香泉项目可行性研究.docx
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香泉项目可行性研究
香泉锦绣汤城（暂定名）项目可行性研究报告
内容提要
香泉锦绣汤城（暂定名）项目，属于香泉城镇中心楼盘项目，文化底蕴深厚。
本文通过对香泉锦绣汤城（暂定名）项目79.33亩的一国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据香泉锦绣汤城（暂定名）项目当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。
[关键字]概况项目投资测算开发经营分析
目录
第一章前言
一、报告编制目的
二、报告编制依据
三、项目概况
第二章项目开发经营环境分析
一、香泉城镇简要分析
二、香泉镇国民经济现状及预期
三、国民生产总值增长表
四、香泉房地产市场研究
五、香泉现阶段商品房市场发展状况研究
六、香泉商品房市场饱和状态研究
七、香泉房地产现有产品结构状况研究
第三章项目定位
一、项目开发经营优势点
二、目标市场定位
三、产品定位
第四章项目开发建设
一、项目总体规划
二、住宅建筑设计
三、小区配套设施
四、环境艺术设计
第五章项目开发经营策略及投资估算
一、项目开发经营策略
二、项目投资估算
三、项目开发经营主要风险及对策分析
第六章结论与建议
一、项目拥有较好的投资环境与机遇
二、项目在经济上具有较强的可行性
三、项目具有的突出优势
四、项目开发经营风险较小
五、项目实施的难点
六、强化项目进程中的投资、质量、进度控制
第一章前言
一、报告编制目的
1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
4、对项目进行投资分析和风险分析。
5、对项目决策及其实施的优化提出建议。
二、报告编制依据
1、前期项目规划设计方案；
2、国家建设部及马鞍山市颁布的与房地产相关法律与政策；
3、现场勘察和实地调研所得资料。
4、和县政府网，和县房产局，香泉规划局。
三、项目概况
该地块位于昭明大道镇政府旁中心地段，总用地面积约52893平方米。
总建筑面积80365.44平方米。
根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中高档次的住宅新区。
建筑形式采用以多层为主形式，并初步确定项目主要技术指标如下：
①总用地面积：
52893平方米；规划建筑面积：
80365.44㎡，商业43275㎡，多层15265.38㎡，小高层19200.06㎡，公寓：
2625㎡。
②容积率：
1.52
④建筑密度：
37.7%
⑤绿化率：
38%
（以上数据是依据项目规划设计方案得出，）
第二章项目开发经营环境分析
一、香泉镇简要分析
香泉镇古称平疴镇，是历史文化名镇。
南北朝时期，梁昭明太子萧统二十岁时（公元521年）随父亲萧衍来香泉以北如方山“萧家藏经寺”读书拜佛。
因昭明太子满身疥疮，久治不愈，痛苦不堪，后移居香泉。
一日三把澡，不久，疥疮结痂脱落，皮肤白润如初，十分高兴，乘兴为香泉题写了“天下第一汤”五个大字，从此，香泉名扬天下。
属和县，地处皖东，与南京浦口区接壤，属南京半小时都市圈，四周有合肥、芜湖、马鞍山、滁州等大中城市，省道滁芜路穿境而守，合宁、合巢高速公路，均有接线公路直达香泉，距南京国际机场不到40分钟路程，距黄金水道长江不足30华里，处在安徽省东向发展的前沿。
国土国积126平方公里，人口4.26万。
目前，镇内外的基础设施建设逐年加强，道路及交通十分便捷。
街道建有西香路、昭明路、晓山路、龙塘路、智锦路、山庄路、建宇路、香泉街等，有香西路直达和城及其它乡镇。
省道滁芜路穿镇而过，合宁、合巢芜高速公路均有接线公路直达香泉。
合肥骆岗机场、南京禄口国际机场，均有公路直达。
黄金水道长江距香泉街道不足三十里，有省道直达乌江、石跋河、金河口诸码头。
二、香泉经济现状及预期
香泉人口约4.26万，常住人口约2.2万，远期2020年2.4万人，年接待游客约40万人。
2012年，香泉镇完成固定资产投资15.1亿元，完成财政收入1.6亿元，实现旅游业产值1.85亿元、工业产值3.97亿元、农业产值3.92亿元，农民人均纯收入8600元。
三、香泉发展规划概况
依托老城区，以向东北和西北发展为主，适当向南发展。
4、规划区范围
北至眉毛山，西南至晓山村，西北包括香泉湖全部，东南龙塘村，东至郑周自然村。
总面积18.59平方公里。
镇区规划结构
镇区远期规划形成“一心、一带、二轴、六区。
