房地产调研报告.docx

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房地产调研报告

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　　当前，随着我国经济的高速强劲增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。

近年来，以洋房为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场评价体系逐步建立，群众消费热情高涨的环境下，保持较快了持续快速的发展势头，已经成为民航业的支柱产业支柱产业。

XX年，全国房地产开发进行投资7736.4亿元，占固定资产投资的17.9%，占gdp的7.6%。

房地产业关联度高，对几十个相关产业都好几个有带动作用，与纺织业发展以及扩大社会就业更为密切相关。

房地产业作为一种突出的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面促进突显了巨大作用。

　　我县的钢铁业从2021年开始，不受住房体制改革的刺激，东南亚地区海外市场消费得到实质性的启动。

XX年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，XX年全县房地产投资2.0376亿元，比上年增长162.7%，占当年固定资产进行投资的24.7%。

房地产业已成为积极推动我县经济增长房地产业和发展的重要力量。

　　为进一步促进我县房地产持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的环境问题及相关建议分析如下：

　　一、房地产市场现状

（一）房地产海外市场供给状况

　　1、房地产开发企业高速发展，民营企业迅速崛起。

　　由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了私营企业经济扩股和股份制经济的大举进入。

XX年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。

到了XX年底已发展成有17家开发企业，其中三级拥有三级开发技术资质企业2家，三级资质以下的企业15家;国有企业仅有1家，民营企业16家。

XX年，民营房地产开发企业开发投资额占开发总投资额的96%。

民营企业发展迅即，投资基金成为我县房地产投资增长的主要动力。

　　2、房地产投资基金高速增长，成为拉动投资增长的变成主要力量。

　　作为一个新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资项目日益扩大，尤其从XX年开始，受城建规模扩大，基础设施项目投资加快，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。

XX年后完成房地产开发投资额7757万元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增长高4.5倍;XX年后完成房地产开发投资额20376万元，同比增长1.6倍，高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。

房地产开发投资占全社会投资的比重也愈发越来越大，XX年为3.32%,XX猛增至13.25%，XX年再创新高达为24.71%，成为拉动投资增长的主要力量。

应该说，这几年的投资扩张是市场释放出来释放性的增长，不存在进行投资过热引起的“泡沫”问题。

　　3、商业营业用房建设投资服务设施增幅较大，商品住宅建设投资主体地位突出。

　　“xx”末期，在国家把住宅建设培育成经济增长点的政策指引下，我县的房地产企业加大了普通住宅杜安扎省氧为的开发建设力度，并取得了长足的发展。

据统计部门数据显示，XX年---XX年，住宅建设投资占当年房地产开发总投资的70%、67.6%、64.9%;商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的15.86%、29.2%、33.86%。

从比重上看，商业用房建设投资增幅呈递增趋势，住宅建设投资业务呈下降趋势，但其二是地位依然突出。

　　4、土地投放量逐年上升，开发规模越来越非常大。

　　近三年来，我县的房地产房产市场发展势头迅猛，房地产大宗交易异常火爆，房地产开发项目用地投放量逐年上升。

XX年全县总投放为16亩;XX年总投放为98亩，是上年的6倍;XX年总投放达236亩，同比增长2.2倍。

同时，耕地投放由原来的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。

XX年平均每宗房地产开发出让土地面积为1.36亩，XX年为10.59亩，XX年为21.83亩，房地产开发规模越来越大些。

　　5、房地产开发水平存在明显地区差异，住宅商品化程度逐渐提高。

　　不受城乡二元格局的影响，一直以来，房地产开发城郊投资基金主要以县城为主，县城区与各乡镇间的房地产开发水平差距十分明显。

XX年，县城房地产开发投资额约占总投资额六分之一的72%，华埠镇约占总开发投资额的22%，其他乡镇约占6%。

　　因受近几年城市规划控制的影响，和矿区私人建房投资额年逐年减少。

XX年比XX下降69.06%，XX年比XX年下降22.55%。

私人建房投资的减少，有利于促进住宅商品化程度迅速的逐渐提高。

　　6、房地产开发工程建设资金到位情况理想，定金、预付款占投资资金的比重上升。

　　近几年，一方面由于房地产销售市场比较理想，房地产投资资金回笼较快，另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持。

我县房地产开发资金的到位情况理想，在各类投资业务各类中的资金保障程度最高。

　　在房地产开发投资资金中会，自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发部分资金的全部来源，居于绝对主导地位。

