房地产中介门店选址与店面装修调研报告材料.docx
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房地产中介门店选址与店面装修调研报告材料
P470208陈玲10
沈盼盼13
胡艺王莹15
林帆帆18
林小钗19
王丽21
高苏菲41
蔡静艳43
-----杭州下沙第六大道商铺
房地产中介门店选址与店面装修调查报告
房地产中介门店选址与店面装修调查报告
---杭州下沙第六大道商铺
一、房地产中介店门选址条件
1、成熟商圈范围；
2、目标店方圆3公里区域内（10万人—30万人），居民聚居、人口集中的地方；
3、店面临主干道，门店设在三叉路的正面，拐角的位置也是很理想的；
4、交通方便，旅客上车、下车最多的车站，或者在几个主要车站的附近，可以在顾客步行不到10分钟的路内的街道开店；
5、有大型楼盘即将交付的地方；
6、地标性楼盘区域；
7、中介门店比较集中的地方；
8、一些大型的专业市场旁边；
9、大型或重点学校的旁边；
10、交通比较方便的地方，有停车位更好；
11、主干道或次级主干道的写字楼。
二、中介门店评估
1下沙社会环境综述
社会文化；杭州经济技术开发区是1993年4月经国务院批准设立的国家级开发区，行政管辖面积104.7平方千米。
目前在34平方千米建成区已构建了完善的基础设施、优美的园区环境、便捷的生活设施、高效规范的政府服务，目前辖区人口40万。
曾被日本贸易振兴机构评为中国75个城市开发区投资环境最佳开发区，被联合国环境规划署等多家机构联合评为跨国企业投资的最佳开发区
经济生活;杭州开发区以打造国际先进制造业基地为目标，大力实施“工业兴区”战略，近五年来，工业经济以年均30%以上的速度增长，形成了电子信息、生物医药、机械制造、食品饮料四大主导产业。
2006年，开发区完成工业总产值1113.4亿元，外贸出口71.11亿美元，综合经济实力位居全国国家级开发区第十二位。
杭州开发区以打造国际先进制造业基地为目标，大力实施“工业兴区”战略，近五年来，工业经济以年均30%以上的速度增长，形成了电子信息、生物医药、机械制造、食品饮料四大主导产业。
2006年，开发区完成工业总产值1113.4亿元，外贸出口71.11亿美元，综合经济实力位居全国国家级开发区第十二位。
2下沙房地产市场综述
杭州大都市格局形成后，城市多核、多组团已是势在必行。
作为房地产来讲，也全面进入了板块时期。
应当说，杭州无论有多少板块，在房产品上都有与地块相关联的特色、特点，投资什么板块的房产，必须先了解地块本身的特性和其城市背景。
对于下沙，极大多数杭州市民可能并不十分了解。
在许多市民眼里，下沙原是一块沙地，后来变成杭州的工业城，所以，下沙是与工业联在一起。
在另一群市民眼里，下沙有大学城，所以，下沙与大学联在一起，事实上，近年的一些房产开发项目也都打“学院”牌，如东海·未名园的“新学院e派”、伟星房产的下沙·文汇苑等。
其实，下沙是工业城，下沙有大学城，这些都是片面的认识。
从新一轮规划开始（2000—2020年），下沙的定位是杭州的一个副城，其功能是综合性的，与英国、韩国等倡导和开发建设的新城一样，是独立的城区，十分强调人口居住与就业机会的平衡性。
根据规划，到2020年，下沙新城将有常住人口是50万，这样的规模，就已经是中等城市了，自身的城市配置必须非常完备。
所以，投资下沙房产，不要认为只是在投资工厂宿舍和教师公寓。
另外，从地理位置讲，下沙在杭州的东部，现在杭州整个脸都在向东转，并且明确提出“钱塘江时代”的概念，这对下沙是有利的。
下沙新城，从大氛围来讲，就是钱塘江所带来的那种具有视野开阔、气势不凡的感觉，什么都是新的，完全可以不受西湖时代、西湖文化的影响。
这对外来人和杭州向往现代时尚的年轻人以及创业者是有吸引力的。
现在杭州正在讨论“创业在杭州”，从方向上讲，要创业，在下沙肯定是首选。
目前在下沙开发的楼盘不多，这可能是与下沙板块不被大家看好有关。
不过，因为有大学城的宣传和正式启动，正在开发的几个楼盘：
东海·未名园、商宇·香榭里花园和下沙·文汇苑都得到了教师们的青睐，其中，东海·未名园已销售得差不多了，商宇·香榭里花园正在销售之中，下沙·文汇苑还未正式推出销售，销售价格目前在3600元／平方米左右。
从时机上讲，投资下沙房产，目前比较理想，理由是杭州大多数人还不了解下沙房产的真正价值所在，等到大家都看好这一区域，下沙的房价肯定会上涨。
并且比较而言，杭州老城区实在少有可投资的房产，高价位的房子只能适宜居住，不适宜投资。
另外，下沙新城通过十多年的开发建设，现在已经具备居住的条件。
过去在上海有“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”的说法，现在已成笑话，作为投资者，在这笑话的背后，可以从中得到一些启示。