即一个中心区、一条景观带、二条发展轴线、七个功能区”的规划结构。
一个中心区：
由主要公共服务设施构成；
景观带：
由沿河生态林地和公共园林绿地构成；
发展轴线：
沿主要道路形成的镇区用地拓展轴，即以温泉路为西北至东南向发展轴线，以晓山路为西南至东北向发展轴线；
六个功能区：
老城区、城南居住小区、城北居住小区、城西居住小区、旅游开发区、工业仓储区。
四、香泉房地产市场研究
香泉房地产市场发展起步于2008年，从碧桂园如山湖城项目的开发开始，香泉城镇房地产正式进入发展时期，随后开发的香泉人家、香泉度假村、碧桂园等项目掀起了香泉房地产市场的开发热潮，从项目的销售状况看，香泉住宅市场一直处于上升的态势，而以碧桂园为代表的大型地产项目为代表。
城镇商业项目已温泉度假村金街为代表的旅游商业商业项目（该项目目前处于整合期），因此香泉目前的大商业地产的及旅游消费习惯尚未形成，在商业地产的建筑形态及商业定位中，需要有待于城镇的发展再行规范。
香泉镇目前房地产发展并无明显特征，由于城镇人口限制,镇区房地产开发还处于起步阶段,香泉湖以及碧桂园主要是吸引外来客户的规模化高端产品，对本镇客户群体没有什么吸引力；老镇区目前两个项目，香泉人家住在加底商的产品，目前该项目已交房，剩余的房源主要是一层和六层，属于尾盘，对本项目不构成威胁，温泉度假村金街项目现已停滞，对本项目不构成威胁。
香泉随着旅游的发展和历史文化不断挖掘，城市镇础建设的不断完善和居住环境的不断提升，有利于城市房地产市场的发展。
五、周边乡镇房地产市场情况
西埠镇：
西埠镇目前只有一个项目在开发，项目为东桥河畔，项目位于西埠镇农商行对面，距和县10分钟车程，规划建筑面积约4万方，4栋小高层，9栋多层，现正在建设是5栋多层，于2014年元月12日开盘，推出5栋100套房源，销售价格在3038-3588元/平方米户型面积90-120平方米，目前销售在50套左右。
主要客户群体是左边乡村的80、90后，主要父母出资为子女购置。
还有部分是和县西区的区域，该部分客户主要是项目距和县距离近，生活成本不高。
乌江镇：
乌江镇人口在10万人左右，市场楼盘主要有三个，滨江名都、七星嘉园、江北的江岸景城（属江浦区），这三个楼盘各具特色，差异化较大。
销售除七星嘉园比较缓慢，其他两个楼盘比较平稳。
滨江名都，项目位于乌江镇新巢宁路与滁芜路交汇处（西大街交口），规划建筑面积2万方，8栋小高层，现建设的为最后一栋楼8#楼，其他基本呈现，今年6月份交房，物业费0.55元，户型面积在94.17、104.96两房到109.96、120.27三房；销售价格在3980-4480元/平方，小区总共408套房源，现已销售70%左右，
目标客户主要是乌江周边乡镇和本镇上人群。
年龄层次在80、90后为要。
七星嘉园：
该楼盘开发周期较长，2010年就开始开发建设，到目前为止销售业就在70%左右，目前的销售价格在3800-4380元/平方，项目已基本建成，尾盘现房销售。
江岸景城：
江岸景城是属江浦，但主要的客群是乌江及和县这边，平均价格6000元/平方米。
最大的卖点是可以迁户口，享受那边的教育养老等资源。
目前销售较好。
六、香泉商品房市场饱和状态研究
2008年以来住宅地产主要碧桂园项目和香泉湖项目为主；2010年香泉人家项目开发一直到现在，就集镇需求的产品而言还不是很多，碧桂园别墅项目面临的客户群主要是南京和马鞍山成功阶层。
香泉人家开发量较少才1万多方，共100套。
且小区规模小档次较差，纯刚需产品，所成交的客户大多是周边村庄人群。
之前的自建房在占比较多，一套一托二的自建房在20万左右一套，随着自建房不给建设的政策影响下，商品房在集镇有发展空间；在产品结构上来讲，有很大需求空间，从城镇化发展来讲，随着城镇不断扩张，人口的增加，也有一定空间，综上所叙香泉房地产是需求的将不断增长，房产饱和远远没有达到。
七、城镇房地产现有产品结构状况研究
通过调研得知，香泉及香泉周边的市场70％比例90平米以下户型的规划硬性要求尚未影响在售在建项目，因此从目前的调研信息分析；
从市场调研中得知，在所有产品结构中，100～120平米的三房二厅户型结构为主力产品类型，在香泉及周边城镇的目前的开发态势下，主流产品结构为100～120平米房型为主导产品；100平米以下户型的产品结构将随着房价的不断提升，比例也所提升。
第三章项目定位
一、项目开发经营优势点
本报告一、二、部分对该项目作开发经营环境分析时作了许多讨论。
现对该项目真正的、突出于香泉住宅市场的优势点集中如下。
1项目环境：
人文环境底蕴浓郁，与在建中得实验小学仅一路之隔，幼儿园都在近邻项目。
