房地产开发经营管理模拟试题及答案第三章房地产开发程序与管理.docx
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第三章 房地产开发程序与管理
一、单项选择题
1.从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源不包括（ ）。
A.土地
B.资本
C.环境
D.劳动力
2.（），是整个房地产开发过程中最重要的一个阶段。
A.前期工作阶段
B.投资机会选择与决策分析
C.建设阶段
D.租售阶段
3.下列哪项不属于投资机会的选择（）。
A.提出投资设想
B.寻找和筛选投资机会
C.细化投资设想
D.项目可行性研究
4.投资决策分析主要包括（）、项目财务评价和投资决策三部分工作。
A.风险控制
B.项目调研
C.市场分析
D.资金管理
5.土地储备实行（）管理。
A.计划
B.年度
C.分阶段
D.整体
6.当土地由土地储备机构负责实施土地开发时，有（）负责筹措资金。
A.土地储备部门
B.建设部门
C.房管部门
D.开发企业
7.土地储备机构负责实施土地开发时，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的（）。
A.1%
B.2%
C.3%
D.8%
8.在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由（）负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。
A.政府部门
B.建设部门
C.房管部门
D.开发企业
9.政府授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的（）。
A.2%
B.4%
C.6％
D.8％
10.下列不属于一级土地市场的行为是（）。
A.通过划拨的方式获得一块工业用地
B.通过拍卖获得市中心的一块商业用地
C.由于开发资金短缺A卖出名下一宗商业地产给B
D.从土地挂牌交易市场获得一块住宅用地
11.随着政府土地储备制度的建立，（）划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。
A.存量
B.增量
C.流量
D.减量
12.房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是（）。
A.《选址规划意见通知书》，《规划设计条件通知书》，《建设工程规划许可证》，《建设用地规划许可证》
B.《规划设计条件通知书》，《选址规划意见通知书》，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》
C.《选址规划意见通知书》，《建设用地规划许可证》，《规划设计条件通知书》，《建设工程规划许可证》
D.《规划设计条件通知书》，《建设用地规划许可证》，《选址规划意见通知书》，《建设工程规划许可证》
13.由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。
A.选址规划意见通知书
B.规划设计条件通知书
C.建设用地规划许可证
D.建设工程规划许可证
14.下列关于招标的说法，不正确的是（）。
A.房地产开发商可依开发项目的建设规模和复杂程度选择招标方式
B.通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较短工期的承包商作为承包单位
C.开发商公开招标项目应授标给最低报价者
D.邀请招标适用于公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目
15.邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在（）。
A.3个以上
B.5～10个之间
C.5个以上
D.3～10个之间
16.招标工作小组组成人员不包括（）。
A.决策人员
B.分析人员
C.专业技术与经济方面的专家
D.助理人员
17.房地产开发可以划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。
A.投资机会选择与决策分析阶段
B.前期工作阶段
C.建设阶段
D.租售阶段
18.编制招标工程标底的方法很多，以下叙述不正确的是（）。
A.以施工图预算为基础编制
B.以总预算为基础编制
C.以概算额或扩大综合定额为基础编制
D.以平方米造价包干为基础编制
19.（），开发商就可以申请开工许可。
A.建筑工程招标工作结束后
B.申领《建设用地规划许可证》之后
C.设计方案审查合格之后
D.申领《建设工程规划许可证》之后
20.房地产开发项目的施工许可证由（）向发证机关申请领取。
A.施工单位
B.建设单位
C.监理单位
D.设计单位
21.进度计划管理通常采用横道图和（）。
A.资源配置图
B.网络图
C.直方图
D.控制图
22.横道图法和网络图法在工程管理中常常作为（）的方法。
A.质量控制
B.进度控制
C.合同管理
D.成本控制
23.制定进度计划时，（）法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。
A.横道图
B.网络图
C.进行图
D.工序图
24.下列哪一项不属于网络图的表现形式（）。
A.单代号网络
B.双代号网络
C.混合网络
D.时标网络
25.工程成本控制的主要对象是主要费用中的（）。
A.变动费用
B.固定费用
C.材料费用
D.人工费用
