房地产转让管理规定_1篇（共23页）15200字.docx
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房地产转让管理规定
房地产转让管理规定
第一条为了加强对城市房地产转让的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产转让当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本规定。
第二条凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产转让，实施房地产转让管理，均应遵守本规定。
第三条本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：
（一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的;
（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的;
（三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的;
（四）以房地产抵债的;
（五）法律、法规规定的其他情形。
第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产转让工作。
省、自治区人民政府建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产转让工作。
直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内的城市房地产转让管理工作。
第五条房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。
第六条下列房地产不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的;
（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
（三）依法收回土地使用权的;
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的;
（五）权属有争议的;
（六）未依法登记领取权属证书的;
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第七条房地产转让，应当按照下列程序办理：
（一）房地产转让当事人签订书面转让合同;
（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;
（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理;
（四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;
（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;
（六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。
第八条房地产转让合同应当载明下列主要内容：
（一）双方当事人的姓名或者名称、住所;
（二）房地产权属证书名称和编号;
（三）房地产座落位置、面积、四至界限;
（四）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限;
（五）房地产的用途或使用性质;
（六）成交价格及支付方式;
（七）房地产交付使用的时间;
（八）违约责任;
（九）双方约定的其他事项。
第九条以出让方式取得土地使用权的，房地产转让时，土地使用权出让合
同载明的权利、义务随之转移。
第十条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上;属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第十一条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。
有批准权的人民政府准予转让的，除符合本规定第十二条所列的可以不办理土地使用权出让手续的情形外，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
第十二条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。
