房地产工程部管理制度.docx

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房地产工程部管理制度

桃花源工程成本管理规程目录

一、招标管理工作规程

二、合同管理工作规程

三、施工阶段工程进度款支付规程

四、工程竣工结算规程

五、环境工程竣工图编制规定

六、甲供材料成本结算规定

七、工程变更成本核算规程

一、招标管理工作规程

一、目的：

根据桃花源项目特点，明确招标过程中的一系列工作事项，熟悉招标流程。

二、适用范围：

项目公司的施工、监理等供方的选择。

三、工作程序：

按照集团质量管理体系招标管理工作规程具体规定执行。

四、相关招标工作注意事项：

1、由工程部成本管理员会同集团成本管理员负责编制招标文件、工程量清单。

2、由工程部成本管理员会同工程分管人员负责督促投标单位准备投标资格审查资料及投标书编制。

3、由公司政府前期部有关人员负责工程招标报批文件的报审工作。

4、由工程部成本管理员、集团成本管理员、工程分管人员负责招投标答疑工作、编制招投标答疑记录。

5、由工程部成本管理员参与工程评标、询标工作，完成询标纪要的整理工作。

6、由工程部成本管理员负责完成招标文件的报审工作，包括填写招标文件的质量文件审批单，报送集团成本管理部（由集团成本管理部负责完成招标文件在集团各个部门的会签工作）、报送公司领导审核等工作。

二、合同管理工作规程

一、目的：

针对桃花源项目工程划分细、施工总包及分包单位多、合同种类及数量多等特点，为更好的做好合同管理工作，特制定以下工作规程。

二、适用范围：

本项目施工合同、材料设备类采购合同。

三、合同分类情况：

1、施工合同：

1）建安工程类合同：

包括建筑安装总承包合同、分包合同等（如涂料、铝合金或铝木复合门窗、进户门、车库门、成品檐沟、栏杆、扶手、钢构等）。

2）室外工程类合同：

包括电力工程施工合同、室外给水工程施工合同、室外排水工程施工合同、挡墙施工合同（包括土方施工分包合同）、污水处理设施工程施工合同等。

3）环境工程类合同：

包括景观工程施工合同（包括土方施工分包合同）、道路工程施工合同（包括毛路、沥青路面施工合同）、路灯工程施工合同、围墙、门楼施工合同等。

4）公共配套设施工程类合同：

包括公共球场施工合同、公共游泳池施工合同、公共车库施工合同等。

5）设备工程类合同：

包括小型中央空调、电梯、锅炉、净水设备、燃气热水器合同。

6）弱电工程类合同：

包括有线电视施工合同、电信工程施工合同、背景音乐及广播施工合同、周界报警施工合同、闭路电视监控施工合同、单元可视对讲施工合同、门禁管理施工合同等。

2、甲供材料、设备采购合同：

1）建安工程类材料、设备采购合同：

包括钢筋、水泥、烟道、烟帽、保温板、屋面瓦、威卢克斯天窗、成品檐沟、面砖、文化石、石材、外墙保温砂浆、百页窗、葫芦瓶栏杆、电表箱等材料设备采购合同。

2）室外工程类材料、设备采购合同：

包括减压筏等材料设备采购合同。

3）环境工程类材料、设备采购合同：

包括绿化苗木及辅材、文化石、面砖、柱帽压顶石、墙压顶石、地面铺装石材、车库道路砖、泳池玻璃马赛克、烧烤炉、水龙头、水槽、烧烤台不锈钢门、食物粉碎机、景观灯具、室外配电箱、防水剂、粘合剂、界桩等材料设备采购合同。

4）弱电工程类材料、设备采购合同：

包括弱电箱、电话线、有线电视线、弱电复合井盖、电子设备等材料、设备采购合同。

四、签订合同流程：

1、施工合同：

①项目（标段）施工开工前，由工程部负责人确定该项目工程部分管人员→②由工程部分管人员与成本管理员负责施工合同的起草→③工程部负责人初审同意→④与施工单位项目负责人进行合同有关条款的谈判、协商初步定稿→⑤由成本管理员填写工程部工程类文件内部审批单，并经工程部分管人员会签、工程部负责人会签、公司分管领导审核签字、公司负责人审核签字→⑥项目公司审核修改定稿后，由成本管理员填写质量文件审批单、合同及其它法律文件审核联系单，并列出合同所需集团会签部门（集团成本管理部、集团材料设备部、集团总师办、集团法律师事务部），送集团成本管理部，由集团成本管理部负责完成集团各个部门的审核会签部门→⑦合同送审会签后，由成本管理员根据会签意见完成相关的合同修改，涉及到合同有关条款变更同施工单位再进行一轮的谈判、协商→⑧送公司分管领导、公司负责人审核签字→合同定稿，送施工单位签字盖章→⑨送公司签字盖章，完成合同签订，项目公司综管部存档一份、公司财务部存档一份、工程部资料室存档一份、成本管理员与工程分管人员各留一份复印件。

