湘景豪庭小区建设项目可行性研究报告.docx
《湘景豪庭小区建设项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《湘景豪庭小区建设项目可行性研究报告.docx（41页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
湘景豪庭小区建设项目可行性研究报告
省建三公司湘景豪庭小区建设项目
可行性研究报告
第一章概述
一、项目名称及拟建地
项目名称：
湖南省第三工程有限公司湘景豪庭小区建设项目。
项目拟建地：
湖南省第三工程有限公司湘景豪庭小区建设项目用地位于湘潭市书院路南侧，丝绸路西侧。
二、报告编制目的
1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营可行方式。
4、对项目进行投资分析和风险分析。
5、对项目决策及其实施的优化提出建议。
三、报告编制依据
1、湘潭市规划建筑设计院提供的设计方案；
2、国家建设部及湘潭市颁布的与房地产相关法律与政策；
3、湘潭市2005-2008统计年鉴；
4、湘潭市2008-2009年1-3月房地产统计年鉴以及公报；
5、现场勘察和实地调研所得资料；
6、湖南省第三工程有限公司房地产开发公司根椐市场调研提供的有关资料；
7、国家现行的有关行业规范、规程、标准；
四、项目概况
（一）项目建设规模及建设内容
湘景豪庭项目地块位于湘潭市河东丝绸路、书院路交汇处，总占地面积2.5公顷，规划总建筑面积96900平方米，该地块拟建为省建三公司办公新址以及职工住宅小区。
根据湘潭市城市总体规划（2001-2020）用地规划图2004显示该地块属于城市二类住宅用地。
所按二类住宅用地的相关标准，湘景豪庭初步定位为中档电梯小高层住宅小区+多层普通住宅小区，建筑形式体现为电梯小高层纯住宅楼+多层住宅楼为主，临街四层商业门面与办公酒店为辅。
（二）项目地理位置及现状
湘景豪庭位于湘潭市岳塘区丝绸路与书院路交汇处，该地段作为住宅小区用地，地理位置优越，交通便利，实属理想位置。
（三）项目详细技术指标
1、项目总占地面积：
37.5亩，合25000平方米
2、项目总建筑面积：
96900平方米，全为有效产权面积。
3、其中17层小高层住宅建筑面积：
45900平方米，六层住宅楼：
13000平方米，商业部分总建筑面积为：
38000平方米,其中:
4层沿街商业3100平方米,酒店商场22800平方米,办公楼12100平方米。
4、项目容积率：
3.885、项目建筑密度：
29.7%
6、项目绿化率：
40.28%7、项目设计地下停车位540个
五、项目建设缘由
建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中指出要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房；“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。
自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》[国办发〔2006〕37号]中要求保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。
各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。
要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。
《中华人民共和国城市房地产管理法》[2007]第29条中指出国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。
