和创地产技术标准.docx
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和创地产技术标准
和创集团地产开发
统一技术标准
（2012版）
编制
辛山燕
日期
2012年12月30日
校对
日期
审核
日期
批准
日期
修订记录
日期
修订状态
修改内容
修改人
校对人
审核人
批准人
参加讨论认定人员：
目录
总则……………………………………………………………………………………………3
第一部分总图设计……………………………………………………………………………4
第一章规模等级.模式与主要配套指标……………………………………………………4
第二章总平面规划要点………………………………………………………………………5
第三章公共设施规划要点……………………………………………………………………5
第四章营销体验区规划要点…………………………………………………………………6
第五章小区内交通系统设计要点……………………………………………………………7
第二部分建筑专业……………………………………………………………………………10
第一章地产现有风格纯化……………………………………………………………………10
第二章住宅技术要求…………………………………………………………………………11
第三章会所技术要求…………………………………………………………………………21
第四章配套商业技术要求……………………………………………………………………22
第五章地下车库技术要求……………………………………………………………………25
第六章建材选用标准…………………………………………………………………………26
第三部分结构专业……………………………………………………………………………28
第一章各类建筑的结构形式及材料限额标准………………………………………………28
第二章结构设计总则…………………………………………………………………………30
第三章材料选用范围…………………………………………………………………………36
第四章各类建筑的具体要求…………………………………………………………………37
第五章填充墙中构造柱、圈梁、过梁的布置原则及配筋要求……………………………39
第四部分给排水专业………………………………………………………………………43
第一章住宅技术要求（未含超高层）………………………………………………………43
第二章会所技术要求…………………………………………………………………………46
第三章配套商业技术要求…………………………………………………………………46
第四章地下车库技术要求…………………………………………………………………47
第五部分暖通空调专业……………………………………………………………………48
第一章住宅技术要求…………………………………………………………………………48
第二章会所技术要求…………………………………………………………………………48
第三章配套商业技术要求……………………………………………………………………48
第四章地下车库技术要求……………………………………………………………………48
第六部分电气专业…………………………………………………………………………50
第一章住宅技术要求…………………………………………………………………………50
第二章会所技术要求…………………………………………………………………………57
第三章配套商业技术要求……………………………………………………………………59
第四章地下车库技术要求……………………………………………………………………62
