城区棚户区改造工程建设可行性研究报告.docx
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城区棚户区改造工程建设可行性研究报告
11.4还款来源………………………………………………57
附表
1.总投资估算表
2.建设期利息估算表
3.项目总投资使用计划与资金筹措表
4.借款还本付息表
附图
1.平面布置图
第一章总论
1.1项目简述
项目名称：
*市*城区棚户区改造工程建设项目
建设单位：
*市*投资公司
建设性质：
新建
建设地点：
*市*城区*乡家属院、*河（老*）、*路*东和*。
建设期：
2年
建设规模：
规划总征地面积59831.7m2（折合89.74亩），用地面积33582.8m2（折合50.37亩），代征26246.9m2（折合39.37亩）。
工程总建筑面积67461.4m2，其中住宅建筑面积53103m2，商业建筑面积14358.4m2。
项目总投资：
人民币16500万元。
1.2可行性研究报告编制的依据、原则和内容
1.2.1编制的依据
《*市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
《*市城市总体规划》
《城市居住区规划设计规范》
《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
*省工程建设造价信息
*省颁布的相关定额和费用指标
建设单位提供的相关资料
1.2.2编制的原则
1.2.2.1执行国家对小区住宅建设的有关规定和技术要求，实施高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理，促进社区住宅建设可持续发展；
1.2.2.2坚持整体与局部相协调的原则。
按照《*城市总体规划》，小区整体设计与分期建设工程的局部设计相协调，各项基础设施与服务设施相配套，风格特色与城市环境相一致，营造现代人文与艺术于一体的时代空间，建设人与自然高度和谐的居住环境；
1.2.2.3坚持建设与适用相结合的原则。
尤其在安全、消防、通讯及现代科技成果的应用等方面，使其既是一个多功能、适用性的住宅小区，又是地域文化和精神风貌集中体现的窗口；
1.2.2.4采用先进科学的技术手段，对小区的设计、设备、材料、要做到先进、可靠、经济、合理。
1.2.3可行性研究的内容
项目研究的主要内容为：
项目建设的必要性，需求分析及建设规模，建设地址及条件分析，总体规划，建设方案，配套工程，环境保护及消防、安全，建设管理与组织机构，项目实施进度，投资估算与资金筹措，财务分析等。
1.3项目建设概况
1.3.1项目概况
*城区棚户区改造主要范围为*乡家属院、*河（老*）、*路*东和*棚户区。
*乡家属院棚户区位于*城区三环路北中段，属*街道办事处红石坡社区管辖，东临水岸星城小区，西与宝利来城市印象小区相邻，北面与宝应路相连。
根据初步统计，需要拆迁户数共有36户，拆迁占地面积9209.5平方米,拆迁建筑面积6213平方米,家庭结构以三代同住为主，趋老龄化。
院内道路狭窄，车辆无法进入，只能人行，房屋大多是八十年代所建的砖混、砖木结构房，建筑密度大，房屋低矮破旧、阴暗潮湿，不适合居住。
特别是2004年三环路建成通车后，路面大大抬高，高出家属院一米多，家属院变成了积水区，每逢下雨，院内积水成河，渍水严重。
2010年7月17日的一场洪水，将这里所有的房屋淹没，人民的生命财产受到严重的威胁,棚户区改造迫在眉睫。
*河路（老*）棚户区占地面积10212平方米，建筑面积19714平方米，位于*城区*河北侧，俗称老*。
北临繁华东大街，西与刘店路相邻，现有32户居民。
该棚户区绝大部分房屋是七十年代的砖瓦房，还有少部分是二十年代的木楼，机瓦、布瓦、石棉瓦比比皆是，排水通道不畅，污水横流，环境卫生差，蚊蝇满天，残垣断壁随处可见，小区道路狭窄，没有消防通道，安全隐患大。