（一）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定的项目的;
（二）私有住宅转让后仍用于居住的;
（三）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的;
（四）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的;
（五）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的;
（六）根据城市规划土地使用权不宜出让的;
（七）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。
依照前款规定缴纳土地收益或作其他处理的，应当在房地产转让合同中注明。
第十三条依照本规定第十二条规定转让的房地产再转让，需要办理出让手续、补交土地使用权出让金的，应当扣除已经缴纳的土地收益。
第十四条国家实行房地产成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实的申报。
房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。
成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。
第十五条商品房预售按照建设部《城市商品房预售管理办法》执行。
第十六条房地产管理部门在办理房地产转让时，其收费的项目和标准，必须经有批准权的物价部门和建设行政主管部门批准，不得擅自增加收费项目和提高收费标准。
第十七条违反本规定第十条第一款和第十一条，未办理土地使用权出让手续，交纳土地使用权出让金的，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定进行处罚。
第十八条房地产管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十九条在城市规划区外的国有土地范围内进行房地产转让的，参照本规定执行。
房地产奖惩管理规定
一、总则
第一条为建立良好的奖罚机制，对工作突出、有特别贡献的员工给予奖励，对损害公司利益及给公司带来不良影响的行为给予处罚，使奖罚分明，以达到正确引导员工工作方式及行为的目的，特制订本管理规定。
第二条本管理规定是制订公司其他管理规定中奖惩细则的基础，如其他奖惩细则与本规定有冲突的，以本规定为准。
第三条奖惩包括年度创新奖励、行政奖励、行政处罚、物质奖励及经济处罚等内容。
二、奖励规定
年度创新奖励
第四条为鼓励创新以促进集团的不断完善，集团设立年度创新奖，对取得实际效益的创新方案进行奖励。
第五条创新指在公司管理、销售、工程等方面对于制度、工作流程、工作方法等提出改进建议和方案并能在实际工作中予以实施。
第六条为有效开展年度创新奖的评审工作，特成立创新奖励评审委员会，创新方案经评审委员会审议后，报总经理审定。
第七条公司设立额度为XXXX年元/年的创新奖励基金，作为年度创新奖的专项基金。
第八条每年12月中旬由各部门汇总本部门年度创新项目，填写年度创新奖申报并附相关证明材料，供创新奖励评审委员会评审。
如获创新奖励评审委员会评审通过并经总经理审定后，可获得年度创新奖，奖励总额不超过年度奖励基金数额。
第九条创新项目可以个人名义提出，也可以包括所有参与人的工作小组名义提出。
行政奖励
第十条行政奖励分为通报表扬、嘉奖、记小功、记大功。
第十一条获三次通报表扬者予以一次嘉奖，嘉奖三次予以记一小功，记三次小功予以记一大功，记二次大功给予特别加薪工资上浮20%。
第十二条凡符合下列条件之一者，公司给予通报表扬的奖励：
（1）在本部门月度绩效考核连续三次或年度累计五次获第一名者;
（2）严格控制费用，节省开支10%以上的部门/项目公司;
（3）严格执行预算管理规定，并积极反馈执行情况，提出合理化建议的;
（4）发现预算管理执行过程中存在不足，避免可能给我司造成损失;
（5）为公司树立良好形象，提高公司知名度，总经理/办公室认定应予表扬者。
第十三条凡符合下列条件之一者，公司给予嘉奖的奖励：
（1）在公司组织或参与的各类竞赛中名列前三名者;
（2）在工作中表现突出，取得优良业绩者;
（3）工作尽责尽职，忠于职守，起表率作用者;
（4）提出合理化建议，经实施取得一定效果者;
（5）发现事故苗头，及时采取措施，防止事故发生者;
（6）努力树立公司良好形象，在县级以上新闻报刊、电视、电台宣传本集团的人和事的报道经采用者;
