XXX广场申请报告.docx

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XXX广场申请报告

第七章项目开发建设进度安排…………………………………………………43

8.1项目经济合理性分析44

9.2经济影响分析……………………………………………………………50

9.2社会风险及对策分析……………………………………………………51

第十章主要结论和建议…………………………………………………………53

附件：

1、项目申请报告编制合同

2、建设单位营业执照及房地产开发资质证书

3、土地使用权证

4、项目地理位置图

5、项目规划平面图

6、编制单位《营业执照》及资质证书

第一章申报单位及项目概况

1.1项目申报单位概况

本项目的申报单位为XX公司及XX公司。

XX公司成立于2007年5月14日，是经XX市工商行政管理局注册登记的中外合资有限责任公司（注册号：

企合XX总字第号），注册资本1000万元人民币，股东（发起人）为XXX，法定代表人XXX，公司经营范围为普通住宅、商铺、写字楼的开发建设经营及自有房产租赁，营业期限自2007年5月14日至2037年5月14日。

XX公司成立于2010年1月22日，是经XX工商行政管理局注册登记的私营法人独资有限责任公司（注册号：

号），注册资本3000万元人民币，法定代表人XX，公司经营范围为房地产开发经营及物业服务。

XX公司及XX公司均为XXX有限公司控股的下属公司。

XXXX投资集团有限公司位于美丽绿城XX首府XX，成立于2000年。

公司立足于XX，依托XX公司资金、信息和资源的优势，在XX房地产等行业寻找投资机会，成为XX相关行业新价值的发现者和创造者。

自开创以来，XX开拓进取、步履稳健。

至今已经发展成为一个集房地产开发、金融股权、不良资产处置、教育投资和贸易于一身的多元化集团。

迄今为止，集团旗下的园林公司、建筑公司、物业公司和教育投资公司也日趋步入正轨。

地产方面已形成别墅及自持物业为主的产品系列。

合作伙伴均为业内著名的工程建筑、设计规划企业。

XX的业绩：

集团开发的“XX、XX”等项目深受市民的青睐，住宅面积已达XX万平方米，曾先后获得“中国人居奖”、“人文景观奖”、“百姓最满意楼盘”等荣誉称号。

XX按照现代企业运行模式运行，引进国内外先进经营理念和管理模式，拥有一支高素质的优秀人才队伍，而且拓展了一条崭新的房地产企业品牌开拓之路，在XX已享有很高的声誉，以“专业、诚信、高效”理念赢得了社会各界人士的广泛关注和高度赞赏。

XX已制定并实施了中长期发展计划，将继续秉承“团结、学习、拼搏、创新”的企业精神，不断夯实管理基础，积极学习进取，投资服务于XX房地产业，努力打造成为一个顾客满意、员工自豪、社会尊重的区域一流优秀企业。

1.2项目概况

1.2.1项目背景

XX作为XX，是XX经济、政治、文化中心，也是西南重要的交通枢纽中心，近年来国民经济和社会发展成就显著。

“十一五”时期XX市经济持续快速健康发展，经济发展质量和效益不断提高。

在此期间，XX市GDP年均增长率在两位数以上，到2010年底，地区生产总值、人均生产总值、工业总产值、社会消费品零售总额、全社会固定资产投资、财政收入、旅游总收入、出口总额、直接利用外资额等均比“十五”期末翻一番以上。

2011年XX市生产总值（GDP）达到了2211.51亿元，比上年总体增长13.5%，财政收入完成363.52亿元，增长20.82%，城市经济继续保持快速增长势头。

中国-XX“10+1”博览会永久落户XX大幅提升了XX的知名度，经贸往来进一步提速，大大加快了XX向国际化城市发展的进程。

近年来XX市基础设施建设力度得到空前加大，城市化进程和城市规模有了巨大突破。

在上述经济、社会发展背景下，近几年以来XX市房地产业有了快速良好的发展。

随着国务院正式批准《XXXX经济区发展规划》，XXXX经济区开放开发上升为国家战略。

中国—XX自由贸易区的如期建成、国务院颁布《关于进一步促进XX经济社会发展的若干意见》、新一轮西部大开发等，为XX市带来新的发展机遇。

按照《XXXX经济区发展规划》对XX市的功能定位，XX市将进一步发挥首府中心城市作用，加快建设区域性加工制造基地、商贸基地、现代物流基地和交通枢纽、信息交流、金融中心，成为面向中国与XX合作的区域性国际城市。