胡锦涛在党的十七大上的报告中指出：
加快推进以改善民生为重点的社会建设，着力保障和改善民生，努力使全体人民住有所居，加快解决城市低收入家庭住房困难，推动建设和谐社会。
国务院总理温家宝在十届全国人大会议政治工作报告中强调房地产应重点发展面向广大群众的普通商品房。
本公司借鉴全国各地成功经验，本着“的宗旨，决定开奉献社会，诚信于民”发建设限户型、限房价、限销售对象的“三限”住宅，即开发90平方米以下的套型结构的商品住宅，房价低价位，服务对象面向广大中、低收入住房困难的群体，推动和谐社会的建设。
第二章市场分析
一、区域因素分析
湘潭市是湖南省重要的工业、科教和旅游城市，是长、株、潭城市群经济一体化的中心城市之一。
湘潭市辖两区、两市、一县，国土面积5015平方公里，人口292万，其中城镇人口80万。
湘潭历史悠久，自古以来便是湘中地区重要的商业中心，早在十七世纪就是全国著名的“米市”和“药都”。
湘潭气候温和，土地肥沃，物产丰富，是全国优质稻开发基地，瘦肉型猪生产基地和最大湘莲集散地，因盛产湘莲被称为“中国湘莲之乡”。
湘潭是新中国重要的机电工业生产基地，现已形成以冶金、机电、纺织、化工、建材为主体并极具竞争力的支柱产业。
2006年全年实现地区生产总值422.1亿元，比上年增长13.2%。
城镇居民人均可支配收入10945元，比上年增长13%。
湘潭是享誉中外的湖湘文化发源地，风光秀丽，物华天宝、人杰地灵，有韶山、乌石、水府庙等全国和省重点风景名胜区和革命纪念地，是一代伟人毛泽东、著名军事家彭德怀和世界文化名人齐白石的故乡。
二、宏观经济及城镇发展因素
2008年，我国经济继续保持良好发展态势，投资增长相对稳定，消费需求比较旺盛，进出口快速增长，居民消费价格总体水平基本稳定，就业增加，经济走势正朝着党中央、国务院调控的方向发展。
综合分析经济社会发展宏观环境，我市经济社会发展既具有诸多有利条件，同时也面临着不少挑战。
有利条件主要表现在六个方面：
一是不断优化的体制环境将为发展增添新的活力。
所有制结构不断优化，经济发展的内生力量将更加活跃；市场环境逐步改善，可更好地优化资源配置；宏观调控体系逐步完善，宏观经济管理水平将有较大提高。
二是积极推进的结构调整将为发展提供强大动力。
消费结构的逐步升级，将拓展新的产品市场，扩大有效需求；产业结构的优化升级，将促使更多的市场潜在需求转变为现实需求；城镇化进程的加快推进，可进一步激发新的市场需求。
三是不断完善的开放型经济将为发展拓展广阔空间。
随着对外贸易的迅猛发展，我市利用国外市场和资源的能力不断增强；随着利用外资水平的不断提高，我市承接国际产业转移的步伐加快；随着实施“走出去”战略取得新进展，我市优势企业将更好地在全球范围内配置生产要素。
四是国家和省实施区域发展战略，将为经济发展提供新的机遇。
国家实施“中部崛起”战略为我市的快速发展提供了契机，长株潭经济一体化的加速推进有利于我市更快更好的发展，扩权强县措施出台将为县域经济的加快发展注入新的活力。
五是我市“十五”后期大规模的技术改造特别是重大项目的建设增强了经济发展后劲，为“十一五”经济的快速发展提供了重要前提条件。
六是全球经济走势趋好，将为经济发展提供良好的外部环境。
科技进步日新月异为我们实现跨越式发展提供了可能；经济全球化趋势日益加深，新一轮世界产业结构调整不断加快，为我国内地承接世界制造业转移提供了新的机遇；世界经济良好的发展走势，将有利于我市不断提升对外开放水平。
困难和挑战主要体现在四个方面：
一是受资源的制约更加明显。
“三化”进程的加快推进，经济的持续快速增长，势必加大对资源的需求和消耗，能源保障问题将越来越突出，土地供应将更为偏紧，我市未来较长时期内将处于资源、环境压力的上升阶段。
二是就业压力仍将突出。
“十一五”正是就业人口增长的高峰期，全市城镇每年需要就业和再就业的劳动人口在5万人左右，农村将有近60万剩余劳动力需要转移就业，这给经济发展和社会稳定带来了双重压力。
