协议出让国有土地使用权规范.docx

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协议出让国有土地使用权规范

协议出让国有土地使用权规范

（征求意见稿）

2005年12月日发布2006年7月1日实施

—————————————————————————————

中华人民共和国国土资源部发布

目录

前言………………………………………………………………………………

1适用范围………………………………………………………………………

2引用的标准和文件……………………………………………………………

3依据…………………………………………………………………………

4总则…………………………………………………………………………

5政府供地中的协议出让……………………………………………………

6原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让…………………………

7划拨土地使用权转让申请办理协议出让…………………………………

8出让土地改变用途等土地使用条件的处理………………………………

附录……………………………………………………………………………

前言

为完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权协议出让行为，统一方法、程序和标准，加强国有土地资产管理，推进土地市场建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《协议出让国有土地使用权规定》等法律法规、部门规章，制定本规范。

本规范的附录为协议出让活动中所需各类文本的格式。

本规范由国土资源部提出并归口。

本规范起草单位：

国土资源部土地利用管理司，其他单位暂略。

本规范主要起草人员：

暂略。

本规范由国土资源部负责解释。

协议出让国有土地使用权规范

（征求意见稿）

1适用范围

1．1在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权，适用本规范。

1．2以协议方式租赁国有土地使用权、出让国有土地他项权利，参照本规范。

2引用的标准和文件

下列标准和文件所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。

本规范颁布时，所示版本均为有效。

所有标准和文件都会被修订，使用本规范的各方应使用下列各标准和文件的最新版本。

GB/T18508-2001《城镇土地估价规程》

国土资发[2001]255号《全国土地分类》

国土资发[2004]232号《工业建设项目用地控制指标》

3依据

（1）《中华人民共和国土地管理法》

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》

（3）《中华人民共和国城市规划法》

（4）《中华人民共和国行政许可法》

（5）《中华人民共和国合同法》

（6）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

（7）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）

（8）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）

（9）《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）

4总则

4．1协议出让国有土地使用权内涵

本规范所称协议出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。

4．2协议出让国有土地使用权原则

（1）公开、公平、公正原则；

（2）诚实信用原则。

4．3协议出让国有土地使用权范围

出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式，主要包括以下情况：

（1）政府供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；

（2）原划拨、承租土地使用人申请办理协议出让，《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》或法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，经依法批准，可以采取协议方式；

（3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，《国有土地划拨决定书》、法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，经依法批准，可以采取协议方式；

（4）法律、法规规定可以协议出让的其他情形。

4．4协议出让国有土地使用权组织管理

国有土地使用权协议出让由市、县国土资源管理部门组织实施。

国有土地使用权出让实行集体决策。

市、县国土资源管理部门可根据实际情况成立国有土地使用权出让协调决策机构，负责协调解决出让中的相关问题，集体确定有关事项。

4．5协议出让国有土地使用权一般程序

（1）接受用地申请，确定供地方式

（2）编制协议出让方案

（3）地价评估，确定底价

（4）协议出让方案、底价报批

（5）协商，签订意向书

（6）公示

（7）签订合同，结果公布

（8）颁发《建设用地批准书》，交付土地

（9）办理土地登记

（10）资料归档

4．6地方补充规定

地方可对本规范做出补充规定，并按规定上报备案。

5政府供地中的协议出让

5．1接受用地申请，确定供地方式

5．1．1市、县国土资源管理部门应当将经批准的国有土地使用权出让计划向社会公布。

有条件的地方可以根据供地进度安排，分阶段将国有土地使用权出让计划细化落实到地段、地块，并将相关信息及时向社会公布。

5．1．2国有土地使用权出让计划，细化的地段、地块信息公布后，市、县国土资源管理部门应当明确用地者申请用地的途径和方式，公开接受用地申请。

公开接受申请的时间不得少于30日。

5．1．3需要使用土地的单位和个人（以下简称意向用地者）应当根据公布的国有土地使用权出让计划，细化的地段、地块信息以及自身用地需求，向市、县国土资源管理部门提出用地申请。

5．1．4在规定时间内，同一地块只有一个意向用地者的，市、县国土资源管理部门方可采取协议方式出让，但属于商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。

5．2编制协议出让方案

市、县国土资源管理部门应当会同规划等部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地类型、规模等，编制国有土地使用权协议出让方案。