目前XX市经济社会发展水平处于快速发展阶段，城镇居民人均可支配收入、社会消费品零售总额及居民储蓄存款余额不断增长，为房地产行业的发展提供了强有力的支撑。

中国—XX自由贸易区建设、泛XX经济合作的深入推进为条件优越的XX带来了快速发展的契机。

随着XX经济的发展、基础设施的建设、招商引资力度的加大，工业化、城镇化和农业产业化将稳步推进，推动城市经济结构优化升级，为城市经济发展奠定了坚实的经济基础，特别是近年来引进了大量外来企业，带来了大量外来人口，在一定范围内促成XX的城市人口聚集效应。

XX市城镇化进程加快，人口规模扩大，这便产生了极大的房地产消费需求。

作为XX市大型房地产企业，XX面临前所未有的发展契机。

本项目将以城市综合体的复合街区规划为整体开发方案，把住宅、商业、酒店、写字楼、公寓以复合街区的形式进行规划开发，结合“宜商宜居”、“和谐文化”、“生态环保低碳”的理念，在户型结构、景观配套、功能配套、公建配套、工程质量、服务管理上全方位提升产品品质，以良好的性价比让业主得到实惠，以舒适温馨的环境氛围、完善的配套服务设施、丰富的文化内涵使业主享受“优居生活”，力争把项目精心打造成为满足XX市居民改善办公、居住和商业环境的需求，提升项目所在地区域形象的XX标志性建筑综合体。

1.2.2项目拟建地址

本项目建设地点位于位于XX市XX区XX北XX路南侧，玉兰路东侧，金菊路西侧。

项目划分为南北两地块，南北地块中间有一条规划路穿过。

本项目规划总用地面积为67891.64m2（101.84亩）。

项目地理区位优越，周边交通便利。

（具体介绍详见第五章项目选址章节）。

1.2.3项目建设内容

本项目总建筑面积为367876.82m2，其中计入容积率建筑面积231028.15m2，不计容积率建筑面积136848.67m2，物业类型为大型商业、办公、酒店、住宅综合体。

计入容积率建筑面积中包含住宅建筑面积69212.51m2，商业建筑面积61658.67m2，酒店建筑面积23990.46m2，办公建筑面积74726.51m2，公共配套建筑面积1440.00m2；不计容积率建筑面积中包含地下建筑面积129504.67m2（包含地下商业33000m2），架空层建筑面积7344m2。

用地由规划路（XX珠宝玉器街）分为南北两个地块。

北地块由1栋18层酒店塔楼A1，1栋23层办公塔楼A2，1栋15层办公塔楼B1和4～5层街铺式和集中式商业综合体D1、D2、D3组成，其中D1商业部分包括一个商业展示厅。