（7）公司各部门会同办公室认定应予嘉奖者。
第十四条凡符合下列条件之一者，公司给予记小功的奖励：
（1）在社会活动中，积极维护或提高公司形象，为公司赢得声誉者;
（2）在本部门当年年度考核分数为第一名者;
（3）提出合理化建议，经实施后年增加收入或减少支出1万元以上者;
（4）为保护公司财产和顾客生命财产安全，见义勇为者;
（5）发现事故苗头，及时采取措施，防止较大事故发生者;
（6）公司领导认定应予以记小功者。
第十五条凡符合下列条件之一者，公司给予记大功的奖励：
（1）在社会活动中，为公司赢得重大荣誉的主要人员;
（2）见义勇为，抢救国家财产和集团、公司财产，为市级公安机关表彰者;
（3）提出合理化建议，经实施后年增加收入或减少支出5万元以上者;
（4）及时发现并向管理层提出公司经营过程中存在的重大问题，避免或减少公司损失者;
（5）发现事故苗头，及时采取措施，防止重大事故发生者;
（6）公司领导认定应予记大功者。
第十六条除上述行为外，凡有其他对公司有较大贡献的行为，由办公室核实后报总经理确定奖励标准。
物质奖励
第十七条奖励额度：
嘉奖一次给予100元的奖励，记小功一次给予300元的奖励，记大功一次给予800元的奖励。
第十八条发现预算管理中存在漏报项，或预算执行过程中的违章行为（如暗箱操作等）及时上级主管反映，查实的，按照避免损失的数额发放奖金，
三、惩罚规定
行政处罚
第十九条分类：
通报批评、警告、记小过、记大过、停职检查、解雇。
第二十条处罚规定：
（1）通报批评三次者作警告一次处理，警告三次作记小过一次处理，记小过二次者作记大过一次处理，记二次大过者将给予解雇;
（2）主管级以下员工的降级处罚按降低一级工资处理。
第二十一条有下列行为之一者，给予通报批评：
（1）工作迟延，无正当理由未按照制度或工作计划完成工作者;
（2）在责任范围内未能及时发现问题，尚未造成不良后果者;
（3）无故延迟2天报出各类文件、工作报表的部门和责任人;
（4）丢失各类文件、工作报表尚未造成损失的部门和责任人;
（5）未经用章审批程序审核用章，尚未对公司造成损失者;
（6）司机公车私用或无故缺席者;
（7）违反电脑管理规定，情节轻微者;
（8）违反公司其他管理制度或工作程序，尚未造成损失者;
（9）有损公司形象，情节轻微者;
（10）其他在工作中存在差错但情节较轻微及制度中规定应予以通报批评者。
第二十二条有下列行为之一者，给予警告处分：
（1）在本部门月度考核连续三次排列最后者;
（2）对上司及客户有不礼貌行为，引起投诉者;
（3）一个月内三次以上因工作迟延，无正当理由未按管理制度或工作计划完成工作者;
（4）当天上班时间擅离工作岗位而无合理解释者;
（5）无故不参加公司或部门会议者;
（6）由于保管不慎，损毁档案资料者;
（7）丢失各类文件、工作报表造成损失的部门和责任人;
（8）不按公文管理规定擅自发文的部门负责人;
（9）违反公司管理制度或工作程序，造成损失XXXX年元以下者;
（10）其他违反公司制度、有损公司形象、妨碍工作秩序但情节较轻微者。
第二十三条有下列行为之一者，给予记小过处分：
（1）办事不力，推诿拖延，引起投诉或直接影响正常工作进度者;
（2）捏造请假理由或伪造病假单者;
（3）请假未经批准、私自离开工作岗位2天者;
（4）未经许可，私自出借公司财物者;
（5）私自动用或损坏消防及安全设备者;
（6）泄露公司秘密，已经采取补救措施或尚未造成严重后果者;
（7）工作不负责任，浪费公司财物者XXXX年元以下者;
（8）违反公司管理制度或工作程序，造成损失XXXX年元以上者;
（9）其他违反公司制度、有损公司形象、妨碍工作秩序情节较严重者。
第二十四条有下列行为之一者，给予记大过处分：
（1）造谣惑众，挑拨是非，影响公司正常管理秩序者;
（2）工作不负责任，浪费公司财物，金额在XXXX年元以上者;
（3）违反公司管理制度或工作程序，造成损失XXXX年元以上者;
（4）贿赂公司管理人员以达到不可告人之目的者;
（5）未经许可，在工作时间内受雇其他公司者;
（6）其他严重违反公司制度、影响公司声誉，对公司利益造成严重损害者。
第二十五条以下任何一种情况，公司有权对员工作出停职处理，在停职期间，员工不享受公司一切福利待遇及薪金：
（1）违反刑律或治安条例接受调查者;
（2）做出不利于公司或同事的行为，造成严重后果接受调查，等待是否给予解雇处理者。
第二十六条有下列行为者，可无须预先告知而给予解雇，公司保留追究有关经济损失或提请司法机关追究刑事责任的权利：
（1）各类触犯刑律者;
（2）两次大过或一年内记小过三次者;
（3）贪污、受贿、挪用公款者;
（4）故意或过失泄露公司秘密，造成严重后果或重大经济损失者;