协议出让方案应当包括：

拟出让地块的具体位置、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、供地时间、供地方式等。

对于尚未完成土地使用权收回和拆迁安置工作的“毛地”出让，应当衔接好国有土地使用权收回、补偿安置和出让等方面的法律关系。

协议出让方案除拟出让宗地的基本情况、规划指标要求等一般信息外，应当明确因实施城市规划需要请市、县人民政府批准收回出让地块原国有土地使用权，并对原土地使用权人给予相应补偿，具体补偿安置由受让人按规定对原产权人拆迁安置实施，受让人在缴清土地使用权出让金并完成拆迁补偿安置工作后（原国有土地使用权收回程序完成）方可申请办理土地登记，取得土地使用权等具体内容。

5．3地价评估，确定底价

5．3．1地价评估

市、县国土资源管理部门应当根据拟出让地块的条件和土地市场情况，按照《城镇土地估价规程》，组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。

地价评估可以由市、县国土资源管理部门或其所属事业单位进行，根据需要也可以委托具有土地估价资质的土地或不动产评估机构进行。

5．3．2确定底价

市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让委员会应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定协议出让底价。

协议出让底价不得低于拟出让地块所在区域的协议出让最低价。

出让底价确定后，在出让活动结束之前应当保密，任何单位和个人不得泄露。

5．4协议出让方案、底价报批

市、县国土资源管理部门应当按规定将协议出让方案、底价报有批准权的人民政府批准。

5．5协商，签订意向书

市、县国土资源管理部门依据经批准的协议出让方案和底价，与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商、谈判。

协商谈判时，国土资源管理部门参加谈判的代表应不少于2人。

双方协商、谈判达成一致，并且议定的出让价格不低于底价的，市、县国土资源管理部门应当与意向用地者签订《国有土地使用权出让意向书》。

5．6公示

5．6．1《国有土地使用权出让意向书》签订后，市、县国土资源管理部门将意向出让地块的具体位置、用途、面积、出让年限、土地使用条件、意向用地者、拟出让价格等内容在当地土地有形市场等指定场所及中国土地市场网（）进行公示，并注明意见反馈途径和方式。

公示时间不得少于3日。

5．6．2公示期间，有异议且经审查发现确实存在违反法律法规行为的，协议出让程序终止，并严格依法处理。

5．7签订合同，结果公布

公示期满，无异议或虽有异议但经审查没有发现存在违反法律法规行为的，市、县国土资源管理部门应当按照《国有土地使用权出让意向书》约定，与意向用地者签订《国有土地使用权出让合同》。

《国有土地使用权出让合同》签订后7日内，市、县国土资源管理部门将协议出让结果在土地有形市场等指定场所以及中国土地市场网等向社会公布，接受社会监督。

公布协议出让结果的时间不得少于15日。

5．8颁发《建设用地批准书》，交付土地

市、县国土资源管理部门按照《国有土地使用权出让合同》约定的期限和交地条件交付土地，并颁发《建设用地批准书》，作为受让人开发建设期间使用土地的凭证。

5．9办理土地登记

受让人按照《国有土地使用权出让合同》约定，付清土地使用权出让金，依法办理土地登记，领取《国有土地使用证》。

5．10资料归档

协议出让手续全部办结后，市、县国土资源管理部门应当对宗地出让过程中的用地申请、审批、谈判、公示、签订合同等各环节相关资料、文件进行整理，并按规定归档。

应归档的宗地出让资料包括：

（1）用地申请材料；

（2）宗地条件；

（3）宗地规划指标要求；

（4）宗地评估报告；

（5）宗地出让底价及集体决策记录；

（6）宗地协议出让方案；

（7）宗地出让方案批复文件；

（8）谈判记录；

（9）《协议出让意向书》；

（10）协议出让公示资料；

（11）《国有土地使用权出让合同》；

（12）协议出让公告资料；

（13）交付土地与颁发建设用地批准书的相关资料；

（14）其他应归档的材料。

6原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让

6．1原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让的，分别按下列情形处理：

（1）不改变土地用途且符合规划的，报经市、县人民政府批准后，可以采取协议出让手续；

（2）经规划部门同意可以改变土地用途，《国有土地划拨决定书》、《国有土地使用权租赁合同》、法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回划拨土地使用权公开出让的，报经市、县人民政府批准，可以办理协议出让手续。

6．2申请与受理

6．2．1原划拨、承租土地使用权拟改为出让土地使用权的，应由原土地使用权人持下列有关材料，向市、县国土资源管理部门提出申请：

（1）申请书；

（2）《国有土地划拨决定书》、《国有土地使用证》或《国有土地使用权租赁合同》；

（3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；

（4）原土地使用权人有效身份证明文件；

（5）改变用途的应当提交规划部门的批准文件；

（6）法律、法规规定其他应提交的相关材料。

6．2．2市、县国土资源管理部门接到申请后，应当对申请人提交的申请材料进行初审，决定是否受理。

6．3审查，确定协议出让方案

6．3．1审查

市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行全面审查，并就申请地块的土地用途等征询规划部门意见。