第七部分室内专业…………………………………………………………………………65
第一章会所技术要求………………………………………………………………………65
第二章住宅公共部位技术要求……………………………………………………………67
第三章营销样板房技术要求………………………………………………………………68
第四章精装修房技术要求…………………………………………………………………69
第八部分景观专业…………………………………………………………………………71
第一章景观等级分类…………………………………………………………………………71
第二章景观构成………………………………………………………………………………71
第三章不同风格景观要求……………………………………………………………………75
第四章景观设计要求…………………………………………………………………………76
第九部分物业管理设计要点………………………………………………………………82
总则
一、编制目的
1.结合和创集团独有的开发模式和经验，通过对国家标准未涉及到的总结提炼形成了聚和住宅统一技术标准。
本标准针对聚和住宅项目存在的主要问题进行针对性编制，作为设计研发三创工作第一阶段核心成果。
2.该标准将作为集团项目设计、施工等工作的技术依据，与成本标准、营销标准共同构成聚和产品标准。
3.该标准每年修订一次，由研发中心负责起草、修订，技术决策小组审核，各相关中心、项目公司执行。
二、适用范围
本措施适用于和创集团开发的住宅项目，承接和创集团开发项目的设计施工单位，在施工中应按照本措施和当地的相关规定及技术标准，统一现场施工程序化做法，提高住宅开发建造质量。
三、总设计要求
1.施工图设计单位应作为设计总包，配合市政设施配套专项设计，汇总管网综合图；配合各设备专业厂商完成专项设计；配合室内外精装修等专项设计，完成审核，并盖章出图。
同时包括各项专业厂家二次设计的审核工作。
2.正图及每次修改图纸编号必须注明版本与日期以便图纸查阅、区分和存档。
3.方案设计单位要提供建筑外装材料一览表，要提供外立面造型的重要节点详图。
4.住宅结构专业应当按照户型要求进行结构优化
5.方案设计单位及其施工设计单位在扩初阶段，施工图阶段平面图及立面图上标明雨水管，阳台落水管的位置。
6.建筑专业要协调各专业保证净高要求，各专业要表达开关、插座、管井、箱、柜、雨水口、地漏、洁具、集水坑等的定位。
管线综合与景观设计要同步进行，密切联动。
第一部分规划总图设计
第一章规模等级.模式与主要配套指标
1.规模等级
分类
规范类型
人口规模（人）
户数（户）
用地规模（公顷）
建筑规模（万平方米）
城郊超级大盘
城市片区规模
10-20万
3.0—6.4万
.>150
>200-300
城郊中等大盘
居住区规模
3-5万
1.0—1.6万
60-150
60-150
城郊普通大盘
大小区规模
1.2-1.8万
0.4—0.6万
20-30
30-50
2.超级大盘规划结构
分类
布局结构
物业基本单位
网状道路形态
高开放性布局
片区+组团级街坊
组团级街坊
（6-12万）
城市主次干道—组团级道路
（宽度借鉴小区级道路）
中开放性布局
片区+小区级街坊
小区级街坊
（15-30万）
城市主次干道—小区级道路
低开放性布局
片区+居住区+小区+组团
小区
城市主次干道—居住区级路
3.道路等级
分类
距离（米）
道路红线或建筑控制线之间（米）
路面宽度（米）
通行模式
城市主次干道
0.7-1.5km
30-50米
3.75mx4（6）
过境
居住区级道路
—
红线≥20m
9-12
过境
小区级道路
—
建筑控制线间≥10或14（采暖区）
6-9
