深圳.docx
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深圳
“深圳·牛逼大厦”
开发贷款评估分析报告书
深圳市牛逼评估经纪有限公司
项目开发贷款评估分析报告
项目名称：
“深圳·牛逼大厦项目”
发展商：
深深圳圳市傻逼有限公司
评估单位：
深圳市牛逼评估经纪有限公司
评估人：
项目负责人：
评估时间：
报告编号：
目录
第一章内容摘要1
一、项目评估说明1
二、评估依据1
三、项目概况2
四、评估结论3
第二章借款人评价5
一、借款人概况5
第三章项目建设条件评估6
一、项目建设背景分析6
二、项目建设内容及经济技术指标6
三、项目实施进度计划7
四、环境保护评价7
第四章项目合法性评估8
一、项目合法性文件一览表8
二、项目合法性界定8
第五章项目投资环境和市场分析9
一、市场宏观背景9
二、区域市场及该项目周边市场调研19
三、项目周边典型物业调查23
四、项目分析32
第六章市场评价及项目评估34
一、产品档次定位及评估34
二、户型面积定位及评估34
三、目标客户定位及评估34
四．销售价格定位及评估34
第七章项目投资构成、总投资估算、资金筹措计划36
一、基本参数36
二、项目投资构成及总投资估算36
三、项目资金筹措及投资计划40
第八章项目财务分析41
一、静态经济效益分析41
二、动态经济效益分析44
三、分析结论45
第九章项目不确定性分析46
一、项目盈亏平衡分析46
二、项目敏感性分析46
第十章项目偿债能力分析48
一、还款来源分析48
二、偿债保证比测算48
第十一章银行效益分析49
第十二章贷款风险分析及防范措施50
一、贷款风险分析50
1、贷款风险50
2、风险防范措施50
第十三章评估结论52
第一章内容摘要
一、项目评估说明
（1）开发商深深圳圳市傻逼有限公司为保证项目顺利实施，拟向银行申请项目开发贷款，用于开发建设“深圳·牛逼大厦”项目，特委托我司对该项目进行综合评估，以便为向银行贷款决策提供参考依据。
我司根据委托方提供资料确定本报告评估时点设定在实地查勘之日2013年5月9日。
（2）委托方未提供《房地产证》、《建设用地规划许可证》等法定性资料，本项目“深圳牛逼大厦深圳•牛逼大厦深圳•牛逼大厦深圳•牛逼大厦”其主要技术经济指标由我司依据委托方提供的深圳市龙岗202-02&03号片区[龙平片区]法定图则，《深圳广场关键指标》等加以确定，如因有关技术经济指标发生变化，本报告估算结果须作相应调整。
（3）因委托方未提供《房地产证》《土地使用权出让合同书》、付清地价款证明等取得土地成本方面的资料，本次评估土地取得成本依据委托方提供的相关数据资料以及《深圳市城市更新办法》第三十六条规定拆除重建类城市更新项目中城中村部分补缴地价的规定。
确定取得该项目土地成本为2.991432亿。
本次测算以此为标准进行测算，若最终的土地取得成本发生变化，则本次测算结果须作相应调整。
（4）本报告在编制投资估算时，各项成本的确定以投资编制时点的客观成本估算，未考虑可能发生的不可抗力对工程进度及工程建设费造成的影响。
（5）本报告对于未来市场的预测是根据出具本报告当时的市场条件作出的，未考虑国家宏观经济政策发生重大变化对其的影响。
（6）本报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入取整，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终结论的准确性。
二、评估依据
国务院、建设部、国土资源部、深圳市人民政府、深圳市规划、国土局颁发的有关政策和法规；
《房地产开发项目经济评价方法》；
《建设项目经济评价方法与参数》；
《深圳市统计年鉴》；
《深圳房地产年鉴》；
深圳市造价工程信息；
深圳市房地产市场动态、信息；
