全国自学考试房地产法试题.docx
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全国自学考试房地产法试题
全国2008年10月自学考试房地产法试题
一、单项选择题（本大题共33小题，每小题1分，共33分）
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选或未选均无分。
1．房地产关系本质上属于（ ）
A．经济关系 B．思想关系
C．法律关系 D．意志关系
2．根据《城市规划法》，规划行政主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度，其中的“一书”是（ ）
A．申请书 B．审批书
C．规划意见书 D．选址意见书
3．下列属于农用地的是（ ）
A．住宅用地 B．荒地
C．草地 D．旅游用地
4．《农村土地承包法》规定的林地承包经营期限为（ ）
A．30年 B．30～50年
C．30～70年 D．50～70年
5．依据《土地管理法》的规定，具有征地审批权的是（ ）
A．各级人民政府 B．国务院和省、自治区、直辖市人民政府
C．县级以上人民政府 D．国土资源部和县级以上土地管理部门
6．凡未按照法律规定办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定均为（ ）
A．无效 B．不成立
C．有效 D．基本成立
7．无正当理由闲置不用公有房屋住宅达到某一期限时，公有房屋产权人可以收回住宅，该期限是（ ）
A．3个月 B．6个月
C．1年 D．2年
8．土地权属变更的程序是（ ）
A．变更调查—变更申请—变更审核—变更登记注册、发证
B．变更申请—变更审核—变更调查—变更登记注册、发证
C．变更审核—变更调查—变更申请—变更登记注册、发证
D．变更申请—变更调查—变更审核—变更登记注册、发证
9．城市房屋在以下哪种情况下可以出租?
（ ）
A．无房屋所有权证 B．共有房屋未经共有人同意
C．已抵押的房屋 D．权属有争议
10．下列房地产中不能设定抵押的是（ ）
A．出让取得的国有土地使用权 B．张某的个人房屋
C．我国某名牌大学的教学楼 D．某私营企业的国有土地使用权
11．凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼，应当由何地人民法院受理?
（ ）
A．原告住所地 B．被告住所地
C．房地产行政管理部门所在地 D．讼争的房地产所在地
12．所有人对房屋的实际控制体现的是（ ）
A．占有权 B．使用权
C．收益权 D．处分权
13．处分抵押的房地产时，可以依法将抵押关系设定以后土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，对处分新增房屋所得，抵押权人（ ）
A．有权优先受偿 B．无权优先受偿
C．可以作为处分财产受偿 D．无权受偿
14．房地产抵押权人对抵押物不享有（ ）
A．优先受偿权 B．物上代位权
C．占有使用权 D．保全担保价值权
15．房地产转让时，对房屋所有权与土地使用权（ ）
A．只转让房屋所有权 B．只转让土地使用权
C．同时转让 D．可由转让合同约定
16．某单位非法转让土地，并获非法所得5000万元人民币，则其所面临的最高罚款额
为人民币（ ）
A．1000万元 B．1500万元
C．2500万元 D．5000万元
17．在租赁期限内，房屋产权人转让房屋所有权，（ ）
A．租赁关系随之终止 B．原租赁协议继续履行
C．承租人可以单方终止租赁关系 D．原所有权人应当补偿承租人的损失
18．商业、旅游、娱乐用地的土地使用权出让的最高年限是（ ）
A．30年 B．40年
C．50年 D．60年
19．土地增值税采用四级超额累进税率，增值额（ ）
A．未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%
B．超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为50%
C．超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为60%
D．超过扣除项目金额100%的部分，税率为70%
20．房地产开发的前提是必须取得（ ）
A．国有土地使用权 B．集体土地使用权
C．国有土地所有权 D．集体土地所有权
21．按照《城市房地产管理法》的规定，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途动工开发土地，超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发的，可以（ ）
A．征收相当于出让金20%的土地闲置费
B．无偿收回土地使用权
C．退回50%的出让金并收回土地使用权
D．征收相当于出让金两倍的土地闲置费
