经济师考试《中级房地产》考前冲刺卷二.docx
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经济师考试《中级房地产》考前冲刺卷二
2012年经济师考试《中级房地产》考前冲刺卷二
一、单项选择题
1、“某宗房地产位于汽车站的北侧”表示的是该宗房地产的（ ）。
A.环境
B.方位
C.通达性
D.朝向
2、农产品的销售价格为V，生产成本为E，运输成本为T，农业经营利润P可表示为（ ）。
A.P=V+E+T
B.P=V-E+T
C.P=V-E-T
D.p=V+E-T
3、某中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低购买力和服务水平称为（ ）。
A.中心地职能
B.中心性
C.需求门槛
D.销售范围
4、城市中心商务强度指标是指（ ）。
A.中心商务区建筑面积总和／总建筑基底面积
B.中心商务用地建筑面积总和／总建筑面积
C.中心商务用地建筑面积总和／总建筑基底面积
D.中心商务区建筑面积总和／总建筑面积
5、如果土地租期永久，一般将（ ）称为土地地租的资本化价格。
A.每月取得的地租额
B.每年取得的地租额除以折现率
C.每年取得的地租额
D.地价除以折现率
6、从工业化社会到后工业化社会，城市的发展演变可依次划分为（ ）四个阶段。
A.相对集中、绝对集中、相对分散、绝对分散
B.相对分散、相对集中、绝对集中、绝对分散
C.绝对集中、相对分散、相对集中、绝对分散
D.绝对集中、相对集中、相对分散、绝对分散
7、国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的财产的行为称为（ ）。
A.征收
B.拆迁
C.征用
D.安置
8、征收农民集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的（ ）所有。
A.农民个人
B.剩余劳动力安置单位
C.地上附着物所有人
D.农村集体经济组织
9、3公顷基本农田征收的审批权在（ ）。
A.国务院
B.省级人民政府
C.市级人民政府
D.县级人民政府
10、法律规定，国家机关用地和军事用地的土地使用权，确属必需的，报（ ）批准划拨。
A.县级以上人民政府土地管理部门
B.县级以上人民政府土地管理部门和规划管理部门
C.县级以上人民政府
D.市级以上人民政府
11、土地出让中的招标、拍卖、挂牌出让底价是（ ）确定。
A.由市、县人民政府决定
B.土地评估事务所根据土地估价结果决定
C.由市、县人民政府国土资源行政主管部门决定
D.由招标、拍卖、挂牌出让的机构确定
12、建设用地使用权转让地上建筑物及地上附着物所有权时（ ）。
A.土地使用权随之转让，但地上建筑及附着物作为动产转让的除外
B.土地使用权随之转让，但地上建筑物及附着物作为不动产转让的除外
C.土地使用权是否随之转让由双方协商
D.土地使用权随之转让
13、成片出让合同中的受让人必须是（ ）。
A.国有企业
B.在中国注册的外商投资企业
C.中外合资企业
D.本国的企业
14、下列情形中，国家不可以收回国有土地使用权的有（ ）。
A.因社会公共利益需要而提前收回土地使用权的
B.为实施城市规划而提前收回土地使用权的
C.以出让方式取得土地使用权开发房地产，因正常立项手续的办理，满两年未动工的
D.土地使用者因破产而停止使用土地的
15、土地使用权出租方的妨害除去义务是指当承租方的正常使用受到妨害的危险时，（ ），出租方负有除去或防止义务。
A.若是由于出租方的原因所致的
B.不论是出租方还是第三方的原因所致的
C.若是由于第三方的原因所致的
D.若是由于承租方的原因所致的
16、（ ）是宅基地的所有者，拥有完全的所有权。
A.个人
B.单位
C.国家
D.农民集体
17、房地产市场调研人员通过设计方案、定义问题、采集数据和分析问题，从中提取有效、相关、准确、可靠和有代表性的信息资料，这体现了房地产市场调研的（ ）原则。
A.客观性
B.统一性
C.科学性
D.共同性
18、搜集房地产市场调研资料时，项目基地现状资料内容包括地形状况、地上物状况、邻地状况，以及（ ）状况。
A.区域内人口增长率
B.区域产业结构
C.公共设施
D.房地产价格
19、房地产市场调研中，通过对过去和当前的各种市场情报资料的分析，运用数学方法，估计一定时期内市场对某种产品需求量的调研方法，属于（ ）。