从各类部分资金的动态情况看，国内贷款资金坎奇斯和定额预付金的增速较快，定金及预付金占年度资金来源的比重逐年上升。

XX年至XX年分别为8.7%、22.37%和42.41%;同期国内货款所占比重分别为2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有资金分别为61.95%、38.04%、25.01%。

（二）房地产市场需求经济状况

　　1、房地产生产成本趋旺，呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。

　　近年来，我县发展战略房地产市场有了非常明显发展，商品房销售态势优良，销售面积逐年增长，预售面积略微攀升，市场需求趋旺。

XX年-XX年分销面积分别为32646m2、35362m2、80811m2，同期预售英亩分别为31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，从XX年开始，开售面积超过了销售面积。

XX年底，空置一年以上的面积商品房面积却仅1977m2。

　　在商品房住宅经销调查中，90-110m2户型住宅三分之一销售总额的45.4%，110-130m2户型洋房占销售总面积的30.83%，90m2以下户型占12%，130平方米少于户型占11.74%，明显呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。

　　2、个人消费成为市场需求的主体，县内需求占商品房批发供给的全部。

　　随着住房体制改革的逐步推进，福利分房制度已退出了历史舞台，个人购房比重略微上升。

XX年，全县个人购房面积达29672.2m2，占销售面积的83.9%;XX年个人购房面积达80628m2，占总销售面积的99.77%，个人已成为市场消费的主体，是房地产市场海外市场发展的主导客观因素。

目前，个人购买房屋的类型以住宅为主，XX年个人购买住宅面积高达70941m2，占对个人购房总面积的87.98%。

从购买对象和使用上才来看，购房的全部是县内居民，基本以自用为主，因而，我县尚不必存在房地产“泡沫”。

　　3、商品住宅价格上升较迟，相对升幅较大。

　　因近年来商品房市场需求商品房萎靡，商品房价格放开，市场处于卖方市场，经济适用房启动最晚，土地实行市场竞价在一定程度上提高了工业用地开发成本。

多种因素造成商品房住宅价格上升较快，升幅较大。

据最新调查资料估算，XX年末商品住宅平均售价约987元/m2，比上年度上升14.76%，XX年平均售价约1140元/m2，同比上升15.5%。

而历年我县国内生产总值升幅的升幅为6.48%、10.63%。

　　4、存量房交易活跃，房改房成为“生力军”。

　　自2021年房改房上市配套措施出台后，存量房交易活跃，交易面积逐年“放大”，XX年共成交184起，面积16396.17m2，XX年共成交243起，面积20405.54m2，XX年共成交225起，面积21300m2。

近三年的交易量中会，住宅占总黄金交易起数的96.62%，房改房约占住宅交易起数的62.2%，因而正式成为存量房交易市场的"生力军"。

　　房改房的上市，不仅增加了住房市场的供给量，给买房人更多的选择，而且创造了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房规模扩张的消费者。

　　二、当前我县房地产市场存在的主要问题。

（一）房地产市场缺少信贷行业发展总体规划的指导，没有建立市场需求的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控政策机制，房地产开发存在一定同质性的无序化和较大的风险性。

（二）市场化运作不规范，政策性的国有土地协议出让，积欠土地招标出让金等了公平竞争行为严重扰乱不房地产市场秩序。

　　（三）房地产开发企业市场监管“门槛低”，开发企业数量多，规模普遍偏小，行业集中度低。

部分企业资金实力不足，主要就依靠金融贷款和定金、预付金进行开发，加大了投资风险。

　　（四）房地产开发化工企业企业行为不规范，如未取得许可证擅自开工建设及预售、合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为依然存在。

　　（五）城镇规划区范围内整体规划商品化程度不高，私人征用土地依然存在，弱化了房地产美国市场的高消费房地产群体，给市场会带来一定影响。

单体的开发仍然存有，清一色的布局不利于提高城市品位，十分困难改善居住环境。

　　（六）市场配套体系不建立健全，物业管理和中介服务滞后于房地产业的发展。

　　（七）住宅体系不完善，经济适用房投放少，廉租房建设尚未启动。

商品住宅价格提升过快，价格偏高。

　　（八）房地产开发结构不合理，住宅品种单一，难以满足不同的消费需求，刺激消费的增长，商业营业用房业务规模偏高，出现供过于求的现象。

　　三、房地产市场发展趋势

（一）行业趋于整合，结构面临调整，价格相对稳定。

　　1、房地产开发企业将趋于业务整合，金融行业集中度将明显提高。

　　随着卫星城建设规模的不断扩大，按照生态城市化建设要求以及城市管理和房地产开发设计的现实需要，商品住宅开发将向小区社会化、规模化、物业化、品牌化的经营方向产业发展，这势必加剧企业间资金、规模、管理等各方面的竞争。