自然环境小溪从中而过，环境幽雅，闹中取静。
项目的天然水系和景观绿化混为一体，形成了以水为景、景观小品、绿化、房屋自然柔和的美丽生活环境，因此我们建的不单单只是房子。
2理想地段：
绝对的中心位置，位于香泉中心转盘南侧的镇政府龙脉宝地，
3、文化、旅游：
以温泉文化为载体，以打造旅游胜地为基本面，将本项目打造成香泉中心商业文化街区、旅游观光购物、温泉休闲娱乐中心旅游商业综合体。
4星级物管：
人性化管理，保证了业主的现代化要求，符合本案的定位主题。
二十四小时保安、红外线报警系统、全方位的电子监控系统、单元对讲系统，全封闭式管理。
安全是香泉人民关心的大要素，更是目标消费者着重考虑的主题。
总之没有安全何来品位和高档。
5小区建筑品质：
小区的设计以天然为主题，以香泉文化为导向，倾力打造的现代建筑气息和浓厚的香泉温泉旅游文化相结合，商业、住宅各自功能相互映衬；温泉文化、休闲生活与自然融为一体、相得益彰。
6、经典户型：
香泉锦绣汤城（暂定名）户型面积从90平方米到120平方米，满足你最大选择空间，户型根据现代的人体工程学的理念精心设计的。
最大利用空间，南北通透，干湿分区；户户见景，家家有绿。
7、商业配套设施齐全：
本项目将商业业态充分合理化划分，不仅满足旅游文化的需求，跟注重生活配套的要求，如银行、超市、酒店、娱乐中心等划分，实现了居家生活休闲真正的一站式服务圈。
8、回馈社会：
诚发集团在一贯以公益善行为企业发展重要的理念，所到之处深得当地老百姓的信赖。
上述这些优势点的正确运用，有利于开发项目的打造良好的基础。
二、目标市场定位
香泉锦绣汤城（暂定名）位于城镇中心地段，这决定了主体目标对象为香泉锦绣汤城（暂定名）周边地区的中高层消费群。
消费群界定
1.周边乡村返乡人员
2.民营或私营企业家或个体老板
3.附近居民区部分居民购房和二次换房的需要
年龄判断在30－45岁
购买目的比例依次判断为：
住宅为纯自住、为子女置业、其它。
商业为自营型和投资型。
三、产品定位
根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中上等档次，多层于小高层相结合，这是基于市场状况以及项目所处的环境，前提而作出的明智决策,主要原因是:
1.城镇项目产品建设中上等标准配置要求已是很高，符合中心区域项目形象。
2.商业布局以旅游休闲为导向。
3.区域内没有形成一些居住小区群体,各项基础设施和市政设相对较差。
第四章项目开发建设
一、项目总体规划
①由于项目有一定的开发周期，在规划设计中既要立足现实，又要着眼未来，充分体现可持续发展的策略，在总体规划设计中，将地块分成若干个相对独立的功能组团，以利于分期开发，每一组团根据开发时的市场情况进行单独设计。
商业与住宅开发节奏的合理安排也是非常关键的。
②总体规划中应尽可能兼顾到本地块的周边环境，项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。
突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建”和“公建中的绿地”两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出居住于商业、生活与休闲旅游的有效集合。
③总体上来说，香泉锦绣汤城（暂定名）的规划方案中建筑单体设计采用灵活的户型和变化的立体效果。
④虽然小区的目标顾客属中低收入的阶层，私家车相对不多，但在规划上，业主中因为位置的原因将部分拥有私家车，因此，在小区的交通方面，充分做到人车分流并且规划好停车位。
⑤在设计规划上，建立“商业——社区”，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。
二、住宅建筑设计
1、住宅的设计要适度超前。
这里的超前不仅仅是面积问题，更重要的是功能、质量方面的适度超前，这就要求设计人员必须考虑到今后数10年内人们生活方式与需求的变化。
如果我们今天设计开发的住宅能想到明天的话，那么我们的住宅将肯定会备受青睐，也肯定会成为销售中的一个强力卖点。
2、住宅设计应充分体现“以人为本”的原则，想住户之所想，每一细节的处理都应体现出对人的关怀和尊重,实现动静分开,洁污分开。
特别是对儿童居室，要更多地予以周到细致考虑。
正如人们所说：
“以人为本，就是以孩子为本”。
每一户型内部布置都应按内外分区、动静分区、生理分室、功能分室等要求设计（左图为一参考方案,附录还有主要备选方案）。
3、住宅外观设计采用目前流行的现代风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。