地下共2层，地下1层为停车库、超市、商业及设备用房，地下2层为停车库。

南地块由1栋13层办公塔楼B2，1栋19层办公塔楼B3，3栋27层住宅塔楼C1～C3，4栋26层住宅塔楼C4～C7及3～4层街铺和集中式商业D4组成。

地下共3层，地下1层为商业、集中批发市场，地下2层为地下车库与街铺及设备用房，地下3层为地下车库及设备用房。

项目经济技术指标如下表：

主要经济技术指标表

序号

项目

计量单位

指标

1

规划总用地面积

㎡

67891.64

2

总建筑面积

㎡

367876.82

3

计入容积率建筑面积

㎡

231028.15

3.1

其

中

住宅建筑面积

㎡

69212.51

3.2

商业建筑面积

㎡

61658.67

3.3

酒店建筑面积

㎡

23990.46

3.4

办公建筑面积

㎡

74726.51

3.5

公共配套建筑面积

㎡

1440.00

4

不计入容积率建筑面积

㎡

136848.67

4.1

其中

地下室建筑面积

㎡

129504.67

4.2

架空层建筑面积

㎡

7344.00

5

容积率

3.40

6

建筑占地面积

㎡

28514.10

7

建筑密度

％

42

8

有效绿地面积

㎡

20856.43

9

绿地率

％

30.72

10

住宅总户数

户

444

11

住宅居住人口

人

1421

12

机动车停车位

个

2363

12.1

其中

地上停车位

个

195

12.2

地下停车位

个

2168

住宅结构比例统计表：

90m2以下

90m2以上

合计

套型

无

三房二厅二卫

三房二厅三卫

面积（m2）

0

165

135

115

185

户数（户）

0

100

100

100

144

444

面积合计（m2）

0

16500

13500

11500

26640

68140

面积比

0

24.21%

19.81%

16.88%

39.10%

100%

用地平衡表：

用地构成

面积（ha）

比例（%）

住宅用地

0.34

5.01

公建用地

2.51

36.99

道路用地

1.85

27.28

公共绿地

2.09

30.72

总用地

6.79

100

1.2.4投资规模和资金筹措

本项目总投资为人民币206969.19万元。

其中：

土地费用81818.26万元，建筑安装工程费为95036.54万元，其他费用9560.07万元，基本预备费为4751.83万元，间接费用15802.50万元。

建设投资估算详见《总投资估算表》。

项目建设资金由项目建设单位自行筹措，项目建设单位拟用自有资金、银行贷款并结合销售回款完成对项目的开发。

（项目投资具体情况详见第七章经济影响分析中的投资成本估算小节）。

1.2.5工程技术方案

（1）总平面布置及交通设计

本工程为大型商业、办公、酒店、住宅综合体。

用地由规划路（XX珠宝玉器街）分为南北两个地块。

北地块用地平整，南地块北侧与南侧标高最大相差10米。

北地块由1栋18层酒店塔楼A1，1栋23层办公塔楼A2，1栋15层办公塔楼B1和4～5层街铺式和集中式商业综合体D1、D2、D3组成，其中D1商业部分包括一个商业展示厅。

