城中村综合改造拆迁安置小区项目建设可行性研究报告.docx

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城中村综合改造拆迁安置小区项目建设可行性研究报告

城中村综合改造拆迁安置小区项目建设可行性研究报告

第一部分总论

1、项目建设背景

住房问题是重要的民生问题。

解决城市低收入家族住房是当前民生问题的重中之重。

党中央、国务院高度重视解决城市低收入家庭住房困难问题，国务院下发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号，以下简称《若干意见》），接着又召开全国城市住房工作会议，对贯彻《若干意见》进行部属。

国务院提出，所有城市（包括县城）要以城市低收入家族为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度、力争到“十一五”期未，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其它城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。

改革开放以来，中国的经济发展取得了举世瞩目的成就，巨大的市场潜力和相对低廉的生产成本已使中国成为亚洲地区，乃至世界最具投资吸引力的国家之一。

温家宝总理在政府工作报告中提出了“中部崛起”的概念，这意味着中央政府将在政策、财政、基础设施建设等方面将会向中部地区倾斜，刺激经济的快速发展。

地处腹地的中部六省面临着一次全新的历史发展机遇。

在中部崛起的大背景下，依托优越的地理位置和多年积累，武汉的整体经济实力日益增强，经过多年发展，武汉市已有较强经济积累，地区生产总值连续两年处于中部六省前列，2009年上半年武汉市的GDP为1981.81亿元，位居中部六省之首。

从整体经济实力上看，中部龙头与支点的地位基本确定。

但是，就在这座不断发展的特大城市的二环以内,存在56个城中村，城中村内危房、旧房集中，这些住宅建设时间长，房屋质量差，户均面积小，基础设施配套不全，生活环境质量差，群众生活十分不便。

中心城区内的城中村脏乱差，片区环境严重影响了武汉市的市容市貌，影响武汉市在全国的整体形象，为彻底解决这一问题，武汉市人民政府于2009年6月4日提出《关于进一步促进经济平稳较快增长的若干意见》，要求加快推进城中村和旧城改造，计划用3年时间完成二环内56个城中村的改造任务。

2、项目概况

2.1项目名称

武汉市洪山区------城中村综合改造拆迁安置房项目

2.2项目地址

项目位于洪山区和平乡------友谊大道以南，武青四干道以北，纺机路以东，罗家港以西,紧邻徐东商业中心。

2.3项目建设规模及内容

（1）拆迁还建；拆迁总面积为878807.46平方米，其中村民房屋拆迁面积为506340平方米，拆迁村民户数1594户；集体房屋拆迁面积为372467.46平方米。

还建面积为330895平方米，还建户数1446户，货币补偿面积为203896平方米。

（2）房地产开发。

根据武汉市人民政府办公厅《关于洪山区------城中村改造成本测算及开发规模的批复》，开发建设规模为121.66万平方米，容积率3.65，开发用地的总成本21.9亿元。

以房地产开发取得的收入弥补拆迁还建的成本。

2.4本项目建设期

本项目2010年上半年完成整体拆迁任务，2011年底完成还建安置房建设任务，拆迁还建期2年；房地产开发采取滚动开发模式，从2011年上半年起至2018年底完成房地产开发任务，开发建设期8年。

2.5目前工程进展情况

（1）由武汉市城市规划设计研究院完成了《------“城中村”综合改造规划》

（2）挂牌出让土地成本已经武汉市洪山区人民政府和平街------村民委员会、洪山区和平街城中村综合改造工作领导小组办公室、武汉市洪山区人民政府和平街办事处、武汉市洪山区城中村综合改造工作领导小组办公室审核签字同意。

2009年9月28日取得武汉市人民政府办公厅《关于洪山区------城中村改造成本测算及开发规模的批复》

（3）完成拆迁的部分工作,包括:

完成了城中村改制；完成了项目前期规划，完成了部分拆迁补偿

（4）项目已经摘牌，并获取《国有建设用地使用权成交确认书》

（5）项目核准及规划审批手续基本完成。

环评、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证正在办理中。

3、项目编制依据与研究范围

3.1本报告的编制依据

依据中华人民共和国有关法律法规和政策规定，综合该项目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有：

●本报告的编制的依据是国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）和国家现行的财税制度。

●武汉市人民政府办公厅《关于洪山区------城中村改造成本测算及开发规模的批复》

●武汉市城市规划管理局市规划局关于《------综合改造规划》的批复”（武规函[2006]253号）文及武规函[2008]459号文

●武汉市城市规划设计研究院完成了《------“城中村”综合改造规划》

●武汉市城中村综合改造工作领导小组“关于印发《武汉市城中村综合改造挂牌出让土地成本测算操作规范（试行）的通知”（武城改办[2009]2号

●武汉市房地产投资项目基础数据的分析估算

3.2本报告的研究范围

●总论

●拆迁还建的必要性研究

●拆迁还建的规模及建设内容

●开发项目的市场分析

●项目选址与自然条件

●项目环境影响分析

●城中村改造投资估算，资金需求与资金筹措

●财务评价说明

●财务数据估算

●财务效益分析

●偿债能力分析

●结论和建议等

在此基础上，考虑项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。

第二部分拆迁还建的必要性研究

1、“城中村”存在的弊端

近几年来，随着城市化建设进程的加快发展，城区范围不断扩大，原先城区周边的村庄，现在区域位置上已成为城区的组成部分，成为一道城市建设发展中的特殊景观——“城市里的村庄”。

“城中村”在行政上已是城市的范畴，属于街道管理，但“城中村”仍然实行农村集体所有制和农村管理体制。

“城中村”农民的土地大部分已经被国家征用，不再从事农业耕作，其经济来源主要依靠第二、三产业及土地收益，生活方式也发生了根本的变化，已不再是传统意义上的农民。

“城中村”存在着诸多的弊端：

（1）土地利用粗放，土地资产流失

由于“城中村”缺乏统一的规划和管理，造成土地利用率和产出率低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，且往往含有院落和小块菜地、猪圈等，房屋容积率低，土地利用十分粗放。

同时，“城中村”的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有，这样，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使“城中村”中不规范的房地产二级市场特别活跃，导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产的流失。

（2）管理体制不顺，管理难度较大

“城中村”周围已经被城市社区所包围，而“城中村”是一种特殊类型的社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。

从管理体制上考察，城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别，它们在“城中村”形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的“真空”，“城中村”的性质使城市管理部门管不到，街道、村、镇管理又不力。

这样，村集体组织和村民受利益的驱动，乱搭乱建成风，违法违章用地十分普遍，住宅用地严重超标。

（3）人口构成多元，社会治安堪忧

“城中村”的人口构成十分复杂，并不是以前所认为的城乡二元结构。

据调查，“城中村”的人口主要由以下几个方面构成：

首先是当地的原有“村民”（部分村民的户籍实际上已经成为市民），其次是租用“城中村”村民住宅的城区市民，第三是来自外地、职业构成十分复杂的外来人口。

由于租金低廉，“城中村”容易吸引外来人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且职业构成和宗教信仰十分复杂的人员，因此可能成为滋生“黄赌毒”的温床和违法事件发生的策源地，这种状况的存在制约着城市的健康发展。

（4）公共设施缺乏，环境问题严重

“城中村”的基础设施是与原来低密度的建筑和低密度的人口相适应的，现在由于部分市民和大量外来人口的入住，小企业的开办，使给水、排水、道路、交通、电力、邮电通讯等基础设施严重不足，超负荷运转，导致污水横溢，垃圾乱倒、蚊蝇丛生，空气质量较差。

缺乏统一规划的凌乱建筑，形成不了统一连续的街景立面，视觉环境很差，城市形象低下；此外，由于村内道路既狭窄又杂乱无章，很容易引发交通事故。

（5）村民素质较低，就业问题严峻

由于“城中村”村民和外来人口素质普遍不高，加上出租等手段获取收益比较容易，“城中村”村民普遍表现出游手好闲、不思进取的状态，并缺乏在文化和专业知识技能上进一步提高的能力。

