房地产评估中存在的问题及对策讨论.docx

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房地产评估中存在的问题及对策讨论

一、绪论

（一）研究的目的

房地产评估行业诞生于1991年，在完善房地产市场的要求下评估机构从1999年开始陆续脱钩改制，评估市场由“一枝独秀”发展为“百花齐放”。

[1]经过十年的发展，我国房地产评估行业已初具规模，对房地产业的成长和社会经济的发展起到了十分重要的作用。

但从目前来看，房地产评估机构有待进一步规范，评估人员的综合素质有待进一步提高，行业自律有待进一步加强。

[2]房地产评估有很强的地域性，一个地区的市场容量有限，许多评估公司为了拥有更大的市场份额，不惜采取非正当手段，导致业内乱象横生，亟待整肃。

我们应制定切实可行的措施，有效地解决这些问题。

（二）研究的意义

房地产估价业在我国是一个新兴的行业。

随着住房制度改革的进一步深化，房地产市场快速发展，市场规模越来越大，以住宅为主的房地产业已经成为国民经济发展的重要的支柱产业，房地产市场的发展越来越离不开房地产估价服务。

这既为房地产估价行业提供了更为广阔的市场空间，又对房地产估价行业发展提出了新的要求。

但是我们应该清醒地看到，目前我国房地产估价行业还不完全适应房地产市场快速发展的需要，还存在一些不容忽视的问题，需要我们认真地研究并加以解决。

（三）研究的方法

通过文献分析，归纳法等方法，对当前我国房地产评估行业存在的问题进行一定程度的剖析，从而提出进一步促进我国房地产估价行业发展的对策，全力推进建立房地产估价行业诚信体系建设，致力于不断提高房地产估价师队伍的整体水平。

[3]建立行业的社会公信力，为客户提供更优质的服务。

二、当前我国房地产评估行业存在的问题

（一）评估主体间存在纠葛

评估业务费对房地产评估业带来的危害企业或个人向银行贷款，需要房地产估价报告，估价机构为拓展业务支付银行业务费，于是构成金融机构、贷款个人、评估机构三者循环的利益关系。

其间的利益纠葛主要在在社会现象与业界业务两个方面突出体现。

1．利益纠葛在社会现象中突出体现

目前我国经济市场正处于从计划经济转向市场经济、从管理型转向服务型的过程中，由于行业垄断、体制不顺、财力不够等造成公务员达不到高薪养廉、领导权力运行的监督不到位、行业部门利益驱动、垄断岗位及领导干部的管理制度缺位、规章制度不健全或执行不力等，致使一些不法分子有机可乘，索贿受贿，牟取非法利益。

另一方面，房地产中介机构的数量不断增加，长期以来省内评估业务范围单一，抵押贷款成了评估机构的主要业务，银行成了评估机构的主要业务来源，致使行业普遍存在较严重的业务费现象，收费低和业务费问题造成执业环境较差，已经威胁到房地产中介机构的生存和整个行业的声誉。

湖南省按地区不同业务费比例多少不一，相对来说房地产估价已是国内业务费较高的省份。

评估业务费现在已变成人们见怪不怪的市场营销活动的“潜规则”。

人们对商业贿赂的模糊认知致使许多人认为，做生意给费用是行规，是参与“游戏规则”所必须的环节和不成文规则。

在商业活动中，人们对于收受业务费、变相奖物、奖金现象已经司空见惯；有的人是缺乏守法意识，有的人是一种无奈的遵从。

对业务费的认识还停留在“随着商品经济的发展而产生的一种负面经济现象，是不可避免的”，而没有意识到业务费带来的无穷危害。

2．利益纠葛导致危害在业界的突出体现

在评估工作中付业务费给业界带来的危害具体来说有如下几点。

第一，报考房地产估价师要具备大专以上学历并且要有六年以上在房地产中介岗位工作的经验，取得房地产估价师和经纪人资格应该是值得骄傲的，但由于在机构内付出业务费就能拿到业务，使从业机构和个人缺乏专业地位和尊严，没有个人成就感，从而也使估价师不是考虑如何提高技术水平和业务能力，提高专业服务质量，而是考虑如何运用业务费。