下沙房地产开发量：
3下沙住宅市场需求
A、意向购房者的重点需求研究
区域选择：
市中心、城西、城东、城北是最受欢迎区域，滨江受支持率骤降，下沙需求持衡，呈稳步上升趋势。
本次调研显示：
意向购房者区域的选择发生了较大的变化,市中心因其稀缺性以及商业、配套的成熟度和价格抗跌性成为最受欢迎的区域，以24.3%的占比取代城西占据首位；城西以19.3%退居第二，但依然是购房者青睐的宜居之地。
下沙配套的逐渐完善和居住环境的日益提升，需求持衡，呈稳步上升趋势
在所有区域选择中变化较大的是滨江区域。
前几年，滨江一直是意向购房者选择的前三甲；而在本次调研中，此项比例大幅降至8.5%，成为历年最低。
这跟近两年随着杭州车辆的快速增多，钱江一桥和三桥高架交通情况堪忧，成为居住在滨江最大的障碍，也是不少人选择离开滨江的重要原因。
同样，三墩因在售楼盘的稀少、九堡因房价的快速上升，区域关注度均有所下降。
与此相反的是，闲林、下沙等近郊板块由于配套的日趋完善、交付楼盘的增多，居住的可实现性日渐提升，因此，区域的接受度有逐渐升高的趋势。
B、两房需求比例大幅上升，占比50.6%
本次调研显示：
两房和三房户型仍是市场需求的主流选择，分别占50.6%和37.4%。
不断新生的首次置业者对两房保持较高的兴趣，而大部分改善居住需求的二次置业者依然青睐三房，因此，二房和三房的户型格局各有所需，始终保持着较高的比例。
对比历次调研数据，本次调研中两房的需求比例出现大幅上升，成为2007年以来最高峰；而三房户型的需求岁仍占有较大比重，但持续两年的上升态势被打破，形成了2007年以来的最低点。
两者反向的发展态势预示着楼市的需求发生了一定的改变，从原本较为舒适的三房需求转向满足单个家庭基本居住需求为主，这是部分二次置业客户受新政影响放弃购房而首次置业群体回归楼市的直接结果。
3店铺分析
店铺地址
第六大道384号商铺
面积
52㎡
开间
5米
进深
10米
层高
3．8米
租金
3．5万/年
装修情况
未装修
附近楼盘
梦琴湾、海天城、朗诗国际街区、第六大道、金沙居
附近中介店铺
文业不动产、嘉禾中介、第六大道售楼中心
楼盘名称
楼盘情况
梦琴湾
下沙江景人文社区华元·梦琴湾，以年度58套的销售佳绩成为2005年杭州人气最旺的业主大家庭，现已售完，进入二手房市场。
二手房挂牌均价：
11995元/平米2010年6月共有228套二手房挂牌网
海天城
海天城剩余20余套最后房源，面积范围在113-270方左右，均价为13000元/平米。
一次性付款98折，按揭99折。
2010-5-20
第六大道
已售完，进入二手房市场。
住宅全面售馨，商铺面积区间在300-500平米之间。
均价18000元/平米。
住宅12000元/平米，购房暂无优惠
朗诗国际
朗诗国际街区剩余尾房20套，主要分布在1号楼1单元的一楼、二楼，以及32楼房源，户型面积有80方和180方，剩余房源均价在15000—16000元平方米。
预计将于2011年12月交付，交付标准为毛坯。
2010-03-26
金沙居
二手房挂牌均价：
9423元/平米2010年6月共有18套；新房成交均价：
7893元/平米
2010年5月共有9套
近几年，房地产中介服务行业也迎来了一个黄金发展时期。
据了解，在国外，90%以上的房屋流通都是通过中介企业完成，存量房的成交量远远超过了增量房，达到了5∶1。
而在中国市场上，增量房的消费仍是主体，部分城市达到了1∶50，二、三级市场非常活跃的城市也只不过1∶1左右。
无论是从1∶50还是从1∶1，要达到国外的5∶1的水平，中介在此中的商机是无比巨大的。
调查还显示，房产中介连锁经营企业的店铺数量和收入两项指标均高于连锁行业平均增长水平，店铺数量达到了两倍以上，收入更是在三倍以上。
丰厚的投资回报刺激着中介连锁店如雨后春笋般出现在大街小巷。
据业内人士分析，在房产中介的眼中，门店是宣传自身品牌的最好招牌，如何让自己的门店更加抢眼，尽可能地吸引最多的客源，成为中介在布点时首先必须考虑的问题。
我们所选店面位于杭州下沙高教园区东区，25号大街以东的第六号大街384号。
这里交通方便，东侧是景观大道和钱塘江，距离市区40分钟左右的车程，新开通的江东大桥在本案北侧约800米，萧山国际机场到项目仅15分钟左右的车程。
沿项目旁边的沿江大道前往钱江新城，仅需20分钟左右的车程。
地铁一号线延伸段（今年开工建设的“迎宾路站”）和快速公交站点距离项目约步行10分钟。
且在此店面正前方具有公交车站（大量居民上下班最多的车站）顾客步行不到五分钟便可到店内咨询。
除此之外，此门店的前方具有停车位，有利于前来询问顾客车辆的停行。
