物业管理采购项目需求.docx
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物业管理采购项目需求
物业管理采购项目需求
采购需求
最高限价：
人民币213.84万元
资格要求：
1
符合《政府采购法》第二十二条供应商资格条件；分公司投标的，必须由具有法人资格的总公司授权。
2
物业服务企业办公地址必须在广州范围内。
是否接受联合体投标：
（）是（√）否
招标范围
1
采购内容
确定X家中标供应商，为采购人提供物业管理服务。
2
政策要求
★中标供应商应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）；
★中标供应商应按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用（基本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险）和缴存住房公积金。
3
服务期
合同签订后12个月。
以下范例供采购人参考
一、项目概况
（一）确定一家中标供应商，为采购人提供物业管理服务，本项目管理服务内容包括：
卫生清洁服务及部分设施（包括厕所门、窗、门锁等）的维护等服务
（二）人和镇辖内共有公厕99座，分布于28个村居，其中84座为“厕所革命”新改建项目，4座示范性公厕。
具体情况如下表
序号
村居
公厕数量
1
太成村
3
2
东华村
3
3
民强村
2
4
明星村
2
5
人和村
3
6
鹤亭村
4
7
秀水村
4
8
凤和村
9
9
南方村
7
10
建南村
2
11
新联村
2
12
横沥村
4
13
方石村
3
14
矮岗村
2
15
高增村
3
16
黄榜岭村
5
17
西湖村
6
18
西成村
1
19
镇湖村
3
20
鸦湖村
3
21
汉塘村
4
22
清河村
4
23
大巷村
5
24
岗尾村
7
25
新兴村
3
26
人和社区
1
27
蚌湖社区
4
99
二、服务内容
人和镇辖内公共厕所提供清洁保洁及部分设施（包括厕所门、窗、门锁等）的维护等服务，人和镇辖内共有公厕约99座。
1.公厕按照规定的时间开放，执行10/12/16小时保洁，并在保洁时段内落实专人定岗管理,保洁员佩证上岗，公厕内不得销售商品。
2.公厕天花板、内外墙面、门窗和隔板无污迹、蛛网，无乱涂乱画。
内外墙、门窗、洗手池台面、洗手池、隔板、上下水管、镜子等无积尘，厕所内无杂物堆放；公厕通道地面清洁无污迹、积水；管理房（工具间）内物品摆放整齐，环境整洁。
3.大便厕位内地面、大便器清洁。
大便槽两侧无粪便污垢、槽内无积粪、无堵塞、洁净见底。
4.小便器（槽）清洁无水锈、尿垢、垃圾，无明显臭味；沟眼、管道保持畅通。
5.公厕外环境整洁有序，无垃圾、无粪便、无晾晒衣物、无杂物堆放。
绿化植物无枯死、无黄土裸露。
6.公厕内采光、照明和通风良好，公厕无异味。
7.无障碍间内不得摆放杂物。
无障碍专用间卫生洁具及辅助设施完好。
公厕夜间照明应正常使用。
8.和公厕相关的投诉和督办应在规定期限内处理整改。
9.厕内卫生保洁质量控制指标应符合下表规定。
10.公厕中有4间示范性公厕和1间人和车站公厕按一类公厕进行管养，剩余的按二类公厕进行管养。
公厕卫生保洁质量控制指标
项目
二星公厕
三星公厕
四星公厕
纸片（块）
≤2
≤1
无
烟蒂（个）
≤2
≤1
无
粪迹（处）
无
无
无
痰迹（处）
≤2
≤2
无
窗格积灰
微
微
臭味（级）
水厕≤1；非水厕≤3
水厕≤1；非水厕≤3
水厕≤1；非水厕≤2
苍蝇（只）
水厕：
无；非水厕≤5
水厕﹤3；非水厕﹤5
水厕≤无；非水厕≤3
蜘蛛网
无
无
无
三、服务要求
（一）总体要求：
在服务期限内，中标供应商必须遵守国家《劳动法》及有关法律、法规，在管理范围内进行物业管理服务。
（二）具体要求
1.日常管理与服务
（1）服务规范应符合法律法规的要求。
（2）各项服务要做到及时准点。
（3）建立完善的档案管理制度，建立齐全的管理服务档案（包括设备管理档案、日常管理档案等）。
采购人随时抽查档案管理情况，以便日常监督。