另外，“城中村”这种独特的存在和发展模式使城市居民难以理解村民，而村民本身也缺乏获取政治权利和社会公正的追求，影响村民的发展和整个社会文化素质的提高。

同时，由于土地的征用，“城中村”村民的可耕地大量减少，而村落内的村民由于历史原因，普遍文化素质不高，但由于有高额房租收入，生活水平富裕，在就业过程中，高不成低不就，游手好闲、无所事事。

村民素质的低下及其安于现状的性格，使他们的就业问题相当严重，即便是征地时安排了一些就业机会，但很容易下岗，就业问题的严重还会引发社会危机。

2、“城中村”改造的历史使命

本项目是积极响应国务院文件精神，认真贯彻落实“住房问题是重要的民生问题”，响应武汉市人民政府于2009年6月4日提出《关于进一步促进经济平稳较快增长的若干意见》，加快推进城中村和旧城改造，具有历史使命。

同时，从武汉房地产的发展历程里看，经历了从城区——郊区——回归城区的发展历程，自从上世纪九十年度初期房地产热开始，开发项目主要集中于老城区；到九十年代末期，以常青花园、百步亭花园为代表的大型经济适用房项目开始逐步向城郊结合部扩展，其他开发商也顺势而上，后湖片区、沌口开发区、东湖开发区、东西湖区以及盘龙城开发区等均成为开发热点，但由于远城区因交通、商业、教育、金融等大配套还存在一定空白点，生活不便，房屋空置率比较高；反观老城区则由于近几年武汉市大规模的市政基础设施的建设，城市面貌得到极大的改观，交通、绿化、环保等均有长足的进步，开发热点又逐步回归城区。

武汉市人民政府于2009年6月4日提出《关于进一步促进经济平稳较快增长的若干意见》，要求加快推进城中村和旧城改造，计划用3年时间完成二环内56个城中村的改造任务，这些迹象表明，进行城中村改造的春天已经来临。

第三部分拆迁还建的规模及建设内容

1、拆迁内容

------“城中村”改造项目拆迁总面积为878807.46平方米，其中村民房屋拆迁面积为506340平方米，涉及拆迁村民1594户；集体房屋拆迁面积为372467.46平方米。

村民被拆迁房屋补偿方式为还建房和货币补偿相结合，其中还建面积为330895平方米，货币补偿面积为203896平方米，补偿标准为政府指导标准上浮15%。

集体被拆迁房屋补偿方式为货币补偿。

拆迁工作自摘牌之日起，半年之内完成。

2、还建内容

根据------“城中村”综合改造规划，对拆迁村民采取就地还建的方式安置。

还建用地总面积为148500平方米，还建户数1446户，还建面积330895平方米，还建总投资为68070.02万元。

具体还建方案分两期实施，一期计划投资36845.54万元，建设还建房177220平方米，占总还建面积的54%；二期计划投资31385.48万元，建设还建房153675平方米，占总还建面积的46%。

3、拆迁还建的成本

根据武汉市人民政府办公厅《关于洪山区------城中村改造成本测算及开发规模的批复》，拆迁还建总成本21.9亿元。

第四部分开发项目的市场分析

1、武汉市的经济人文环境与城市概况

武汉市是湖北省省会、华中地区的最大城市，也是中国重要的中心城市，华中地区政治、经济、文化、金融中心。

世界的三大河长江及其最大支流汉水在市内交汇，将武汉市区一分为三，形成了汉口、汉阳和武昌三镇鼎立的格局，故武汉素有“江城”的美誉。

全市现辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山等13个区及武汉经济技术开发区、东湖新技术开发区、东湖生态旅游风景区，面积8494平方公里，人口828万。