过境或非过境
组团级道路
—
建筑控制线间≥8或10（采暖区）
3-5
非过境
宅间小路
—
-
≥2.5
非过境
4.配套商业等级
分类
基本商业面积
基本设置业态
基本设置业态
配套业态
大型商业中心
（超级大盘）
6-12万平米
大型商场+步行街区+酒店/酒店公寓
购物中心、超市、百货店，文化娱乐、餐饮
旅游、金融服务、图书报刊、邮电业
中等商业中心
（中等大盘）
2.5-3万平米
中型商场+步行街区+（酒店/酒店公寓）
超市、便利店、医药店，菜市场、餐饮
生活服务、图书报刊、邮电业
街坊商业
（普通大盘）
总建筑面积的8-15%
沿街商铺或沿街商业内街
便利店、餐饮店，生活服务业
—
对10万人以下的超级大盘，大型商业中心与中等商业中心整合即可
5.会所面积与数量
项目规模
会所总面积
单个会所面积与数量
备注
超级大盘
S总建x0.04-0.06
6000-8000;按照居住区数量设置1个
有五星级酒店和大型商业中心，可折减相应功能面积
中等大盘
S总建x0.07-0.10
4000-6000;每个居住区规模设置1-2个
普通大盘
S总建x0.10-0.15
3000-5000;1个
第二章总平面规划要点
1.要有分期分区建设图，包含售楼处、样板房、看房通道的位置和相应的景观范围。
2.图纸要充分清楚表达各种人、车、物等的流线和各流线与出入口、停车场（位）、广场、消防车道及消防登高面设计的关系。
3.地形复杂的基地，应做好竖向设计、排水系统设计，尤其是室外广场、道路与建筑入口之间的竖向处理。
场地排水设计，做到简洁通畅；尽量使用暗沟组织场地的排水系统，确需使用明沟时，需减少对环境的影响。
4.总平图要明示各种配套设施的位置和指标（如物业用房、物业岗亭及物业名称背景墙、卫生站、居委会、治安联防站、垃圾收集站，以及化粪池、隔油池、地下油库等）。
化粪池、隔油池等的布置应方便检修和使用。
5.应特别注意进排风井、排烟井、设备吊装孔洞、机动非机动车出入口等各类出地面建（构）筑物的位置、体量与立面设计，美观实用。
6.项目公司应现场实测市政部门提供的各管网接口的坐标和标高，无误后提供设计。
对小区内综合管线进行有机的组织，尽量将检查井、雨水井、通风井等设于隐蔽处或结合景观设计综合处理。
7.高端项目尤其别墅类要注重顾客心理:
01首层楼面标高一定要统一,避免业主忌讳投诉;02高低起伏通过景观来做;03坡地建筑宜选择阳坡布置建筑,保证南低北高。
8.小区中心景观带中轴线尽端宜有主体建筑收尾，不宜形成穿透性景观结构。
第三章公共设施规划要点
1.设备用房应在规划设计阶段权衡设计、成本、工程等各方因素，确定其位置。
一般宜尽量考虑结合地下车库布置；必须布置在地上时，应避免对小区景观造成不利影响，不应对周边的住户形成噪音、灰尘、视觉等的干扰。
同时，应设置合理的路径供工作人员进出设备用房。
2.物业服务中心首先尽量考虑布置在会所地下室，可考虑报建与实际使用分开；其次考虑布置在住宅首层；必须布置在地上独立建筑时，应在不影响小区功能布局的前提下，布置在便捷位置（如入口附近），便于小区的管理，方便住户的使用同时应减少对小区的影响。
3.物业服务中心的使用要求通常包含会议室、管理员办公室、业委会办公室、财务室、客户接待室，一般结合国家地方规定及物业部门要求设计。
4.物业管理使用的维修、保洁、绿化等仓库应应避免对小区景观、住户形成干扰，可结合地下室空间设置。
5.总控室应与消防控制室结合布置，在满足消防要求的前提下应便于小区管理和使用。
6.垃圾房应设在小区的最小风向的上风向和较隐蔽的位置以减少对住户的干扰。