26.实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（）负责。
A.开发商
B.监理单位
C.分包单位
D.总承包单位
27.竣工验收时（）负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。
A.承包商
B.开发商
C.监理机构
D.建设主管部门
28.竣工验收的工作程序一般分为三个阶段，下列哪一项不属于其工作程序（）
A.单项工程竣工验收
B.整体验收
C.综合验收
D.竣工验收备案
29.承包商收到竣工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付给开发商。
A.半个月
B.一个月
C.一个半月
D.两个月
30.在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（）。
A.目标定价法
B.价值定价法
C.挑战定价法
D.成本加成定价法
31.根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法称为（）。
A.成本加成定价法
B.目标定价法
C.价值定价法
D.认知价值定价法
32.在房地产定价方法中，名牌策略属于（）。
A.成本加成定价法
B.目标定价法
C.认知价值定价法
D.领导定价法
33.竞争导向定价法不包括（）。
A.领导定价法
B.挑战定价法
C.随行就市定价法
D.价值定价法
34.某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（）。
A.领导定价法
B.挑战定价法
C.随行就市定价法
D.价值定价法
35.当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。
A.挑战定价法
B.领导定价法
C.目标定价法
D.随行就市定价法
二、多项选择题
1.从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（ ）。
A.土地
B.劳动力
C.资本
D.经验
E.环境
2.房地产开发是许多专业人士共同协作努力的结果，下面哪些是房地产开发的参与者（）。
A.开发商
B.金融机构
C.政府机构
D.社会团体
E.销售人员
3.房地产开发的一般程序包括（ ）。
A.投资机会选择与决策分析阶段
B.策划阶段
C.前期工作阶段
D.建设阶段
E.租售阶段
4.投资机会选择主要包括（）等工作。
A.提出投资设想
B.寻找和筛选投资机会
C.评价投资方案
D.细化投资设想
E.实施投资设想
5.投资决策分析不包括（）。
A.投资环境分析
B.市场分析
C.项目财务评价
D.投资决策
E.客户群分析
6.年度土地储备计划包括（）等指标。
A.年初与年末土地储备规模
B.年度土地新增规模
C.年度前期开发规模
D.年度后期开发规模
E.年度供应规模
7.按照规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，须以（）方式出让，特殊情况下才允许协议方式出让。
A.招标
B.拍卖
C.挂牌
D.划拨
E.协议
8.以行政划拨方式获取土地使用权，通常涉及私人参与的有（）。
A.城市基础设施用地
B.公益事业项目用地
C.重要旅游项目用地
D.商品住房用地
E.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目的用地
9.与当前土地使用权拥有者合作在一二级市场上拿地的方法有（）。
A.土地转让
B.征收
C.公司入股
D.并购
E.合伙
10.需要进行开发项目选址和定点审批时，开发商须持（）等文件，向城乡规划管理部门提出开发项目选址、定点申请。
A.发改委批准、核准或备案文件,即对项目的批准
B.开发建设单位或其主管部门申请用地的函件
C.拟建规划设计图
D.开发项目意向位置的1/2000或1/500地形图
E.土地的出让合同
11.规划意见书中对规划设计的要求包括（）等内容。
A.规划土地使用要求
B.居住建筑的公共服务设施配套建设招标
C.用地性质
D.建设项目与高压电力线等的距离要求
E.用地位置
12.申请《建设用地规划许可证》需提交的文件包括（）。
A.立项批文，规划意见书
B.出让合同
C.1/2000或1/500的地形图
D.建设用地申请文件及成交确认书
E.建设用地钉桩成果通知单
13.设计方案审批阶段，开发商提交的设计方案的内容有（）。
A.以实测现状地图为底图绘制的规划设计总平面图
B.以实测现状为参考的结构图
C.各层平面图、各向立面图、各主要部分剖面图
D.各层功能分布图
E.各项经济技术招标及无障碍设施设计说明及其他相关资料
14.招标文件通常包括（）等。
A.合同条件
B.投标须知
C.招标方式
D.工程标底
E.工程综合说明
15.申请领取施工许可证应具备的条件，有（）。
A.获得了《国有土地使用权证》和《建设用地规划许可证》
B.取得《建设工程规划许可证》
C.签署了施工合同
D.签署了委托监理合同
E.取得商品房预售许可证
16.在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要是（）。
A.在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定
B.对所选用的材料和设备进行质量评价
C.对整个施工过程中的工程质量进行评估
D.将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评判
E.确定质量控制的对象