武汉交通十分发达，是京广铁路大动脉与长江黄金水道十字交汇的中心，铁路有京广，并有京九铁路线贯穿南北，汉丹、武大、武麻铁路线联结东西；公路有107、316、318三个国干道和八条省干道等辐射湖北及邻省各大中城市；水路有长江、汉水交汇，历来有“九省通衢”之称，东去上海，西抵重庆，南至广州，北上京城，距离均在1000公里左右，处于中国经济地理的核心位置。

武汉有丰富的旅游资源。

武汉风景秀丽，名胜众多，名闻天下的黄鹤楼，位居江南三大名楼之首；“江城明珠”东湖，是国家级风景名胜区；“佛都古刹”归元禅寺，内藏惟妙惟肖五百罗汉。

此外，还有古琴台、晴川阁、楚天台等名胜古迹，令人留恋忘返。

武汉在新的历史发展阶段，提出了在本世纪初基本实现现代化和建设现代化国际性城市的两大战略目标：

长远战略目标——争取经过30多年的持续奋斗，进一步增强城市综合实力，强化城市综合服务功能，优化城市综合发展环境，提高城市综合竞争力，把武汉建设为现代化国际性城市。

中期战略目标——用10—15年时间，把武汉建设成为我国中部地区的重要发展极，在经济发展、基础设施、人民生活、社会文明等各个方面基本实现现代化，努力构建可持续发展的经济系统、可持续发展的生态系统、可持续发展的社会系统，为建设现代化国际性城市的长远战略目标奠定坚实的基础。

2、武汉市的国民经济发展现状及市场潜力分析

2.1武汉市2008年国民经济总体运行情况

2008年，在市委、市政府正确领导下，武汉市的国民经济快速增长，社会事业全面发展，人民生活继续改善，经济社会建设取得明显成效。

具体表现在：

经济总量：

2008年地区生产总值3960.08亿元，比上年增长15.1%。

财政收入：

2008年财政收入791.31亿元，比上年增长24.8％。

固定资产投资：

2008年全社会固定资产投资2252.05亿元，比上年增长30.0%。

居民收入水平：

2008年城市居民人均可支配收入16712.44元，比上年增长16.4%；人均消费支出11432.97元，增长7.9%。

人均住房建筑面积29.28平方米，增加1.03平方米。

房地产业开发投资：

2008年房地产开发投资570.36亿元，增长24.1%，其中，住宅开发投资424.97亿元，增长28.3%；房屋施工面积3798.10万平方米，增长18.9%，其中，住宅施工面积3222.14万平方米，增长21.2%。

房屋新开工面积1447.28万平方米，增长23.3%，其中，住宅新开工面积1232.98万平方米，增长18.8%。

房屋竣工面积869.83万平方米，下降6.8%，其中，住宅竣工面积768.23万平方米，下降5.3%。

2008年商品房销售面积626.61万平方米，比上年下降44.8%。

商品房销售额350.01亿元，下降33.9%。

在商品房销售中，住宅销售面积683.24万平方米，下降36.1%；住宅销售额319.79亿元，下降33.8%。

年末商品房空置面积215.45万平方米，比上年末增加63.4%，其中，住宅空置面积135.09万平方米，增加166.5%。

3、武汉市房地产发展现状分析

随着国家宏观调控政策的不断深入，2007年武汉市从调整住房供应结构、加大保障性住房建设力度、严格信贷调控政策和整顿规范房地产市场交易秩序等方面入手，进一步加强了调控措施的执行力度，使武汉市住房供应结构基本合理、住房价格基本稳定，房地产市场趋于平稳，房地产业为全市经济发展和社会稳定作出了积极贡献。

2007年武汉市房地产开发投资为459.75亿元，同比增长25.6％；房屋施工面积为3195.41万平方米，同比增长11.1％；房屋竣工面积为933.37万平方米，同比增长6.8％。

2007年武汉市商品房销售面积为1135.41万平方米，同比增长18.2％；商品房综合销售均价为4706.26元/平方米（不含新洲、蔡甸和汉南区），同比增长17.8％。