（其面积由住户数量来计算决定，一般不小于6平方米），与住宅距离不宜小于10米，外部与道路相连；应设给水点和地漏，其地面及内壁宜贴光滑、易清洁饰面材料，并配置给排水设施、排气通风设施和照明设施（设计过程中应确定垃圾收集形式，即采用垃圾房还是环保型垃圾收集设备）。
7.垃圾房的地面标高设计应考虑垃圾的转运方式：
桶装垃圾装车对地面无特别要求；压缩式垃圾清运车要求地面高出室外地面1.5米且层高不小于4.5米。
进出口的门应考虑耐久性。
10.公共洗手间是提供给小区内活动或工作（如保安、保洁人员）的人员使用的。
通常布置在首层较为隐蔽的位置；其数量与选点应考虑距离因素保证使用者能方便地使用；其使用要求仅需满足便器、洗手盆及拖布池即可。
9.岗亭位置确定时应该充分考虑人行、车行的进出口关系，造型应与小区形象相适，配备电话、网络、空调、照明等设施；各主要出入口岗亭宜设卫生间；读卡器位置应与岗亭同侧，方便停车取卡、读卡及缴费，同时，应设置遮雨设施。
第四章营销体验区规划要点
一．营销体验区规划要点
1.选址应尽量布置在城市人流往返较多处，以达到吸引人流、增加拜访量的要求。
1.1选址应靠近城市主要道路，特别是优先选择主要道路交叉口处。
1.2选址应靠近超市、商业、公园、健身、娱乐等大量人流聚集、流动处。
1.3项目地块周边有景观资源时，选址应尽量临近自然景观。
1.4一般会所宜与主次出入口结合布置。
1.5地块条件为以上4种情况综合时，应按1、2、3、4的顺序优先考虑。
2.营销体验区一般包括会所兼售楼处，看房流线，一期样板楼区。
2.1营销体验区一般宜界定为一期整体开发范围或者一期开发范围的主要部分。
2.2样板楼区建议在不影响整体规划空间效果的前提下，将项目各种类型楼盘综合布置，从而为后期开发产品定位及产品调整提供实质性依据。
2.3样板楼区在不影响整体规划空间效果的前提下，宜将形象价值最高的住宅类型集中。
3.营销体验区总体造价宜高出项目平均成本30%-50%。
二．会所兼售楼处规划要点
1.会所及室外场地占地面积应控制在3000-5000m2左右。
1.1如会所与样板楼间有大型花园（包括地下及地上花园），或者会所周围设置网球场，室外大型泳池，则另外增加相应场地面积。
1.2如用地用地红线与道路红线间有较大绿化带并且可以利用，可相应减小前广场面积。
1.3会所前广场面积不宜小于1500平米，进深不宜小于30米，宽度不宜小于50米。
2.售楼处应尽量靠近道路红线，从道路上看售楼处外墙LOGO标识应醒目、清晰。
3.停车：
售楼处室外应设置15-30个停车位，停车路面宜铺砌植草砖。
4.广场：
售楼处室外应布置面积不小于600m2的硬质广场，用于SP活动使用，也可以做成景观浅水池形式（SP活动时把水抽干作为广场使用）；广场可不占用售楼处用地，而是暂时借用整体规划用地，作为临时功能和临时用地设计。
5.景观：
通向售楼处主入口的道路应布置为景观道，可采用铺地、绿化、水景等手法来组织。
对于售楼处洽谈区等休闲、座谈的区域，室外应布置优美的景观环境。
第五章小区内交通系统设计要点
一、基本原则
1、人车分流。
2、人行便捷。
3、车行通而不畅。
4、高效，人车流基本不发生紊流，合并，冲突，交叉。
5、要与景观、建筑、管线良好的组织起来。
6、主次入口布置要合理，数量要经过计算、检验、复核、审定。
二、基本设计措施与设计手法
详见总图附录01。
附录01..小区内交通系统设计手法
1、主次入口宜开于城市次干道。
2、从入口起即做人车分离。
可采用大小门、隔离栏予以划分。
对于整体上抬式人车分流可用台阶及扶梯划分。
3、路网组织要高效合理，可采用外围式，串联组团式，分割管理式，整体上抬式等。
外围式
在入口分流后，即将车行道绕整个小区外围环绕，车流导入外围的地库入口，或导入组团的外围入口。
而内部只允许人流通行。