2、材料、设备采购合同：

1）项目公司自行采购的材料：

①材料采购前，由工程部材料采购员同材料供应商洽商达成采购意向，起草材料采购合同、填写工程部工程类文件内部审批单→②成本管理员初审、工程部负责人初审同意→③项目公司分管领导、项目公司负责人审核同意→④由工程部材料采购员填写质量文件审批单，报送集团材料设备部审核同意→⑤合同送审会签后，由工程部材料采购员根据会签意见完成相关的合同修改，涉及到合同有关条款变更同材料供应单位进行再一轮的谈判、协商→⑥送公司分管领导、公司负责人审核签字→⑦合同定稿，送材料供应单位签字盖章→⑧送公司签字盖章，完成合同签订，项目公司综管部存档一份、公司财务部存档一份、工程部资料室存档一份、成本管理员留一份复印件。

2）集团材料设备部采购的材料：

①材料采购前，由集团材料设备部采购人员同材料供应商洽商达成采购意向，起草材料采购合同，填写质量文件审批单→②工程部材料采购员审核、成本管理员审核、工程部负责人审核同意→③项目公司分管领导、项目公司负责人审核同意实施→④合同定稿，送材料供应单位签字盖章→⑤送公司签字盖章，完成合同签订，项目公司综管部存档一份、公司财务部存档一份、工程部资料室存档一份、成本管理员留一份复印件。

五、相关人员职责：

1、工程分管人员：

负责与成本管理员起草分管项目的施工承包合同，负责合同的评审工作的迁头工作，负责与施工承包单位的合同谈判、协商工作迁头工作。

熟悉合同有关条款内容、按照施工合同规定指导现场施工，做好施工中的工程量计量工作。

2、成本管理员：

负责起草、修改工程施工承包合同，参与合同的评审工作，参与同施工承包单位的合同谈判、协商工作，负责施工合同的报审工作，参与材料采购合同的审核工作。

3、材料采购员：

负责与材料供货单位的合同谈判、协商工作，负责材料采购合同的起草、修改工作，负责材料采购合同的报审工作。

4、工程部经理：

负责合同的审核把关工作，负责参与同施工承包单位或材料供货单位的合同谈判、协商工作。

六、相关表格：

1、附表1：

工程部工程类文件内部审批单

2、附表2：

质量文件审批单

3、附表3：

合同及其他法律文件审核联系单

附表1杭州桃花源房地产开发有限公司

工程部工程类文件内部审批单

编号：

杭桃工程字【200】号

报批部门

报批日期

文件名称

经办人

报批部门

意见

签名：

年月日

分管领导

意见

签名：

年月日

项目公司

负责人

意见

签名：

年月日

附表2杭州桃花源房地产开发有限公司

质量文件审批单

编号：

GT/QR·01-04修改状态：

D/0填报日期：

年月日

文件名称

文件编号

填报部门

拟稿人

会签

文件发放

范围

审核

签名：

年月日

审批（审定）

同意□不同意□按文中修改定稿□

此文件自年月日起实施。

签名：

年月日

备注

附文件文稿。

说明：

此表作为质量记录由文件发放部门保存。

附表3：

杭州桃花源房地产开发有限公司

合同及其他法律文件审核联系单

主办单位/部门

经办人

申请审核文件名称

件数

申请审核内容

重点说明

经办人：

负责人：

年月日

背景情况说明

所附背景

材料名称、件数

签收人

签收时间

年月日

法律事务部

审核意见

（部门签章）

审核人：

部门负责人：

年月日

意见落实情况

经办人：

年月日

备注：

1、本表为《合同及其他法律文件审核管理规定》的附件，是合同及法律文件审核流程的记录，经办人应于文件生效后2日内将文件与本表单复送法律事务部备案；

2、本表单如填写不下，可另附纸。

三、施工阶段工程进度款支付规程

一、目的：

规范工程进度款申报资料，熟悉公司工程进度款申报及支付程序。

二、适用范围：

本项目工程进度款支付。

三、工程款报送及支付流程：

施工单位每月25日前将当月完成的工程量形成工程进度款报送资料（或按照形象进度节点进行申报，具体按合同规定）→报送监理公司总监审核签字、盖章→工程部土建、水电分管人员审核签字→工程部经理审核签字、盖章→连同集团公司材料设备部出具的该月应扣甲供材料款表格一起报送集团成本管理部→集团成本管理部于次月10日前审核完毕，填写工程进度款费用支付审批单→费用支付审批单由工程部经理审核签字、项目工程部成本管理员填写工程费用归类表→桃花源公司负责人审核签字后，连同正规发票（金额同费用支付审批单的费用）送交桃花源公司财务部→财务部核对无误后付款。