地下共2层，地下1层为停车库、超市、商业及设备用房，地下2层为停车库。

A1酒店位于北地块西北角，A2办公楼位于北地块东北角，B1办公楼位于北地块西南角。

D1商业街铺与若干条穿越北地块的步行街构成北地块底层主要组成部分。

A1酒店出入口位于西侧玉兰路，A2办公楼出入口位于北侧XX路，B1办公楼出入口位于西侧近玉兰路。

北地块有四个机动车出入口，分别位于地块的东西南北四侧，酒店及办公楼门厅外均设置机动车下客处。

北地块地下车库出入口有3个，分为N1、N2、N3，各位于用地东北、西北、西南角。

N2车库出入口考虑小货车出入设计。

在D1地下夹层考虑设置非机动车停放处。

南地块由1栋13层办公塔楼B2，1栋19层办公塔楼B3，3栋27层住宅塔楼C1～C3，4栋26层住宅塔楼C4～C7及3～4层街铺和集中式商业D4组成。

地下共3层，地下1层为商业，集中批发市场，地下2层为地下车库与街铺及设备用房，地下3层为地下车库及设备用房。

B2办公楼位于南地块西北角，东西朝向板楼，B3办公楼位于西南角，南北向板楼。

C1～C7住宅楼由北3南4栋围合成一个庭院位于南地块东侧。

D4商业则从-3层至2层均匀分布在南地块。

B2办公主入口位于楼西侧，靠近玉兰路。

B3办公主入口位于楼南侧，靠近南面规划路。

C1～C3住宅主入口位于其塔楼南侧，相应C4～C7则位于其塔楼北侧。

南地块有四个机动车出入口，分别位于地块的东西南北四侧，办公楼门厅外均设置机动车下客处。

南地块地下车库出入口有4个，分别为S1～S4，各位于S1、S2位于南地块西侧，S3位于东侧，考虑为住宅专用，S4位于南侧，考虑为地下商业专用。

在住宅楼底层架空部分考虑设置非机动车停放处。

整体地块人流入口处的室内外高差为0.10-0.25m。

场地内部道路最小纵坡为0.3%，横坡为1.5%，均采用单面坡，地面雨水由雨水口收集经雨水管系统有组织排入市政雨水管。

道路结构拟采用沥青混凝土路面的做法。

基地绿化考虑基本上分为4类进行设计，第1为集中绿地及园林，第2为满足规划规定的生态停车场绿地，第3为地下或半地下建筑顶部绿地，第4为屋顶绿地。

在绿化设计时充分考虑各部分空间效果及生态功能，满足绿地率30.72%的要求。

总有效绿地面积为20856.43m2，其中：

地面绿地（含符合条件的园林设施）面积为2000.73m2；生态停车场绿地面积为3386.19m2；地下或半地下建筑顶部绿地面积为12577.55m2，折算后绿地面积为11319.80m2；屋顶绿地面积13832.37m2，折算后绿地面积为4149.71m2。

（2）建筑设计

在建筑设计概念方面，本项目将以城市综合体的复合街区规划为整体开发方案，把住宅、商业、酒店、写字楼、公寓以复合街区的形式进行规划开发。

为体现复合街区规划的优越性，整体开发规划时突出以下规划要点：

商业街区布局，内、外步行街互相带动；商业与住宅分区排布，有清晰的功能划分，相互促进，互不影响；商业（含商铺、酒店、公寓及写字楼）为开放式街区，多个出入口，人流自由出入；住宅为封闭式花园小区，保安要求严格；垂直绿化、空中花园、小广场，步随景移，在复合的环境中提升生活乐趣；交通方面，一楼人车漫流，二层架空与连廊人行交通，地下交通和垂直交通同时服务于商业和住宅。

在建筑功能分区方面，本项目按用地分为南北两个地块，北地块由3栋塔楼和复合式街区组成，南地块由7栋住宅塔楼、2栋办公塔楼与复合式街区与集中商业组成。

两地块以两条联通南北的天桥连接。

南北地块连接处规划路下设计有一下沉商业庭院，连接两地块地下一层部分。

在建筑材质方面，场地内所有的建筑物使用连续统一的外部及内部建筑材质，以强调建筑的统一性。

建筑采用高质量的材质和最新技术，实现质量、经济性、日常维护和可持续性几方面的优化。

部分外墙及立面采用适当的隔热钢化玻璃系统，覆盖的厚镶板由绝热钢板组成，玻璃类型将采用通过高层建筑抗风测试的高强度遮阳玻璃。

所有窗格采用双层密封单元，提高隔热效果。

部分外墙为适应大厦底部及商业墩墙的特别效果，采用高质量建筑石材，如大理石。

入口遮篷及中庭玻璃天顶采用不锈钢及结构玻璃。

天窗结构采用不锈钢重叠覆盖。

结构中结合光压发电面板，有效利用太阳光能。

（3）结构设计

①建筑结构的安全等级、设计使用年限和建筑抗震设防类别

本项目建筑结构安全等级为二级。

建筑结构设计使用年限为50年。

商场、办公楼、住宅、公寓的抗震设防类别定为标准设防类（丙类），抗震措施按6度考虑；人偶剧场部分考虑未成年人在突发地震的保护措施，暂定为重点设防（乙类），抗震措施按7度考虑。

结构重要性系数：

1.0。

②整体结构方案

本工程分南、北两个区域：

北区由2层地下室及三栋塔楼，局部4-5层裙房组成。

A1塔楼为18层酒店，高81m，有4层裙房；A2塔楼为23层办公楼,高度接近100m，有5层裙房；B1栋塔楼为15层办公楼，高85.6m，有4层裙房。

北区主体结构采用混凝土框架-剪力墙或者剪力墙结构，无转换无间断。

4~5层裙楼采用框架结构，为商业用途，设置较多中空庭院及下沉广场，采用连廊联接。

南区由3层地下室及九栋塔楼、局部1~2层的商业裙房组成。

B2塔楼为13层办公公寓，高72m，下部为两层商业裙房；B3塔楼为19层办公公寓，高83.5m，下部为1层商业裙房；C1~C3为27层住宅，高度90m，下部两层裙房；C4~C7为26层住宅，高84m。