委托人提供的有关资料（详见第二部分）；我司掌握的有关资料及评估人员现场实地勘察所获资料。
三、项目概况
1、项目基本概况
项目宗地指标表
宗地名称
16-13宗地
占地面积
11800平方米
建设用地面积
5400平方米
土地使用年限
50年
总建筑面积
地块建设用地面积为5400平方米，计容积率建筑面积117000平方米（高层住宅97000平方米，商业10000平方米，办公10000平方米），地下室面积为21600平方米，地下车库面积为16200平方米，高层（架空层）面积为8500平方米，其他核增部分面积为6000平方米，均不计容积率。
建筑容积率
≤21.7
建筑覆盖率
≤65％
绿地率
≤30％
建筑高度或层数
1栋82层
停车位
停车位500个
2、土地取得方式
“深圳·牛逼大厦”项目为龙岗区旧改项目，委托方未提供相关的土地取得资料，根据委托方提供《深圳市龙岗区龙岗街道办事处关于龙岗街道老墟镇3#4#12#地块改造项目开发权的确认函》、《深圳市龙岗区龙岗街道办事处批复》，项目属于深圳市龙岗区旧改项目，确定由深深圳圳市傻逼有限公司进行改造开发，目前权属证书正在办理之中，根据《深圳市城市更新办法》第三十六条规定，拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5（含）之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。
根据委托方的介绍，拆迁补偿已经基本结束，本次评估假设该项目权属证书能顺利的办理下来。
3、项目工程形象进度
“深圳·牛逼大厦”项目于2013年第2季度进入前期施工准备阶段，2013年第4季度开始进入桩基土方施工，2014年第4季度开始进入主体施工阶段，2015年第3季度开始装修及安装工程施工，2016年第2季度开始室外配套工程施工，2016年第4季度竣工验收入伙。
4、销售时间安排
根据项目施工进度，预计项目于2015年第4季度进入市场销售，具体销售时间安排如下：
物业类型
2015年第四季度
2016年第一季度
2016年第二季度
2016年第三季度
2016年第四季度
合计
高层住宅
30.00%
20.00%
20.00%
20.00%
10.00%
100%
商业
40.00%
30.00%
30.00%
0
0
100%
办公
40.00%
30.00%
30.00%
0
0
100%
四、评估结论
根据开发商提供的有关资料，通过对项目周边的房地产市场认真调查分析，经过测算，本项目的评估结论如下：
1.根据委托方提供《深圳市龙岗区龙岗街道办事处关于龙岗街道老墟镇3#4#12#地块改造项目开发权的确认函》、《深圳市龙岗区龙岗街道办事处批复》，项目属于深圳市龙岗区旧改项目，确定由深深圳圳市傻逼有限公司进行改造开发，目前权属证书正在办理之中，本次评估假设该项目权属证书能顺利的办理下来，假设深深圳圳市傻逼有限公司能合法取得项目土地。
2.项目于2013年第2季度进入前期施工准备阶段，2013年第4季度开始进入桩基土方施工，2014年第4季度开始进入主体施工阶段，2015年第3季度开始装修及安装工程施工，2016年第2季度开始室外配套工程施工，2016年第4季度竣工验收入伙。
3.该项目总投资估算117,001.52万元，预测能实现销售收入240,574.17万元，税后利润54,762.36万元，税后成本利润率56.10%，项目的财务内部收益率为32.41%，财务净现值31,961.04万元（I=12%），动态投资回收期为3.18年。
项目具有较强的经济获利能力，经济上可行。
4.该项目的后续资金主要来源为销售回款和银行借款、理财资金，其中银行贷款30,000万元、理财资金30,000万元。
经测算，项目销售达到正常销售总收入的51.33%时，所有的开发投资（含向银行贷款本息）都可收回，还贷风险不大。
本次评估认为该项目在经济上可行，银行需及时跟踪项目进展情况，把握风险。