串联组团式
对于大的小区，外围已不能满足交通及规范的要求。
可采用串联组团式。
将车行到分隔及串联组织各组团，车流引入组团的一到两点，在各组团内做到人车分流。
分割管理式
对于消防规范强制要求而非交通必须的道路，可用隔离桩分离，地面材质异化，平时车辆不允许通行，以做到人车分流。
整体上抬式
可结合成本及市场考虑，将小区内的第一层整体架空，做车库或半地下车库，车流从小区入口直接入库，人流通过电梯或台阶入小区首层平面，以此达到人车分流目的。
4、人行便捷。
既有人行便捷出入小区的通道，也有服务与欣赏景观，休闲娱乐，体育锻炼的人行景观小道。
5、车行要通而不畅。
防止小区道路成为外来车辆的穿越道路，造成小区混乱，并使小区品质下降。
6、由第3条在大的方面已经防止人车流混杂，但在小的方面仍需采取措施。
如：
设置交通标示：
采用车无法通行的措施，如：
道路异化、限宽、隔离桩等；加强监控与管理，随时调节。
水系、台阶等景观软阻隔。
第二部分建筑专业
第一章地产现有风格纯化与提升
风格体系
地中海官邸风格
地中海田园风格
森海湾度假风格
风格特点
典雅华贵.细部丰富
舒缓浪漫.追求质朴与手工感
明快浪漫.热带休闲
外饰特点
红瓦屋顶
红瓦.花瓦
红瓦.蓝瓦
出檐深远，装饰繁细
出檐中等，装饰简洁
出檐较小，装饰极洁
凹凸有致，变化较规则。
多用细腻线脚，双短列柱，古典柱式，组合窗套，浮雕，壁柱拱廊等要素。
墙体颜色浅黄，饱和度中，明度较高。
通过屋顶变化，退台，阳台穿插等手法形成参差错落的丰富体形变化；线脚.窗套较为简洁；墙体颜色中黄，饱和度较低（较高亦可），明度较低。
屋顶变化丰富；阳角，阳台窗洞轮廓圆润；白色墙体热反射性好。
宜提倡单体简洁，群体高低错落有致，整体变化丰富的建筑形象艺术。
主墙体为涂料；1-3层为暖色砂岩或页岩基座，基座普通段宜1.5-2层，八角阳台或客厅阳台，交通核处可考虑局部3层，形成变化；宜采用水平错缝规则贴法，垂直宜宽窄相间；勒脚可考虑采用蘑菇石或与基座相同；石材与涂料交界处宜采用线脚过渡。
顶层露台可考虑木质或仿木花架，颜色为深栗色。
主墙体为涂料，1-2层基座可考虑借鉴托斯卡纳风格，采用天然石材或文化石，为考虑施工效果，一般宜相对规则。
根据体形变化，可采用2种石材形成肌理变化；根据阁楼，八角亭处可考虑基座与主体皆作石材，形成穿插变化；主墙体涂料根据体形变化颜色可采用同色系2种颜色，一般分界处为外墙阴脚部分。
花架类似官邸风格。
主墙体为涂料；1-3层局部突出部为可考虑采用天然石材，结合深色木质花架，作为中介材料，以与周围绿色植物取得更加和谐的关系。
勒脚周围宜采用灌木遮挡，以避免排水沟对建筑形象与景观形象的破坏。
同时基墙排水沟可不用考虑作特殊装饰处理。
装修特点
硬装华贵，墙体多用木装饰板，大理石壁柱，台盆等。
线脚细腻，天棚多做吊顶；软装古典华贵。
硬装简洁，公共部分多为中黄色涂料，局部房间涂料颜色变化，色彩饱和度较低；软装丰富，各种壁挂装饰丰富。
建议采用西班牙田园与东南亚巴厘岛风格的混合体。
即深栗色木材或藤编作为硬装重要元素与家具的主要材料。
景观特点
重点区域宜考虑采用热带植物，强调坡度变化，道路宜屈曲回环，植被宜疏密相间，开阖有序。
强调首层住户的私密性。
亭阁花架雕塑宜采用经典欧式造型。
小尺度景观，较小间距下不感觉到压抑。
一般宜采用同纬度气候区域常用植物，形成多重垂直绿化，品种丰富，绿量较大。
通过陶罐，小块砖石材甬路，木质或铁艺小品营造气氛。
热带植被。
暴雨强度大，多为红沙土，建议土坡为缓，通过植物的垂直变化形成高低错落，起伏有致的形象。
重点区域考虑大椰王，聚集处采用榕树，花池矮墙多用火山石。
适用项目
低层.多层.小高层.高层
低层.多层.小高层.
