二手房市场分析及展望.docx

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二手房市场分析及展望

二手房2009年市场分析及2010年展望

统计显示，2009年全年国内生产总值（GDP）335353亿元，比上年增8.7%，增速比上年回落0.9个百分点。

中国经济增长“保八”成功。

2008年底，中央出台一系列拉动经济的政策：

利率下调、信贷放宽、税收减免，中国经济最早从这场危机中复苏，房地产行业迅速回暖，成为本轮经济恢复的重要支撑。

预计2010年房地产业复苏事关经济振兴大业，宽松的货币政策不会轻易较大转向，市场信心总体看好，部分行业投资过热，未来经济局部结构调整可能性存在。

一、二手房交易量

　　1.市场表现

2009年是二手房市场处于全面提速的一年，需求呈井喷式增长，价格也一路飚高，一度引来房地产泡沫的怀疑。

从北京来看，从三月的小阳春，到年底营业税政策到期前的疯狂抛售，2009年北京二手房交易量达到近27万之多，超过前三年的总和，价格也从年初的8900元/平方米一路上涨到12月的13800元/平方米，涨幅达到55%。

2009年的房地产市场堪称牛市。

　　从月交易量来看，2009年北京市二手房交易266883套，年初受季节性因素的影响，交易量较低，1月和2月交易量均少于一万套。

从三月开始，交易量即过万，达到19973套，打破往年的月成交量记录。

四月则突破两万套关口，达到21517套。

除了5月稍有下降，此后呈逐月上升的势头。

由于国庆中秋长假，10月上旬交易量有所下降，但此后仍以日均900套的数额成交。

进入10月下旬，对二手房优惠政策是否续存的疑问带来了二手房交易量的恐慌性抛售，11月交易量突破3万关口。

12月9日，二手房营业税政策“2改5”公布，为赶在政策实施前成交，12月甚至达到39264套的顶峰。

　　若以年度涨幅观察,07年至09年,北京二手房市场的年度成交价涨幅分别为41.86%、-9.52%及64.72%。

除了08年受全球金融海啸及07年底政府多项调控措施影响房价出现下滑外,07年及09年的二手房价均呈现大幅上涨态势。

与交易套数相似，2009年北京市二手房交易面积逐月上升，全年二手房交易量达2466.49万平方米，是2008年交易面积555.97万平方米的近4.5倍。

从各面积档位二手房价格变化来看，过去三年60平米以下二手房价格的涨幅最小,始终处于相对较低的位置，即各期价格涨幅均低于其他四个面积档位；而120—140平米二手房价格指数则始终处于领涨态势，并且短期内指数波动也远较其他面积档位为小。

2.原因分析

　　1.2.1政策的影响

　　三年来北京二手房价格整体虽然呈现上行态势，但仍可清晰看出几个房价变化周期。

其中第一阶段为07年1月至08年5月,此阶段可视为延续06年涨势的房价上涨阶段,此波房价约上涨了46.01%；第二阶段则为08年6月至09年1月,此阶段可视为受政府调控攻策及全球金融海啸影响下的房价下行期,此阶段房价下滑了10.83%；而09年2月起至10年01月则为第三阶段,此阶段不但房价及成交量均大幅攀升,甚至出现恐慌性买房潮,此阶段也是房价上涨最为迅猛的阶段,涨幅高达68.31%。

07年1月至今北京二手房价的变化因素,受政府调控影响最大，而其中又以金融政策影响房价最剧。

同时,受惠于中国整体经济及GDP的快速成长，北京二手房价在过去三年间呈现易涨难跌的基本态势。

　　1.2.2刚性需求和投资投机性需求的影响

　　2009年交易量上升一个重要的因素是2008年被压抑的刚性需求集体释放以及价格看涨下投资投机性需求的形成。

在1、2月份入市的二手房购买客群中本地客户占到了总体成交比重的69.98%，且有96.30%的购房动机是基于解决自住。

8月随着各大银行对于二套房贷政策的逐渐收紧，市场上涨行情再次走低，成交量环比7月下跌4.48%。

进入10月下旬，对二手房优惠政策是否续存的疑问带来了二手房交易量的恐慌性抛售，11月交易量突破3万关口。

12月9日，二手房营业税政策“2改5”公布，尽管二手房政策收紧信号明确以及交易价格已经达到高点，但是2010年房价将进一步上涨的预期，致使刚性需求和投资投机性需求暂时难以遏制，为赶在新的政策实施前成交，12月二手房交易量甚至达到39264套的顶峰。

