用水用电和夜间施工照明。
（3）总包单位负责分包工程中不可避免遗留而需要总包方完成的修补工作。
4.6经济签证工作规定
4.6.1凡施工图以外增加的工程，如地上地下障碍物，土方外运等都属本规定范围。
4.6.2施工图以外增加的工程，凡能以工程量表示并执行相应定额的工程项目，无论工程量大小，经工程现场代表和预算员共同核定工程量签字后，报预算组、工程组负责人审核签字。
4.6.3施工图以外增加的工程不能以工程量表示又不能执行定额的，可按一次性包干价的办法办理签证，包干价的审批权限如下：
包干价在500元以内的由现场代表和预算员核定签字认可后生效。
包干价在501元以上1000元以下，由现场代表和预算员签字报工程部经理审批后生效。
包干价在1000元以上，工程部经理审批后，报公司总经理批准。
4.6.4遇特殊情况，如深夜、星期天、下班后需要及时处理的签证，当预算员不在场时，现场代表可先处理认可后，再按本规定有关程序补办签字手续。
4.6.5工程隐蔽记录实行幢号现场代表签字（施工图以外的隐蔽必须经预算员签字）。
技术核定单、设计变更单实行幢号监理、片区负责人、技术负责人、单位负责人签字。
4.6.6为有利于生产、提高工作效率，签字一般在现场进行。
4.6.7经济签证传递时间按工程技术资料传递时间办理。
4.6.8零星工程和维修工程经济签证参照本规定执行。
4.7工程质量
4.7.1工程质量检查和返工，工程质量等级，隐蔽工程和中间验收按建设局统一的“建设工程施工合同”协议条款第14条至第18条执行。
4.7.2未经建设方现场代表签字认可的属施工方自行隐蔽的工程，建设方现场代表有权要求返工，其返工责任由施工方自负。
4.7.3按规定应复检的材料不得先使用后复检，否则由此造成的返工由施工方自行负责。
4.7.4混凝土试块、砂浆试块的留置应符合规范要求并通知甲方现场代表共同取样制作，才视为有效。
道路、叠浇层、楼地面等凡是设计有强度要求的分项工程，必须有符合要求的正式配合比报告和混凝土强度试验报告。
4.7.5建筑物层高、轴线要严格按标准和规范要求检查验收。
重要钢筋混凝土结构要进行回弹，回弹部位和组数由建设方现场监理确定。
回弹强度合格，回弹费由建设方负责；回弹强度不合格，要加倍回弹组数，回弹费由施工方负责并承担对结构的处理责任，包括经济责任。
4.7.6克服质量通病的技术措施和管理措施应纳入技术交底内容，当前质量通病尤以防止厨卫间、屋面、外墙、管道渗漏为重点。
4.7.7厨卫间、屋面应进行第二次蓄水试验，如有渗漏发生，水费由施工方负责；保修期间发生渗漏按合同明确的责任执行。
室外排污管必须作渗出和渗入水量试验。
4.7.8为强化质量管理意识，施工方应推行行之有效的样板墙、样板间施工。
4.7.9建设方工程组随时组织建设方和施工方管理人员对工程质量、现场管理、安全生产等方面开展互检活动，达到学习他人长处克服自己短处，互相学习的目的。
4.7.10建设方制定的混凝土浇筑许可证、钢材合格证和力学试验报告对照表等制度，建设方和施工方均应认真执行。
4.7.11建设方现场代表应参加施工方的技术交底工作。
4.7.12建设方现场代表有质量否决权和停工权。
4.7.13进场材料和设备（含各种半成品）必须有合格证书或材质证明。
建设方和施工方均有权拒绝使用不合格材料和设备。
4.7.14按照国家、省、市有关规定，必须进行复检的材料应先送检合格后再使用。
送检材料必须由双方代表共同取样。
进场钢材必须每批进行力学试验。
进场钢材规格、吨位要与工程需用量相符合。
4.7.15施工在选定预制钢筋混凝土构件生产厂家前，必须先与建设方共同考查，在考查的基础上，建设方以书面形式通知施工方进行考查的结果。
4.7.16凡设计选用图集号川92G402时，各种规格构件一律按二方案实施，建设方按二方案验收和办理预决算。
4.7.17预制构件材料的制作、放张、运输、安装必须按规定执行。
4.7.18进场予应力空心板应按市质检站有关规定进行结构性能试验，试验构件由建设方现场代表指定。
4.8工程验收
4.8.1建筑工程竣工应完成工程内容及具备的条件（或按合同规定）。
4.8.1.1全部完成经批准的设计所包括的施工项目。
4.8.1.2民用工程应达到使用要求，工业项目应达到试车运行或投产。
4.8.1.3主要的附属配套工程，如：
变电室、锅炉房、给排水、电气、电讯、天然气与机电设备等已能交付使用。
4.8.1.4室外工程、道路、给排水、电气能投入使用，室外场地已经平整和清理干净。
4.8.1.5工程质量经验收合格。
4.8.2建筑工程质量验收内容