再加上该地段位于*河旁，地势低洼，洪水期这里便是一片汪洋，居民深受其害，改造势在必行。
*路*东棚户区位于*市疾控中心*东侧、紧邻*路，占地面积22062.2平方米，拆迁面积8500平方米，现有130户居民，区内道路狭窄，车辆人行道路不畅，大多是上世纪四五年代的砖木结构瓦房，年久失修，无排水系统，与*路有五米的落差，每逢雨季来临，区内房屋多数淹没，给人民生命财产安全带来巨大威胁。
*棚户区位于繁华的东大街和广安路之间，现有居民200户，占地面积18348平方米，拆迁面积12705平方米。
*曾经是解放前最繁华的商业街，是一条宽不足4米的百老年老街，房屋建筑密度大，没有排水设施，无消防通道，房屋结构老化，时刻威胁着居民的生命安全，脏乱差现象十分突出，严重影响市容，与打造和谐社会十分不符。
1.3.2指导思想
1、坚持城市自然、人文特色动态延续
小区规划以尊重原地区历史文脉和居民生活模式为前提，规划重视建筑体量、色彩及空间关系与周围环境的协调，充分结合原有自然景观资源和区位，创造出一个良好居住环境。
2、坚持以人为本和生态环境保护
坚持以人为本，创造舒适、优美、卫生、安宁的生活环境。
规划的用地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑居民的人口比例，生活习惯等客观要求，考虑配套设施的可达性、便捷性及舒适性，做到以人为本。
在满足日照、采光和通风的基础上，着重进行绿地系统规划，使居民最大程度接近自然、享受自然，保证居民的身心健康。
3、坚持可持续发展
坚持可持续发展原则，按照动态体系进行规划。
注意采用具有灵活性和可改性的技术处理方法，在建设中留有发展余地，在道路、停车位等方面作前瞻性的策略布置，使规划具有弹性，做到宏观可控，微观可调。
1.3.3主要建设规模和内容
1、建设规模：
*市棚户区改造工程建设项目总投资为16500万元（含建设期利息），总建筑面积67461.4平方米。
2、建设内容：
建设住宅53103平方米，住宅楼为1~6层，框架结构；商铺1~2层14358.4平方米；水、电、气、道路、绿化等配套基础设施。
1.3.4项目建设单位
1.3.5项目总投资及资金来源
1.3.5.1项目总投资
项目总投资为16500万元，其中建设投资估算为15829.65万元（建筑安装工程费用和小区配套工程费用11884.7万元；工程其他费用3258.2万元；基本预备费686.75万元），流动资金万元,建设期利息670.35万元。
1.3.5.2资金来源
本项目总投资16500万元，拟申请银行贷款9500万元，企业资本金7000万元。
1.3.6项目主要技术经济指标
本项目主要技术经济指标见表1-1。
表1-1主要技术经济指标汇总表
序号
指标名称
单位
数据
备注
1
地上总建筑面积
m2
67461.4
1.1
住宅建筑面积
m2
53103
1.2
商业建筑面积
m2
14358.4
2
项目总投资
万元
16500
2.1
建筑安装及配套工程费用
万元
11884.7
2.2
其他费用
万元
3258.2
2.3
基本预备费
万元
686.75
2.4
建设期利息
万元
670.35
2.5
流动资金
万元
0
3
总投资资金来源
万元
16500
3.1
申请银行贷款
万元
9500
3.2
企业自筹
万元
7000
4
项目建设期
年
2
5
还款来源
万元
13163.49
5.1
拍卖土地收益
万元
3149.6
5.2
财政拨款
万元
10013.89
1.4结论简述
本项目以科学发展观总揽棚户区改造工作，以棚户区改造为载体，把保障性住房建设与棚户区、危旧房改造有机结合起来。
合理规划城区建设用地，打造城市生态框架，建造康居工程，是反映社会文明和进步的重要标志。
本项目贯彻“统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设”的方针，是提高住宅建设的整体效益，推进全面建设小康社会，满足长期使用要求的一项重要举措。