北区主体结构采用混凝土框架-剪力墙或者剪力墙结构

③基础形式

本工程地基基础设计等级为甲级。

本工程基础主楼范围以下采用桩基础，裙房及纯地下室采用钢筋混凝土筏板基础，筏板部分持力层局部为复合地基。

④主要结构用料

钢筋：

HRB300、HRB350、HRB400级钢筋。

混凝土等级：

C30～C50。

主要构件尺寸及混凝土材料：

构件

部位

截面尺寸

混凝土等级

墙

地下2~3层-首层

300mm

C50

二层以上

200~250mm

C45~C30

柱

地下2~3层-地上4层

800x800~500x500

C40~C30

地上11层-地上24层

1000x1000

C45

（4）给排水方案

①给水系统

本工程的供水水源为市政水源，分别从市政给水管道引人2条DN200的给水管，各自经过水表井后，在红线内连成环网，管径为200mm。

本工程最高日用水量估算：

2395m3/d。

供水方式：

从节省能源和保证供水考虑，地下三层至地上二层和室外绿化用水由市政给水管直接供水。

室内三层以上采用由水箱、变频水泵联合供水，各用水点的水压不超过0.35MPa，超压部分用减压阀减压。

生活给水系统泵房、水箱各单体根据各自条件就近设置，北区设于地下二层，南区设于地下三层。

②热水系统

酒店设集中热水供应系统，热源采用太阳能+空气能热泵，热水设计小时耗热量为：

2000KW。

系统采用24小时全循环供水方式。

住宅设分散贮热空气源电热泵系统。

热水系统竖向分区同给水系统。

③排水系统

本工程最高日污水排放量为：

1920m3/d。

室外排水采用雨水、污水分流系统，雨水、污水分别接入市政雨水、污水管道内。

生活污水经过室外化粪池简单处理，厨房污水经室外隔油器处理后排入市政污水管。

室内雨水和道路雨水在室外用管道汇集，排入市政雨水管。

（5）建筑电气设计

①变配电系统

电源负荷分级：

本项目属一类高层建筑。

地下室、主要通道、楼梯间、电梯前室等场所的照明，应急照明，客梯用电，生活水泵及潜水泵用电，消防控制中心、消防设备用电，安防系统用电，主要弱电机房用电，酒店商场的经营管理用计算机系统用电，酒店的宴会厅、餐厅、厨房、康乐设施门厅及高级客房的用电，酒店计算机、电话、电声、录像及新闻摄影用电等为一级负荷；商场超市自动扶梯、空调用电，餐饮厨房确保用电等为二级负荷；其他为三级负荷。

负荷预测：

估算总负荷为21570KW，选择变压器容量总计30660KVA。

供电电源及电压等级：

本工程各变电所用电拟从开关房分别采用两路10kV电源供电，开关房两路电源要求引自不同区域的变电站。

其中住宅公变所两路10kV电源平时一用一备；商业专变所平时两路10kV电源同时工作，各带50%负荷，互为备用，每路电源均能带100%负荷。

备用电源：

在北区和南区地下室分别设置两套自启动柴油发电机组作应急电源，保证各变电所0.4kV应急母线段负荷中的一级负荷以及厨房确保动力、商场自动扶梯等二级负荷的供电。

所有疏散指示灯和应急照明灯采用自带蓄电池的灯具，安装于避难层疏散指示灯和应急照明灯蓄电池的连续供电时间不应小于60min，其它区域连续供电时间不应小于30min。

变配电所：

本工程根据功能分区及日后的使用管理需要，拟设9个10/0.4kV变电所。

北区在A1酒店、A2办公、B1办公、D1商业区的负一层各设置一个商业专变所，分别负责各栋相关区域塔楼、裙楼及停车场的供配电；南区在B2办公、B3办公、D4商业区的负二层各设置一个商业专变所，分别负责各栋相关区域塔楼、裙楼及停车场的供配电。