国务院关于推进促进房地产市场持续健康发展的通知中强调，要加强房地产货款监管和员工工资市场监管，这对我县房地产企业的生存了发展带来和历史性的抗压和挑战。

为冀望发展做大做强，我县企业将在相关政策严管和市场竞争中趋于规范整合，投资回报率将明显提高，并已经形成市场竞争的核心能力。

一批实力较强的大企业将脱颖而出，而一些小而散、缺乏竞争力的企业将面临被淘汰出局的棘手。

　　2、房地产开发结构将面临减除适当调整，低价位新盘将成为开发主流。

　　随着老百姓居住消费观念的改变，个人住房需求将呈现多元化、立体式的发展趋势。

原先把住房作为固化资产而想方设法货借资金以求一次性到位的住房消费，将加速向把住房作为可流通产品商品量力而行适时换房的观念转变。

　　我县房地产起步较晚，目前处于产业发展阶段，前几年住房开发项目针对的大多是收入多半相对较高的工薪、个私业主群体。

这一消费群体这两项的经济相对宽裕，而且换房以改善居住条件的要求也十分迫切，因而对开发商而言，销售风险较小，且利润空间较大。

近年来的开发，已既定基本消耗了这一群体的购买力，对他们而言，住房消费是较长时间一段时间后的第二、三次换房。

　　而目前，尚无购房的和大部分房改房住户这些中低收入消费中低收入群体，因供需矛盾仍未能实现改善住房的愿望。

尚未购房的群体包括企业未参加房改的职工，乡镇行政、事业单位工作和退休的单职工，估计约有800户左右;全县房改房约有7000多套，2021年以来交易备案的共约900套，加上拆迁房约近百套，需换房户按只用的30%计，将有近XX套的消费。

激活这群中产阶层中低收入消费群体，将给我县房地产业带来极大的发展战略。

影响这一群体住房消费的最主要制约是价格，如何缓解这一供需矛盾呢，我们认为除了积极支持政策及金融产业支持外，开发适合这一群体消费的总价位较低的住宅（如近郊90-110m2户型、城区80-100m2户型）是今后几年的开发主流。

　　同时，随着商住房商品化程度的不断不断提高，单体别墅、立式住宅等中高档商品房将适量推向市场。

政府对“弱势群体”越来越关注，建设“廉租房”，确立中产低收入家庭住房保障机制，让所有人都“居有其所”，是政府当务之急的小事一桩大事。

　　3、供需趋于平衡，价格相对稳定

　　因前几年对海外市场释放格尼兹的需求估计不足，商品住宅的供应不够，造成了供小于求的关系，也在很大程度上能影响了价格上升的上升。

XX年新开工的占地面积达188450m2，其中商品住宅1265551m2，营业用房61899m2。

XX年的供应量放大较快。

据调查显示，11家开发企业到11月底的销售总量为95360m2，空置面积（待售面积）有60077m2，其中住宅25413m2，商业用房34659m2，年度存量较大，这予示着前几年的经济状况将有所改变。

　　从房地产开发土地土地货源上看，XX年为4.94公顷，XX年为14.55公顷（包括南湖地块约9公顷，实施投放量约5.5公顷），XX年11月止约投放2.52公顷，虽然年度投放紧缩较迟，但考虑XX年南湖地块一期建设将动工，实际的开发面积将不会不太可能增大。

另土地储备现阶段还有岙滩、西入口等总量约910亩的储量，尚较充足，保证了展望未来今后几年的土地供应。

从需求上看，市场的消费潜能依然较大。

随着政策的兑现，开发结构的调整，人口旧城改造的持续性以及人口的集聚，住房消费潜力将被进一步激活，得以更更进一步地释放，给市场带来持续动力。

今后十几年的房地产市场供需将趋于平衡。

　　另据XX年11月对11说明家开发企业的调查资料显示，XX收购价格年商品住宅销售平均价格约为1240元/m2，虽然价格比上年每平方米上升了100元，但较前两年价格的升幅有所回落。

随着市场供给日趋平衡，今后几年，商品住宅的价格升幅有限，价格相对稳定。

（二）发展动力十足，发展前景广阔。

　　1、城市化进程的不断全面落实，给市场发展提供贷款持续动力。

　　县城新一轮城市总体规划确定了以芹南至南湖为城市主东起中心区，以此为依托岙峡形成居住区及副中心，围绕花山路、荷花广场形成另一城市副中心区的"一个中心两个副中心"的规划布局结构，城市形态由原来的团状发展改变为组团式带状发展。

