新农村安置房项目可行性研究报告.docx

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新农村安置房项目可行性研究报告

第一章总论

一、项目概况

1、项目名称：

xxx新农村安置房建设项目

2、建设地点：

x市x区xxx

3、项目建设单位：

4、建设内容与规模：

本项目占地面积28亩，总建筑面积15930m2，项目建成后，可规划安置x、六房等村民组120户安置房，合约人口500人。

5、建设期：

个月。

6、总投资及资金来源：

项目总投资万元，拟通过村民自筹和争取上级支持资金来解决。

二、编制依据

1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

2、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

3、《x省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

4、《x省居住建筑节能设计标准》DB34/1466—2011

5、《x市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

6、《城市总体规划》

7、《民用建筑节水设计标准》GB50555-2010

8、《供配电系统设计规范》GB/T50052-1995；

10、《规划大纲》

11、建设单位提供的其他资料。

三、项目由来

随着x区、x经济和城镇建设快速发展，提高土地资源的集约利用率和农村经济结构的战略性调整刻不容缓，为了促进社会主义新农村建设的快速发展，为了解决高压线拆迁安置及农民建房需求，为了有效改善居住条件，x区x人民政府从而提出xxx新农村安置房建设项目。

第二章

项目建设背景及必要性

2.1项目建设背景

为了更好的落实国家有关增加农民收入的精神，贯彻党的十六届五中全会精神，按照科学发展观和构建社会主义和谐社会的要求，按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主“的目标要求，加强农村基层组织建设，着力发展农村经济和增加农民收入，着力推进小康村建设，实现农业生产水平明显提高，农村基础设施明显加强，农民生活质量明显改善农村各项社会事业全面发展。

2.2项目建设的必要性

1、党的十六届五中全会精神，明确指出在”十一五“期间，加大社会主义新农村的建设，加快新农村建设是农村对外开放的窗口，它对合理布局生产力，优化农村产业结构，建立社会主义市场经济体系，促进农村经济发展将产生深远的影响。

2、加快社会主义新农村建设，有利于提高土地资源的集约利用率和农村经济结构的战略性调整，有利于农民生活的改善和农村的可持续发展。

近几年，随着x经济和城镇建设快速发展，农村城市化进程不断加快，新农村建设工作摆到了重要的议程。

项目的建设既是加快农村城市化进程，推进城乡一体化发展的一项重要举措，也是农村率先实现现代化，建设小康社会的客观要求。

3、随着农村改革不断深化，农民收入稳定提高，农民的思想观念和生活方式发生了重大改变。

但是，与实现全面小康的目标相比，农村各项事业的发展仍然存在较大差距。

x进行新农村建设，狠抓规划龙头、道路硬化、路灯亮化、卫生洁化、家庭美化、环境优化，以及旧村改造、村庄整理和环境整洁、村民自治。

最根本的一条是真正使农民的收入增加、农民的生活质量得到根本改善和提高。

4、新农村建设不仅要从根本上改善和提高农民生活质量而且将间接地提高农民素质。

项目的建设一方面节约了土地资源，利用节约的土地，发展二、三产业，有利于加快农村城镇一体化进程。

另一方面，随着经济的不断发展，农民将从一产中分离出来，向二、三产业转移，加快各村产业结构调整的步伐，切实增加农民的工资性收入。

综上所述，本项目的建设是必要的。

第三章

项目建设条件和规模

3.1项目建设条件

1、地理条件

2、气候条件

3、交通条件

4、经济发展状况

5、基础设施条件

3.2建设规模

根据x新农村规划的准则，结合本项目用地面积和财政资金筹措能力，确定本项目的建设规模为：

项目建设用地规划为居住用地。

项目规划占地面积28亩（18667平方米），绿化面积和公共设施等其它配套建设共2737平方米。

可提供安置房120套。

项目容积率0.85，建筑密度28.44%。

四、工程方案

4.1设计依据

1、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）

2、《建筑结构载荷规范》（GB50009-2001）

3、《砼结构设计规范》（GB50010-2002）

4、《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）

5、《砌体结构设计规范》（GB/T5001-2001）

6、《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）

4.2规划设计原则

按照建设社会主义新农村的整体规划，按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明村容整洁、管理民主”的目标要求，围绕增加农民收入，提高农民生活质量进行整体规划。