　　1.2.3新建商品房价高量少的影响

　　2008年房地产交易的低迷使09年房地产商着重于去库存化，新建商品房项目较少，同时，在新建商品房供不应求，价格逐渐上涨的情况下，房地产商采取捂盘惜售、提价减量的策略，使部分刚性需求转向二手房。

此外，受中心城区房地产开发的限制，新建商品房的开发逐渐趋于郊区化，大部分新建商品房项目集中于郊区，在交通等生活设施尚未完善的条件下，中心城区的二手房看来更有吸引力。

这也是二手房交易火爆的一个因素。

二、2009年北京市二手房市场特点

　　　1.二手房交易量赶超一手房

从下图可以看出，不仅北京市二手房交易量绝对值在上升，其相对新建商品住宅交易量也在上升。

新建商品住宅与二手房交易量比值从2005年的2.22：

1下降到2009年的0.46：

1，意味着2009年北京市二手房交易量首次超过新建商品住宅，成为住宅市场成交主力。

究其原因主要有09年新建商品房供给较少，同时多处于郊区，房价较高，吸引力不如城区的二手房。

　　2.远郊区县成交比重上升

　　2009年北京市二手房交易量占比最大的三个区县依然是朝阳区、海淀区和丰台区，但是从变化幅度来看，交易量上升幅度最大的是顺义区，较08年上升1.41%，房山区则上升0.66%。

远郊区县的交易量比重扩大至39.4%，较去年上升2.01%，城八区的交易比重则有所下降。

这也是城市化的必然结果。

随着城市化的推进，郊区逐渐纳入城市规划，随后基础设施等配套跟进吸引更多业主流向郊区。

2009年多条轨道线路的规划和投入使用以及城南发展规划的发布，都使轨道沿线地带和城南地区二手房交易量上涨。

　　3.购房者来源变化

　　2009年二手房购买者中占比最大的仍然是本市个人和外省市个人，但相较08年而言二者的变化方向不一致，本市个人购买比重有所下降，而外省市个人比重有所上升，且上升幅度较大，为3.18%。

此外外籍人士购买所占比重也有所扩大，由08年的0.35%上升到0.43%，上升0.08个百分点。

这主要与2009年2月出台的北京十五条中限外令的解禁有关。

从购房意图来看，外省市个人和外籍人士购房需求多为投资投机性需求，房价高涨助推投资投机性需求也在意料之中。

　　4.90-140平米占比上升

　　从图上可以看出，09年二手房交易中90平米以下户型仍占主导地位，但90-140平米以下的户型交易量占比有所上升，上升幅度为3.21%，而90平米以下及140平米以上二手房交易量均有所下降。

这主要与优惠政策的惠及对象有关。

2009年北京市普通住房的优惠覆盖面较往年扩大，而普通住房的面积限制即为140平方米，同时对改善型购房的优惠政策也促使二居到三居的交易量上升，因此90-140平米户型交易量上升也在情理之中。

三、北京地区各区县二手房价格趋势：

2007年1月至2010年1月间，北京13个行政区的二手房价格走势基本上和北京市整体价格走势相吻合。

在房价排名方面,北京二手房价最高的行政区仍是西城区与东城区之争,西城区在2010年1月的平均成交单价为27,130元/平方米,房价指数则达329.89（以2007年1月的平均房价为指数100做测算）,位居13个行政居房价之首,东城区1月的平均成交单价则为25,913元/平方米,房价排名居全市第二位。

紧追其后海淀区,虽然屈居第三,但却一举超越城中心的宣武、祟文两区,成为北京二手房价第三高的行政区域。

　　13个行政区中涨幅最大的为大兴、昌平及海淀区，价格指数分别上涨166%、140%及139%；而涨幅相对较小的区域则为亦庄、通州和石景山区，其中亦庄价格指数涨了104%，而通州和石景山区则同样上涨了100%。

大兴的房价起始点较低，因此，在整体房价开始明显上行的这几年，形成了“追涨”局面，价格指数处于较领先的局面；而海淀区作为教育资源和人文历史最为得天独厚的区域，其房价一直处于“领涨”地位；相比之下，石景山区域公房较多的特性，成为其价格快速上行的瓶颈；而通州区的价格发力比其他郊区县早了2-3年，因此，当前属于价格指数趋缓周期。

通州、大兴等行政区的房价涨跌幅相对较大,07年高居涨幅前两名的通州及大兴区,到了08年房市景气回落期,房价的支撑力也较为薄弱,但09年景气复苏后,大兴又再次领涨。

相对于通州大兴房价起落程度明显,东城区的房价则明显保持平稳,房价快速上涨的07年及09年,东城的房价涨幅并不惊人,但在房价下行期的08年,东城区的二手房价却创下6%的涨幅。