2008年，受国际金融危机的影响，武汉市房地产市场从快速增长期转入为调整期。

纵观全年，商品房销售量、土地市场供应量同比均有所下降，商品住房空置面积同比上升，市场中面临着较大的问题与考验。

2008年武汉市房地产开发投资为570.36亿元，同比增长24.1％；房屋施工面积为3798.10万平方米，同比增长18.9％；房屋竣工面积为869.83万平方米，同比下降6.8％。

2008年，武汉市商品房销售面积为626.61万平方米，同比下降44.8%；商品房综合销售均价为5148.13元/平方米（不含新洲、蔡甸和汉南区），同比增长9.4％。

2009年上半年，武汉房地产市场逐步地走出调整期，进入了相对稳定的恢复期。

2009年1-6月，武汉房地产市场的成交总套数为60338套，比2008年同期增加了120%；销售总面积为631.9万平方米，比2008年同期提高了119%；销售总金额为325.9亿元，比2008年同期提高了112%。

2009年7月份，武汉市房地产市场的热度继续保持，在市场的强大消化下，由于项目施工或者捂盘的原因，市场供给并没有跟上市场的步伐，部分楼盘已经存在阶段性供不应求。

7月全市成交量出现小幅上升，而成交均价基本持平。

商品房成交12777套，137.57万平米，成交金额73.99万元，成交均价5378.3元/平米。

上涨5.5%，8.8%，10%，1.1%，市场进入基本稳定期。

2009年8月份，武汉市房地产市场小幅震荡，出现价升量跌的局面。

由于市场供应量持续不高，在市场的强大消化下，供求关系再度向有利于供应方倾斜。

8月全市成交量出现小幅上升，而成交均价基本持平。

商品房成交12135套，122.05万平米，成交金额67.83万元，成交均价5557.92元/平米。

分别上涨-5.02%，-11.28%，-8.33%，3.35%。

从长远发展看，房地产市场需求依然存在，市场发展潜力仍在增加。

从投资规模和建设开发指标分析，武汉市房地产市场的基本面仍然趋好。

随着国家“扩内需、保增长”的经济发展思路进一步明确，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策推动下，武汉市房地产市场经过调整后逐渐将迎来恢复性的增长趋势。

投资规模和建设开发指标分析如下：

（1）房地产开发投资情况

2008年武汉市房地产开发投资为570.36亿元，同比增长24.1％，占全社会固定资产投资的25.3％。

其中，房地产住房开发投资为424.97亿元，同比增长28.3％，占房地产开发投资的74.5％。

历年房屋（住房）开发投资走势图单位：

亿元

（2）房屋开发建设情况

2008年武汉市房屋施工面积为3798.10万平方米，同比增长18.9％。

其中，新开工面积为1447.28万平方米，同比增长23.3％；住房施工面积为3222.14万平方米，同比增长21.2％，占房屋总施工面积的84.8％。

其中，住房新开工面积为1232.98万平方米，同比增长18.8％，占房屋总新开工面积的85.2％。

历年房屋（住房）施工面积走势图

单位：

万平方米

历年房屋（住房）新开工面积走势图

单位：

万平方米

2008年武汉市房屋竣工面积为869.83万平方米，同比下降6.8％。

其中，住房竣工面积为768.23万平方米，同比下降5.3％，占房屋总竣工面积的88.3％。

历年房屋（住房）竣工面积走势图

单位：

万平方米

2008年，全市城镇居民人均居住建筑面积为29.28平方米/人，比2007年提高了1.03平方米/人。

（3）商品房空置情况

2008年武汉市商品房空置面积为215.45万平方米，同比增长63.4％。

其中，商品住房空置面积为135.09万平方米，同比增长166.5％。

历年商品房（住房）空置面积走势图单位：

万平方米

（4）房屋销售情况

2008年，武汉市商品房销售面积为626.61万平方米，同比下降44.8%，其中，商品住房销售面积519.40万平方米，同比下降51.5%。

占商品房总销售面积的82.9％；套数为51158套，同比下降54.6％。

历年商品房（住房）销售面积走势图

单位：

万平方米

2008年武汉市存量房成交面积为553.62万平方米，成交套数为48218套，同比分别下降27.9%和29.7%，其中，存量住房成交面积288.35万平方米，成交套数为33484套（不含房改出售公房），同比分别下降29.7%和29.4%。