4.3建筑设计

规划建筑以低层为主，实行统一规划、综合配套的原则。

要求平面分区明确，流线顺畅，布局经济合理，尽量避免住户间的视觉与声音的干扰。

建筑风格的选取采用富有人文气息和文化特征的现代主义风格，体现现代生活及现代人的价值取向和欣赏品味。

第五章公共辅助工程

5.1给水排水工程

给水管采用环状与枝状相结合布置。

引入管管径为DN200mm，室外给水管管径为DN50～200mm。

给水管尽量布置在道路边的绿地下，当在道路下时，其位置以道路西侧、北侧为主。

给水管在绿地或人行道下覆土深度不小于0.6m，在车行道下不小于0.7m；一般为1.0m。

本小区内所有规划的给水管，因管径较小均采用硬质PVC管。

5.2污水工程

污水管在道路下位置，以道路中间偏西侧，北侧为主。

污水管道起始端覆土不宜小于0.7m。

内部污水管管径为DN300～500mm。

污水管道一般采用I级钢筋混凝土管或硬质PVC管。

5.3弱电设计

电信线路全部采用电缆管道埋地敷设，沿道路西、北侧敷设，与电力线路分置道路两侧。

电信管道一般敷设于道路边缘绿化带内。

电信管道均采用PVC管道埋地敷设，管道结合道路建设一次下地。

5.4燃气工程

安置小区内燃气管以环状加枝状形式布置，并尽量敷设在路边的绿化带下，燃气管在道路下的覆土深度不得小于0.7m。

中压燃气引入管的管径为DN160mm，低压燃气管的管径为DN50～200mm。

室外燃气管道以采用PE管为主，户内管采用水煤气镀锌钢管。

5.5公共服务事业

完成幼儿园园舍的建设及相应配套设施，在安置区内新建妇幼保健卫生所一处，建筑面积500平方米。

5.6基层组织建设

在建立完善农村经济组体系，社会化服务体系，劳动就业保障体系建设的基础上，新建青年活动中心1处。

第六章环境保护

6.1环境保护执行标准

《地表水环境质量标准》（GH3838-2002）

《环境空气质量标准》（GB3095-1996）

《大气污染综合排放标准》（GB16297-1996）

《生活饮用水水源水质标准》（CJ3020-1993）

《污水综合排放标准》（GB8978-1996）

《声环境质量标准》（GB3096-2008）

6.2主要污染源及污染物

6.2.1施工期主要污染工序

1、土方施工

土方施工主要污染物是施工机械产生的噪声、粉尘和排放的尾气（主要是NO2、CO和烃类物等），工人的生活污水。

2、钻孔灌注基

主要污染物是施工机械产生的噪声、粉尘和排放的尾气，拌制混凝土时的砂浆水和工人的生活污水。

3、框架施工

主要污染物是混凝土运输车、输送泵和振捣器产生的噪声，汽车运输过程中产生的粉尘和排放的尾气，施工过程中产生的建筑垃圾和工人的生活污水。

4、砌筑施工

该工段和现浇钢砼柱、梁工段施工期长，是施工期的主体工程。

主要污染物是搅拌机产生的噪声、尾气，拌制砂浆时的砂浆水和工人的生活污水，碎砖和废砂浆等固废。

5、安装工程

安装工程主要包括门窗、水电线路及中央空调的安装。

在安装过程中要先对管线途经墙壁进行穿孔，对门窗和水、电等管线进行安装，然后将其固定在墙壁上。

主要污染物是对墙壁进行敲打、钻孔时产生的噪声、粉尘，以及碎砖块等固废。

6、装饰工程

本项目装饰工程主要考虑外墙玻璃和部分油漆的施工，外墙玻璃施工主要会产生一些玻璃碎片。

油漆施工主要对外露的铁件刷漆，先刷防锈底漆，再刷两遍调和漆。

因需进行油漆作业的工件很少，油漆使用量较少，施工期短，挥发的有机废气量小，且呈无组织面源排放模式，对周围环境的影响是暂时和局部的，可不做统计。

7、附属工程

包括道路、围墙、绿化、化粪池、下水道等施工，主要污染物是施工机械的噪声、尾气，拌制砂浆时的砂浆水和工人的生活污水，废砂浆和废弃的下角料等固废。

6.2.2营运期主要污染工序

1、废水

本项目水污染源主要是生活污水。

废水成分相对较为简单，主要污染物为COD、BOD5、SS、NH3-N等。

2、废气

本项目大气污染物主要是汽车尾气及居民厨房油烟。

3、噪声

本项目噪声污染源主要是人群聚集产生的社会噪声，汽车进出小区产生的交通噪声，及风机、空调、水泵房等设备噪声。

4、固体废弃物

本项目固体废弃物主要是居民生活垃圾，主要有纸屑、木屑、塑料、玻璃等。

按0.5kg/人·d计，年产生量约为91.25t/a。

6.3环境保护措施

6.3.1施工期环保措施

1、施工期水环境影响分析及保护措施

在施工时建好临时厕所及临时化粪池和隔油沉砂池，防止出现施工废水乱流乱排，造成周围地表水体水质污染。

另外施工过程中桩基作业及地下室施工时还将产生部分泥浆废水，产生量与地下水位及施工方式不同而不同，建议将这些泥浆废水经临时沉淀池沉淀后才能排放，不能直接排入市政雨水网。