三是利益关系将更为复杂。
在社会转型的过程中，不同利益群体之间和不同利益主体之间的矛盾可能更加突出。
四是外部经济环境的不确定因素和不稳定因素依然存在。
世界经济的发展走势存在较多的不确定性，贸易保护主义可能加剧，霸权主义、恐怖主义仍将存在，新的区域不稳定因素可能凸现，我市未来经济发展随时有可能受到影响。
湘潭市委、市政府制定的“东建西改”城市发展战略深得人心，极大地鼓舞和增强了全市人民对旧城区建设的信心和决心。
随着优惠政策的出台，营造了良好的投资环境，世行、亚行贷款项目的启动，国内外客商云集潭城，投资兴业。
2005年，全球著名资信评估机构美国的《福布斯》发布中国大陆100个最佳商业城市，湘潭排名第58位；在中国大陆最适宜开设工厂的20个城市中，湘潭排名第3位,在中国大陆最适宜居住的城市中，湘潭排名第9位。
三、项目所在地区房地产市场分析
（一）湘潭总体经济环境：
2008年我市经济继续平稳增长。
全年实现地区生产总值654.76亿元，按可比价计算，同比增长13.8%，高于全省平均水平1个百分点。
其中第一产业增加值92.89亿元，增长5.2%；第二产业增加值331.45亿元，增长16.2%；第三产业增加值230.42亿元，增长13.7%。
按常住人口计算，人均生产总值为23672元，增长13.1%。
财政收入增长较快。
据快报统计，全市财政总收入48.77亿元，增长27.1%，其中地方财政收入30.88亿元，增长27.6%。
（二）湘潭固定资产投资：
投资总量进一步扩大。
全市全社会固定资产投资突破300亿元，达317.47亿元，增长23.3%。
其中城镇以上固定资产投资272.16亿元，增长20.5%。
全年施工项目1405个，其中建成投产项目725个。
重点工程建设实施顺利。
全年95个在建的重点工程建设项目实际投资162.8亿元，增长27.2%。
其中完成城建投资14.98亿元，增长23.8%。
河东大道改造提质，体育公园、湘江防洪景观道城区段和福星中路等城建重点项目加快推进。
河东污水处理厂一期工程全面完工，河西污水处理工程竣工验收。
湘潭、湘乡火车站改扩建工程开工建设，湘潭火车站站房面积将扩大到2万平方米，成为规模始发站。
（三）湘潭房地产的总体形势：
建筑业平稳发展。
全年建筑业实现增加值33.34亿元，增长0.8%。
具有资质等级的建筑企业141家，实现利润2.01亿元。
房屋建筑施工面积1156万平方米，增长9.7%；房屋建筑竣工面积324万平方米，下降27%。
房地产开发产销回落。
全市房地产开发投资34.39亿元，下降2.3%。
商品房竣工面积103.63万平方米，下降25%；商品房销售面积119.75万平方米，下降36%；商品房销售额24.01亿元，下降28.5%；商品房空置面积11.51万平方米，增长27.9%。
（四）湘潭房地产价格的增长：
随着长株潭三市建设两型社会的逐步实施、城市中心区的东移和城市化进程步伐的加快，我市房地产市场价格并未受到太多市场影响价格依然坚挺。
2008年至今我市区房屋销售价格上涨1.8%，土地交易价格上涨6.5%，物业管理价格上涨3.2%。
在房屋销售中，新建商品小高层住宅均价达3080元/平方米，同比上涨3.9%，新建非住宅商品房销售均价达6180元/平方米，上涨2.4%，二手住房销售均价为1100元/平方米，上涨3.5%。
湘潭房地产价格依然坚挺，分析其原因，一是土地价格并未下调，二是报建费日趋增长，三是材料费虽然下降但仍处于较高水平，四是市场需求拉动，当然也不排除开发商炒作的因素。
受以上因素的影响，以及湘潭与邻近的长沙、株洲市房地产比价的影响，预计我市房地产价格年内仍是坚挺甚至有可能小幅上升的趋势。
（五）湘潭市民可支配收入情况：
人民生活水平稳步提高。