第二章借款人评价
一、借款人概况
企业名称
深深圳圳市傻逼有限公司
住所
深圳市福田区中心区东南部时代财富大厦22A
法定代表人
林玉清
企业类别
有限责任公司
注册资本
1000万元（实收资本1000万元）
经营范围
计算机硬件、软件及系统集成、数字视频系统、电子产品的开发、销售（不含专营、专控、专卖商品及限制项目）；进出口业务（按深贸管准证字第2002-1985号文办）；国内贸易（不含专营、专控、专卖商品）；在合法取得使用权的土地上从事房地产开发经营。
经营期限
自一九九五年五月八日至二○二五年五月八日止
成立日期
1995年5月8日
注册号
440301104664992
深圳市深圳公司成立于一九九五年，注册资本人民币一千万，主要经营范围计算机硬软件集成系统，数字视频系统，进出口业务等，生产商标“佳佳星”成套无线电话，卫星天线，光通讯设备及调制解调器（机顶盒）等出口越南人民民主共和国广电部。
并取得我国国家商标注册权。
目前公司有正式员工35名，临时工作人员20多名，其中高级中级职称人员占70%以上。
公司拥有一批优秀的有着多年房地产开发经营销售经验骨干队伍和工程技术人员及管理团队。
公司在宝安从事房地产开发。
从2000年以来开发宝安71区工业厂房18000平方米，银讯大厦28000多平方米，翻新花园35000多平方米，新安街道前进路天虹商场及沃尔玛超市雅然居商住楼4栋79000多平方米等明星楼盘。
第三章项目建设条件评估
一、项目建设背景分析
项目
单位
设计单位
规划规划
加拿大HAC建筑设计有限公司
建筑设计
中国机械工业部深圳设计院
监理单位
招商建设工程监理有限公司
总承建单位
中国浙江广厦建设集团有限公司
二、项目建设内容及经济技术指标
1．项目的主要经济技术指标如下表：
项目名称
深圳·牛逼大厦
宗地名称
16-13号宗地
占地面积
11800平方米
建设用地面积
5400平方米
土地使用年限
50年
总建筑面积
地块建设用地面积为5400平方米，计容积率建筑面积117000平方米（高层住宅97000平方米，商业10000平方米，办公10000平方米），地下室面积为21600平方米，地下车库面积为16200平方米，高层（架空层）面积为8500平方米，其他核增部分面积为6000平方米，均不计容积率。
建筑容积率
≤21.7
建筑覆盖率
≤65％
绿地率
≤30％
建筑高度或层数
1栋82层
停车位
停车位500个
（注：
以上数据来源于《深圳广场关键指标》有关数据）
2．项目户型类型
根据企业提供的《深圳广场关键指标》，项目规划设计拟建1栋82层超高层集办公、商业、娱乐、饮食、公寓为一体的综合性大厦，其中住宅大户型（＞90m2）总建筑面积：
0m2，占0%，小户型（＜90m2）总建筑面积：
97000m2，占100%。
三、项目实施进度计划
“深圳·牛逼大厦”项目于2013年第2季度进入前期施工准备阶段，2013年第4季度开始进入桩基土方施工，2014年第4季度开始进入主体施工阶段，2015年第3季度开始装修及安装工程施工，2016年第2季度开始室外配套工程施工，2016年第4季度竣工验收入伙。
项目具体工程进度计划见下表：
工程进度计划表
序号
项目名称
工程进度
1
施工准备
2013年第2季度
2
土方、桩基础
2013年第2、3、4季度
3
地下室施工
2013年第4季度-2014年第4季度
4
主体工程施工
2014年第4季度-2016年第1季度
5
装修及安装工程施工
2015年第2、3、4季度
6
室外配套工程施工
2016年第2、3季度
7
竣工验收
2016年第4季度
8
开盘销售
2015年第二季度-第4季度择机
四、环境保护评价
该项目为商住综合用途的房地产开发项目，项目定位符合所在区域功能定位。
为使项目顺利进行，不影响工地周围居民的正常工作、生活、学习环境，在项目开工过程中，开发商及项目施工单位应严格按照有关施工操作规定执行，避免可能造成的限定外的噪音或粉尘污染。