（5）玩忽职守情节严重，造成损失XXXX年元以上者;
（6）擅用公司名义在外招摇撞骗或从事其他有损公司利益、声誉之行为者;
（7）造谣惑众，挑拨是非或唆使他人怠工、罢工，情节严重者;
（8）利用社会不良分子解决公司内部问题者;
（9）在公司有打架行为之双方（正当防卫者除外）;
（10）对公司职员及其家属实施威胁，暴行或有侮辱之行为者;
（11）窃取公司财物者;
（12）故意损坏公司设备、工具、原材料及重要文件者;
（13）遇非常事变，借故躲避，致使公司财物蒙受损失者;
（14）未得预先准许而缺勤3天以上，或经常迟到早退，经批评教育无悔改之意者;
（15）向公司或上司提供虚假证明或资料，有欺骗或严重不诚实行为者;
（16）服务态度恶劣，损害客户利益影响公司声誉者;
（17）蓄意违抗公司或上司的合理安排或调遣，不服从工作分配或恶意顶撞上司者;
（18）泄露、窃取公司机密资料者;
（19）为他人窃取、刺探、收买或违章提供秘密者;
（20）因做行政费用预算时漏报或有意多报，导致公司损失的部门第一负责人;
（21）未能履行审批职责，导致公司损失的各级行政费用预算审核人;
（22）挪用行政费用或地区公司超编导致公司损失的单位第一负责人;
（23）任何有账外经营或对公司利益造成严重损害的单位第一负责人;
（24）对出现工作失职但拒不接受本处罚规定的，经公司查实者;
（25）三次以上违反公司管理制度或工作程序，造成公司经济、信誉损失者。
第二十七条违反公司管理制度，以权谋私或给公司、他人造成损失的，由办公室查实后，报总经理确定处罚标准。
第二十八条除上述行为外，凡有其他违反公司规章制度、造成公司损失或影响公司声誉极其严重的行为者，由办公室查实后，报总经理确定处罚标准。
第二十九条除在奖惩实施细则中规定的行为外，凡有其他违反公司规章制度、造成公司损失或影响公司声誉极其严重的行为者，由办公室查实后，报总经理确定处罚标准。
经济处罚
第三十条对给公司造成经济损失的员工以一定经济处罚，并以示警戒。
第三十一条经济处罚的对象为给公司造成经济损失的第一责任人、第二责任人及第三责任人。
第三十二条处罚额度：
警告一次扣10-20元，记小过一次扣20-50元，记大过一次扣50~200元。
第三十三条凡员工当月奖金不足以扣罚时以扣除当月全部奖金处理，不再累计到下月执行。
四、奖惩权限
第三十四条无论奖、惩，均须按照奖惩审批权限进行审批后才可执行。
第三十五条员工的通报表扬、嘉奖由办公室批准。
员工记小功报行政主管批准，记大功须公司总经理最后批准。
第三十七条公司员工的通报批评、警告及记小过由办公室报行政主管批准，记大过由总经理最后批准。
第三十八条员工的经济处罚均应按照记大过的审批权限进行审批。
五、奖惩管理与监督
第三十九条无论奖惩，均应在公司范围内通报，并存入个人档案。
第四十条员工对于奖惩处理结果可以提出异议，并可提交上一级管理人员（机构）进行裁决。
第四十一条办公室可对各地区公司的奖惩执行情况进行不定期抽查。
并可对投诉情况进行调查。
对于未有充足理由即对员工实行奖惩决定的，可责成修改决定并消除影响，并可视情况对作出决定的责任人给予警告至记小过的处罚。
第四十二条特殊情况的奖惩，可由会议商讨后决定。
房地产成本及预结算管理规定
为促进项目成本合理最小化，保证项目收益水平及经营计划的实现，规范公司成本管理及预结算工作，提高经济效益，特制定本规定。
一、成本及预结算管理的总体原则
1、全员成本管理原则。
公司所有员工、所有部门都在各自的职责范围内，对项目成本有直接或间接的影响，都必须有成本控制意识，并贯彻于日常工作中;
2、全过程成本管理原则。
项目从可行性研究到竣工决算，要有完整的概算、预算及结算，全过程要有主动、及时的成本比较、方案选择、信息反馈与分析控制;
3、合同化管理原则。
所有预结算成本范围内的成本，都需签定经济合同，细致、明确地规定乙方的工作范围、内容、质量标准及工程结算办法、违约责任等;
4、目标利润制约下的目标成本管理原则。
项目投资决策阶段确定的项目收益水平是项目最终收益的下限，与此对应的成本水平在售价不能提高的情况下，是不可突破的项目成本控制目标（上限）;
5、内部分级、分部门控制原则。
任何部门、任何个人不能单独代表公司，独立完成涉及公司利益流出的成本决策与业务操作;业务操作实施前要按程序报批，操作与监控相分离。
6、可复查原则。
业务操作及概算、预算、结算全过程应有完整、详细的记录和档案管理，预、决算工作结果应具备100%的可复查性。
二、成本及预结算管理职责
1、审算部是项目建设成本的监控中心，对项目概算、预算、结算的准确性、及时性负责，对成本动态信息失真、失时导致的成本超付、成本决策延误和错误负直接责任，对未按集团有关规定及本规定履行管理职责造成的建设成本失控负直接责任;