项目建设规模适度，能满足居民安置住房的需要。
项目规划设计方案系统完整，具有示范性；采用的技术方案先进、适用、经济、安全，技术上是可行的。
项目建设体现了建设与适用相结合的原则，投资合理。
建设中所选用的新材料、新设备等遵从设计的整体要求，达到为住户提供舒适、安全、便利的人性化居住环境的目的。
第二章项目背景及运作模式
2.1项目提出的背景
中共中央政治局常委、国务院总理李克强2009年8月在哈尔滨出席城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会并讲话，他强调指出，要按照党中央、国务院的要求，加大保障和改善民生工作力度，有序推进棚户区改造，提高人民生活水平和质量，促进经济平稳较快发展。
会议上，有关省（区、市）负责同志就棚户区改造工作交流了经验做法。
李克强指出，棚户区基本上是我国工业化初期形成的简易住宅区，房屋破旧，环境很差。
住在这里的职工群众多数是产业工人，长期以来为国家建设作出了贡献，但目前收入仍然较低。
推进棚户区改造，是实施保障性安居工程的重要内容，也是实现住有所居目标的重要举措，对于增投资扩消费、保增长惠民生都具有重要作用。
为使城市居民“住有所居”，近年来，*市大胆探索、积极创新，大力实施棚户区改造，努力加快廉租房建设，多措并举提高城市居民住房保障水平，取得了可喜的成绩。
*市政府明确提出要用3年时间，全面完成棚户区改造工程。
成立了市长任组长，市直各部门和*街道办事处负责人任成员的棚户区改造领导小组。
同时，每个棚户区改造项目都成立指挥部，切实推进棚户区改造进程。
*乡家属院、*河（老*）、*路*东和*位于城区中心，交通方便，资源环境优越。
交通区位优势明显，是商家普遍看好的地块。
进行房地产开发，具有很好的场前景。
项目选址方圆1000米内，有学校、医院农贸场等多家单位，绿色健康的生活环境在这里触手可及，是民居住、商贸的理想选择地。
由于本工程规模和所处地段的特殊性，*市住房和城乡建设局已核发的规划设计要求，进行棚户区项目改造建设。
原区域与周围的整体环境极不协调，反差很大，影响了居住区的整体观瞻和城的形象。
为更好地配合城区的开发建设，市政府决定用于改造工程经济适用房项目。
这对于*市形成布局合理、设施配套、交通便利、环境优美、具有现代化园林特色的新城，具有积极面现实的意义。
2.2棚户区现状概况
*城区是*市委、市政府所在地，也是全市政治、经济、文化中心，其前身是*县*镇，素有“*北重镇”之美誉，国土面积24.3平方公里，人口9.4万，辖12个社区，4个行政村。
*街道办事处历史悠久，交通便利，商贸活跃，经济发达，有两条省级公路穿境而过，距107、316国道、京珠高速公路、*铁路均不到30公里。
历史上一直是*边区的物资集散贸易中心，交通便利，商贸活跃。
由于历史等多种原因，形成了集中连片、平房密度大、贫困人口居多、建设使用年限久、结构简易、人均居住面积小、居住条件恶劣、基础设施不齐全、道路狭窄、治安消防隐患较大、卫生环境脏乱差的棚户区。
*乡家属院、*河（老*）、*路*东和*位于*城区红石坡、东关、南关和*四个社区。
居民房屋多建于上世纪四五十年代，私房建设杂乱无序，间距狭窄，无基础设施和公共配套设施，脏、乱、差现象严重，消防、治安等安全隐患突出，是*市最典型、最具代表性的棚户区，也是近年来，市人大代表、政协委员和当地居民要求改造呼声最强烈的棚户区。
2.3项目运作模式
2.3.1运作模式
*投资公司作为融资平台，集中筹措资金，统筹使用棚户区改造建设资金，着力解决棚户区改造资金瓶颈问题。
棚户区居民的拆迁安置实行集中安置、产权置换安置为主。
把*城区*乡家属院、*河（老*）、*路*东和*就地征地改造，集中安置，统一规划、统一建设，计划2011年7月份开工，2013年6月份建成。
2.3.2相关政策及保障
1、住房面积保障：
*乡家属院、*河（老*）、*路*东和*产权一层按1︰1.5比例置换，二层及以上按1：
1比例置换。