这将有效地拓展城市发展室内空间，着力推进旧城改造步伐，加速城市化进程。

而且，随着城市化的发展战略，县城与华埠镇的城市空间、布局不断接近，城华对接形成一体化发展已成为可能。

加快城市重大体育场馆的配套建设，将带动沿级及周边地区的人口、产业的有效集聚，城市规划与人口发展的购房人口比例需求量将持续增长。

　　按《县境城市总体规划（XX-2021）》对人口规模的推算，规划近期（至XX年）县城人口统计城市人口规模将发展到4.6万人，净增近万人，按人均建筑面积30m2计，县城区至XX年因人口增加需求建筑面积达30万m2，集中成片的城垣改造将大大增加了拆迁量，拆迁购置用房每年约需1-2万m2住房;另外还有一般性改善性住房增加的消费量，普昂青年的购房需求。

这些真实的需求给房地产市场发展提供了持续的动力。

　　2、生态立县发展战略的实施，给房地产带来了巨大的存储空间。

　　生态立县战略方针的确立，为我县了一条生态保护和经济发展并存的可持续发展道路，是我县实现跨越式发展的历史选择和必然途径。

随着生态立县战略的深入实施，我县的森林生态系统功能下一阶段增强，生态环境质量始终保持我市全国先进水平，生态环境更加安全。

生态酒店业资源愈显丰富，特色文化愈显深厚。

生态城镇建设急速推进，生态城市功能逐步强化，城市品位大大提高。

对外大交通构架将打通与周边两省的交通瓶颈，基本形成接轨浙、皖、浙三省的交通网络。

源头生态县的生态环境将越来越显示出它的价值和魅力，被更多的人在意和向往。

　　一片“山秀、天蓝、水青”的生态人居环境，将吸引向往优质生态环境的城市居民来观光、旅游、休闲度假，甚至居住，给房地产市场注入新的活力。

生态环境的优越，进一步提高了城市竞争力，也打赢来了投资者的青睐。

万向集团将投巨资打造“浙西硅谷”，传动装置硅峰公司在近年内计划整体搬搬至硅电子基地，形成硅电子优势产业的集聚，一个有着相当经营规模、资金钱江和国际竞争力的企业集团将崛起于实力源头生态县。

硅电子中心的极大发展将极大地带动城市化发展，也为我县房地产市场带给的发展带来了广阔的发展前景。

　　四、政策建议

（一）建立警戒预报制度，加强金融行业调查分析，引导行业健康发展战略。

　　尽快建立房地产市场登载预警预报和信息披露制度，及时向社会通报本县房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。

行业协会和职能部门要定期对房地产市场进行调查分析，引导开发企业理性中国投资，消费者理性购房。

（二）加强政府宏观调控政策，努力逐步解决供需矛盾，实现供需平衡。

　　保持房地产开发的适度规模，基本实现供需平衡对我县房地产业重要乃至整个国民经济产业发展具有重要作用。

政府部门及有关部门应系统发挥调控功能，加大调控力度，通过规划、土地、金融三三有大调控手段的配合作用，保持开发规模与有效需求的同步增长。

　　规划各个方面应发挥导向作用，通过工程进度特大城市建设方向和进度的调整，利用房地产开发继续拓展空间上的开拓和压缩，有效控制房地产开发规模，通过对商住的功能、布局调整，调控商品房的开发结构（如针对目前商业用房供应过多的现状，规划设计条件可以在今后开发地块中明确开发性质为纯住宅，不搞商住楼）;有计划地或进行旧城改造，以稳定住房需求，防止翻修因改造引起的突发性需求而产生的供需脱节;控制单体建设有利于开发的规模化;控制私人控管建房有利于住宅的概念化。

　　拟定土地方面要科学编制房地产开发项目的土地物资供应计划，建立结构合理、总量动态平衡的各类房地产项目年度土地供应计划体系。

进一步完善房地产项目机制，加强城市原立土地、政府保留用地或暂不宜进入市场交易地的收购，并根据市场需求和城市建设需要逐步。

以进一步提高政府对土地市场的监管调控监管力度。

加强土地有偿使用力度，严格实行经营性供地招标、拍卖、挂牌制度，严禁以任何得到其它方式取得房地产开发用地，规范房地产开发这些行为。

　　金融方面要控制总量，合理调整信货支持，实行差别政策，以控制住房房地产开发与住房零售业中比重，抑制投资、投机需求和过度超前消费。

要信用贷款非常积极提供土地收购储备的信用贷款，同时强化货款监控，实行封闭运行。

加强对房地产欠款的监管，依法依规货款，严格控制经营不进行规范、信用度低、资产负债率高的房地产开发企业的货款，扩大支持信誉好、资金实力强、市场前景好的开发金融机构货款，继续加大货款系统性风险小、收益大的个人住房货款，适度增加对经济适用住房的房地产投资适用于支持。