第二，从法律角度看，行贿和受贿同样是犯罪，违反了《反不正当竞争法》，工商、纪委、检察院都可以予追究，不管是企业法定代表人或企业业务员都面临很大风险。

[4]第三，通过发票冲帐。

内部设帐，从纳税上是严重的偷税逃税行为，税务、公安部门要对此不法现象进行追究。

第四，业务费严重影响公司的利润，职工和股东应得到的利润拿不到，群体力量发挥不了，影响内部的团结，公司的人才不稳定。

第五，业务费用高使从事房地产中介行业的人员感到这个行业没有希望和发展前景，从业人员脸上无光，更不会把房地产中介作为事业来追求和对待，后继人才难引进；也使整个行业失去了社会公信力。

（二）评估机构规范不健全

1994年8月，我国房地产估价行业自律性组织中国房地产估价师学会成立，各地也纷纷设立房地产估价师学（协）会。

几年来，他们做了大量的工作，才使得房地产评估业有了今天如此巨大的进步。

但学会是由政府部门“嫁接”而来，其民间倾向还相对较弱，还保留着一些政府部门的痕迹，其服务职能有待完善，有时无法及时掌握和反应广大评估机构和人员的要求，这在一定程度上影响了协会作用的发挥；自律管理到底管些什么、怎么管，需要进一步研究。

自律管理依据的是行规，行规的重要表现形式就是行业的执业标准、职业道德规范，而执业标准和职业道德规范的建设工作滞后，需要进一步强化对其实施情况、遵循情况的监督；自律管理还要解决管理手段和方式的问题，目前有谈话提醒制度、业务报备制度和年检制度。

[5]除此之外其他一些更好的方式，如建立行业诚信档案、业务质量检查指导制度等，也需要深入研究。

此外，自律管理还要解决自律性惩戒的问题。

自律性的内部惩戒有哪些种类、惩戒的程序如何设置、惩戒的效力怎样保证、与惩戒相关的各类委员会如何建立等等，也需要尽快解决。

（三）评估人员职业道德和专业水平有待提高

1993年和1994年，经严格考核，人事部和建设部分两批认定了346名房地产估价师，形成了我国房地产估价师基本队伍。

自1995年以来，建设部、人事部共组织了7次全国房地产估价师执业资格统一考试。

目前，全国共有21057人取得房地产估价师执业资格，其中18568人注册执业。

以此为基础，我国房地产估价机构有了较快发展，全国已注册成立房地产估价机构3000多家，其中一级资质机构90家。

虽然全国已经形成了具有一定规模和专业水准的房地产估价师队伍，但从房地产市场快速发展对评估业务的需求上看，还存在明显差距。

现有的估价师队伍也存在缺陷，纵观目前评估行业的从业人员，正式注册的执业房地产估价师一般不足公司人数的10%。

[6]注册估价师大多为评估公司的领导或合伙人，他们把主要精力放在拉关系、揽业务上，无暇顾及具体评估业务。

业务主要由刚毕业的大中专学生来做，签章的估价师多为兼职，只有特殊的项目才会由注册估价师亲自做。

评估报告往往格式简单，方法单一，不作认真、细致、全面的分析；评估参数的选取多为估价人员闭门造车所得，缺少市场调查。

1.学历与资历不协调

由于估价师考试限制条件偏宽，尤其是对相关专业工作经历和从事评估业务年限要求过低且没有严格的审核程序，于是一大批走出校门不久从未从事过评估业务的“考试专业户”通过临时挂靠考入估价师行列，他们只能“纸上谈兵”，而许多真正多年从事评估工作的业务骨干却因学历不够或其他非业务能力的原因被卡在门外。

其结果是有估价师资格的不一定能做业务，而业务骨干却不一定有估价师资格，加上不少评估机构业务单一，很多估价人员只会一、二种方法，各个部门的估价人员一般只熟悉与本部门管理业务相关的评估业务，而对其他类型的评估业务只能用自已掌握的方法生搬硬套。

2.专业与社会要求不协调

注册估价师系列设置单一，没有高级估价师和水电、设备等配套专业的估价师。

现行的估价师只相当于中级职称，估价员只相当于初级职称中的“员”,这两个档次估价人员的业务层次和素质不能适应复杂的房地产评估业务的要求。

[7]

3.后续教育不足

随着社会经济的发展，房地产评估作为一项市场性、社会性、公平性、咨询性的中介活动，其业务范围也将逐步扩大。

[8]不断出现的新业务需要复合型评估人才，需要估价师不断更新自己的知识结构。

只有通过不断学习才能胜任新业务的需要，通过后续教育才能使评估人员掌握新业务的相关专业知识及评估新方法。

但从我国房地产评估业目前的情况来看，房地产估价师继续教育在教育体系、形式、内容等方面尚存在一定的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地产估价人员后劲不足。