施工期间的混凝土保养水、地面冲洗水和设备冲洗水，其排水量视其工程的规模大小和工程的进度以及天气状况有所差别，但这些废水施工期间是不允许直接外排的，必须经过自然沉淀或者加药沉淀处理后达标排放。

施工期间所产生的废水经过以上措施后对周围水环境的影响较少。

2、施工期大气环境影响分析及对策措施

施工期大气污染物主要为粉尘，粉尘主要产生在施工期间土石方和建筑材料的运输引起的交通道路扬尘，建筑施工产生的扬尘量与天气、温度、风速、施工队文明程度和管理水平等因素有关。

尤其是干燥无雨的有风天气，扬尘对大气的污染较为严重，主要是增加大气的TSP。

（1）汽车扬尘

当施工场地洒水频率为4~5次时，扬尘造成的TSP污染距离可缩小到20~50m范围内，对周围环境的影响可减至最小。

（2）搅拌扬尘

一般来说，储料场灰土拌合站附近相距5m下风向TSP小时浓度为8.9mg/m3；相距100m处下风向浓度为1.65mg/m3；相距150m已基本无影响。

（3）场地扬尘

堆放场地风吹扬尘的影响范围一般在100m以内。

施工阶段，对易散失冲刷的物料（石灰、水泥等）不能在露天堆放，以防粉尘飞扬。

此外，对易起尘的材料不应堆放在露天，而应加盖篷布或库内堆放，并对施工现场外围辅以也应该加强管理，采取各种措施，防止在运输途中发生跑、冒、漏、滴。

如果采取以上措施，则施工扬尘对周围环境的影响可降至最小。

（4）后期装修废气

由于装修期相对较长，油漆废气的释放较缓慢，且排放量较少，不会对周围大气造成苯系物的污染。

施工期间施工机械排放的废气量不大，可忽略不计。

3、施工期噪声环境影响分析及对策措施

在施工过程中，施工单位应尽量采用低噪声的施工机械，减少同时作业的高噪施工机械数量，尽可能减轻声源叠加影响；必须严格执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）和x市有关建筑施工噪声管理的规定，避免施工扰民事件的发生；单位应合理安排施工作业时间，施工尽量安排在白天上班时间进行，中午12：