经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。

6．3．2地价评估

市、县国土资源管理部门应当组织对申请地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。

改变土地用途的，出让土地使用权价格应当按照新的土地用途评估。

6．3．3核定出让金额，拟订出让方案

市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让委员会应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定协议出让金额，并拟订协议出让方案。

6．3．3．1申请人应缴纳土地使用权出让金额分别按下列公式核定：

（1）不改变用途的

应缴纳土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格

（2）改变用途的

应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新用途出让土地使用权市场价格-拟出让时的原用途划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格

6．3．3．2协议出让方案应当包括：

拟办理出让手续的地块位置、面积、用途、年限、土地使用条件、拟出让时间和应缴纳的协议出让金额等。

6．4出让方案报批

市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。

6．5签订合同，结果公布

市、县人民政府批准后，国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案，依法收回原土地使用权人的《国有土地划拨决定书》或解除《国有土地使用权租赁合同》，注销原《国有土地使用权证》，并与申请人签订《国有土地使用权出让合同》。

《国有土地使用权出让合同》签订后，市、县国土资源管理部门应当按照4．7的规定公布协议出让结果。

6．6土地登记

受让人按照《国有土地使用权出让合同》的约定，付清土地使用权出让金，依法办理土地登记，领取《国有土地使用证》。

6．7资料归档

协议出让手续全部办结后，市、县国土资源管理部门应当对宗地出让过程中的用地申请、审批、签订合同等各环节相关资料、文件进行整理，并按规定归档。

应归档的宗地出让资料包括：

（1）申请人的申请材料；

（2）宗地条件及相关资料；

（3）宗地评估资料；

（4）出让金额确定资料；

（5）宗地协议出让方案；

（6）宗地出让方案批复文件；

（7）《国有土地使用权出让合同》；

（8）协议出让公告资料；

（9）其他应归档的材料。

7划拨土地使用权转让申请办理协议出让

7．1划拨土地使用权转让申请办理协议出让，《国有土地划拨决定书》、法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的，经市、县人民政府批准，可以由受让人办理协议出让。

7．2申请与受理

7．2．1原土地使用权人应当持下列有关材料，向市、县国土资源管理部门提出划拨土地使用权转让申请：

（1）申请书；

（2）《国有土地划拨决定书》、《国有土地使用证》；

（3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；

（4）原土地使用权人有效身份证明文件；

（5）共有房地产，应提供共有人书面同意的意见

（6）法律、法规、规定其他应提交的相关材料。

7．2．2市、县国土资源管理部门接到申请后，应当对申请人提交的申请材料进行初审，决定是否受理。

7．3审查，确定协议出让方案

7．3．1审查

市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行全面审查，并就申请地块的土地用途等征询规划部门意见。

经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。

7．3．2地价评估

市、县国土资源管理部门应当组织对申请转让地块的出让土地使用权和划拨土地使用权市场价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。

7．3．3核定出让金额，拟订出让方案

市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让委员会应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额，并拟订协议出让方案。

7．3．3．1办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额应当按下式核定：

应缴纳土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时划拨土地使用权权益价格

7．3．3．2协议出让方案应当包括：

拟办理出让手续的地块位置、面积、用途、年限、土地使用条件、拟出让时间和出让时应缴纳的协议出让金额等。

7．4出让方案报批

市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。

7．5公开交易

协议出让方案批准后，市、县国土资源管理部门应向申请人发出《划拨土地使用权准予转让通知书》。

《划拨土地使用权准予转让通知书》应当包括准予转让的标的、原土地使用权人、转让确定受让人的要求、受让人的权利、义务等。

取得《划拨土地使用权准予转让通知书》的申请人，应当将拟转让的土地使用权在土地有形市场公开交易，确定受让人和成交价款。

7．6签订合同，结果公布

通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人应当与受让人签订转让合同，约定双方的权利和义务，明确划拨土地使用权转让价款。

受让人应在达成交易后10日内，持转让合同、原《国有土地使用证》、《划拨土地使用权准予转让通知书》、转让方和受让方的身份证明材料等，向市、县国土资源管理部门申请办理土地出让手续。

市、县国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案、公开交易情况等，依法收回原土地使用权人的《国有土地划拨决定书》，注销原《国有土地使用证》，与受让方签订《国有土地使用权出让合同》。