22．在指定的期限内，由符合条件的单位或个人以书面形式竞投某地段的土地使用权，由出让人根据一定的要求择优确定土地使用权受让人的出让方式是（ ）
A．招标 B．拍卖
C．协议 D．竞争
23．确属必需的，可以由县级以上人民政府批准划拨土地使用权的建设用地是（ ）
A．能源项目用地 B．交通项目用地
C．公益事业用地 D．水利设施用地
24．拆迁补偿的对象有（ ）
A．违章建筑 B．未超过批准期限的临时建筑
C．临时建筑 D．改建成永久性建筑的临时建筑
25．拆迁房屋的单位实施拆迁必须取得（ ）
A．房屋拆迁证明书 B．房屋拆迁同意书
C．房屋拆迁认可资格 D．房屋拆迁许可证
26．房屋拆迁管理部门是被拆迁人时，拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，裁决的机关是（ ）
A．同级人民法院 B．上级房屋拆迁管理部门
C．同级人民政府 D．同级人民检察院
27．在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同的是（ ）
A．房地产开发企业 B．房屋管理部门
C．房地产中介机构 D．房地产承建企业
28．为满足物业产权人、使用人的个别需求，受其委托而提供的服务是（ ）
A．公众代办性质的服务 B．特约服务
C．商业服务类服务 D．部分公共设施的管理
29．可以向城镇职工出售的公有住房是（ ）
A．办公、经营和住房混合在一起的住房
B．两户或者两户以上共用厨房、厕所的单元房
C．国有企业、事业单位的套间住房
D．已列入城市规划有待改造拆迁的住房
30．经住房公积金管理委员会批准，住房公积金管理中心可以将住房公积金用于（ ）
A．单位职工集体建房 B．购买国债
C．购买股票和企业债券 D．投资公共设施建设
31．外商投资成片土地开发经营时，中国向外商出让的土地使用权（ ）
A．可以是无偿的
B．期限必须短于国内房地产企业的同类土地使用期限
C．包括地上、地下和空间使用权
D．只是一种地上使用权
32．可以加收城镇土地使用税的情况是（ ）
A．逾期不使用所征土地 B．征用城市中心地段的土地
C．用地在批准权限以内 D．前一次征地还未使用，又进行征地
33．狭义的涉外房地产是指房地产法律关系的（ ）
A．客体具有涉外因素 B．主体具有涉外因素
C．内容具有涉外因素 D．主体、客体和资金来源具有涉外因素
二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选、少选或未选均无分。
34．国家建设征收土地行为的法律特征是（ ）
A．征地主体的多样性 B．征地理由的合法性
C．征地行为的行政性 D．征地条件的补偿性
E．征地程序的灵活性
35．协商处理房地产纠纷必须遵循的原则有（ ）
A．公平 B．平等
C．自愿 D．有偿
E．合法
36．按房地产开发的目的不同，房地产开发可以分为（ ）
A．经营性开发 B．单项开发
C．小区开发 D．成片开发
E．自用性开发
37．土地使用权的特征主要包括（ ）
A．权利的派生性 B．客体的有限性
C．取得的法定性 D．使用的期限性
E．利益的共享性
38．房地产法所涉及的范围主要包括（ ）
A．规划 B．土地
C．房产 D．建筑
E．住宅
三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）
39．房地产市场
40．商品房预售
41．土地登记制度
42．经济适用住房
43．外商投资企业用地
四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）
44．简述建筑物区分所有权的特征。
45．简述业主委员会的职责。
46．违反《城市房地产管理法》应承担法律责任的情形主要有哪些？
47．简述处理涉外房地产关系应遵循的基本原则。
五、论述题（本题8分）
48．论述农村土地承包经营权流转的方式。
六、案例分析题（本题10分）
49． 2003年5月，某市烟草公司向某银行申请贷款2000万元，并用一块以出让方式取得的土地（已取得土地使用权证）进行抵押。
于是银行与该公司签订了贷款合同，并且办理了抵押土地的登记手续。
在取得贷款后的一年多时间里，烟草公司在用于抵押的土地上建起了简易仓库，出租给邻近的金属公司临时存放货物，但没有办理租赁合同登记备案手续。
后烟草公司无法按期偿还贷款，于是银行要求拍卖其抵押的土地，以抵偿贷款。
烟草公司在此时却提出，土地的所有权属于国家，烟草公司无权将其抵押，认为抵押合同无效。
银行坚持不同意，并提出不仅要将土地进行拍卖，而且要求烟草公司将土地抵押期间所得的租金收益也应交给银行。
双方争执不下，于是银行向法院起诉。
问题：
（1）烟草公司能否将以出让方式取得的土地进行抵押?
为什么?
（2）烟草公司与金属公司签订的租赁合同是否有效?
为什么?
（3）银行能否对该土地抵押期间的租金收益主张权利?
为什么?
（4）本案应如何处理?