各行政区横向对比分析图示

1、中心城区（东城区、西城区、宣武区、崇文区）　　

中心城区二手房价格高于其他区同期者，为领涨区县，西城区几乎各个时期均担任着领涨角色，即同期价格涨幅高于其他区县；如果将曲线变化趋势较为“圆滑”者视为价格上涨较为稳定的区县，那么崇文区则属于价格短期波动相对较小,长期平稳上扬的区域。

2.城四区（朝阳、海淀、丰台、石景山区）

　海淀区几乎各个时期价格涨幅均高于其他区县；而朝阳区则属于价格短期波动相对较小,长期平稳上扬的区域。

3.郊区县（昌平、通州、大兴、亦庄、顺义区）

昌平区2007年价格指数还相对较低，自2008年开始基本处于追涨局面，几乎各时期价格涨幅均高于另外四个郊区县；与此相反，通州区则属于在2008年以前价格涨幅相对较高，而自2008年开始各时期价格涨幅逐渐回落，直至2009年，其各时期价格涨幅已均低于另外四个郊区县。

四、展望2010

　　1.年交易量小幅下降

2009年的天量交易尽管是各方面总和作用的结果，但是其中最主要的因素还是政策，不仅包括房地产优惠政策，还包括各项宏观经济政策。

从08年下半年开始政府出台了一系列刺激经济的政策，购房成本有较大幅度下降；同时在宽松的货币政策环境下，资本面充足，大量流动性流入股市和楼市，致使08年被抑制的刚性需求集体释放，由于房价的连续大幅上涨，投资投机性需求也开始抬头。

其中政策对二手房交易的影响表现最为显著的是营业税政策，在营业税优惠政策是否延续尚未明确的11月二手房交易量以破3万关卡，12月9日“2改5”政策的出台致使12月交易量达到顶峰，透支2010年部分刚性需求。

此外，营业税政策的调整将对2年到5年间的二手房有较大影响。

　在政府的一系列调控措施下，2010年二手房市场将难以再现2009年的盛况。

影响1月份房地产市场的宏观调控政策运行概况

类型

初步提出

进一步提出

逐渐深化

宏观方向

支持居民自住和改善型住房消费（出处：

中央经济会议）

遏制部分城市房价过快上涨（出处：

国务院常务会议）

支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定（出处：

国十一条）不会用行政手段打压房价，并于春节前落实国十一条细则（两会强调）

金融和税收政策差异化程度将更加明显

加大供应

增加普通商品住房供给（出处：

中央经济会议）

增加普通商品住房的有效供给；提高土地供应和使用效率。

（出处：

国务院常务会议）

增强普通自住购房者的心理预期，一定程度上缓解供需矛盾

加强廉租住房等保障性住房建设。

（出处：

中央经济会议）

继续大规模推进保障性安居工程建设。

到2012年解决1540万户低收入家庭住房问题。

（国十一条）

大幅度加大建设保障性住房，2010年提出了土地供应和住宅竣工面积中，政策性住房都要占比达到50%的“双50”策略；（两会强调）

税收

个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年（出处：

中央经济会议） 

5年以上普通住房免征营业税，非普通住宅差额征收；5年以内，普通住宅差额征收，非普通住宅全额征收。

（出处：

财政部、国税总局）

未满5年的普通住房和已满5年的非普通住房买卖时，要想享受个人所得税按总额1%缴纳的优惠，营业税就必须按全额缴纳。

（宣武、崇文、海淀地税局）

加大交易成本并绝大部分转嫁买方，增加购房负担

信贷

继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策（出处：

中央经济会议）  

在继续支持居民自住住房消费的同时，要更加严格二套住房信贷等管理，抑制投资投机性购房。

（出处：

住建部会议）

对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭，首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。

（出处：

国十一条）

抑制部分投资的同时，以自住为主的改善性需求购房门槛也再次提高

　　　2.月度交易量先升后降

　　1月和2月受季节性因素影响，交易量将不会太高，但受国内经济形势好转以及国际经济回升速度较为平缓的影响，与往年同期相比仍会有所上升。

北京市房地产交易管理网数据显示，截止到1月23日，存量住宅网签量已经达到8689套，高于09年1月的7358套。

受春节的影响，2月二手房成交量将较1月有所下降。

由于新建商品住宅供给不足，部分刚性需求将转向二手房，因此3月以后二手房交易量将有所回升。

为管理通胀预期，加息等紧缩货币政策预期于5月左右出台，同时，政府打击捂盘囤地政策效果也将于年中开始显现，二手房交易将受到影响，于年中开始下降。

总的来说，2010年二手房交易量将呈现先升后降的态势。

　　3.年均交易价格不会有太大变化

　　2009年年末中央经济工作会议为2010年定下的基调是保增长、调结构和管理通胀预期，对房地产价格的态度也从“抑制投资性购房”转向“遏制部分城市房价上涨过快的势头”，以此出台了一系列政策措施。