A.预测性调研
B.描述性调研
C.因果性调研
D.探测性调研
20、按照（ ）划分，房地产市场调研方法可以分为定性调研和定量调研。
A.选择的调研对象
B.调研抽样方法
C.调研的侧重点
D.调研手段与形式
21、调研报告的核心部分是（ ）。
A.调研成果
B.结论和建议
C.产品调研过程
D.研究方法
22、（ ）是房地产开发项目策划的生命。
A.系统性
B.市场性
C.预见性
D.创新性
23、以人们对住宅的知识、态度、使用或反应为依据对市场进行细分，这种细分的依据称为（ ）。
A.人口细分
B.行为细分
C.地理细分
D.心理细分
24、对于房地产开发项目而言，（ ）往往是目标市场决策的首要因素。
A.资源条件
B.市场规模
C.盈利性因素
D.风险性因素
25、在房地产开发项目市场定位的策略中，迎头定位的缺点是（ ）。
A.有较大的风险
B.在消费者中树立形象
C.在竞争过程中相当惹人注目
D.可能使企业处于最差的市场位置
26、下列房地产开发项目SWOT分析列出的事项中，属于项目威胁的是（ ）。
A.地块面积较小
B.周边企事业单位较少
C.城市化进程加快
D.周边同类房地产开发项目增多
27、目前在我国，（ ）是主要的房地产投资主体之一。
A.国家
B.企业
C.个人
D.外资企业
28、某债券现在购买需花10万元，6年后可得20万元，若将购买债券看作是按复利向银行存款，那么相当于银行存款的利率是（ ）。
A.10.645%
B.11.476%
C.13.456%
D.12.246%
29、某方案初期投资额为300万元，此后每年年末的运营费用为40万元，方案的寿命期为10年，10年后的残值为零。
假设基准收益率为10%，已知：
（P/A，10%，10）＝6.144，则该方案总费用的现值是（ ）万元。
A.245.76
B.545.76
C.1356.86
D.1843.20
30、房地产开发项目的成本利润率是（ ）的比率。
A.年利润总额与项目总投资
B.年利润总额与资本金
C.年税后利润总额与资本金
D.总开发利润与总开发建设成本
31、对于投资项目而言，财务内部收益率就是使财务净现值为（ ）时的折现率。
A.-1
B.0
C.1
D.2
32、现有一笔10万元的债务，若要求每年末偿还3万元，年利率为10%，则该债务可在（ ）年还清。
已知（A/P，10%，4）＝0.31547，（A/P，10%，5）＝0.26338。
A.4～5
B.5～6
C.6～7
D.7～8
33、在房地产投资项目可行性研究中，要对现金流量进行折现分析，这是投资项目经济评价的（ ）原则的要求。
A.有无对比
B.以动态分析为主
C.以定性分析为主
D.收益与风险权衡
34、某房地产开发企业拟开发建设一个由十幢住宅、一幢幼儿园和一幢物业服务中心组成的住宅小区。
该住宅小区包括（ ）。
A.3个建设项目
B.10个单项工程
C.12个单项工程
D.12个单位工程
35、关于公开招标的说法正确的是（ ）。
A.公开招标也称为有限竞争性招标
B.招标程序简化是公开招标的优点
C.竞争激烈程度低是公开招标的缺点
D.承包商可选范围大是公开招标的优点
36、提交投标文件的投标人少于（ ）个的，招标人应依法重新招标。
A.3
B.5
C.6
D.8
37、（ ）是房地产开发企业在项目实施过程中最重要的一项管理活动，其目的是为项目的用户提供高质量的产品和房屋，令客户满意。
A.房地产开发项目投资控制
B.房地产开发项目进度控制
C.房地产开发项目质量控制
D.房地产开发项目效率控制
38、建设单位应当自工程竣工验收合格之日起（ ）日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管备案。
A.10
B.15
C.20
D.30
39、市场营销观念和社会营销观念的核心都是以（ ）为中心。
A.利润
B.产品
C.市场
D.客户
40、房地产开发企业选择销售渠道首先要考虑的原则是（ ）。
A.可控性
B.适应性
C.经济性
D.客观性
41、下列房地产定价方法中，属于不以市场竞争情况为主要依据的是（ ）。
A.成本加成定价法
B.需求导向定价法
C.随行就市定价法
D.比较定价法
42、（ ）是房地产营业推广中运用最多的方法，也是效果最好的方法。
A.价格折扣