4、在建筑材料方面，大量采用新材料、新产品，据统计数据表明，根据“后小康时代”特征的住房中，新材料、新产品、新技术的采用率，外墙材料为60%，屋面保温防水材料为90%，管线集中综合布置为40%。
5、户型设计多样化，包括平面布局的多样化，建筑面积规模大小多变、房型设计的多样化，户型面积主要一100-110三房为主体，物业档次的多样化（区分商业、小高层、多层的划分）。
三、小区配套设施
1、商业主要是以休闲温泉旅游为主题来打造商业概念。
2、会所是未来社区档次的标志之一，建设一个大型会所，内设温泉洗浴、儿童游乐场、健身房，图书馆、影视厅、娱乐室等休闲活动设施。
3、当今时代已进入数字化信息时代，住宅小区的智能化成为发展的必然趋势。
为与时代合拍，拟建小区应引领智能化生活新潮流，建议引进有线电视、电信、计算机三网合一线路并全部采用地下电缆，整个小区实行24小时实时监控，提供自动抄表，多媒体服务、网络教育等多方位的网络服务。
4、每户设独立的水、电、煤气表，小区内采用变频供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。
5、小区内应设有超市、温泉洗浴、酒店、银行、旅游文化街、旅游购物街等公共建设配套设施，为用户的日常生活提供方便,充分体现出香泉休闲生活的现代化
四、环境艺术设计
围绕温泉及温泉文化为主导思路，建立在旅游商业、住宅等，除了提高香泉人们生活水平的提高外，更主要是体现香泉文化特色来带动旅游发展，因此环境设计上更注重的是特色。
景观优势也成为众多项目的一个卖点。
在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。
基于上述原因和项目自身的环境优势，公司在进行本地块的整体规划设计时，不仅兼顾到地块的周边环境，更要注意到了小区内的环境艺术设计，公司聘请专业的环境艺术设计人员进行设计，以期达到较好的环境效果。
上述优化仅是一个项目的运作思路，公司在把握总体原则的前提下，还有更多更深的突破。
第五章项目开发经营策略及投资估算
根据本报告前面的论述与分析，本章着重讨论和顺花苑项目的开发经营策略，并对项目的投资进行估算，对工程实施进度作出安排，并制订相应的项目筹资计划和投资计划。
一、项目开发经营策略
依据开发公司的实际情况，本项目宜采取“整体规划、分期实施、自主开发、力创精品”的灵活多变的开发经营策略。
1、整体规划。
这是大面积、大规模房地产开发的一个显著特点，本地块占地80亩，因此必须对地块进行整体规划。
2、分期实施。
该项目开发总建筑面积达87550M2，预计总投资约亿元人民币左右，如此规模的投资，一次性开发资金筹取难度较大。
同时，房地产市场的变幻莫测决定着其风险也较大，分期实施有利于根据市场需求变化及时调整物业功能，规避风险。
根据对项目地块的现状分析，建议项目以地块以北部分为突破口。
其依据有：
①地块相对比较规整（如果能拆掉21户的话），南面学校、幼儿园，条件相对较好，宣传也更为方便。
②从规划方面考虑，该区域具有中心位置，中心位置必须考虑商业最大化。
3、自主开发。
这是基于项目公司的资金优势和地块本身的特点而作出的选择。
①房地产属资金密集性行业，公司可凭借其他公司所不具备的雄厚资金实力进行自主开发。
②公司购置该地块所需成本相对较高。
③项目地块所处的特有的区位优势及市场前景（如前文介绍）。
④通过自主开发，公司可迅速依托项目的品牌提升企业形象，扩大公司在香泉县业界的影响，为以后的项目开发打下良好的基础。
4、力创精品。
这是由项目所在区域内品牌项目较少的前提决定
，可迅速提升开发公司在香泉当地老百姓中树立知名度和美誉度。
5、先住宅、后商业；先环境、后房屋，先有现房、后全面发动宣传攻势。
项目首期预售之前，先做好环境和配套等形象工程，这既是公司实力的展示，又可借助于这些形象工程增强购房者对本项目的信心。
二、项目投资估算（见附表）
三、项目开发经营主要风险及对策分析
房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险，政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，根据本报告关于项目开发经营的环境分析、项目定位、项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。
但仍有一些不确定性因素带来的风险。
1、市场风险