建筑工程质量验收由建设单位组织进行验收，主要内容有：
4.8.2.1材料质量验收，检验材料出厂合格证件及材料试验报告，应符合国家标准及设计要求。
4.8.2.2预制构件、加工件、成品、半成品验收，检查加工单位提供出厂合格证件，应符合国家标准，设计要求。
4.8.2.3主体结构工程验收，完工后，按施工验收规范和设计图纸分层，分段进行验收。
4.8.2.4给排水、电气、采暖、卫生设备、空调、电梯及设备安装工程，按设计要求及施工验收规范进行验收。
4.8.2.5装饰工程及外观质量检查验收。
4.8.2.6园林绿化工程按设计要求和施工验收规范进行验收。
4.8.2.7基础、钢筋砼结构、防水工程（屋面、地下室、卫生间等）；隐蔽工程项目根据隐蔽记录，试块试压报告，并按施工验收规范、设计图纸要求检查验收。
4.8.3验收的其它要求
4.8.3.1建筑工程竣工时，出现的质量缺陷等问题施工单位必须修复
处理完善。
4.8.3.2防水工程、屋面、地下室防水不得有渗漏现象，厨房卫生间、阳台等应作泼水检验，不得渗漏。
4.8.3.3商品房必须按公司《商品房交工、验收、保修实施细则》进行严格验收。
4.8.3.4重要建筑物、构筑物应进行沉降观察。
4.8.3.5商品房竣工验收除执行市建委规定的竣工验收程序外，建设方还将组织施工方、物业管理共同进行逐层逐户逐室分专业全面验收，此验收一般在建委组织正式验收前进行。
4.8.4工程正式交工验收时间的确定为：
当竣工资料、竣工图提供齐全并得到质检站、档案馆、建设方工程组认可而且质量问题处理完毕，才视为正式交工验收时间，具体时间以建设方在竣工验收证明书上签字盖章的时间为准。
4.8.5甲方单独发包分项工程（含样板房装饰）验收：
所有甲方单独发包分项工程必须按合同约定的验收规定，合同没有约定的，按国家有关验收规范，由建设方组织总包单位、施工单位、物业管理公司进行单独的竣工验收。
验收程序如下：
乙方向甲方工程部提交工程竣工资料及验收申请
甲方现场代表审查工程竣工资料
不合格、整改
工程组组织有关单位进行工程实体验收，评定质量等级
合格后三日内
不合格、整改
乙方办理工程竣工验收报告
工程组向公司办公室移交竣工资料
甲乙双方办理竣工结算甲方支付工程结算尾款
4.9工程技术资料管理
4.9.1工程技术资料即工程报建、竣工资料和竣工图，其主要内容应符合成都市建设局、城建档案馆、市质检站的有关规定。
归档资料组卷应符合成都市城建档案馆规定的有关规定。
4.9.2竣工资料应使用四川省建设局统一印发的表格，文字资料和竣工图应简明、准确、清晰并符合城建档案馆的有关规定，不得涂改污染。
文字资料缮写一律使用碳素墨水，不得使用圆珠笔和兰墨水。
4.9.3签字（盖章）应按表格规定的栏目由下而上逐级完成，施工方所办资料在其未完善签字（盖章）前，建设方不得审签，所有签字不得由他人代签。
4.9.4隐蔽工程验收记录、技术核定单应统一进行编号。
4.9.5建设方内部资料收集、汇总、传递人为现场代表，接收部门按规定执行。
4.9.6建设方资料传递交接应逐一登记，资料分三个主要阶段完成。
凡在进行分阶段验收前，必须由施工单位提交有关验收资料，实体验收合格，资料签字生效。
第一阶段：
基础工程的验收，施工单位提交有关质量验收资料，经由监理单位、现场代表和工程部签字确认。
第二阶段：
主体工程验收后，施工单位提交有关质量验收资料，经由监理单位、现场代表和工程部签字确认。
第三阶段：
工程竣工验收前，由工程部负责审查由施工单位提交的组卷的竣工资料。
施工单位负责整理三套完整的工程竣工资料。
有关质量评定资料应在竣工验收一个月内归档齐全，如非甲方原因不能交齐的，对施工单位处以罚款5000元，超出一个月，罚款累计计算。
4.9.7由施工方统一组卷整理竣工资料。
4.9.8竣工资料、竣工图一式三份，档案馆、建设方、施工方各一份。
4.9.9室外配套工程（道路、净化池、配电房、给排水、管道、电缆等）除应提供竣工资料外，也必须提供竣工图。
隐蔽资料、质保资料应一次到位，不允许后补。
4.9.10工程技术资料整理收齐后应存公司的一套交公司档案室统一管理。
4.9.11竣工资料、竣工图不齐时，预算组不办理工程结算。
4.9.12当竣工资料、竣工图不齐不允许后补的资料（如质保资料），视情节轻重，按合同约定的质保期延长半年至一年。
4.9.13竣工资料、竣工图不按时办理者，每拖一个月（以建设方在竣工验收证明书上签字盖章之日起计算，不足10天不计）扣质保金10%，拖后两个月扣质保金20%，拖后三个月和三个月以上者，按此累计计算。
4.9.14部分资料分配见下表：