B.变相折扣
C.抽奖促销
D.活动推广
43、低价策略的特点是（ ）。
A.对需求弹性大的房地产项目，容易拓展销路
B.为将来尾房销售提供了便利
C.可以在消费者心中形成高质高价的印象
D.会降低市场的占有率
44、一般情况下，运用市场法时要求选择（ ）可比实例。
A.1～3宗
B.3～10宗
C.10宗以上
D.任意
45、某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明买方付给卖方2400元／m2，买卖中涉及到的税费均由买方来负担。
该地区房地产买卖中应由卖方交纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方交纳的税费为正常成交价格的5%，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）元／m2。
A.2243
B.2581
C.2526
D.2286
46、某建筑物8年前建成交付使用，建筑面积为120m2，单位建筑面积的重置价格为600元／m2，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（ ）。
A.81.00％
B.84.00％
C.84.17％
D.84.80％
47、某房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。
A.80
B.90
C.100
D.110
48、市场法适用于评估（ ）。
A.古建筑
B.学校
C.纪念馆
D.普通住宅
49、下列原则中，不属于物业服务收费原则的是（ ）。
A.合理原则
B.费用与服务水平相适应原则
C.公开原则
D.费用与业主承受能力相适应原则
50、制定物业管理规约的主体是（ ）。
A.全体业主
B.业主委员会
C.社区居委会
D.物业建设单位
51、下列有关物业服务企业特征的表述中，错误的是（ ）。
A.物业服务企业是独立的企业法人
B.物业服务企业属于服务性企业
C.物业服务企业所提供的服务是非营利性的
D.物业服务企业具有一定的公共管理性质的职能
52、新建物业的物业管理招投标应在物业建成投入使用之前进行，这体现物业管理招投标具有（ ）的特点。
A.阶段性
B.早期介入的特殊性
C.服务内容的特殊性
D.招标主体的特殊性
53、前期物业服务合同的签订主体是（ ）。
A.业主委员会与开发商
B.业主大会与开发商
C.业主委员与物业公司
D.开发商与物业公司
54、业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业享有或承担的计费方式是（ ）。
A.包干制
B.佣金制
C.酬金制
D.分成制
55、业主大会、业主委员会的工作经费由（ ）承担。
A.全体业主
B.建设单位
C.业主委员会
D.小区居委会
56、由于房地产具有不可移动、寿命长久、保值增值等特性，以及实行不动产登记制度，所以房地产具有（ ）。
A.长期性
B.多样性
C.安全性
D.政策性
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57、请房地产开发贷款的房地产开发企业应该具有一定比例的自有资金，一般要求达到申请贷款项目投资总额的（ ）以上。
A.20%
B.30%
C.40%
D.50%
58、某人向银行贷款50万元，假设贷款年利率为6％，贷款期限为15年，采用等本金还款方式，则第10个月的付款额最接近（ ）元。
A.3915
B.4220
C.5139
D.5153
59、张某今年50岁，法定退休年龄60岁，则张某住房公积金贷款期限最长为（ ）年。
A.10
B.15
C.25
D.30
60、个人住房贷款为住房公积金和商业组合贷款的，抵押人在办理抵押物财产保险时应明确（ ）为保险的第一受益人。
A.商业银行
B.住房公积金贷款委托人
C.借款人
D.抵押物所有人
二、多项选择题
1、引起某高档房地产需求上升的原因，主要包括（ ）。
A.某种房地产的价格上升
B.消费者的收入增加
C.消费者的偏好强
D.替代品房地产价格上升
E.消费者预期未来房地产价格下降
2、导致房地产供给缺乏弹性的原因有（ ）。
A.房地产需要的难测性
B.土地总量不可增加
C.房地产开发期长
D.房地产不可移动
E.城镇化速度加快