据城市居民户抽样调查，2009年1月-3月我市城市居民家庭可支配收入3409元，同比增长14%；消费支出2763元，同比增长7.4%。
1、商品房价格预测曲线
2004年-2009年商品房平均价格预测曲线
高层线多层线标注参考线
根据上图我们可以非常轻松的算出每年湘潭市商品房销售均价的递增基数如：
（1）多层
2004年到2005年的递增基数为：
8%
2005年到2006年的递增基数为：
13%
2006年到2007年的递增基数为：
9%
2007年到2008年的递增基数为：
13%
（2）高层
2006年到2007年的递增基数为：
15%
2007年到2008年的递增基数为：
15%
（3）总结
根据上面每年度的住宅均价递增基数，预计2008年底到2009年底的递增基数如保持2008年的递增水平，那么湘潭市2009年市内多层住宅平均房价将达2180元/平方米，高层住宅平均房价将达2800元/平方米，如在上年递增基数的基础上递增10%那么我市的多层房价很有可能突破2200元的大关。
同时高层住宅均价很有可能突破3000元的大关。
备注:
以上预测佐证均来源于2004-2008湘潭统计年鉴以及湘潭统计公报等数据。
2、我市人均可支配收入预测图
2005年-2009年湘潭市人均可支配收入预测图（单位：
元/年）
根据湘潭市城市居民年人均可支配收入的增长率来计算，2008年我市年人均可支配收入将达到16470元。
所以根据我市年人均可支配收入2004-2007年的增长变化预测，我市年人均可支配收入在2009年还是会成直线增长，假设湘潭市年人均可支配收入按2007-2008年的每年增长25%的速度递增，2009年人均可支配收入将达到20587.5元。
备注:
以上预测佐证均来源于2005-2008湘潭统计年鉴以及湘潭统计公报等数据。
四、本项目房地产销售情况分析
住宅是居民生活消费中重要的生活必需品，但是，目前湘潭市市区约有1.5万户购买不起套型结构住房，按照每户60平方米左右计算，全市约需建设100万平方米的中低价位、中小套型住房才能真正解决中、低收入家庭的住房需要，改善中、低收入家庭的居住条件。
本项目住宅总建筑面积为59000平方米，约六百套住房左右,远远不能满足中、低收入家庭的购房需求。
因此，不必依托过大的市场营销策划，即可实现项目全额的销售。
五、项目优势分析
1、区位好、交通方便、方便住户的生活。
2、该项目所处地段城市基础设施完善，水、电、气、通讯、电视网络等一应俱全，既有利于项目的开发建设，又十分方便居家生活。
3、本项目有其自身的优势：
品牌、规模、高科技及文化氛围、交通便利、绿化及现代景观、集中了当今所有成功开发楼盘的精髓。
本项目场址地势起伏，有利于利用现有坡地构筑有特色的自然坡地景观住宅小区。
综上所述：
根据我市GDP以及其他相关调研数据资料显示，现阶段不论是经济的发展、房产的开发、商品房销售以及价格又或者是年人均可支配收入都在一个良性的、稳定的上升过程中。
所以我们认为湘潭目前直到一段不短的时间内，就房地产开发而言潜力是非常大的，相关理由如下：
1、城镇居民可支配收入提高住房需求强烈；
2、我市产业结构的调整促使房地产业长足进展；
3、长株潭三市两型社会的建设以及国家加大内需的投入，都将直接将拉动湘潭的房地产业发展以及价格提升；
4、城建大投入直接催化湘潭的人居环境以及房地产业发展提速；
5、城市化程度正处于适合房地产高速发展的阶段；
6、湘潭整体经济环境健康、稳定发展。
第二章项目客户定位
一、项目客户群体与销售总量比例定位
根据市场调研的结果与周边物业业主的统计，针对本项目的的情况，特将本项目的消费者定位如下：
（一）建设路、芙蓉路沿线的经营户、个体、私营业主
（约占销售总量的20%—30%）
（二）河东新城行政事业单位公务员、投资者
（约占销售总量的30%—45%）
（三）湘钢、电机、电业局职工以及河西河东一般购房户