第四章项目合法性评估
一、项目合法性文件一览表
项目规划建设开发合法性文件一览表
序号
文件名
文件编号
取得时间
1
企业法人营业执照
注册号：
440301104664992
1995.05.08
二、项目合法性界定
（1）、委托方未提供《房地产证》、《建设用地规划许可证》等法定性资料，本项目“深圳牛逼大厦深圳•牛逼大厦深圳•牛逼大厦深圳•牛逼大厦”其主要技术经济指标由我司依据委托方提供的深圳市龙岗202-02&03号片区[龙平片区]法定图则，《深圳广场关键指标》等加以确定，如因有关技术经济指标发生变化，本报告估算结果须作相应调整。
（2）、根据委托方提供《深圳市龙岗区龙岗街道办事处关于龙岗街道老墟镇3#4#12#地块改造项目开发权的确认函》、《深圳市龙岗区龙岗街道办事处批复》，项目属于深圳市龙岗区旧改项目，确定由深深圳圳市傻逼有限公司进行改造开发，目前权属证书正在办理之中，本次评估假设该项目权属证书能顺利的办理下来，假设深深圳圳市傻逼有限公司能合法取得项目土地。
第五章项目投资环境和市场分析
一、市场宏观背景
1、全国经济及房地产市场状况
2012年中国国内生产总值（GDP）为519322亿元，比上年增长7.8%。
“7.8%”是进入1999以来中国经济增速的最低值，也是最近20年来“倒数第二”的经济增长速度。
2012年是“十二五”规划的第二年，中国经济在内、外（美国经济复苏乏力，欧债危机继续发酵等）夹击下遭遇前所未有的“稳增长”压力，前三个季度的增速第次由8.1%、7.6%和7.4%“连降三级”，算上2011年“中国GDP增速连续7个季度放缓”，“比2008年金融危机还严重”的经济寒冬说一时甚嚣尘上。
1月18日，国家统计局公布的数据显示，2012年四季度GDP增速已升至7.9%，“7个季度增速放缓”彻底成为“历史记录”。
图1：
近年全国GDP走势
注：
数据来源中华人民共和国国家统计局网站
在2012年第四季度企稳回升终结连续7个季度的跌势后，中国经济增速在2013年第一季度再度出现放缓态势。
初步核算，一季度中国国内生产总值（GDP）118855亿元（人民币，下同），按可比价格计算，同比增长7.7%，比上年同期回落0.4个百分点，较2012年4季度回落0.2个百分点。
环比看，一季度中国GDP增1.6%。
一季度，全国城镇固定资产投资58092亿元，同比名义增长20.9%（扣除价格因素实际增长20.7%），增速与上年同期持平，比上年全年加快0.3个百分点。
全国房地产开发投资13133亿元，同比名义增长20.2%（扣除价格因素实际增长19.9%），增速比上年同期回落3.3个百分点，比上年全年加快4.0个百分点。
20世纪90年代末，亚洲金融危机的爆发导致了我国经济增长速度的放缓，一方面国际市场需求严重萎缩，另一方面国内投资和消费需求也出现不足。
在此背景下，国家果断实行以扩大内需、加大基础设施投资力度、刺激消费、扩大出口为主要内容的积极的财政政策，并取得了积极的效果，期间，全国固定资产投资规模增长速度明显，2003年投资额为1999年的1.9倍。
2003年开始，我国经济重新进入快速增长通道，积极财政政策带来的负面效应也逐渐凸显，部分地区和行业投资出现过热，2005年，国家由积极财政政策调整为稳定财政政策，固定资产投资规模进入稳步增长阶段，2004年～2011年固定资产投资额同比增幅稳定在24%～30%之间。
2012年全年全社会固定资产投资374676亿元，比上年增长20.3%，扣除价格因素，实际增长19.0%。
其中，固定资产投资（不含农户）364835亿元，增长20.6%；农户投资9841亿元，增长8.3%。
东部地区投资151742亿元，比上年增长16.5%；中部地区投资87909亿元，增长24.1%；西部地区投资88749亿元，增长23.1%；东北地区投资41243亿元，增长26.3%。