项目的住宅小区定位为中高等档次，它所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中等偏高收入阶层，他们要求的小区不仅仅满足最基本的居住需求，而是具有较高居住主题，体现对人的关怀和尊重的现代居住社区。
这就给项目公司带来两个方面的要求，一方面，在项目设计中，如何精雕、细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。
任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，否则会受到市场的惩罚。
房地产市场亦是如此。
从产品定位方面考虑，住宅方面，与本项目同一区位、同一档次的物业供给量较少，竞争对手就相对较少。
商业方面，由于在城镇中心做商业，地段很好，但有他的局限性不管从消费水平还是消费人群来讲，不足以支撑大体量商业业态。
因此，本项目须在同档、差异、变化中体现个性以谋求市场。
并随着西区的发展、各项设施的兴建，将大大促进项目所在地区周边环境的改善，促使目标顾客量的增加，密切注意目标顾客群的变化，跟踪调查，作出应变。
2、项目的资本风险
项目的筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下一期项目投资，如果这一计划不能实现，整个项目将比较困难；反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。
鉴于上述原因，首期项目的建设过程中，小区配套设施建设是同步进行，让购房者对本项目有足够的信心。
同时，在首期项目的预售中，可适当加大营销费用的比重，以发动销售宣传的强力攻势。
3、企业风险
企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。
因此，项目公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择，资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。
对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的成本因素更为敏感，因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作。
以确保预期目标的实现。
第六章结论
一、项目拥有较好的投资环境与机遇
随着大力发展城镇化的大前提下，国民经济的持续稳定发展、住房制度改革的深入，香泉县良好的房地产市场环境，政府对项目公司开发本项目的鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平等等，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。
二、项目具有的突出优势
►中心位置成就项目最大价值。
►温泉引进带动旅游商业的发展，做活商业。
►香泉锦绣汤城（暂定名）有一定的潜在客户。
►住宅小区的定位属中高等档次，在供需圈内具有广泛的目标客户。
►项目公司的资金优势。
►项目较好的周边环境（包括自然、人文、交通等环境）。
三、项目开发经营风险较小
本项目属适中规模开发，土地开发使用权取得费用相对较低，且在开发运作过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。
四、项目实施的难点
本项目实施的难点：
1、项目土地划分规模较散，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大；
2、项目的定位主题有一定难度，尽管以温泉来做文章，我们最终做的是房地产开发，而不是旅游开发。
同时商业去化难度较大，商业方面需要不断挖掘，在实施过程中仍需根据具体情况不断完善；
3房地产行业越来越规范化，公司需建立一支高素质的营销队伍，或建议采取全权委托中介代理销售的方式。
五、强化项目进程中的投资、质量、进度控制，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。
1、严格执行设计标准，积极推广标准设计；
2、及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作；
3、按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理。
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