四、工程进度款申报资料格式及组成

1、当月付款报审表（表式详见附表一）

2、当月完成工程核实表（表式详见附表二）

3、当月完成工程量计算表、费用计算表

4、景观工程必须附详细的当月已完工程的实际施工图（由于景观施工图深化程度不够，无法准确计算工程费用）。

5、工程进度款申报资料一式四份，一份送集团成本管理部审核，一份留工程部资料员备案，一份留现场成本管理员处，一份施工单位自存。

五、其它注意事项：

1、当月的甲供材料数量、应扣款，施工单位须经工程部材料员核对清楚，并由工程部材料员出具当月甲供材料扣款表，送交集团公司材料设备部进行审核签字、盖章。

2、当月的施工用水、电费，施工单位须经工程部水电安装分管人员核对清楚。

并在月付款报审表和月完成工程核实表内予以写明。

六、工程部有关人员职责

1、建安土建管理员：

负责对当月施工单位的工程进度款申报资料重点审核完成的内容是否属实，由于建安土建施工图纸较齐全，土建管理员可以填写工程完成部位情况。

2、环境景观管理员：

负责对当月施工单位的工程进度款申报资料重点审核完成的内容是否属实，由于景观施工图纸深度不足，环境管理员应审查施工单位申报资料中的实际施工图是否符合工程实际情况，包括施工内容、工程量。

3、建安水电安装管理员：

负责对当月施工单位的工程进度款申报资料重点审核完成的内容是否属实，由于建安水电安装施工图纸较齐全，水电安装管理员可以填写工程完成部位情况。

负责核查当月的施工用水电费、并填写施工用水电费扣款金额。

4、环境景观水电安装管理员：

负责对当月施工单位的工程进度款申报资料重点审核完成的内容是否属实，由于景观水电安装施工图纸深度不足，水电安装管理员应审查施工单位申报资料中的实际施工图是否符合工程实际情况，包括施工内容、工程量。

负责核查当月的施工用水电费、并填写施工用水电费扣款金额。

5、现场成本管理员：

负责做好工程成本统计归类工作（应付工程款计算由集团成本管理员负责）。

6、工程部经理全面负责。

附表一：

月付款报审表

附表二：

月完成工程核实表

附表一：

月付款报审表

工程名称

兹申报200年月份完成的工程量为元，请予审核。

附件：

月完成工程量统计表。

项目负责人（签字）：

月日施工单位（盖章）：

经审定本月工程量为元，按施工合同本月度应付工程进度款为元（未扣除甲供材料款）。

总监理工程师（签字）：

月日监理单位（盖章）：

项目工程部（盖章）：

负责人：

经办人：

月日

工程成本管理部（盖章）：

负责人：

经办人：

月日

附表二（A）：

桃花源生态居住区西区工程

年月已完成工程核实表

施工单位：

施工单位

自报完成工程量

单位公章：

计算人：

监理公司

核实意见

复核人签名：

土建分管人员意见

水电人员意见

材料部意见

其它奖罚

工程部经理意见

预决算部签款反馈

备注

附表二（B）：

桃花源生态居住区西区工程

年月已完成工程核实表

施工单位：

施工单位

自报完成工程量

单位公章：

计算人：

工程部

核实意见

复核人签名：

土建分管人员意见

水电人员意见

材料部意见

其它奖罚

工程部经理意见

预决算部签款反馈

备注

四、工程竣工结算规程

一、目的：

规范工程竣工结算资料报送，熟悉本公司工程结算报送流程，及时、准确地完成各项工程的结算工作，便于项目工程成本的控制及分析。

二、适用范围：

项目工程竣工结算。

三、报送流程：

施工单位具备工程竣工验收合格前提下提交竣工结算资料→工程部土建（环境）、水电分管人员审核，经审核符合要求后填写工程结算审批单→工程部经理审核签字→工程部预算人员初步审核→提交集团公司成本管理部进行审核。