图2：
近年全国固定资产投资走势
注：
数据来源中华人民共和国国家统计局网站
2、深圳市经济状况及市场分析
（1）深圳市经济状况
初步核算，2012年全年本地生产总值12950.08亿元，比上年增长10.0%。
其中，第一产业增加值5.56亿元，下降18.2%；第二产业增加值5737.64亿元，增长7.3%；第三产业增加值7206.88亿元，增长12.3%。
第一产业增加值占全市生产总值的比重不到0.1%；第二和第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为44.3%和55.7%。
人均生产总值123247元/人，增长9.0%，按2012年平均汇率折算为19524美元。
2013年一季度全市生产总值达2750.91亿元，比去年同期（下同）增长9.0%。
去年一季度经济增速大幅低开，GDP仅增长5.8%，今年一季度GDP增速同比提高3.2个百分点。
从三次产业看，一季度第一产业增加值1.06亿元，增长4.3%；第二产业增加值1185.62亿元，增长7.6%；第三产业增加值1564.23亿元，增长10.2%。
图3：
近年深圳GDP走势
注：
数据来源深圳统计局网站
2012年全年完成固定资产投资额2314.43亿元，比上年增长12.3%。
其中，房地产开发项目投资736.84亿元，增长43.1%；非房地产开发项目投资1577.59亿元，增长2.0%。
2013年一季度全社会完成固定资产投资361.29亿元，增长10.8%，比去年同期提高0.2个百分点。
图4：
近年深圳固定资产投资走势
注：
数据来源深圳统计局网站
（2）深圳市房地产市场分析
①深圳市土地交易市场分析
●深圳市2012年土地市场概述
2012年深圳楼市在限购限贷等外围高压调控环境下谨慎前行，上半年楼市处于缓慢复苏阶段，量价相对低迷，土地市场供求冷淡，导致上半年土地市场流拍现象严重，进入下半年，楼市快速回暖，成交量持续保持高位运行，楼市的回暖增加开发商拿地的信心和欲望，使得下半年土地市场成交明显好转。
不过总体而言，调控时代下的不明朗前景导致2012年深圳土地市场表现欠佳，2012年深圳共成交13块土地，其中3块居住用地、1块商业性办公用地、4块综合用地和5块商业性服务设施用地。
3块居住用地分布在南山、宝安、龙岗三个区域，总用地面积4.6万㎡，同比大减92.1%，总建筑面积28.3万㎡，同比减少82.6%，成交金额17.7亿元，同比减少68.3%，楼面地价6264元/㎡，同比增加八成多。
2012年成交的三块居住用地均为完全市场化的土地，而2011年成交的居住用地多为安居型商品房用地，带有政策扶持性质，因此2012年居住用地的楼面地价较2011年大幅上涨。
另外，2012年成交的4块综合用地，每块土地均有一定比例的居住用地，这些地块开发之后，也能为深圳住宅市场带来有效供给。
1块商业性办公用地分布在宝安区，用地面积2.9万㎡，同比增加34.2%，建筑面积6.3万㎡，同比减少65.0%，成交金额1.16亿元，同比减少93.5%，楼面地价1841元/㎡，同比暴跌八成多，这块宗地属于定向转让，项目建成后全部限自用，故不能为办公楼市场带来有效供给。
4块综合用地分布在南山、宝安、龙岗三个区域，总用地面积21.9万㎡，同比减少近七成，总建筑面积98.3万㎡，同比减少42.2%，成交金额40.5亿元，同比减少37.1%，楼面地价4120元/㎡，同比上涨8.8%。
5块商业性服务设施用地分布在南山、宝安两个区域，总用地面积2.8万㎡，同比增加4.3倍，总建筑面积21.3万㎡，同比增加近4倍，成交金额21.4亿元，同比增加5.3倍，楼面地价10041元/㎡，同比上涨26.9%。
表1：
2012年深圳市招牌挂土地总体供求情况
注：
数据来源于深圳市土地房地产交易中心网站
②深圳市房地产市场分析
●2012年深圳市住宅市场