房地产法精选案例分析题
1、丁一、丁二兄弟两父母早亡，留有遗产房屋一撞四间。
该房屋租赁给王三居住，双方签定有房屋租赁合同，并向市房产管理部门办理了登记手续，领取了《房屋租赁证》。
因租期届满，王三向留在当地的丁一提出买购该房屋，丁一认为，丁二在外地工作，不需要当地房屋，自己是长子有权做主，经协商，丁一与王三签定了房屋买卖合同。
数日后，丁二一家调回当地工作，提出要在租赁给王三的丁家私房屋居住，请王三在近期搬出此屋，王三辩称，该房屋丁一义卖给他，双方签定了书面的房屋买卖合同，他已交清了买房款，房屋产权已属他自己所有。
若有异议，由丁一、丁二相互交涉。
双方意见分歧，丁一上诉法院，要求中止与王三房屋租赁合同，归还房屋自用。
问：
（1）丁一与王三鉴定的房屋买卖合同是不是有效？
依据是什么？
（2）你认为法院将作如何判决？
2、王立与李刚是朋友关系。
1998年王向李借6万元购买XX市区房屋一套。
后王无钱归还，于是二人协商同意，王以在该市购买的房屋产权作为抵押。
双方签定书面协议，李向王提出办理抵押登记手续，但王欠甲银行按揭贷款7，8万元没有归还，无法取回房产权证办理抵押手续，所以对李的要求一在推托。
双方一直没有办理手续。
借款到期，王无法偿还借款，李起诉法院变卖房屋以实现其抵押权。
甲银行得知情况后，申请加入诉讼并主张王与李的抵押合同无效。
问：
王与李的抵押合同是不是有效？
为什么？
3、A市房地产公司准备开发花园小区，进行拆迁重建工程。
可是自己资金不足，贷款一时批不下来，于是他们准备预售商品房，想通过此获得资金，并在电视、报纸上大打广告，当他们正在预售商品房时，市房地局发文，停止房地产公司的预售活动，所收房款全部退还。
问题：
⑴.市房地局为何要停止房地产开发公司的预售活动？
⑵.商品房预售应当符合什么条件？
本案应如何处罚？
4、1995年3月10日某区房管所将座落在某区×街×号的房子以12万元卖与邮电局，邮电局按协议付清房款，房管所收款并出具收据。
并于3月20日正式办理房屋更名过户手续。
但此时，工商行某办事处声称，房管所已将此房卖给他们。
经查，1995年1月9日，房管所与工商行某办事处签订买卖协议，附加条件是：
“签订协议即日起拨款，拨款之日起协议生效。
”但当日下午房管所即找到工商行办事处解除买卖协议，之后工商行某办事处还找房管所买此房，均答复不卖房了。
1995年3月1日，工商行某办事处用自己掌握的特殊转款手段拨去房款到房管所户头（8万元）。
房管所得知后即派员去工商行退款，工商行拒绝退款，房管所封用此款，同时拒开收款收据，拨款未成。
问题：
⑴.房管所与邮电局的房屋买卖协议是否成立？
为什么？
⑵.房管所与工商行的房屋买卖协议是否成立？
为什么？
⑶.出售商品房应具备什么条件？
5、1996年10月2日，张甲向李乙借款2万元，用以经营其私人商店，双方签订了借款抵押协议，规定借款利息4分，至1997年5月1日本息还清；张甲所有的房屋一处作为抵押物。
在到县有关部门登记后生效。
但借款期满后，李乙多次向张甲催还借款，张甲始终借口推脱不还。
1997年8月2日，张甲背着李乙，将其作为抵押物的房屋以1.5万元典当给丙典当拍卖行。
李乙遂作到法院，要求法院确认张甲与丙商行的典当行为无效，确认自己与张甲的借款抵押协议有效，判决房屋产权归其所有。
问题：
1.本案中李乙与张甲的借款抵押协议是否有效？
依据是什么？
法院应如何处理？
2.房地产抵押实现的顺序如何？
6、某市东南郊有一块土地，甲房地产开发公司欲在此处开发商品楼房。
遂于1996年8月与市土地局签订该土地使用权出让协议，并支付了出让金，取得了该土地使用权证书。
又于10月20日到城建部门办理了建筑工程规划许可证书，并确定了施工进度和竣工交付日期。
但当去市房地局办理预售登记时，市房地局因其投入开发建设的资金过少，只达到工程建设总投资的10％，而未发给其商品房预售许可证书。
但甲公司于1996年2月开始预售其商品房，并与徐A订立《房屋预购合同》（还有百余人也订有这样的合同）。
合同规定：
徐A向甲公司购置商品房一套，建筑面积为80平方米，每平方米预计综合售价900元，购房应付购房款总计72000元，后徐A得知甲公司没有取得商品房预售许可证，遂要求与甲公司解除合同。