00-14：

00和夜间特别是晚上10：

00后严禁高噪声设备施工，以免影响施工场地附近居民的夜间休息。

如需夜间施工，建设单位应向当地环境保护主管部门申报施工日期和时间，并在周围居民点张贴告示，经环境保护主管部门批准备案后方可进行夜间施工。

高考和中考前一周和考试期间禁止产生环境噪声污染的建筑施工作业。

（4）施工期固体废物环境影响分析及对策措施

施工期间的固体废物有三种：

一是建筑垃圾，二是生活垃圾，三、施工渣土建筑垃圾主要有遗弃钢筋、废木材、废混凝土、废（碎）砖等。

施工结束清场后可以回收或用于填埋。

①现场搅拌砂浆、混凝土时应按用量进行配料，尽量做到不洒、不漏、不剩、不倒。

废弃的钢筋、木材等尽量做到回收循环利用。

②生活垃圾应集中收集，及时清运出场，以免滋生蚊蝇。

③项目场地挖掘产生的土方应切实按照规划要求少量用于厂区绿化的抬高层及绿地铺设，其余大部分要外运处理，要预先规划好弃土地点，不造成对自然和环境的影响。

装载弃土的车辆不能过满，要防止泥土沿路散落。

（5）水土保持

项目建设过程中应加强管理，取土及时回填，堆土及原材料堆场应设置围墙，防止水土流失。

建设过程中的绿化等植被的破坏，应有计划的进行植被恢复措施，如植树、绿化等。

绿化应采取点、线、面结合的立体绿化方式，以树、灌木、草等互补种植。

随着工程建设的结束，对环境的影响将会逐渐消失。

6.3.2营运期环保措施

（1）废气

本项目营运期废气主要为汽车尾气及居民厨房油烟。

项目运营后设置地面车位30个，地面车位汽车尾气主要以无组织排放，停车位周边应采取加强绿化的措施，在此基础上，汽车尾气对区域内大气质量的影响较小。

住户厨房产生的油烟可在室内采用抽油烟机净化，经净化后，一般可将油烟中80%的有害物质去除，然后由屋顶排放，其排放浓度≤2mg/m3。

（2）废水

本项目营运期废水主要为居民住户产生的生活污水，生活污水通过小区化粪池预处理后经污水管网外排至市政污水管，处理后的废水满足《污水综合排放标准》（GB8978-1996）表4中三级标准，最终汇入水阳江，基本对地表水体无影响。

（3）噪声

项目建成营运后，噪声源主要是人群聚集产生的社会噪声，汽车进出小区产生的交通噪声，及配电房、空调主机等设备噪声，采取减震、隔声、吸声、消声等措施后，对区域声环境质量影响较小。

（4）固体废物

本项目运营后年产固体废物91.25t/a，通过垃圾箱分类收集，部分可利用的物质送物质回收公司再回收利用，不可利用的物质经垃圾转运站由环卫部门统一送垃圾填埋场卫生填埋，实现零排放。

只要居民加强对固废的管理，及时收集，妥善处理处置，同时要求居民养成良好的垃圾分类、收集、投放的习惯，则固废不会对周围居民环境产生不利影响。

6.4环境影响评价

本项目实施过程中严格按照环境保护“三同时”原则，施工期环境影响属于短期影响，随着施工的结束而消失，施工过程中采取一定的防治措施后对环境无影响。

本项目运行期不论是对大气环境、水环境还是对噪声环境，在项目投产后都进过相应的处理措施处理后，不会对安置区及当地环境造成不良影响。

经过综合分析，拟建项目的建设符合国家环保政策，本项目是可行的。

第七章节能篇

7.1节能设计依据和原则

7.1.1编制依据

《民用建筑节能管理规定》（建设部第76号令）

《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2001）

《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）

《民用建筑照明设计规范》（GBJ133-90）

《城镇燃气设计规范》（GB50028-93）

关于印发x省实施《固定资产投资项目节能评估和审查暂行管理办法》细则的通知（皖发改环资〔2011〕18号）

7.2能源供应情况

本项目位于x区xxx，地理位置优越，交通便利，x区境内有1座500kv、1座220kv、4座右铭110kv、14座35kv变电站，29个供电所，供电可靠率98%。