产权调换的房屋每户不足30㎡的，调换后不少于30㎡。
原建筑面积不足40㎡的，安置房面积控制在60㎡左右，原建筑面积40㎡—60㎡的，安置房控制在85㎡左右，原建筑面积60㎡以上的，自主挑选一套安置房。
超面积部分按成本价购买。
2、鉴于公私房临时搭建并形成实际居住面积的历史事实，对在规定的时限内签订拆迁协议的，且临时搭建的住宅用房搭建年限、层高符合相关规定的，视同有效面积予以货币补偿。
3、有无权证的区别：
有合法权证的房屋，后不承担相关办证费用，无合法权证的房屋后，自行承担相关办证费用。
第三章项目建设的必要性
3.1项目建设对构建和谐社会意义重大
近年来党中央、国务院要求，加大保障和改善民生工作力度，有序推进棚户区改造，提高人民生活水平和质量，促进经济平稳较快发展。
*市棚户房大多建于上个世纪六七十年代，最早的建于解放前。
随着城人口的增加，人口密度不断加大，住房日渐紧张，大房接小房，小房接窝棚。
久而久之，棚户区就形成了规模。
棚户区建筑密度大，多数家庭几代人生活在一起。
棚户区内巷道狭窄，基础设施落后；没有排水设施，水流倒灌，屋内常年阴暗潮湿。
垃圾点少，公厕数量少，环境卫生状况差。
棚户区内居住人员成分复杂，生活水平低,社会治安管理十分困难。
近年来，旧城改造建设步伐逐年加快，大大改善了城镇居民的居住条件，完善了城基础设施，改变了城面貌，提升了城建设和管理水平。
但是，仍存在一定数量建设时间较长、设施不配套、抗震能力严重不足、存在安全隐患的砖（木）结构、砖混结构等房屋，这些严重影响了城镇居民居住安全和居住环境。
为进一步贯彻落实科学发展观，按照国务院和省委、省政府的重大战略决策部署，坚持扩大内需保增长，坚持以人为本重民生，加强以改善民生为重点的社会建设，依据城总体规划和经济社会发展水平，通过政府引导，政策支持，社会参与，发挥场机制作用，加快推进棚户区的改造，促进和谐社会构建，改善城镇居民居住条件，进一步扩大内需，促进经济平稳增长。
项目的建设对解决棚户区居民、城市低收入家庭和住房困难家庭的居住问题意义重大。
3.2项目的实施是提升居民生活水平进程的需要
项目所在地属于*城区人口较多地区，棚户区、城中村、危旧房改造后，大量市场租赁房屋消失，将进一步加剧对住房的市场需求，此项目的实施可以推进项目区域的城化进程，从本项目的实际情况看，近年来，随着经济的发展，人们的各种消费需求也越来越迫切。
本项目的实施将有利于美化环境，完善城功能，该工程的实施，是按照城总体规划要求，加快城中心地段城化建设步伐的有力举措，具有综合的社会经济效益。
3.3项目建设是建立和谐的生态人居环境的需要
根据《*市城市总体规划》要求，*市正加快现代化城市进程，努力把*市营造成山水园林式的城市环境。
成片开发的住宅小区建设是住宅建设的重点，本项目为经济适用房开发建设，价格合理，主要为针对上述地段的棚户区改造工程，主要对象为现有住房难、收入低的人群。
项目建成后既可以满足低收入居民家庭的住房需求，扩大住房消费，还可以改善住房供应结构，有效平抑房价，防止产生房地产“泡沫”。
综上所述，本项目建设具有较好的经济意义和社会意义，因此，项目建设是可行的，也是十分必要的。
第四章需求分析及拟建规模
4.1需求分析
4.1.1住宅面积需求分析
棚户区基本上是我国工业化初期形成的简易住宅区，房屋破旧，环境很差。
住在这里的职工群众多数是产业工人，长期以来为国家建设作出了贡献，但目前收入仍然较低。
推进棚户区改造，是实施保障性安居工程的重要内容，也是实现住有所居目标的重要举措，对于增投资扩消费、保增长惠民生都具有重要作用。
本项目拆迁*乡家属院、*河（老*）、*路*东和*涉及及4个社区，需要拆迁户数共有398户。
结合实际情况，制定拆迁安置的具体办法，按照“拆一还一”的原则确定每户居民置换房，经测算，*乡家属院拆迁36户，拆迁占地面积9209.5平方米,还建面积7455.6平方米，其中商业面积2089.2平方米，居住面积5366.4平方米。