序号
资料名称
施工方
工程部
预算组
现场代表
1
施工合同（副本）
按合同约定
1
1
1
2
设计图纸
按合同约定
1
1
1
3
图纸会审
2
1
1
1
4
施工组织设计
1
1
1
5
工程预算
1
1
1
6
地基验槽记录
1
1
1
1
7
设计变更通知
2
1
1
1
8
技术核定单
2
1
1
1
9
隐蔽记录
2
1
1
10
经济签证
1
1
1
11
质保资料
1
1
1
12
竣工资料竣工图
1
1
4.10与预算组衔接配合主要工作内容
4.10.1工程组督促施工单位，现场代表按资料管理规定，向预算组提供相关技术资料，预算组向工程组提供预结算书和经济技术测定资料。
4.10.2配合预算组参与各项单位工程、道路工程、构筑物自然地面标高的测定工作。
4.10.3协助预算组对建筑物、构筑物、道路工程地面和地下障碍物的处理和签证工作，签证权限按公司有关规定办理。
4.10.4配合预算组参与各种类型基础超深的实测实量工作。
4.10.5配合预算组参与施工图、变更通知、施工方案不相符合的隐蔽工程验收。
4.10.6与预算组共同参加甲乙双方定期和不定期的现场联系会议。
4.10.7配合预算组参与维修工程，零星工程的现场收方工作。
4.10.8搞好公司领导安排的其它衔接工作。
4.10.9附“工程组和预算组配合衔接主要内容”表
序号
工作内容
完成主要程序和要求
1
经济技术资料
现场监理督促乙方在规定的时间向预算提供相关技术资料，预算组向工程组提供工程预结算书和相关的经济技术测定资料。
2
施工图以外工程量签证
无论工程量大小，由预算人员和现场代表核定后报工程部经理审核。
3
建筑物、构筑物、道路自然地面标高测定
以现场代表和预算人员配合完成。
4
基础超深测定
由现场代表和预算人员共同完成。
5
土石方运距
由预算组核定后，报工程部经理审核。
6
500元以内经济签证
现场代表、预算员核定，签字生效
7
501—1000元以下经济签证
现场代表、预算人员核定后报工程部经理审批
8
1000元以上经济签证
按第7项程序完成后，公司总经理批准
9
按实计算的用工签证
现场代表签字生效
10
估工一次20个工日内签证
现场代表签字生效
11
估工一次20个工日以上签证
现场代表、预算人员共同核实后，报工程部经理审核
12
机械台班签证
由现场代表、预算人员共同核实机械主要技术参数，现场代表人员负责台班签证
13
批准的防护架和措施费签证
由现场代表和预算人员共同核实后报工程部经理审批
14
组织设计以外的措施费签证
按第12项程序执行
4.11拨付工程款审批程序管理
4.11.1施工单位申请拨付单位工程竣工结算款必须是全面履行合同（协议）约定条件后才能办理。
4.11.2施工单位申请拨付进度款的条件是：
完成合同约定工程进度；相关工程技术资料齐全；现场检查验收；处理完质量问题。
4.11.3单项工程拨付工程款前由工程组现场代表组织有关人员对工程质量和工程进度进行检查、验收后才能审核签字。
甲方单独发包工程，总包应审核签字。
4.11.4拨款签字程序：
见本制度第二部分。
第二章物资供应管理
第1节职能职责
物供组负责公司建设工程材料物资及设备的采购供应工作。
1.2工作职责
1.2.1保证所采购的材料、设备价格合理并符合规定的质量要求及工期要求。
1.2.2随时利用各种渠道熟悉市场价格变动，了解厂家生产情况及售后服务，负责对供应商的审核、评级及供应商资格认证和撤销的审批并建立配套档案。
1.2.3负责审核《工程甲供材料、设备采购计划》，工程组提交物资供应计划表及质量要求后，负责组织有关人员进行考察，根据采购物资金额大小，按公司有关规定，由公司领导批准后，并根据轻重缓急及时组织供应。
1.2.4材料购买的须持工程组计划或其他经总经理审批的购买计划，并在多方了解价格、质量、售后服务报公司总经理批准后方可购入。
1.2.5负责物资供应合同的起草，需招标的采购物资，起草标书后，按公司规定程序审批后执行。
1.2.6与工程组、预算组积极配合，按计划及时采供各种维修所需材料。
1.2.7负责按公司《招标制度》中有关规定组织公司物资供应的招标议标工作。
1.2.8负责按月、季度及时报送本部门资金需用计划。
1.2.9总结经验，寻找差距，进行项目总结。
1.2.10完成公司领导安排的其它工作。
第2节物资供应工作程序网络图
材料需求单位提出的物资供应计划和核价定价单
材料核价
甲方定厂定价材料
甲方自购材料设备
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