　　（三）完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场秩序。

　　各职能部门就职能应该严格履行管理职责，完善市场监管体制。

加强证书管理和注册资金管理，把好“入门关”;审批程序加强房地产开发项目审批监督管理，把好“发证关”;加强房地产交易方式房地产投资的动态管理，把好“交易关”。

加大房地产开发、销售中存在的改变土地规划、合同不况现、面积缩水、虚假广告等违规、违纪行为的查处力度，不能以罚代处，一罚了之，要发现一起查处一起，绝不姑息。

　　（四）坚持市场化导向，创造公平竞争环境，规范市场化运作。

　　不论土地投放的是单独投放还是捆绑式投放，都应实行应公开的市场机制运作，经营性土地使用权的出让和出让，进入按规定都必须进入美国市场交易，采取招标、拍卖和挂牌方式，杜绝协议出让行为，推行“阳光交易”，使更多有实力的开发商能在公平竞争的环境下取得土地进行开发。

经济适用房等政策性用房的开发也应推向市场运作，可以采取国有土地公开拍卖、政府按定价回购费用或赶跑地价和规定费用，适当留有存留开发微利等方式运作。

　　（五）加强住房政策性保障，引导商品房结构调整，完善住房供给体系。

　　经济适用房是国家政策性住房保障的重要组成部分，它既可以给中低收入者提供住房保障，又可以起到得到抑制市场价格的调节作用。

应科学合理投放经济适用房的供给量，既不能对本土市场造成负面影响，也不能失去政策性的保障作用。

根据我县市场较小的实际，经济适用房的世界经济投放量宜小不宜大，因为二手房市场尚有消费市场较大的消化空间。

通过加强中介一站式，政策性补贴鼓励中低收入者按实际需求购买二手房，整个市场可以进一步逐渐活跃存量房市场，促进增量房消费市场的发展。

　　要大力发展廉租房建设，建立保障机制，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。

据最新统计数字，我县城镇贫困户（人均年收入低于2400元）有657户，1512人，其他住房困难户154户362人。

解决和改善这些贫困户的住房问题是一项当务之急的大事。

　　积极引导和鼓励开发商从市场需求出发，针对不同消费有所不同群体的消费特征和购买能力，开发不同档次、不同价位的二手房，一方面可以满足不同层次的消费相异需要，另一方面可以充分调动消费潜力。

　　（六）加快健康发展房地产服务业，培育本土市场潜在消费群体，深化促进房地产市场进一步健康发展。

　　房地产服务业主要包括房地产和物业管理服务两大类。

从我县目前情况看，房地产服务业已滞后于房地产整个行业的发展，需要进一步加快发展。

首先要制定、完善相关法规，加大对房屋中介政府机构、物业管理公司的管理力度，清除无证、无照中介机构，规范中介市场。

其次要积极促进积极主动中介机构更新经营观念，提升服务层次，不断提高从业人员素质，以诚信创品牌;再者要加大扶持力度，创造良好的健康发展环境。

房地产服务业的发展将进一步促进房地产市场的以利于发展。

要通过落实住房货币化分配政策，建立面向中低收入家庭逐步形成的贷款担保机制;强化住房社保的归集公积金和运用，国有银行加大公积金和银行住房抵押贷款的力度;采取相应购房贷款贴息优惠;合理拆迁补偿等一系列的财政、金融政策，提高中低收入消费群体的经济承受能力，使潜在的住房资金需求转化为现实购买力，有效扩大资本市场需求量。

　　（七）促进产业集聚，加快市场建设，增强发展后劲。

　　要一如既往招商引资地推进侨资工作，主动承接从大、中城市梯度转移的劳动密集型产业。

加快矽电子基地建设，快速非常大引进大企业大集团的项目、资金、人才、技术等。

利用县工业园区这一平台，进一步促进产业发展集聚，飞速推进工业化步伐，从而带动城市化的发展战略。

　　要深入贯彻实施生态立县多层面战略，立足于生态工业、生态农业、生态旅游业，以打响钱江源绿色品牌为动力，以打造全国食用菌生产、加工基地为目标，加快建立“绿色食品城”市场。

当前应着力加快茶叶金融市场的扩大经营。

　　通过“兴工业、旺市场”加快南部经济发展，加速要素集聚，从而增强房地产市场发展后劲。