*河路（老*）拆迁32户，拆迁占地面积10212平方米，还建面积23656.8平方米，其中商业面积9010平方米，居住面积14646.8平方米。
*路*东拆迁130户，拆迁占地面积22062.0平方米,还建面积9367平方米，其中商业面积3259.2平方米，居住面积14358.4平方米。
*拆迁200户，拆迁占地面积18348平方米，还建居住面积26712平方米。
4.1.2住宅品质需求分析
用科学发展观指导社区建设，统领住宅建设的全寿命周期（规划、设计、施工、使用、维护、拆除），建设“节地、节能、节水、节材”的“节能省地”型住宅，使住宅建设向资源节约型转化。
棚户区住户改善自身居住条件的愿望是迫切的，在建设中要提倡“标准不高水平高、造价不高质量高、面积不大功能全、占地不多环境美”这一建房观念，积极引导居民合理住宅消费，改变那种房子越大越好、一味求大的消费观念，立足于宜居环境、符合健康卫生要求，合理规划建设保障性住房，实现土地资源利用效益最大化。
4.1.3市场分析
本项目是保障性住房建设项目，是以“拆一还一”的原则进行建设，以解决居民拆迁后居住问题和中低收入家庭住房问题。
不存在房屋销售不出去或空置问题。
4.2拟建规模
本项目为*市棚户区改造工程建设项目，规划总征地面积59831.7平方米，其中总用地面积33582.8平方米（折合50.37亩），代征土地出让面积26246.9平方米（折合39.37亩）。
工程建设规模为总建筑面积67461.4平方米，其中：
住宅建筑面积53103平方米（*乡家属院5366.4平方米,*河路14646.8平方米，*路*东14358.4平方米,*26712平方米），商业建筑面积14358.4平方米（*乡家属院2089.2平方米,*河路9010平方米，*路*东3259.2平方米）。
第五章建设地点及建设条件
5.1建设地点
*市棚户区改造工程建设项目位于*市*城区三环路、*河路、*路和胜利街的重要地段，交通便利，区位条件优越，环境良好。
5.2建设条件
5.2.1地理位置
*市位于*省北部偏东，以平靖关、武胜关与河南连界 , 自古为南北交通要冲，素有“鄂北门户”之称。
地跨东径113°31′-114°07′，北纬31°23′-32°05′。
北与河南省信阳县毗邻，东邻大悟县，南接孝昌县、安陆市，西连随州市曾都区。
东西宽57.5公里，南北长 78.7 公里，国土面积2647平方公里，人口92.89万人。
*市国土面积2647平方公里，人口92.89万，辖 3 个街道办事处 10个镇 4 个乡 , 共 17个乡镇办事处 , 1个省管经济技术开发区和1个工业新区管委会, 556 个村民委员会 ,3701 个村民小组 ,47 个居民委员会 ,131 个居民小组。
5.2.2地形、地貌
*市地处桐柏山脉南麓、大别山脉西端 , 属低山丘陵地带。
地势北高南低，自北而南，山地、丘陵、岗 地、沿河小块平原，依次分布。
山地占总面积的30.1%，丘陵占67.4%，平原占2.5%。
山地主要分布在西北和东北部，一般坡度为30°至45°，最高处大贵山海拨907.8米，相对高差在300至500米之间。
岗地主要分布在中部、南部及东南部，海拔一般在100米上下，坡度一般在15°左右。
小块河谷平原主要分布在中部、西南及东南部，海拔一般在50米左右，最低处平林市 水河床海拔37米，地势以鄂豫边界为脊干，以低山为屏障，丘陵岗地主体，由北向南逐渐倾斜，经横坡河的切割，形成岭谷平行并列的地貌景观。
5.2.3交通条件
*境内交通优势十分突出，京广铁路和107国道在东部纵贯南北，汉丹铁路和316国道在西部并驾齐驱，京珠高速和汉十高速从东西两侧擦肩而过，10号省道从中部横穿东西，挑“两线四路”于一体，交通便捷，四通八达，距武汉天河机场仅1小时车程。
5.2.4自然条件
*市属北亚热带大陆性季风气候。
冷暖适中 , 冬干夏雨 , 雨热同季 , 四季分明。
年平均气温在13-16℃之间，北部为13-14℃ , 中部为14-15℃ , 南部为15-16℃ , 南北温差2℃。