（约占销售总量的50%—25%）
二、项目客户定位理由
（一）私营业主：
首次购房户或多次购房户，通常购买动机为方便经营自己的生意而购买，在潭做生意时自住，离潭时可做投资。
（二）湘钢、电机等单位职工：
首次购房户，主要是方便自己的工作和喜欢安静的环境而购买，通常购买动机为纯自住或纯投资。
（三）公务员、一般购房户：
多为首次购房，通常购买动机为纯自住，投资者/公务员：
多为多次购房但也不排除首次购房的可能，主要是选择自己看中的而且认为有一定投资前景的住宅，通常购买动机为投资或出租。
三、定位客户的年龄、月收入、购买方式分析：
（一）私营业主：
年龄：
30—45岁之间，属中轻年层次。
收入来源：
主要为经营收入，属于早期经商者，经济能力强且偿还贷款能力强。
购买方式：
一次性付款或银行按揭。
（二）单位职工/投资者/公务员/一般购房户：
单位职工与公务员年龄可定位为30—60岁之间，年龄层次跨度较大，属于工作有保障，福利齐全的企事业单位的工作人员，有一定的经济能力且还贷能力较强，月收入情况约1500元—2500元，购买方式：
银行按揭。
而投资者可以基本确定为私营业主类型，属性同上。
四、项目价格定位
根据对项目周边同类物业价格以及销售情况的调查与分析，结合本项目的直接建筑成本、竞争对手和市场需求情况，对项目作出初步价格定位如下：
（一）预售时间定于2009年10月左右
1、高层住宅均价：
2780元/M2
2、车位均价：
60000元/个
3、沿街商业均价：
6000元/M2
4、多层住宅均价：
1680元/M2
5、酒店出租租金均价：
20元/M2/月
第三章竞争对手分析
根据市场调查数据显示，以及从我市房地产开发总量来看，现阶段就中高档高层住宅小区的销售以及竣工量上来说，河东高层住宅项目较多且价格混乱，竞争激烈。
如东方名苑、纳帕溪谷、金侨书香庭院、众一国际以及河西新景家园、香樟园等。
表一竞争对手分析
项目名称
所在位置
销售均价
优势
备注
东方名苑
双拥中路
3090元/M2
高档住宅
纳帕溪谷
河东大道
2850元/M2
高档住宅
金侨书香庭院
丝绸路
2980元/M2
品牌价值
众一国际
芙蓉路与吉安路交汇处
2290元/M2
大型高层
时尚康都
双拥路
2908元/M2
单体高层
新景家园
河西韶山东路
1780元/M2
群体多层
城郊香樟园
河西韶山东路
1680元/M2
群体多层
第四章项目方案
一、项目选址
本项目用地位于丝绸路与书院路交汇处，交通便利。
本项目地处湘中红色岩系丘间盆地，工程地质良好，地层稳定，岩性坚硬，地耐力达400KPa，根据国家地震局《中国地震参数区划图》，湘潭为6度以下地震区，房屋建筑不需要抗震设防。
湘潭市气候属亚热带季风湿润气候区，四季分明，年均降雨量1400毫米，雨季为4-7月，多有洪水发生，湘江湘潭段最高峰水位39.67米，但本项目地面高程在62米以上，故无水患之忧。
二、主要技术指标
湘景豪庭规划设计秉承“以人为本、办公居家和谐共处”的设计理念，并始终将该理念作为项目设计的中心且将该中心融入到设计的每一个细节中去，详细技术指标如下：
表一项目主要技术指标
序号
项目内容
数据
备注
1
总规划用地面积
25000M2
2
规划总建筑面积
96900M2
2-1
住宅总建筑面积
58900M2
其中
六层住宅
13000M2
17层住宅
45900M2
2-2
商业总建筑面积
38000M2
其中
两层商业
3100M2
酒店商场
22800M2
办公楼
12100M2
3
容积率
3.88
5
建筑密度
29.7%
6
绿化率
40.28%
7
停车位
540个
二、建筑风格与设计方案
（一）建筑风格
湘景豪庭传承小高层精品的建筑风格与设计思路，通过建筑物方位角度、间距的变化，达到通风、采光、景观完美的融合，使整个居住区建筑风格即统一协调又丰富多彩，体现现代城市生态住宅，健康住宅概念。