近期还有2座220kv、2座110kv、1座35kv的变电站投入运营。

同时辖区内一设计总装机容量180万kw，一期工程2×30万kw的火力发电厂在建。

有3个小型自来水厂（日供水量合计达3000吨）。

周边具有完善的基础设施和综合服务设施，已实现“七通一平”，能够满足项目的用电、用水、用气等各种能源需求，项目能源供应有保障。

7.3能源消费情况

7.3.1用水消耗分析

本项目用水主要为生活用水和绿化用水，年用量25000吨。

7.3.2用电消耗分析

本项目用电主要为照明用电、采暖制冷等，年用量290700度。

7.3.3用天然气分析

本项目用天然气主要为生活用气，主要耗能设备为燃气灶和燃气热水器等，年用量100800立方米。

7.4节能措施

7.4.1总图布置

在总图布置时建筑尽量采用南北朝向，避免西向开窗。

尽量争取较多房间有较好的朝向，并有利于开窗和组织好自然通风。

7.4.2建筑节能措施

建筑采用高效保温材料复合的外墙和屋面，采用保温墙体防火、防潮、防裂技术。

采用绿化遮阳、通风散热、反射隔热和相变蓄热技术。

完善倒置屋面、架空屋面、种植屋面与反射屋面等技术。

采用节能窗技术，控制窗墙面积比，改善窗户的传热系数和遮阳系数。

采用中空玻璃，严格窗框与窗扇、窗框与墙体间的密封。

推广窗户遮阳。

7.4.3节水措施

在生活用水方面，大力采用节水技术，推行节水用水器，不使用国家明令淘汰的用水器具，安装使用节水型设施或器具。

部分废水经处理后，可用于绿化、道路洒水，大大减少用水量。

7.4.4电气节能措施

所有变配电设备、开关、关源及灯具，均采用新型低耗产品。

公共照明开关尽量采用自断电延时开关。

荧光灯自带电容器且变电所采用集中电容补偿以降低无功损耗。

选用低能耗的电气设备。

7.4.5给排水节能措施

尽可能利用太阳能用作住宅热水加热。

合理利用市政管网余压，采用分区给水方式。

采用节水型卫生器具，减少供水量，同时也减少供水能耗。

减少马桶冲洗水量：

目前，我国普遍采用冲水量≤6L的马桶，则住宅可节水14%。

第八章项目实施进度安排

该项目建设期为18个月，其中前期准备工作3个月，实施施工15个月。

项目分四个阶段进行：

项目前期设计和报批，四通一平与土建施工、建筑装修、竣工验收。

第九章投资估算与资金筹措

9.1投资估算

（1）估算编制依据

①国家发展和改革委员会、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

②原国家计委发布的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

③行业相关建设项目投资估算办法；

④国家相关部委及省有关项目前期收费文件与标准；

⑤项目各有关专业提供的估算编制条件；

⑥《x省建设工程费用定额》；

⑦《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008）；

⑧x市近期工程建筑材料价格信息；

⑨建设单位提供的有关数据、资料。

9.2投资估算依据

表9-2项目投资估算表

序号

项目

金额（万元）

计算标准

计算基数

一

土地征用及拆迁安置补偿费

90.00

占地面积万元/平方米

二

前期工程费

10.00

三

建安工程费

1440.00

建安工程费

四

基础设施费

122.00

1

给排水

32.00

2

变配电

35.00

3

消费工程

10.00

4

绿化

10.00

5

污水、垃圾处理等设施

5.00

6

道路、地上停车场及景观

30.00

五

不可预见费

138

六

合计

1800

9.3资金筹措

项目总投资1800万元，由120户村民自建自筹。

第十章社会影响分析

10.1社会影响效果分析

该项目属于公益设施建设，本项目的建设资金主要靠当地村民自筹解决。

本项目是x区实施新农村建设的重点项目，本项目的实施能够改善现阶段农村房舍散、乱现象，对人民安居乐业和社会安定，对全面建设小康社会等具有较大的促进作用。

10.2社会适应性分析

从直接受益者来看，本项目的建设，可提高当地村民的生活水平和质量。

从地方政府来看，本项目对社会的安定和经济发展起到积极的作用，社会效益明显。

从长远来看，本项目的实施对构建和谐社会起积极的推动作用。

可见，当地政府和广大人民群众都对本项目有肯定、积极支持的态度。

本项目与当地社会环境适应良好。

10.3社会风险及对策分析

影响项目效益的不确定等风险因素可以归纳为下列内容：

1、建设风险：

建筑安装工程量、人工、材料价格、机械使用费及取费标准等；

2、融资风险：

资金来源供应量与供应时间等；

3、建设工期风险：

工期延长；

4、政策风险：

x市x区政府对x基础设施改造建设投资力度、利率及通货膨胀。

见表10-1。

附表10-1风险因素与风险程度分析表

序

号

风险因素名称

风险程度

说明

灾难性

严重

较大

一般

很小

1

市场风险

市场需求量

◎

竞争能力

◎

户型、价格

◎

市场定位

◎

2

资源风险

土地

◎

3

技术风险

先进性

◎

适用性

◎

可靠性

◎

4

工程风险

工程好水文地质

工程量

◎

5

资金风险

贷款利率

资金来源中断

◎

资金供应不足

◎

6

政策风险

政治条件变化

◎

经济条件变化

◎

政策调整

◎

7

外部协作条件风险

交通运输

◎

供水和供电

◎

根据列表，本项目的实施，风险程度很小。

存在的风险：

在工程实施过程中，工程材料、人工费涨价的可能性较大。

对策：

合理安排工期，为保障项目的实施，提供一切外部条件。

第十一章结论与建议

11.1结论

本项目建设是x“十二五”规划任务的重要内容，是实施x区域规划的需要，是全面提升农民素质的需要。

新农村建设项目的实施将实现农业生产水平的明显提高，农村基础设施明显加强，农民生活质量明显改善农村各项社会事业全面发展。

因此项目建设是非常必要的。

项目建设符合x城市建设规划的要求，项目建设规模适度，水电气、道路、通讯等市政基础设施能满足要求，各方面的建设风险均较小，项目建设是可行的。

11.2建议

1、在工程建设过程中应严格执行国家基本建设程序，实行招投标制度、工程监理制度，确保工程质量和安全生产，以及符合环境保护要求。

2、在工程建设过程中，应加强管理，在保证工程质量的同时尽量降低投资，把项目建成形象工程。

3、鉴于该项目社会效益较好，在此建议相关部门给予批准建设，使其早日进入下一阶段的建设工作。

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