一年中，最冷月为1月，月平均气温2.3℃；最热多在7月，月平均气温27.9℃。
极端最低气温出现在1976年1月30日，为-16℃；极端最高气温出现在1959年8月23日，为41.6℃。
平均无霜期在201至240天之间，年平均降水量在940至1040毫米之间。
极端降水最多年出现在1980年，年降水量13303毫米，最少年出现在1978年，年降水量 497.7毫米。
年日照时数为2083小时，最多年份在1978年，为2300 小最少年在1982年，为1713小时。
境内山脉分属桐柏山脉和大别山脉，因受地质构造控制和河流切割影响，呈北西一南东走向和北东一南西走向，可分为四个支脉，属桐柏山脉的有四望山支脉、大 贵山支脉和中华山支脉，属大别山脉的有光头山支脉。
四望山支脉主要山峰有二妹山、偏头山、大头山（与曾都连界 ）、瞒箭垛、禹岭岗、四望山、把齿岩（ 与河南信阳连界），以及*河以西，境内损水流域和飞沙河流域诸山；大贵山支脉主要山峰有虾子岭、荒田坪、兴旺寨、韭菜坡（与河南信阳连界），以及大贵山、芦茅寨、打锣包、黄土寨等小河流域诸山；中华山支脉主要山峰有牛脊山（与河南信阳连界） 、中华山、擂鼓台、观音顶、 刀把石、空山等*河与*河之间诸山；光头山支脉主要山峰有光头山（*与大悟、河南信阳三县市界山、*河发源地） 、老屋基、鸡公山、望父墙（与河南信阳连界），以及香炉峰、 娘娘顶、万泉寨等（与大悟县连界），*河与大悟县境灌水主干之间诸山。
境内河流分属长江、淮河两大流域，狮河、损水、 摄水三大水系。
北部以飞沙河、小河为主干，由南向北经河南信阳境内狮河汇入淮河；西部以樱水（吴店河）、徐家河为主干，由北向西南流入混水汇入长江 ；中部和东部以*河、*河为主干，由北向东南流入孝昌县境内渥水汇入长江。
5.2.5市政配套条件
5.2.51供电
本项目电源由*市*供电所直接接入，其能力可以满足本项目用电需要。
5.2.5.2给、排水
项目场区水源由第一自来水公司供给，供水能力可以满足本项目用水需要。
该场地周边将按城市市政规划要求铺设排水管网，本项目可方便与其管网连接，排水能力可以满足本项目排水需要。
5.2.5.3燃气
规划区域按城市市政规划铺设天然气管道到小区建设红线边，本项目可就近接入使用；
5.2.5.4通讯
规划区域内电信服务商有中国电信、中国移动、中国联通，其通讯网覆盖全区，宽带信息网络完善，基本上实现了网络数字化、传输光纤化，本项目建设可方便接入，通讯条件极为方便。
第六章项目规划及建设内容
6.1项目规划
6.1.1规划的原则
6.1.1.1严格执行国家现行法律、法规和设计规范，并符合*市城市总体规划；
6.1.1.2遵循前瞻性、标准性、扩展性、适用性和持续发展原则，做到总体规划、分区设计，布局合理、配套完善；
6.1.1.3注重贯彻绿化、环保、节能的有关管理条例，保证绿化面积；应用符合环保要求的新型材料；采用节能型的建筑结构、器具和产品，提高建筑物保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能耗。
6.1.2规划的目标
拟建棚户区改造工程建设项目的目标定位为：
寻求人与自然、人与建筑、人与艺术的和谐统一，以满足人对原生自然环境的要求。
6.1.3规划的指导思想
6.1.3.1以人为本
住宅区规划设计赋予人文思想，以人为核心，符合人的行为心理，满足人的物质和精神需求。
有针对性地通过工程道路的合理组织，休闲设施的精心安排，为住户提供经济舒适的居住环境，贴近自然的聚落空间，亲切宜人的生活气息，满足不同年龄层次不同类型的住户生理、心理需要。
6.1.3.2注重环境
建筑与绿化的纵横穿插，住宅高差与地形的整合，空间景观节点、景观轴线的精心营造，配套设置的科学安排，绿化步行系统的联系穿插，现状水系的巧妙梳理，为住户提供具有良好通风
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