（4）每月初编写公厕保洁管理服务工作总结，并书面向采购人汇报。
（5）每月度对采购人进行一次书面服务满意调查，并分析提出改进措施。
（6）制定管理处内部管理制度和考核制度，并报送采购人备案。
2.运用计算机进行管理（含设备档案、日常管理等）。
四、人员配置要求
（一）服务人员具体岗位设置（★本项目须配置服务人员35人）
岗位设置
人数（人）
卫生清洁保洁服务
35
合计
35
（二）中标供应商要配置不少于上述所需人员，可以提出更优化的配置方案。
五、人员管理要求
（一）采购人与派驻服务人员不发生任何劳动和雇佣关系，派驻服务人员由中标供应商自行管理，并按法律法规和地方政府的规定支付服务人员的工资、福利、保险、奖金、加班费等一切费用。
（二）若采购人加班期间要求提供相关物业管理服务的，中标供应商应按上班期间要求，保质保量地做好保障工作。
（三）中标供应商的派驻服务人员应遵守安全操作规章制度，若发生人身伤害等工伤事故，由中标供应商负责，与采购人无涉。
（四）中标供应商全部工作人员应专职服务本项目，如遇特殊情况需借用本项目工作人员，须报请采购人批准，并保证本项目正常运行。
（五）投诉处理率100%，且及时、妥善，有完整的记录档案。
如被省级以上（含省级）检查、巡查发现问题的，每1宗扣取服务费500元；被市级检查、巡查发现问题的，每1宗扣取服务费300元；被区级检查、巡查发现问题的，每1宗扣取服务费200元。
（六）鼓励中标供应商贯彻执行穗人社函[2014]570号及穗民[2014]44号文件精神。
在符合岗位条件下，“公益性岗位”优先招用广州市就业困难人员和参战复退就业困难人员。
六、付款方式
服务费按月结算。
采购人于每月10日前（如遇节假日顺延至第一个工作日）支付上月服务费，如中标供应商提供服务不足一个月时按日计算。
中标供应商须在每月底开具正式税务发票原件交采购人，采购人在收到中标供应商发票的5个工作日内办理支付手续。
七、履约保证金
中标供应商与采购人签订合同后5个工作日内，按一年合同总价的（3-5%）向采购人提交履约保证金。
若中标供应商没有违约行为，履约保证金在合同有效期满后15个工作日内由采购人无息退还中标供应商。
合同格式
广州市政府采购合同
一、总则
第一条本合同当事人
甲方（采购人）：
乙方（中标供应商）：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国政府采购法》及广州公共资源交易中心“<#项目名称#>”（项目编号：
<#项目编号#>）招标文件的要求和招标结果，经甲乙双方协商一致，签订本合同。
双方共同遵守如下条款（技术说明及其他有关合同项目的特定信息由合同附件予以说明，合同附件及本项目的招标文件、投标文件等均为本合同不可分割之一部分）：
第二条基本情况
物业类型：
坐落位置：
占地面积：
㎡建筑面积：
㎡
第三条乙方提供服务的受益人为甲方和本物业的使用人，甲乙双方均应对履行本合同承担相应的责任。
二、服务事项
第四条具体委托管理事项见本项目招标文件采购人需求。
三、服务期限
第五条管理服务期限：
20年月日～20年月日。
四、双方权利义务
第六条甲方权利义务
1.代表和维护产权人、使用人的合法权益；
2.审定乙方拟定的管理制度和管理服务年度计划，并提出合理化建议，督促乙方健全应有的制度规程、工作规范等；
3.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；
4.负责收集、整理管理所需全部图纸、档案、资料，适时提供给乙方；
5.对乙方不称职的工作人员，甲方有权要求乙方限期更换；
6.协助乙方做好管理工作；
7.按时支付管理费给乙方；
8.招标文件、投标文件及合同附件中约定的甲方其它权利义务。
第七条乙方权利义务
1.根据有关法律法规及本合同的约定，制订管理制度，编制管理年度计划，并经甲方审定后实施；
2.乙方不得转包或分包项目内容，乙方转包或分包项目内容的，甲方有权解除合同，并限期乙方在规定的时间内移交物业、物业管理用房及有关档案资料，同时甲方不予退还履约保证金；
3.负责编制管理年度计划；
4.对物业使用人违反法规、规章的行为，有责任告知甲方处理；