目前下沙人口预计在60万左右，其中有15万大学在校生,8万外来职工,流动人口占了绝大多数。
且东区各个楼盘正在建设销售中，随着东区经济建设的发展，铁路和楼盘的大量建成，将极大的吸引顾客。
此选址的店面，其西侧是杭州第4中学和文海小学，斜对面是浙江经济职业技术学院，北面是杭州工商大学。
且附近具有大量的大型楼盘，如：
金沙学府，野风•海天城，华元•梦琴湾，多蓝水岸，朗诗国际街区等。
如下图：
此区位于学校附近和楼盘交付的地带，居民聚集，人口集中，可以大量的吸引顾客前往本店咨询，有益于提供相应的服务。
此区房产中介集中，有第六大道售楼中心、嘉禾房产、文业不动产等，虽中介集中，商家之间的竞争激烈，但是其好处也不可忽略：
买房的人看起来方便，可以货比三家，在众多的中介公司中挑选到自己满意的房子。
只要我们中介具有品牌优势，且店面整洁规范，服务周到，相信顾客还是会作出明知的选择。
从以上几点评估可以看出，此选取的门店具有很高的可行性。
商铺现场照片
平米布置图
饮水机
文件柜
三、软装和硬装主要成本估算表
房地产中介门店装修预算表
预算表1
公司地址：
第六大道384号
名称
面积/㎡
数量/单价
小计
服务台
2m×400
800
桌台板
8m×160
1280
背景墙
3m×100
300
形象墙
2m×160
320
玻璃门
800
800
吊顶
50
58
2900
顶乳胶漆
50
20
1000
墙面乳胶漆
120
18
2160
网线电线等
3500
3500
门面玻璃
1500
1500
地砖
3800
3800
黄沙水泥
1200
1200
踢脚线
30m×15
450
更衣室隔墙
5
70
350
清运垃圾打地砖等
1300
1300
小计（元）21660
材料采购（人工费）21660×3％
649.8
管理费21660×15％
3249
总计（元）25558.8
备注：
门头.形象墙字费用未算入预算中
房地产中介门店办公用品预算表
预算表2
新店地址：
第六大道384号面积：
52平方米联系人：
电话：
编号
预置资产名称
商家
产地
规格
参考单价
运费
需求情况
需求数量
备注
√
×
1
黑色网面办公椅
华东家私市场
广东
外贸产品（固定）
160
无
2
黑色网面办公椅
安吉
电镀银色加边双网高背（固定）
130
3
仿皮高脚吧椅
安吉
电镀银色
180
4
硬面升降吧椅
安吉
塑面加厚气压杆
140
产地板材钢管厚度不同有差异
5
软面圆形升降小吧椅
安吉
油压杆
85
6
常用单层面板会议桌
/
2.4/1.2米
800-900
7
双层加厚面板会议桌
/
2.4/1.2米
1000-1300
8
常用普通面板电脑桌
/
1.2/0.6米
300
9
6门更衣柜
河南
铁质0.9/1.8米板0.6厚
550
10
铁质文件柜
河南
铁质
600-800
板材厚度不同价格有差异
11
黑色网面办公椅
杭州旧货市场无保修
安吉
电镀银色加边双网高背（固定）
90
按距离，运输车辆大小自负运费
√
3
12
仿皮软面椅
/
70
√
4
13
玻璃圆桌
/
钢化
80-150
√
1
大小不同价格有差异
14
软面圆形升降小吧椅
安吉
油压杆
65
√
3
15
常用单层面板会议桌
/
2.4/1.2米
450
√
1
16
6门更衣柜
河南
铁质0.9/1.8米板0.6厚
400
√
1
17
铁质文件柜
河南
铁质
350-550
√
钢材厚度不同价格有差异
18
格力空调
家具市场
/
3匹柜机/2级能效
4560
√
1
19
美的饮水机
/
250-350
√
1
不同型号以市场价为准
20
飞利浦电话机
国产
带分机接口
110
总价
6955元
房地产中介门店办公用品预算表
预算表3
新店地址：
第六大道384号面积：
52平方米联系人：
电话：
编号
预置资产名称
供货商
配置
单位
参考单价
需求打√表示
需求数量
备注
1
组装电脑
毛玉春
CPU
Intel420
1台
2300
3
主板
G31
内存
DRR21G
硬盘
WD320G
键鼠
双飞燕
显示器
ACER17
机箱
金达
2
组装电脑
毛玉春
CPU
XEON2.4
1台
2170
主板
845
内存
DDR21G
硬盘
WD320G
键鼠
双飞燕
显示器
长城19宽屏
机箱
金达
3
组装电脑
胡超群
CPU
C42.4
1台
2250
主板
G41
内存
DDR21G
硬盘
WD320G
键鼠
双飞燕
显示器
ACER17
机箱
金河田
4
组装电脑
胡斌
CPU
C42.93
1台
2300
主板
G31
内存
DDR21G
硬盘
WD250G
键鼠
双飞燕
显示器
长城19宽屏
机箱
金达
总价
6900元
升级会员 