（二）设计方案
1、住宅：
为17层的全框架高层住宅以及6层砖混结构住宅。
户型以：
四室二厅、三室二厅、二室二厅为主，另有部分复式楼。
2、该项目住宅全部南北朝向，并设计外墙保温隔热以及中空玻璃、且建筑日照间距为1：
1.1,完全满足健康住宅和生态住宅的要求。
3、配套服务和公共设施。
小区除建有绿化广场外，还有小型超市，小区服务中心、公共停车场、垃圾转运站等配套服务和公共设施。
三、基础配套工程
（一）道路
湘景豪庭内设循环车道并通过两个大型广场有效的使地块与地块之间建立连接，在共享小区主道路与主出口的同时在邻小区北端还设置了一个次出口，并通过道路的设计和连接有效的合并统一。
（二）供水
小区内设两条DN150供水主管。
小区内水源接自场址北侧的市政给水管网。
给水管道管径为DN300，通过止回阀和水表后，与小区给水管网相连接，给水管在小区内布置成环状。
（三）排水
排水系统使用雨、污分流制，通过DN300的污水管、DN500的雨水管连接丝绸路的排水系统，实行有效的、系统的排水。
（四）供电
根据初步测算，小区内用电容量约1800KVA，从丝绸路接入10KV城市供电网接线。
（五）供气工程
天燃气主管采用DN300，分别连接主马路的市政供气干管，形成环向供气系统。
（六）电讯电视工程
⑴电话通讯
本工程住宅用户按2对／户预留，从市政话网引入电缆至每栋交接箱，并从弱电竖井配电至各层电话分线箱，再配至各户用户终端。
⑵有线电视系统
本项目有线电视系统引自市政有线电视网采用干线放大一分配器一分支器配电系统，系统前端设接收市有线电视信号的放大装置，用户电视电平按71±5dB设计，图象质量不低于四级。
（七）绿化、美化工程
该项目在小区中央设置有大面积景观绿化广场庭院，广场庭院以植物园、草坪为主，辅以长廊、雕塑、亭台、喷泉、建筑小品，突出都市闲情主题。
整个小区的绿化率达到35%。
凸显住宅小区以人为本、景观、休闲一体、文化生态并重、品质高尚、环境优美的品牌意识。
（八）劳动安全与消防
1.安全措施
在规划设计时，全面考虑项目的安全措施，包括人流、车流、道路、停车场的安排，建筑设计时要按设计规范充分考虑房屋的结构安全与使用安全，特别是对建设部有关强制性条文规定应严格执行，确保安全。
该项目为高层建筑，项目在工程施工，施工机械操作，施工车辆交通及设备运输过程中均有可能对施工人员和周围群众带来危害。
因此，安全生产极为重要，必须要求施工单位严格按《国家工程安全生产管理条例》的有关规定，坚持以人为本，突出生命，进行安全管理和安全设防：
⑴施工单位应成立安全领导小组，制订安全施工方案，设专职安全管理员，加强对职工的安全教育，做到不自伤、不伤害他人、不被他人伤害，确保施工安全。
⑵在施工现场入口，工程施工危险区及电器设施等危险部位设置安全警示标志。
⑶危险品仓库应远离施工现场，严格执行材料的保管使用制度，并设置消防水源。
⑷在施工现场应严格执行用火、用电、以及使用易燃易爆材料的消防安全管理制度。
2、消防
室外消防给水管与生活给水管共用，消防给水主管不小于DN100，并敷设到每栋房屋前，以保证消防半径能覆盖到整个建筑物。
所有建筑物室内每层均应设手提式干粉式灭火器。
（九）项目节水、节能措施
1节水措施
我国人均水资源拥有量只有世界人均拥有量的四分之一，我国水资源的短缺已日益呈现出来，“缺水危机”已成为国人关注的焦点。
据水利部《21世纪中国水供求》预测，2010年后我国将开始进入严重缺水期。
到2030年，我国将出现缺水高峰。
故节水意识必须加强，因此本项目在规划设计中，均要优先选用国家标准化委员会确定的《6升水便器配套系统》节水型卫生洁具、节水沐浴器及红外线感应节水龙头等管道配件，尽量减少水的消耗量，节约用水。
2节能措施
我国的能源利用效率比国际先进水平低20
升级会员 