5.在物业日常管理过程中发生的事故应及时告知采购人；物业设施需要维修、保养的，应事先告知采购人；
6.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能；
7.在物业日常管理过程中对无法解决的事项或物业设施需要维修、保养的，要及时向甲方反映；
8.在服务期内，乙方必须做好工作人员所需要的安全教育及安全措施，保证工作人员的安全，乙方工作人员在甲方工作范围内发生事故的一切责任由乙方负责；
9.乙方的服务人员要有符合国家规定的上岗证，要严格审查，没有刑事犯罪记录，重要岗位人员聘用要经甲方审定，同时，乙方的服务人员须听从甲方调动指挥；
10.乙方自开始保安服务之日起30日内向物业所在地设区的市级人民政府公安机关办理备案，并于终止保安服务之日起30日内到备案的公安机关撤销备案；（需求中无保安时删除此条）
11.乙方员工的工资、社会保险等福利,必须符合国家有关规定；
12.本合同终止时，乙方必须在甲方要求的时间内及时移交本物业，并向甲方移交全部管理用房及有关档案资料；
13.招标文件及合同附件中约定的乙方其它权利义务。
五、服务质量
第八条具体质量要求详见招标文件第二章“采购人需求”。
六、服务费用
第九条管理服务费
1.委托管理服务费按支付。
在服务期内，甲方支付给乙方的管理服务费总金额为人民币元（￥）。
此费用甲方分次支付，每次支付金额为元。
2.付款方式按招标文件第二章的要求，如乙方提供服务不足一个月时按日计算。
乙方须在甲方办理支付手续前个工作日内，提供等额的正式发票给甲方，以便甲方及时办理支付手续。
3.履约保证金：
乙方与采购人签订合同后个工作日内，须向采购人交纳履约保证金人民币元（￥）。
合同期满后若乙方没有违约行为，采购人在合同期满后个工作日内无息退还。
第十条甲方物业使用过程中的直接费用，如电费、水费、煤气费等，由甲方自行支付。
第十一条按照中国现行税法规定的税费均应由甲、乙方分别自行负担。
七、违约责任
第十二条乙方提供发票后，甲方应按期付清服务费，每逾期一天，支付欠款总额3‰的违约金；累计违约金不超过服务费总额的5%。
乙方应按其响应项目提供服务，凡未提供或未达到标准的限期整改，逾期未改的，每逾期一天，由甲方扣除当月服务费的3‰作为违约金，累积违约金不超过服务费总额的5%。
第十三条乙方违反本合同规定，所提供的服务未达到合同要求，甲方书面提出整改通知，累计提出达二次，乙方未按要求及时整改的，甲方有权终止合同，没收履约保证金，由此造成甲方经济损失的，乙方应给予赔偿。
八、不可抗力
第十四条由于不可预见、不可避免、不可克服等不可抗力的原因，一方不能履行合同义务的，应当在不可抗力发生之日起天内以书面形式通知对方，证明不可抗力事件的存在。
第十五条不可抗力事件发生后，甲方和乙方应当积极寻求以合理的方式履行本合同。
如不可抗力无法消除，致使合同目的无法实现的，双方均有权解除合同，且均不互相索赔。
九、附则
第十六条本合同之附件均为合同的有效组成部分，双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议。
补充协议与本合同具有同等效力。
第十七条本合同在履行中发生争议，由双方协商或由政府采购监管部门调解解决，协商不成时，双方同意采取以下第种方式解决：
1.向广州仲裁委员会申请仲裁；
2.向甲方所在地的人民法院提起诉讼。
第十八条本项目中标通知书、招标文件、投标文件及附件均是本合同不可分割的部分，解释顺序除特别说明外，以文件生成时间在后的为准。
第十九条在执行合同过程中，所有经甲乙双方签署确认的文件（包括会议纪要、补充协议、往来信函）即成为本合同的有效组成部分，其生效日期为双方签字盖章确认的日期。
第二十条本合同一式份，具有同等法律效力，甲方执份、乙方执份，政府采购监管部门一份，广州公共资源交易中心一份，合同自双方签字盖章且乙方提交履约保证金后生效。
本合同未尽事宜，由双方协商处理。
合同附件：
（一）
（二）
甲方：
（盖章）
乙方：
（盖章）
签约代表：
签约代表：
地址：
地址：
电话：
电话：
传真：
传真：
签约日期：
20年月日
签约日期：
20年月日
评分标准