3、国有土地上房屋征收补偿的方式有（ ）。
A.货币补偿
B.保障安置
C.异地移民安置
D.农业生产安置
E.屋产权调换
4、房地产征收作为一种被许可的以取得他人合法财产所有权为目的的行为，其法定的限制条件包括（ ）。
A.征收以满足公共利益为主，商业利益为辅
B.征收必须严格依照法律规定的权限和程序
C.政府以征收的执行人出现
D.按被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公正补偿
E.征收的权限和程序由各地方政府根据实际情况拟定
5、我国建设用地可通过（ ）取得。
A.征收集体土地
B.划拨国有建设用地使用权
C.转让国有建设用地使用权
D.买卖国有建设用地使用权
E.国有土地租赁
6、在以下（ ）情况下，租赁的国有土地可以收回。
A.国家因公共利益需要收回
B.国有企业改制
C.承租人某些违约情况
D.国有土地作价入股
E.承租土地期满后未续期
7、关于房地产市场分析的说法，正确的有（ ）。
A.商业银行要求的开发项目贷款评估报告中，不包括市场分析的内容
B.房地产市场存在地区性，供给和需求都具有区域性特征
C.租户和购房者在判断租买时机和价格时，不需要市场分析的支持
D.在市场分析报告中应当有描绘市场区域的部分
E.市场区域包含与目标物业相似的竞争空间的需要和供给
8、根据房地产市场细分理论，进行行为细分的行为因素包括（ ）。
A.购买动机
B.生活方式
C.使用时机
D.追求利益
E.购买阶段
9、与其他类型的投资相比，房地产投资特点的有（ ）。
A.投资过程的综合性
B.投资变现的复杂性
C.投资预期的风险性
D.投资区域的差异性
E.投资收益的确保性
10、下列关于敏感性分析的表述中，正确的有（ ）。
A.项目对某种不确定因素的敏感程度，可表示为该因素按一定比例变化时引起项目指标的变动幅度（通常是列表表示）
B.敏感性分析可以判定不确定因素在什么范围内变化能使投资项目的经济效益情况为最好；在什么范围变化时，投资项目的经济效益情况最差等这类最乐观和最悲观的边界条件或边界数值
C.敏感性分析有单因素敏感性分析和多因素敏感性分析两种
D.敏感性分析只可用于对静态经济指标的分析，而不可用于对动态经济指标的分析
E.敏感性分析既可用于对静态经济指标的分析，也可用于对动态经济指标的分析
11、某投资者拥有1000万的资金，甲、乙、丙、丁四个独立投资方案所需要的投资分别为500万元、300万元、600万元和680万元。
该投资者完全用自有资金投资的可选方案有（ ）。
A.甲+乙
B.甲+丙
C.甲+丁
D.乙+丁
E.乙+丙
12、下列房地产开发项目有关合同中，属于房地产开发项目建设单位涉及的合同有（ ）。
A.设计合同
B.采购合同
C.监理合同
D.分包合同
E.劳务合同
13、下列（ ）不属于监理合同中规定的业主权利。
A.对施工单位的发包权
B.外部关系的协调
C.为监理工作提供外部条件
D.对工程规模的审批权
E.对设计标准的认定权
14、房地产开发企业通常采用直接销售渠道的情形有（ ）。
A.房地产市场为卖方市场，推出的商品房供不应求
B.房地产市场为买方市场，推出的商品房供大于求
C.商品房素质一般，市场反应平平
D.商品房素质特别突出，市场反应很好
E.大型房地产开发企业，拥有一批具有房地产销售专业知识和经验的高素质销售队伍
15、某多层商品住宅的营销方案，销售价格表是以顶层为基准层制订的，顶层价格最高，向下依次降低，并且对一次性付款和分期付款（分三次）的时间做出了具体安排。
现欲对价格进行调整。
下列价格调整措施中，属于提高销售价格的有（ ）。
A.基准层价格不变，增大楼层差价系数
B.基准层价格和楼层差价系数不变，将第二次付款时间延后
C.价格表不变，提高首付款比率
D.价格表不变，将最后一次付款时间提前
E.价格表不变，提高一次性付款的优惠率
16、房地产状况调整的内容包括（ ）。
A.质量状况调整
B.实物状况调整
C.设计状况调整
D.权益状况调整
E.区位状况调整
17、对近几年建成的一幢写字楼进行估价，适用的估价方法有（ ）。
A.市场法
B.成本法
C.收益法
D.假设开发法
E.基准地价修正法
18、以下哪些项目的物业管理必须进行招标（ ）。
A.新开发的住宅项目
B.新开发的非住宅项目
C.同一物业管理区域内非住宅项目