17.确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（）方面。
A.对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差
B.控制混凝土质量
C.对工程中的配套设备进行检验
D.对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法
E.实行科学合理的施工进度控制安排
18.控制工程进度网络图的表现形式有（）。
A.单代号网络
B.双代号网络
C.三代号网络
D.时标网络
E.交叉网络
19.成本计划可分解为（）方面。
A.材料设备成本计划
B.管理费成本计划
C.人工费成本计划
D.不可预见成本计划
E.施工机械费用计划
20.建筑安装工程项目工程款的支付方式，包括（）的结算方式等。
A.按日结算
B.按月计算
C.竣工后一次结算
D.分段结算
E.其他双方约定
21.开发商的主要合同关系通常包括（）等。
A.保险合同
B.分包合同
C.销售合同
D.勘察设计合同
E.加工合同
22.技术资料的内容包括（）。
A.前期工作资料
B.土建资料
C.安装方面的资料
D.设计文件及变更资料
E.招标方面的资料
23.在下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法有（）。
A.随行就市定价法
B.认知价值定价法
C.领导定价法
D.挑战定价法
E.目标定价法
24.宣传作为促销组合因素之一，在（）等方面，起着十分重要的作用。
A.刺激对企业产品的需求，增加销售
B.改善形象
C.提高知名度
D.提高产品品质
E.降低新产品开发成本
三、判断题
1.好的物业服务企业对楼盘的销售没有太大的影响。
（）
2.房地产开发可以划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段，房地产开发的阶段划分是一成不变的。
（）
3.土地储备是市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、实现增加地方政府财政收入为目标，依法取得土地，进行前期开发、储备以备供应土地的行为。
（）
4.拍卖出让国有土地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据投标结果确定土地使用者的行为。
（）
5.以行政划拨方式供应廉租住房和经济适用房建设用地，也逐步开始采用以未来住宅租售价格或政府回购价格为标的的公开招标方式。
（）
6.在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。
（）
7.《规划意见书》主要规定了用地性质、位置和年限。
（）
8.建设工程招标方分为公开招标和邀请招标。
（）
9.投标截止后，开发商应按规定的时间开标。
开标会议由招标主管部门人员主持，邀请各投标人和当地公证机构以及招标管理部门参加。
（）
10.在房地产开发过程中，开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。
（）
11.与横道图法相比，采用网络图进行工程进度控制，最大的优点在于能够表明各项工作之间相互联系和相互制约的关系，并能找到关键工作和关键线路。
（）
12.工程建设中安全管理的原则是安全第一、预防为主。
（）
13.开发项目或单项工程，其竣工验收的依据是：
经过审批的项目建议书、年度开工计划、施工图纸和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准，以及合同中有关竣工验收的条款。
（）
14.当项目竣工后，由开发商和承包商共同签发工程竣工证书。
（）
15.一般说来，全国或国际性房地产经纪公司通常对大型的复杂发展项目有更丰富的代理经验，且与大公司有更直接、更频繁的接触；而地方性房地产经纪机构对当地房地产市场及潜在的买家或租户有较详细了解。
（）
16.认知价值定价法是房地产商根据自己对物业的认知价值来制定价格的一种方法。
（）
17.制定广告方案所需的五种决策，即所谓的5M，包括广告的目标即任务（Mission）、可用的方式或方法（Method）、应传送的信息（Message）、应使用的媒体（Media）和广告效果评价即衡量（Measurement）。
（）
答案部分
一、单项选择题
1.
【正确答案】：
C
【答案解析】：
参见教材P62房地产开发需要土地、劳动力、资本、管理经验、企业家精神和伙伴关系的综合投入
【该题针对“房地产开发的基本概念”知识点进行考核】
【答疑编号10049191】
2.
【正确答案】：
B
【答案解析】：
参见教材P64
【该题针对“投资机会选择和决策分析”知识点进行考核】
【答疑编号10049193】
3.
【正确答案】：
D
【答案解析】：
参见教材P64
【该题针对“投资机会选择”知识点进行考核】
【答疑编号10049196】
4.
【正确答案】：
C
【答案解析】：
参见教材P65
【该题针对“投资决策分析”知识点进行考核】
【答疑编号10049198】
5.
【正确答案】：
A
【答案解析】：
参见教材P66
【该题针对“土地储备”知识点进行考核】
【答疑编号10049201】
6.
【正确答案】：
A
【答案解析】：
参见教材P67
【该题针对“土地一级开发”知识点进行考核】
【答疑编号10049203】
7.
【正确答案】：
B
【答案解析】：
参见教材P67
【该题针对“土地一级开发”知识点进行考核】
【答疑编号10049204】
8.