低层.多层.小高层.高层
适用高度
别墅.多高层住宅项目
别墅.类别墅
海南项目.热带休闲风格
标杆企业
广州北京星河湾
北京上海龙湖艳澜山
万科杭州
欧洲原型
西班牙意大利官邸及宫殿
西班牙意大利庄园建筑
希腊克里特岛风格
现有项目
世纪城系列（主体风格）
军山.镇江项目.海门局部
海南森海湾项目
第二章住宅技术要求
第一节.住宅外立面设计要点
1.采用三段式建筑形式，根据建筑高度的不同，选择合式的比例关系。
2.立面在外装贴面材料变化处、门窗周围、阳台、露台、檐口等处做出细部线脚过渡。
3.窗框考虑香槟色，窗框分格不要太细碎。
要求厂家根据建筑门窗表及门窗图集，根据施工工艺及验收规范再出一遍门窗图集，并要求原设计单位复核。
4.底层勒脚处不露墙根，绿化紧贴建筑，建筑四周仅留出单元出入口。
5.地方规范要必加外遮阳的项目:
应对措施:
01窗扇尽量布置在外墙内侧,建议加窗套;02在窗外采用织物下拉窗帘式外遮阳,尺寸小不影响外立面造型,便于拆卸更换;03造价便宜。
6．雨水管高端项目可以通过虹吸排水或内排水解决，中端项目尽量布置在隐蔽处，如外墙凹进部位或阴角处。
雨水管应避免过多弯头，当遇到建筑腰线或其它突出墙面装饰物时，雨水管宜直通。
7．阳台落水管要求：
布置在阳台内侧：
01无外装饰柱时：
一般布置在外墙侧一边；阴角阳台布置在阴角处；02有装饰柱时:
装饰柱外缘高层采用混凝土L型构造柱,上下钢筋拉结;多层采用砖砌构造柱,上下钢筋拉结;落水管布置在L型构造柱阴角部位。
L型构造柱内侧宜采用轻质砌块，将落水管隐藏。
8．空调位与空调冷凝水管要求：
01.空调位尽量考虑结合阳台，露台布置；02.空调位尽量考虑做到外墙凹进部位或阴角处；03.空调位位于凸窗下，隔板不应采用实体墙面以避免安装不便及影响散热；04.空调位位于平窗下，铁艺隔板两侧应大于窗套边200mm,冷凝立管应布置在窗套与外墙阴角处;05.精装修房建议空调冷凝水由室内机冷凝水口沿墙地暗埋PVC管引至就近的卫生间或阳台地漏。
9．雨水管,阳台水落管,空调冷凝水管宜与墙体颜色相同，建议物资统一向生产厂家订制，但应禁止在白色pvc管材上喷涂颜料，不耐久。
10．外墙基座规则石材贴面的勾缝宽度建议为12-15mm。
11．双联窗设计要求：
01客厅与主卧室部位不出现双联窗；02双联窗尽量布置在次要房间；03南立面双联窗的数量不超过20%；04双联窗尽量出现在顶部1-2层即可。
第二节.公共部分设计要点
一．首层门厅与门廊空间
1．除类似海南地区项目外，其余地区北向电梯厅不考虑敞开式。
2．单元入口前宜做门廊或采用玻璃雨蓬，雨蓬必须有坡度并有组织排水，靠墙一侧设300mm混凝土翻边。
入口应设入户对讲机等设施，并应进行无障碍设计。
3．单元门不应采用无框玻璃门，开启扇应设电磁门锁、闭门器及门碰。
门窗应有详细设计，型材安全性、玻璃安全性应经过专业计算，并满足建筑设计的要求。
4．住宅入口大堂面积，多层宜为8～12㎡、中高层（18层以下）宜为15～25㎡，高层（18层以上）宜为25-30㎡，大堂面积不包括电梯厅面积。
5．入口大堂一般应设置公告栏、信报箱，休息座椅；高档楼盘共享型大厅（2-3个单元共享）宜增设电子显示屏、服务台、寄存间等功能、提供休息饮品服务。
6．信报箱的深度应可投放16开本杂志，可考虑与奶箱结合布置。
在大堂内时，宜考虑外投内取：
模式01.作专门信报投递间，净宽不宜小于1.5米；模式02.箱设在大堂外时需考虑防雨，上加玻璃雨棚并尽量潜入墙体内（参见上海绿城）；模式03信报箱在架空层时，应有照明；04双厅设计：
外厅设信报箱，不设门禁，内厅为业主入口。
7．消火栓箱、电表箱
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