四、具体实施办法及要求：

1、竣工结算报告报送条件：

施工单位已按照工程承包合同约定全部完成工程的施工内容，并经各相关部门验收合格。

2、竣工结算报告整理要求及组成内容：

（1）、总体要求：

为便于各项工程的成本控制及分析，按照工程承包合同规定根据不同项目类别划分分类整理竣工结算报告（工程项目类别划分详见附表一）。

要求施工单位自工程竣工验收合格之日算起90天内报送工程竣工结算报告一式三份，竣工结算报告应装订成册，字迹清晰，内容完整、编制规范、计算依据齐全、真实。

（2）、竣工结算报告的主要组成内容及具体要求。

1施工合同及施工补充合同。

2开、竣工报告。

3地基验槽记录或基底、原土标高记录。

4竣工图

竣工图必须真实、完整地反映工程竣工后全貌，并必须经工程部及相关单位人员审核签字。

竣工图变更处应标明变更依据、出处，编制的深度应满足竣工结算的需要，做到项目清楚，各种做法明确，尺寸标注清晰准确。

5图纸会审纪要。

6工程变更联系单。

7现场工程经济签证单。

8工程结算书

包括工程量计算表、钢筋翻样单、直接费计算表、材料信息价汇总表、材料价差表、取费表等，具体根据合同规定按不同类别的工程进行编制。

工程量计算要求准确、真实，取费正确、合理，计算的依据充分，做到每一项有章可循、有据可查。

9甲供材料领用量及扣款情况汇总表

根据工程部材料员及集团公司材料设备部审核签字盖章的甲供材料核对表，按照不同工程项目类别划分分类整理统计各种甲供材料领用量及扣款情况，应注明材料名称、单位、规格、结算价、数量、应扣款金额、已扣款情况，甲供材料的结算价格必须按照工程部确定的结算价格计入工程结算书内。

10施工用水、电实际用量及扣款情况汇总表

施工用水、电实际用量及扣款费用应汇总成表，并经工程部水电安装分管理人员审核签字盖章。

五、工程部相关人员职责

1、土建分管人员：

负责对施工单位的工程结算资料重点审核竣工图是否符合实际情况，可以对照工程变更联系单、图纸会审纪要，审查竣工图每一处变更是否符合变更的内容。

2、环境景观分管人员：

负责对施工单位的工程结算资料重点审核竣工图是否符合实际情况，包括尺寸及施工做法。

3、建安水电安装管理员：

负责核查施工单位施工期间所用的施工用水电费。

4、环境景观水电安装管理员：

负责对施工单位的工程结算资料重点审核竣工图是否符合实际情况，包括尺寸及施工做法。

负责核查施工单位施工期间所用的施工用水电费。

5、现场成本管理员：

负责在施工单位结算编制前，按照合同结算有关条款，对合同中未明确的或需要补充的结算办法及时同集团成本管理员及有关领导商议进行补充，并分发到各施工单位。

负责对施工单位的竣工结算资料进行初步审核，检查其资料的完整性及真实性，并对照施工现场实际完成内容检查竣工图内容是否真实，做好竣工结算的补充说明。

配合集团成本管理部做好结算审核工作。

做好工程成本统计归类工作、编制房产开发工程成本结算表及工程结算造价指标分析表。

附表一：

工程项目类别划分表

附表二：

竣工结算审批表

附表三：

甲供材料领用量及扣款情况汇总表

附表四：

施工用水、电实际用量及扣款情况汇总表

附表五：

房产开发工程成本结算表

附表六：

工程结算造价指标分析表

附表一：

工程项目类别划分表

建安工程

别墅

基坑支护

工程桩

土建

安装

装饰工程

分包工程

多层

基坑支护

工程桩

安装

土建

装饰工程

分包工程

会馆

基坑支护

工程桩

安装

土建

装饰工程

分包工程

室外工程

电力工程

室外给水

室外排水

管道煤气

挡墙工程

零星设施

污水处理设施

土建工程

设备工程

环境工程

绿化工程

硬质景观工程

土建工程

设备工程

道路

路灯工程

围墙、门楼工程

其他（如：

标志系统等）

公共配套设施

球场

网球场

篮球场

游泳池

桩基

土建

安装

装饰工程

游泳设备及安装工程

车库

游乐设施

其他

设备工程

小型中央空调

电梯

锅炉

净水设备

燃气热水器

弱电系统

信息通信系统

综合布线系统

有线电视

电信工程

小区局域网系统

背景音乐及广播系统

安全机电设施管理系统

周界报警系统

闭路电视监控系统

单元可视对讲系统

门禁管理系统

家庭安全防范系统

电子巡更系统

火灾自动报警系统

车库管理系统

公用机电设施管理系统

物业管理系统

物业信息集成管理系统

电子公告系统

一卡通公告系统

三表远程自动抄表系统

管理中心

其他

附表二：

杭州桃花源房地产开发有限公司

工程结算审批表

填报日期：

年月日

工程

名称

施工

单位

工程履约及竣工验收情况

1、工程履约情况：

2、竣工验收情况：

3、竣工图纸及竣工资料情况：

工程部经理（盖章）：

经办人：

竣工

结算

情况

成本管理部经理：

复核人：

结算审核人：

年月日

（盖章）