C2住宅、C5住宅负二层各设置1个住宅公变所，分别负责C1~C3和C4~C7及其相邻区域住宅停车场的供配电。

在南区负二层设置小区开关房，负责项目内所有变电所的供电。

开关房及系统设计由供电部分负责。

高压供电系统：

住宅公变所两路10kV电源采用单母线不分段运行方式，平时一用一备，当主供电源失电时，由另一路电源供电。

10KV配电系统中两路进线联锁，任何情况下两个开关不能同时合闸，确保两路电源分列供电。

商业专变所两路10kV电源采用单母线分段运行方式，设母联开关，正常时各自独立运行，当一路电源故障时，母联开关自动合闸，由另一路电源供所有负荷。

当失电回路恢复供电后，母联开关手动分闸复位后再合上进线开关，恢复正常工作状态。

10KV配电系统中两路进线与联络断路器之间采取电气联锁措施，确保两路电源分列供电。

计量：

住宅公变采用低压计量的方式，住宅公共用电回路分别设置电度表，住宅住户按户分层集中设表计量。

商业专变采用高压集中计量，在10kV电源进线处设置专用计量装置。

低压配电系统：

变压器低压侧采用单母线分段运行方式，每两台变压器低压母线之间设置联络开关，正常时，母线联络开关断开，两段母线独立运行，当一台变压器故障时，可通过切除部分次要负荷，合上联络开关，保证重要负荷的供电。

主进线开关与母联开关间设电气联锁，任何情况下只能合其中两个开关。

无功补偿及谐波抑制：

采用低压集中自动补偿方式，在变配电所低压侧设功率因数自动补偿装置，要求补偿后的变压器侧平均功率因数在0.92以上。

金卤灯、荧光灯等采用灯具自带功率补偿。

同时，低压补偿柜采用带有源滤波的补偿装置，对建筑内的谐波干扰进行治理，减少对电力系统的污染，节约能源。

②配电系统

低压配电电压为交流220/380V，配电系统接地型式采用TN-S系统。

低压配电线路采用放射式为主，辅以树干式和混合配电方式。

应急照明、消防设备、消防控制中心、塔楼客梯等均采用双回路专线供电，末端自动切换。

③照明系统

本工程严格按照《建筑照明设计标准》的要求控制各个场所的照度值与照明功率密度值。

所有照明灯具、光源、电气附件等均选用高效、节能型产品，提高照明效率。

照明控制基本上采用一灯一控方式，气体放电灯要求配用节能高效镇流器及补偿装置。

住宅楼梯间照明采用节能自熄开关。

在疏散楼梯间、防烟楼梯间前室、疏散通道、电梯厅、大堂、商场、室内车库等处设置应急照明；并在各安全出口处和疏散通道分别设置安全出口标志灯和疏散指示标志灯。

利用应急发电机组作为应急照明的应急电源；采用双回路专线供电，按防火分区或楼层总箱自动切换的供电方式。

所有应急照明灯具自带蓄电池作为辅助应急电源，确保应急电源供电转换时间不大于5s。

疏散照明时间≥30分钟。

④防雷保护、安全措施及接地系统

本工程属二类防雷建筑物，电子信息系统雷电防护等级住宅部分为D级、商业办公部分为C级。

防雷措施包括防直击雷、防雷电波浸入及防雷击电磁脉冲保护。

防直击雷措施：

在建筑物天面及易受雷击部位装设避雷网或避雷针作接闪器，避雷网在整个屋面的网格不大于10m*10m或12m*8m。

利用钢结构柱体或钢筋混泥土结构柱内两根对角主钢筋作防雷及接地引下线，顶端与屋面避雷网连通，底部与基础梁及桩基内主钢筋连通；防雷引下线平均间距不大于18米。

自建筑物十层以上每层设均压环，即将每层外圈梁的两条外侧主钢筋连接成环，并与引下线连接，形成均压环，利用楼层框架梁或楼板主筋连接成网格，并与均压环相连形成楼层等电位连接网。

外墙上的金属门窗、金属栏杆、幕墙金属构架等均需与防雷系统连通作防侧击和等电位保护。

防雷电波侵入措施：

所有进入建筑物的电缆金属外皮、钢管及各种金属管道应在进出口处就近与接地装置连接。

垂直敷设的金属管道上下端与防雷系统接。

防雷击电磁脉冲保护措施：

变压器高低压侧各相装设避雷器。

各层主配电箱以及重要设备配电箱，屋顶的配电箱设浪涌保护器，并与防雷分界处作等电位连接。

弱电机房以及进线处设浪涌保护器。

所有防雷钢筋均应焊接连通，防雷接地与电气、弱电系统等共用接地装置，接地电阻不大于1Ω，每类接地设专用接地干线。

在总