甲公司不同意，并与之发生争议，诉至法院。
问：
本案中，徐A与甲公司的合同是否有效？
根据是什么？
法院应如何处理？
7、某丝绸公司于1997年9月由地区土地局批准，征用该市金雀山办事处三里庄乡菜地4.77亩。
在批准文件下达后，该公司既未破土动工。
又不让被征地单位耕种，荒芜土地两年多。
1999年10月，市土地局根据《土地管理法》的规定，对该公司作出处罚决定，限期在1999年12月31日前按原批文用途利用土地，否则，土地局将法收回土地使用权，同时向该公司征收土地荒芜费8000元。
问题：
1.丝绸公司构成了《土地管理法》中的哪项违法行为？
依据是什么？
2.简述政府对房地产开发的规划与计划管理主要内容。
8、1994年5月25日，某市国土局公开拍卖一块国有土地的使用权，面积9834平方米。
某工程开发公司以1720万元的地价款，应买获得了该块土地的使用权，并在公证机关公证下与该国土局签订了土地使用权合同，预付了50万元作为履行合同的定金。
按合同规定，某工程开发公司必须在60天内付清地价余款，否则，市政府可解除合同，已付定金不予退还。
但事隔不久，该开发公司即与市国土局交涉，指出拍卖公告中称“土地用途是宿舍楼和单身公寓”，对土地用途交待不清楚，使他们误以为可以开发商品房，而导致错误应买，地价偏高。
据此，他们正式向市政府打报告，要求更改土地用途，如不改变就不再交差欠的地价余款。
市国土局认为拍卖当日签订的土地使用权合同以及有关这次拍卖文件，都对这块土地用途作了明确说明。
况且，自拍卖公告之时至公开拍卖之日，有一个月的充裕时间。
在这段时间里该开发公司未曾提过土地用途规定不清的问题。
因此，以所谓土地用途不清楚作为不履行合同的理由，是没有法律依据的。
为维护合同的严肃性，市国土局决定收回这块土地使用权，并且不退还该公司的50万定金。
问：
地使用权出让可以采用什么方式？
本案中出让土地使用权是否合法？
合同是否有效
9、1996年8月，某乡蔬菜公司经县土地局批准，征用10亩耕地修建仓库，后因故未建。
1999年9月，蔬菜公司与县木材公司达成协议，共建职工住宅五幢，蔬菜公司提供原征用的10亩土地，交出资金总额的五分之一，其余所需资金由木材公司提供。
之后，双方与县第二建筑公司签订了建筑承包合同，并从县城建办领取了施工执照。
当县第二建筑公司完成设计，进入工地并开始施工时，木材公司尚未依约将第一期工程款汇出。
县第二建筑公司拟停工等款。
为避免日后引起纠纷，遂向县律师事务所张律师询问这样处理是否妥当。
张律师听了介绍的情况，查阅了有关法律规定后，认为工程存在的问题较多，应当停止施工，解除合同，并向蔬菜公司和木材公司要求赔偿损失。
现问：
1.该工程存在哪些法律问题？
依据是什么？
（注：
至少四个问题）
2.此案应当如何处理？
房地产法精选复习题
一、不定项选择题（每题至少有一个答案是正确的，请将正确答案的序号填在题后的括号内.每题2分，共28分）
1、发生（ ）时应当办理房地产权属登记。
A、房地产买卖 B.土地使用权转让
C.房地产抵押 D.房地产赠与
2、房地产法律关系依照性质不同可分为（）
A、房地产民事关系
B、房地产行政关系
C、房地产经济关系
D、房地产刑事关系
3、国家建设用地主要方式有（）
A、划拨
B、拍卖
C、赠与
D、征用
4、在我国土地出让方式主要有（）
A、协议出让
B、无偿出让
C、招标出让
D、拍卖出让
5、土地使用权出让合同解除的主要条件：
（）
A、 公共利益的需要
B、双方协商
C、一方违约
D、土地灭火
6、居住用地土地使用权出让的最高年限规定为（ ）年。
A.90 B.70 C.50 D.40
7、房地产法律关系包含（ ）等要素。
A.权利 B.客体 C.内容 D.主体
8、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以（ ）
A.征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费
B.无偿收回地土使用权
C.征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费
D.处以20%的罚款