房屋交易价格情况

2008年武汉市商品房综合销售均价为5148.13元/平方米（不含新洲、蔡甸和汉南区），同比增长9.4％。

其中，商品住房销售均价为4883.01元/平方米，同比增长8.1％。

历年商品房（住房）销售均价走势图

单位：

元/平方米

存量房综合交易均价为3627.99元/平方米，同比增长18.9％。

其中，存量住房交易均价为3449.72元/平方米，同比增长17.3％；每季度存量住房交易分别为3342.87、3565.26、3446.96、3393.6元/平方米。

历年存量房（住房）交易均价走势图

单位：

元/平方米

4、本项目优势分析

（1）地块价值

从区位上看，本项目在行政区划上虽归属洪山区，但在地域上则更靠近传统的工业老区青山及正在发展中的徐东商业中心，处于徐东与青山板块之间的过渡性区域，区域价值目前尚未得到充分体现。

开发本项目可以填补和提升该区域商业价值。

（2）交通价值

根据市政府有关部门的交通规划格局，在徐东片区要构建一个四纵三横，承东启西，最便利的核心交通枢纽网。

“四纵”是指和平大道，友谊大道，中北路，沿湖路;“三横”是指徐东大街，团结路和才盛街。

这七条道路拉近了徐东片区和汉口、武昌等其他周边地区的距离。

规划中，徐东片区紧邻两条规划轨道交通线路：

沿中北路的地铁线和沿铁机路的轻轨线。

地面公交系统与地下地铁系统将共同构筑徐东片区敏捷的交通出行，进一步巩固徐东交通枢纽地位。

二七大桥的开建及水东路的规划将对项目产生一定的利好，已经开工建设的地铁四号线一期工程和中北路延长线将促进本项目地段价值的提升。

（3）规模优势

从项目开发预期上看，项目总用地567.57亩，净用地498.56亩，总建筑面积1216600平方米，户数8600户，停车总数5900辆，利用地块规模效应来提升产品综合价值，规模效应与前瞻性规划布局，将形成市场占位与产品形象优势。

（4）此外，本项目还具有如下优势：

从人口结构上看，区域人口基数突破百万，为楼市的发展提供潜在的支撑。

据统计，2007年，武昌区人口总数约为109.2万人，人口出生率为6.03‰，自然增长率为2.07‰，全区人口呈稳步增长态势。

庞大的人口基数是区域楼市购买力的潜在支撑。

从人均工资水平上看，为楼市的发展提供重要的支撑。

武昌区人均工资水平稳步增长且高于武汉市平均水平，市场整体消费潜力与水平存在较大挖掘空间。

2004-2007年数据显示，武昌区居民年平均工资水平持续增长，4年间实现翻倍增长。

2007年武昌区在职居民工资水平达24214元，较全市平均水平高出1215元。

为楼市的发展提供重要的支撑。

从投资结构上看，区域房地产投资较为突出，楼市相对活跃。

2004--2007年来，武昌区固定资产投资总量增长较快，整体增幅在15%以上。

2007年，武昌区固定资产投资总量排名武汉主城区第二位，达130.88亿，其中房地产开发投资68.05亿，占52%。

从居民消费活跃程度上看，整体消费潜力与空间存在挖掘的潜力。

从居民消费活跃程度上看，作为江南板块的商业中心，武昌区消费市场表现相对积极活跃，是区域商业持续发展的重要支撑。

2004-2007年武昌区社会消费品零售总额一直保持稳步增长，4年间社会消费品零售总额实现近3倍的跨越。

2007年，在七大主城区中，武昌区社会消费品零售总额仅落后于江汉