可见2010年二手房价格要上涨似乎不太容易。

但是二手房价格要下降也不太可能。

从历史数据来看，二手房交易价格逐年上升，说明二手房交易价格有一定的粘性。

同时，2009年交易量之所以火爆的一个原因是价格上涨幅度较大，业主的售卖意愿较强，因此有一部分二手房转租为售，供给上升。

2010年在政府的调控下房价上涨预期不够强，因此二手房又会转售为租，售卖意愿下降，导致供给减少，遏制房价的下跌趋势。

　　4.部分区域交易价格上涨

城市建设、地王等因素会促使房价走高。

2010年北京将有4条新建地铁线路建成通车，分别是地铁大兴线、亦庄线、昌平线及房山线，轨道沿线区域二手房价格将会有所上涨。

南城规划也会促使这些地区房价上涨。

此外，地王效应仍然对二手房价格有显著影响。

不过此前政府为调控房价，公布了规范国有企业投资房地产的政策，要求非以房地产为主业的国有企业不得以房地产投资为主要盈利来源，基于政府对国有企业投资房地产的限制，2010年天价地王出现的概率将会有所下降。

　四、结论：

　　　　1.2009年是二手房市场不平凡的一年。

价量齐升是其最为显著的特点。

2009年北京市二手房年交易量达到266883套，超过近三年来二手房交易量的总和，12月甚至达到39264套的高峰。

究其原因，政策对交易量的影响最大。

2008年底开始出台的一系列房地产优惠政策在首付下降的同时降低了交易成本，减轻了消费者的购房负担，同时2008年受抑制的刚性需求也开始集中释放，再加上交易价格的连续上涨强化了其继续上涨的预期，诱发了投资投机性需求，也提高了二手房业主的售卖意愿，政策效果表现良好。

同时，由于新建商品房项目较少，再加上房地产商捂盘惜售，提价减量的策略，致使部分刚性需求转向二手房，形成二手房交易量暴涨的局面。

　　2.二手房交易价格从年初的8900元/平方米上升为13800元/平方米，涨幅达55%。

同时，4月和11月单月均环比上涨1200元，形成房价一日千里的局面。

主要是因为2009年二手房需求集中爆发，供求缺口拉大，价格连续上升，同时价格继续上涨预期的自我实现又使房价进一步上涨。

而宽松的货币政策下大量流动性涌入楼市致使地王频现以及轨道交通的开通和规划也对房价的上升有重要的影响。

　　3.2009年北京市房地产市场在价量齐升的同时表现出一些新的特点。

包括二手房交易量首次超过新建商品住宅；由于城市化进程推进和各项基础配套设施的完善，远郊区县二手房交易量比重上升；限外令的解禁致使外籍人士购买量上升；以及由于二套房贷政策的放开使改善型需求释放，90-140平米户型交易量上升。

　　4.政府对房地产政策的收紧以及为管理通胀预期采取的一系列紧缩型的货币政策将使二手房购买负担加重，抑制一部分投资投机性需求，同时2010年部分刚性需求也在2009年提前释放，因此预计2010年北京市二手房年交易量将有小幅下降，难以再现2009年的盛况，月交易量则受季节性因素、紧缩型货币政策出台的时间以及新建商品房供给的影响，会呈现先升后降的态势。

5.受政府打压房价的影响，2010年二手房价格进一步上升将难以为继，但在供求权衡调整下，二手房下降的可能性也不大，同时从历史数据来看，二手房交易均价似乎存在粘性，因此预计2010年北京市二手房交易均价将不会出现太大变化。

从区域来看，2010年即将建成通车的地铁有大兴线、亦庄线、昌平线及房山线，轨道交通的完善将会促使沿线区域二手房价格上涨。

南城规划也会促使规划区域房价上涨。

总的来说，2010年北京市二手房市场尽管不会如2009年般火爆，但亦不会有太差的表现。

五、信贷建议

房地产业是北京市的支柱产业之一，回归理性是2010年北京市二手房市场的重要特征。

二手房交易的持续活跃为我行个贷业务发展提供了广阔的空间。

对于抵押房产位于城区且价格相对合理，或位于郊区但基础设施配套完善的，或位于轨道交通沿线的，应采取积极支持的信贷政策。

对于抵押房产地理位置偏远，交通不便，价格明显高于周边楼盘的，应着重考察借款人的还款能力，适当降低抵押成数，保障我行资产安全。