9、房地产项目管理包括：
（）
A、 立项管理
B、 施工管理
C、 竣工管理
D、 资金管理
10、买卖房地产契税税率为按买价征收（ ）。
A、2% B、4% C、5% D、6%
11、土地利用总体规划体系包括（ ）。
A、 全国土地利用总体规划 B、省级土地利用总体规划
C、市级土地利用总体规划 D、县级土地利用总体规划
12、国家建设征用土地的法律特征：
A．征地主体的唯一性
B．征地标的的特殊性（集体所用的土地）
C．征地行为的强制性
D．征地条件的补偿性
13、在农村，一户村民只能拥有一处宅基地，若将该处住宅出卖或出租，在申请宅基地的（ ）。
A.不予批准 B.应经县级以上人民政府批准
C.应补交该处宅基地的使用费 D.可以再取得新宅基地的使用权
14、房屋发生扩建、翻建、改建及相应的宅基地使用范围的增、减时所进行的登记属于（）
Ａ、原始登记
Ｂ、变更登记
Ｃ、转移登记
Ｄ、其他登记
15、根据我国《土地管理法》的规定，征用耕地的补偿费标准，为该耕地被征用前三年平均产值的（）
A、2-3倍
B、3-6倍
C、4-6倍
D、6-10倍
16、根据我国《土地管理法》的规定，在我国征用耕地的补偿费包括（）
A、土地补偿费
B、安置补助费
C、地上附着物补偿费
D、青苗补偿费
二、填空题（每空2分，共20分）
1、商业用地的土地使用权出让的期限是 年。
2、国家建设用地有两种方式一种是 、另一种是 。
3、我国的物业管理大致有两种类型：
型、 型。
4、房地产法律事实的种类包括 和 两类。
5、对单位和个人有偿转让土地使用权的增值收益进行征收的税种是 税。
6、房地产开发项目设计可分为初步设计、 和 三个阶段。
二、名词解释（每题5分，共20分）
1、抵押
2、房地产法律关系
3、招标出让
2、房地产转让
4、房地产市场管理
三、简答题（每题8分，共32分）
1、简述房地产法律关系的特征
2、简述我国土地法对土地安置补助费的标准
3、简述房地产抵押权对外效力
4、简述房地产开发的原则
5、简述房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系
6、简述房地产抵押权实现的程序及其所担保的债权范围
四、论述题（每小题10分，共20分）
1、试论房地产法与相邻法律部门的关系
2、试论述土地使用权出让与转让的关系。
六、案例题（共10分）
甲公司于1998年3月16日与某市土地管理局签订土地使用权出让合同，受让该市某立交桥东南侧土地使用权，面积为98792平方米，每平方米地价为315元。
合同还规定，1998年3月底甲公司支付50%的土地出让金，4月底付清全部土地出让金。
1998年4月28日甲公司与乙公司签订了土地使用权转让合同书，约定：
将该立交桥东南侧130000平方米土地转让给乙公司，每平方米地价390元；甲公司于1998年7月30日前完成居民拆迁和"三通一平"工作，延误交付土地，按月利率15‰承担预付款的利息；乙公司于合同签订后7日内预付地价80%，余款于7月31日付清，延误付款，一天罚款5000元。
合同签订后，至1998年5月6日，乙公司陆续支付80%的预付款。
但甲公司到1998年7月30日，并未完成居民拆迁和"三通一平"工作，无法交付土地。
1998年9月甲公司因未依法交足土地出让金，所受让的土地使用权被依法收回。
乙公司对此不知情，于11月8日再次催要土地，但此时甲公司早已不再进行拆迁和"三通一平"工作。
经查，甲公司在该立交桥东南侧并无其他土地使用权，其取得的98792平方米的土地使用权规定用途是住宅建设，而且剩余土地出让金一分未付。
问题：
（1）本案中的土地使用权转让合同是否有效?
为什么?
（2）本案中甲公司因转让土地使用权应承担哪些责任?
房地产法简答题（附答案）
1、房地产法律关系的特征
A、 房地产法律关系的多重性。
B、 房地产法律关系主体的广泛性。
C、 房地产法律关系客体的特殊性。
D、 房地产法律关系产生、变更、消灭具有严格程序性。
2、国家建设征用土地的法律制度
是指调整因国家建设需要征用集体所有的土地而产生的社会关系
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