（一）综合评分权重
评分项目
服务评分
商务评分
综合诚信评价得分
价格评分
分值
50分
25分
5分
20分
（二）服务评分表
分值（50）
评审内容
评分细则
10
对采购人需求的响应程度（投标服务方案）
优：
（90%≤得分≤100%）总体服务模式科学合理，亮点多，针对性强，对比最优；
良：
（70%≤得分＜90%）总体服务模式有一定特点，亮点少，针对性不强，对比次之；
中：
（40%≤得分＜70%）总体服务模式无特点，无针对性，对比一般；
差：
（得分＜40%）总体服务模式不合理，对比最差。
8
服务工作目标及管理方案
优：
（90%≤得分≤100%）方案合理，内容详细，熟悉采购人内部管理要求，对比最优；
良：
（70%≤得分＜90%）方案合理、内容详细，了解采购人需求，对比次之；
中：
（40%≤得分＜70%）方案比较合理，内容较详细，对比一般；
差：
（得分＜40%）方案不合理，不能满足采购人实际需求，对比最差。
7
机构设立、运作流程、管理计划
优：
（90%≤得分≤100%）对比最优；
良：
（70%≤得分＜90%）对比次之；
中：
（40%≤得分＜70%）对比一般；
差：
（得分＜40%）对比最差。
5
工作人员培训及管理
优：
（90%≤得分≤100%）工作人员培训及管理合理可行，对比最优；
良：
（70%≤得分＜90%）对比次之；
中：
（40%≤得分＜70%）对比一般；
差：
（得分＜40%）对比最差。
7
服务人员工资的合理性（人员福利待遇）
优：
（90%≤得分≤100%）对比最优；
良：
（70%≤得分＜90%）对比次之；
中：
（40%≤得分＜70%）对比一般；
差：
（得分＜40%）对比最差。
5
质量保证体系及措施
优：
（90%≤得分≤100%）体系完整，配套措施完善，对比最优；
良：
（70%≤得分＜90%）对比次之；
中：
（40%≤得分＜70%）对比一般；
差：
（得分＜40%）对比最差。
8
项目主管的资质和经验
优：
（90%≤得分≤100%）上岗证、学历、职称、相关工作经验等对比最优；
良：
（70%≤得分＜90%）对比次之；
中：
（40%≤得分＜70%）对比一般；
差：
（得分＜40%）对比最差。
（三）商务评分表
分值（25）
评审内容
评分细则
6
同类项目经验：
依据20XX年以来完成的同类项目合同或验收报告（分公司投标的，总公司业绩可纳入评审）
对完成项目与本项目类型相近度及金额大小进行对比。
优：
（90%≤得分≤100%）对比最优；
良：
（70%≤得分＜90%）对比次之；
中：
（40%≤得分＜70%）对比一般；
差：
（得分＜40%）对比最差。
3
履约能力、财务状况（依据20XX年度财务报表）
优：
（90%≤得分≤100%）对比最优；
良：
（70%≤得分＜90%）对比次之；
中：
（40%≤得分＜70%）对比一般；
差：
（得分＜40%）对比最差。
2
财务报告权威性
能提供有审计资质的第三方出具的2013年度《审计报告》：
2分；无：
0分。
3
在有效期内的质量管理体系、环境管理体系、职业健康安全管理体系认证情况
每具有一项得1分，最高得3分；无：
0分。
5
客户评价（依据《业绩一览表》中的业主评价）
优：
（90%≤得分≤100%）对比最优；
良：
（70%≤得分＜90%）对比次之；
中：
（40%≤得分＜70%）对比一般；
差：
（得分＜40%）对比最差。
6
获得国家有关部门或行业协会颁发的资质等级或奖项
优：
（90%≤得分≤100%）对比最优；
良：
（70%≤得分＜90%）对比次之；
中：
（40%≤得分＜70%）对比一般；
差：
（得分＜40%）对比最差。
（四）综合诚信评价得分评审
综合诚信评价得分=投标人的广州公共资源交易中心政府采购供应商诚信评价得分×5%
说明：
1.《政府采购供应商诚信评价标准》详见本项目招标公告附件。
2.投标人的诚信评价得分以开标当天交易中心诚信网站公布的分值为准（供应商可通过“广州公共资源交易网-市场诚信-政府采购信用评价”进行访问）。
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