2012年，深圳楼市在持续严调的政策环境中艰难运行，两次降息、两次降准、公积金贷款开通成为高压楼市下的舒缓剂。
2012年深圳楼市大致经历了触底——破冰——升温——高涨四个阶段，第一季度受“春节长假”的影响，深圳楼市低位运行，3月份开始楼市量能急增，成交量率先破冰，之后楼市行情逐渐展开，不断升温，量价齐升，“金九”成色不足，“银十”量价分道扬镳，第四季度房价回归，成交量继续高歌猛进。
总体而言，2012年深圳楼市表现出色，成交量高位运行。
在高成交量的带动下，2012年深圳楼市供应量也有积极的表现，2012年深圳住宅预售面积490.87万㎡，同比大增23.7%，2012年深圳住宅预售套数突破5万套，为52988套，同比增加12.9%。
2012年入市的项目以普通项目为主，综合体、旧改项目为辅，供应的产品以“刚需品”为主，豪宅为辅。
2012年楼市的主要供给分布在特区外的宝安和龙岗两个区域，特区外住宅预售面积是特区内的7.7倍，其中，特区外住宅预售面积434.74万㎡，同比大增47.2%，住宅预售套数47390套，同比增加41.7%；特区内住宅预售面积56.13万㎡，同比下跌44.7%，住宅预售套数5598套，同比下跌58.5%。
各行政区方面，罗湖区合正荣悦府一个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积8.98万㎡，同比暴增2.1倍，住宅预售套数729套，同比增加三成多。
福田区3个楼盘取得预售许可证，预售的物业有普通住宅、高尚住宅，住宅预售面积合计12.63万㎡，同比减少55.3%，住宅预售套数1446套，同比减少67.5%，其中位于香蜜湖农科片区的兰江山第预售量全区最大，为92322.41㎡/915套。
南山区共有7个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积33.2万㎡，同比减少42.3%，预售套数3291套，同比减少52.2%。
南山区预售的物业类型主要有：
普通住宅、高尚住宅、顶级豪宅，其中纯水岸预售量为66037.8㎡/214套，海境界预售量为63757.48㎡/631套，澳城花园预售量为62598.65㎡/624套，是南山区2012年预售量较大的三个楼盘。
盐田区只有中英街壹号一个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积1.32万㎡，同比减少九成，住宅预售套数132套，同比减少91.8%。
宝安区共有31个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积205.17万㎡，同比增加38.3%，预售套数22293套，同比增加三成，宝安区2012年预售的物业类型主要有：
普通住宅、高尚住宅，其中，预售量超过10万㎡的有六个，分别为：
星河盛世（预售量219487㎡/2656套）、公馆1866（预售量196138.4㎡/2222套）、中洲华府（预售量140758.29㎡/1550套）、水榭春天（预售量139249.31㎡/1406套）、勤诚达22世纪（预售量125550.4㎡/1312套）、中粮锦云（预售量117307.44㎡/1238套）。
龙岗区共有32个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积229.57万㎡，同比增加56.1%，预售套数25097套，同比增加54.3%，2012年龙岗区取得预售许可证的物业主要有：
普通住宅、高尚住宅，其中，预售量超过10万㎡的有五个，分别为：
佳兆业中央广场（预售量227984.67㎡/2291套）、融湖世纪花园（预售量201637.71㎡/1922套）、安居型商品房阅景花园（预售量18
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