市、县国土资源管理部门应当按照4．7有关规定公布协议出让结果。

7．7办理土地登记

受让人按照《国有土地使用权出让合同》的约定，付清土地使用权出让金，依法办理土地登记手续后，领取《国有土地使用证》。

7．8已购公有住房、经济适用房上市出售办理协议出让

符合上市交易条件的已购公有住房、经济适用房上市交易，不再办理审批手续。

已购公有住房、经济适用房上市交易后，新的购房者直接办理出让手续，按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房坐落位置标定地价的10%缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。

7．9资料归档

出让手续办结后，市、县国土资源管理部门应当对宗地出让过程中的用地申请、审批、交易、签订合同等各环节相关资料、文件进行整理，并按规定归档。

应归档的宗地出让资料包括：

（1）申请人的申请材料；

（2）宗地条件及相关资料；

（3）宗地评估资料；

（4）出让金额确定资料；

（5）宗地协议出让方案；

（6）宗地出让方案批复文件；

（7）《划拨土地使用权准予转让通知书》等相关资料；

（8）公开交易资料及转让合同等资料；

（9）《国有土地使用权出让合同》；

（10）协议出让公告资料；

（11）其他应归档的材料。

8出让土地改变用途等土地使用条件的处理

出让土地申请改变用途等土地使用条件，已取得规划部门同意，且《国有土地使用权出让合同》、法律、法规、地方性法规、行政规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，经市、县国土资源管理部门审查同意，可由原土地使用权人与国土资源管理部门签订国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订国有土地使用权出让合同，调整国有土地使用权出让金。

调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下式确定：

原土地使用权人应当补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格-批准改变时原土地条件下剩余年期土地使用权市场价格

原土地使用权人应当按照国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订的国有土地使用权出让合同约定，及时补缴土地使用权出让金额，并按规定办理变更登记。

已出让工业用地在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，原则上不再收取或调整土地有偿使用费。

附录文本格式

1国有土地使用权出让意向书

国有土地使用权出让意向书

出让人：

中华人民共和国______省（自治区、直辖市）____市（县）_________；

拟受让人：

________________________________________。

出让人（甲方）与拟受让人（乙方）双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，经过双方协商一致，达成以下用地意向：

第一条甲方将位于____________________的宗地使用权出让给乙方,宗地编号为________________，宗地面积（大写）_______________平方米（小写_____________平方米）。

宗地四至：

东______________，南______________，西______________，北______________。

第二条本用地意向书拟出让宗地的用途为___________________。

土地使用权出让年期为______________。

第三条甲方同意在交付土地时该宗地应达到本条第___款规定的土地条件：

（一）达到场地平整和周围基础设施_______通，即通________________。

（二）周围基础设施达到______通，即通____________________________，但场地尚未拆迁和平整，建筑物和其他地上物状况如下：

___________________。

（三）现状土地条件。

第四条本用地意向书宗地的土地使用权出让金为每平方米人民币（大写）______________元（小写____________元）；总额为人民币大写____________元（小写__________元），付款方式___________________。

第五条乙方在本用地意向书的宗地范围内新建建筑物的，应符合下列要求：

主体建筑物性质___________________________________；

附属建筑物性质___________________________________；

建筑容积率___________________________________；

建筑密度___________________________________；

建筑限高___________________________________；

投资强度___________________________________；

绿地比例___________________________________；

其他土地利用要求__________________________________；

第六条乙方同意在本用地意向书的宗地范围内一并修建下列工程，并在建后，无偿移交给政府：

（1）___________________________________________________；

（2）___________________________________________________；

第七条乙方知悉本《国有土地使用权出让意向书》的内容需要在土地交易场所和中国土地市场网上公示日，并根据公示期满的反馈情况，按以下情况处理：

（一）公示期间，有异议且经审查发现确实存在违反法律法规行为的，协议出让程序终止，并严格依法处理。

（二）公示期满，无异议或虽有异议但经审查没有发现存在违反法律法规行为的，双方将按本意向书约定签订《国有土地使用权出让合同》。

第八条符合本意向书第七条第二款规定条件的，双方同意于_____年_____月_____日在___________签订《国有土地使用权出让合同》。

第九条本意向书对双方具有同等法律效力。

第十条本《国有土地使用权出让意向书》未尽事宜，可由双方约定后作为附件，与本意向书具有同等法律效力。

出让人（甲方）：

拟受让人（乙方）：

地址：

地址：

法定代表人（委托代理人）（签字）：

法定代表人（委托代理人）（签字）：

电话：

电话：

邮政编码：

邮政编码：

二○年月日

2划拨土地使用权准予转让通知书