【正确答案】：
D
【答案解析】：
参见教材P67
【该题针对“土地一级开发”知识点进行考核】
【答疑编号10049205】
9.
【正确答案】：
D
【答案解析】：
参见教材P67
【该题针对“土地一级开发”知识点进行考核】
【答疑编号10049206】
10.
【正确答案】：
C
【答案解析】：
ABD属于土地一级市场，属于出让行为，而C属于二级市场，为转让
【该题针对“开发商获取土地的途径”知识点进行考核】
【答疑编号10049207】
11.
【正确答案】：
A
【答案解析】：
参见教材P68
【该题针对“原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让”知识点进行考核】
【答疑编号10049208】
12.
【正确答案】：
C
【答案解析】：
参见教材P69
【该题针对“确定规划设计方案并获得规划许可”知识点进行考核】
【答疑编号10049209】
13.
【正确答案】：
C
【答案解析】：
参见教材P70
【该题针对“《建设用地规划许可证》申领阶段”知识点进行考核】
【答疑编号10049210】
14.
【正确答案】：
C
【答案解析】：
参见教材P72
【该题针对“建设工程招标”知识点进行考核】
【答疑编号10049211】
15.
【正确答案】：
D
【答案解析】：
参见教材P72
【该题针对“建设工程招标之邀请招标”知识点进行考核】
【答疑编号10049212】
16.
【正确答案】：
B
【答案解析】：
参见教材P73
【该题针对“建筑工程招标之招标机构”知识点进行考核】
【答疑编号10049213】
17.
【正确答案】：
B
【答案解析】：
参见教材P74
【该题针对“前期工作阶段”知识点进行考核】
【答疑编号10049214】
18.
【正确答案】：
B
【答案解析】：
参见教材P75
【该题针对“招标程序之编制招标工程标底”知识点进行考核】
【答疑编号10049215】
19.
【正确答案】：
A
【答案解析】：
参见教材P76
【该题针对“开工申请与审批”知识点进行考核】
【答疑编号10049216】
20.
【正确答案】：
B
【答案解析】：
参见教材P77
【该题针对“开工申请与审批，申请办理《建设工程施工许可证》的程序”知识点进行考核】
【答疑编号10049217】
21.
【正确答案】：
B
【答案解析】：
参见教材P80
【该题针对“进度管理及计划调整”知识点进行考核】
【答疑编号10049218】
22.
【正确答案】：
B
【答案解析】：
参见教材P80
【该题针对“进度控制”知识点进行考核】
【答疑编号10049219】
23.
【正确答案】：
A
【答案解析】：
参见教材P80
【该题针对“进度控制之横道图法”知识点进行考核】
【答疑编号10049220】
24.
【正确答案】：
C
【答案解析】：
参见教材P81
【该题针对“进度控制之网络计划”知识点进行考核】
【答疑编号10049221】
25.
【正确答案】：
A
【答案解析】：
参见教材P84
【该题针对“成本控制之控制工程成本的做法和手段”知识点进行考核】
【答疑编号10049222】
26.
【正确答案】：
D
【答案解析】：
参见教材P86
【该题针对“安全管理”知识点进行考核】
【答疑编号10049223】
27.
【正确答案】：
B
【答案解析】：
参见教材P87
【该题针对“竣工验收”知识点进行考核】
【答疑编号10049224】
28.
【正确答案】：
B
【答案解析】：
参见教材P88
【该题针对“竣工验收的工作程序”知识点进行考核】
【答疑编号10049225】
29.
【正确答案】：
A
【答案解析】：
参见教材P89
【该题针对“竣工结算”知识点进行考核】
【答疑编号10049226】
30.
【正确答案】：
A
【答案解析】：
参见教材P95
【该题针对“成本导向定价法”知识点进行考核】
【答疑编号10049227】
31.
【正确答案】：
B
【答案解析】：
参见教材P95
【该题针对“成本导向定价”知识点进行考核】
【答疑编号10049228】
32.
【正确答案】：
C
【答案解析】：
认知价值定价法的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者的成本或销售者的成本。
它们利用市场营销组合中的非价格变量，在购买者心目中确立认知价值，并要求所制定的价格必须符合认知价值，名牌策略就属于此类定价法，参见教材P95
【该题针对“购买者导向定价”知识点进行考核】
【答疑编号10049229】
33.
【正确答案】：
D
【答案解析】：
参见教材P
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