D.业主入住后由业主大会选聘的物业服务企业的项目
E.新开发的商业项目
19、住宅小区业主委员会的职责有（ ）。
A.召集业主大会会议
B.监督和协助物业服务企业履行物业服务合同
C.选聘和解聘物业服务企业
D.监督管理规约的实施
E.业主大会赋予的其他职责
20、下列影响个人住房贷款月还款额的因素中，可能导致月还款额增加的有（ ）。
A.提高购房首付款比例
B.上调贷款利率
C.缩短贷款期限
D.降低商业贷款额度
E.增加住房公积金贷款额度
三、案例分析题
1、某市欲征收城郊两处居民点和部分农田建设工业园区，该处农用地转用方案符合土地利用总体规划。
现该市成立了工业园区开发管理委员会，负责管理和监督土地的一级和二级开发。
开发管理委员会通过招投标确定了甲公司作为土地一级开发承包商。
请回答下列问题：
<1>、土地行政主管部门将农用地转用方案和补充耕地方案报人民政府批准，还应满足的条件是（ ）。
A.方案符合当地控制性详细规划要求
B.方案符合土地利用年度计划确定的控制指标
C.补充耕地方案符合土地整理开发专项规划
D.补充耕地面积至少与占用面积相等
<2>、农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后（ ）日内将批复发出。
A.3
B.5
C.7
D.10
<3>、该市工业园区开发管理委员会对被征地农民可采取的安置方式有（ ）。
A.货币安置
B.农业生产安置
C.重新择业安置
D.安置补助费
<4>、该市征收城郊两处居民点和部分农田建设工业园区应采取征地和安置的步骤包括（ ）。
A.办理征地补偿登记
B.确定征地补偿标准和拟定方案
C.征地补偿、安置方案组织实施
D.进行公告
2、张某欲购买一总价为180万元的店铺用于出租经营，首付款为总价的60%，其余为银行提供的贷款年利率为8%、贷款期限为8年、按季等额还本付息的抵押贷款。
<1>、张某的投资属于（ ）。
A.房地产开发投资
B.房地产间接投资
C.房地产置业投资
D.房地产直接投资
<2>、张某购买该店铺的首付款为（ ）万元。
A.72
B.108
C.117
D.180
<3>、银行提供的抵押贷款的实际年利率为（ ）。
A.8.00%
B.8.16%
C.8.24%
D.8.30%
<4>、张某每季归还银行抵押贷款的还本付息额为（ ）万元。
A.2.250
B.2.295
C.3.068
D.5.625
3、某房地产开发企业以4000万元竞拍到一宗别墅用地的土地使用权。
该地块面积为20000m2，规划容积率为0.5，绿地率不低于35%。
预期投资利润率为35%，销售税费为销售收入的6%。
产品定位为高档别墅区，按规划容积率进行产品设计，预计建筑安装工程造价为建筑面积2000元/m2，小区配套及基础设施工程和建设期间税费为建筑面积1500元/ m2，可销售比率为95%。
促进工作的安排是：
开盘前在当地晚报大幅面刊登项目即将开盘的消息；开盘当日在当地电视台播出开盘情况，组织足够的置业顾问对看房人进行全程陪同和产品介绍，并对当日前十名下订单的客户赠与车库。
项目按预定计划进行建设，在项目施工进入后期即将面市时，政府发布了关于严格限制别墅用地供应的通知。
<1>、该项目的楼面地价为（ ）元/m2。
A.1000
B.2000
C.4000
D.4211
<2>、采用成本导向定价法确定项目均价为（ ）元/m2。
A.9552
B.10771
C.11297
D.11338
<3>、该项目涉及的促销方式有（ ）。
A.公共关系
B.人员促销
C.广告促销
D.营业推广
<4>、从背景资料来看，在一般情况下，该项目的价格走势将（ ）。
A.上升
B.下降
C.无法预计
D.维持稳定
4、北馨花园住宅小区的业主委员会和此小区的建设单位城建房地产开发公司通过电视传媒发布招标信息，邀请各愿意参加投标的物业管理企业参加招投标，经过法定的招标程序，投标程序，浩达物业管理公司胜出中标。
请回答下列问题：
<1>、本案中进行的物业管理招标形式为（ ）。
A.邀请招标
B.公开招标
C.协议招标
D.唱标
<2>、聘用浩达物业管理公司的决定必须由（ ）作出。
A.北馨花园住宅小区的业主委员会
B.北馨花园住宅小区的业主大会
C.城建房地产开发公司
D.北馨花园
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