2、设计部门对已确定设计方案的经济性、合理性负责，对已确定设计方案的预算超概算负责，对设计不经济、不合理而变更造成的成本增加及超目标成本负责，对规划设计费用超预算负责;对未履行集团有关规定及本规定造成的建设成本失控负直接责任;
3、项目建设部门是项目建设成本的发生中心和责任中心，对设计变更、甲控、甲供之外的建设成本超目标成本负直接责任，对未履行公司有关规定及本规定造成的建设成本失控负直接责任;
4、工程管理部门是项目建设部门的监督及协助部门，对甲供、甲控材料、设备超目标成本负责，对项目建设部门未执行公司管理规定的失查负责，对未履行公司有关规定及本规定造成的建设成本失控负直接责任;
5、销售管理部是销售成本的发生中心和责任中心，对广告费、样板间等销售费用超目标成本负责，对客户提出的设计变更及提高产品（不含室外工程）档次（交工标准）的设计变更、现场签证而造成的项目收益减少负责，对未履行集团有关规定及本规定造成的销售成本失控负直接责任;
6、财务部是项目完全成本的监控中心，对项目完全动态成本的信息失真、失时导致的成本失控负责;对开发间接费用超投资概算负责;对审算部概算、预算、结算中工作失误的失察负责;对超付合同款项负责;对未按公司有关规定及本规定履行管理职责造成项目成本失控负直接责任;
三、项目前期及开工前准备阶段
1：
项目可行性研究
1）在项目正式达成合作意向前，设计部门应根据地块客观状况及规划控制要点，提供2-3种不同的规划设计方案，明确说明每种方案下不同功能、不同建筑形式的建筑面积与可售面积，提交销售部、财务部、审算部;
2）销售部应根据市场情况，客观估计每种方案下，不同建筑形式下可售面积可达到的售价
水平，并对该售价水平下，销售周期及销售费用水平作出预测，提交财务部;
3）审算部应客观、谨慎地编制不同设计方案下项目建设成本投资估算给财务部;建设成本投资估算应按不同的建筑结构、不同的建筑功能按成本细目分别计算，并编制估算说明，详细说明估算的依据。
4）财务部应在审算部&;建设成本投资估算&;及销售部&;销售费用估算&;、&;项目销售周期估算&;的基础上，客观估算项目的开发间接费用及资金成本，计算出不同方案下，项目的完全成本;并结合销售部售价测算，计算出不同方案下，项目的收益水平，提交给项目谈判部门及公司领导决策。
5）上述各部门的工作应在公司领导交付任务后，分别以书面形式按公司要求及时完成（最长不超过2天），并经部门经理签字确认;
6）项目部门应根据公司决策，按总部要求，及时编制项目可行性报告，可行性报告需经上述部门负责人及分管老总、总经理签字同意后方能报出。
7）可行性报告中的项目成本概算在不能有效提高售价的情况下，是项目的目标控制成本，是投资的上限，项目的设计、工程、销售、财务等均应在该成本范围内进行相关业务操作。
2、规划设计及施工图设计
1）规划设计方案原则上应由设计部门会同销售管理部、工程管理部、审算部，通过招投标办法进行确定;审算部应依据项目可行性报告中的投资估算，提出主要项目的投资限额报设计部，设计部经审核后，保证在招投标文件中，明确要求设计单位的规划方案在投资上不超过该限额;
2）规划设计方案初步确定后，设计部应组织外部权威专家、审算部、工程管理部、销售管理部，召开技术经济分析会，通过与经验数据进行比较，从技术经济性角度，提出规划方案的成本降低办法;并对规划方案是否符合项目建设成本投资估算进行分析，提出修改规划设计方案的意见，经各部门经理签字，报分管领导及总经理批准后，由设计部负责落实调整方案;
3）在下达施工图委托设计前，审算部门应及时合理地提出分部分项工程单方造价及钢筋、混凝土等主要材料单方含量的历史经验数据，与设计部门、工程管理部协商确定限额设计指标，经各部门经理批准后，由设计部负责在施工图设计委托书中，向设计单位明确该设计限额;
4）设计部在给设计单位下达施工图设计委托书中，应明确要求设计单位随施工图编制设计预算及计算出主要材料设备用量;应在设计合同中明确设计单位的设计责任及相应的处罚措施;原则上，应依据以往设计质量，扣留5%-15%的设计费作为质量保证金;
5）施工图初步完成后，设计部门必须在两天内对施工图设计的合理性、技术经济性进行细致的审查后，移送工程管理部及审算部进行审查，审算部必须在两天内对设计院编制的设计概算的限额数据进行审查、复核，对单方造价、主要材料的单方含量与经验数据进行对比，提出书面意见经审算部经理签字后给设计部门;
6）设计部应在综合各部门意见的基础上，在设计院的施工图提
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