当前比较突出的问题是评估机构受政府干预，开发商利诱等影响，或迎合被拆迁人的不合理要求，评估结果与市场价值严重背离，损害了有关当事人的合法权益；部分估价机构和估价师行为不规范，违反职业道德，“给回扣”，“假脱钩”，“卖牌子”等现象时有发生，使其从事的估价业务偏离了公平、公正、科学、合法的轨道。

[9]

（四）信用环境不完善

评估行业无序竞争的另一个恶果就是成为滋生商业贿赂的温床。

一些金融机构、法院、政府相关机构或大型企业等往往会主动选定一些评估机构作为长期的合作伙伴。

评估机构为了获得稳定的业务来源，则千方百计地“俘获”这些大客户的“芳心”。

这种在业内被称为“圈地”的行为，不仅损害着评估行业自身的健康发展，也让相关机构的商业贿赂难断其源。

顾问有限公司的王波认为，“不少评估机构就是靠几个挂靠的估价师执业，真正撰写报告的那些人只是基础从业人员，甚至不具备估价资格。

”

三、进一步促进我国房地产估价行业发展的对策

（一）增强对违反职业道德和行业规则行为的处罚力度

1.完善市场运行和监管规则

要尊重房地产估价师的劳动成果，维护房地产估价活动的独立性。

任何组织和个人，特别是政府主管部门不得以任何形式干预房地产估价机构和估价师的工作，以确保估价结果的科学性、合理性。

要在调查研究的基础上，尽快完善房地产估价市场运行和监管规则，明确“给回扣”、出具不实报告、挂靠、转包、乱收费、恶性竞争等不规范行为的违规性质，制定查处办法。

[10]要巩固房地产估价机构脱钩改制的成果，个别没有完成脱钩改制的估价机构，不得申报房地产估价资质，也不得到社会上承揽房地产估价业务。

对在脱钩改制中弄虚作假，搞“假脱钩”或“明脱暗不脱”的机构，在取消房地产价格评估资格的同时，还要追究有关人员的行政或法律责任。

要探索建立纠纷调处机制，化解房地产估价纠纷。

如成都市房地产估价师协会牵头起草了纠纷调处办法，明确房地产估价师协会为纠纷调处人。

办法经会员单位讨论通过后，成为行业共同遵守的规则。

这是一种有益的探索。

2.加大对房地产估价违法违规行为的查处力度

近期，各地要结合贯彻国务院18号文件，加大整顿和规范房地产市场秩序的力度，查处估价活动中违法违规典型案例。

特别对那些在拆迁评估、抵押评估中，迎合委托方的要求，出具不实估价报告，或企图从银行套取超出其抵押物价值的贷款等行为，要依法严肃查处，并作为不良记录载入其信用档案。

因不实房地产估价报告给当事人造成损失的，房地产估价机构及估价师要依法承担相应的民事责任；触犯《刑法》的，由司法机关追究其刑事责任。

（二）完善行业操作规程

房地产估价师执业资格制度是整个房地产估价制度的核心内容。

完善房地产估价师执业资格制度，着重要建立以下“三个机制”：

一是，要适应房地产市场发展的需要，修改、完善房地产估价有关规章制度和标准，修改、完善房地产估价师执业资格考试大纲、教材及继续教育的有关内容，建立起科学严谨、高标准的人才评价机制；[11]二是，要加强房地产估价师注册管理，严格区分执业与非执业、专职与兼职房地产估价师的权利和义务，完善房地产估价师业绩评价标准，建立起公平、公开、公正的人才竞争机制；三是，要建立起规范执业行为、增强职业道德、严肃市场秩序的清出机制。

对有严重违法违纪行为、不参加继续教育及长期脱离估价工作岗位等不符合注册条件的房地产估价师，要按有关规定撤销其注册。

实行自律管理，协会决策要体现行业利益，协会管理也要代表行业利益，要具有约束会员行为的功能和水平，制止个别会员的不当行为，以维护行业整体声誉和形象，推进行业的健康发展，这方面的力度需要协会予以加强。

（三）培养多种资质的复合人才

1.提高房地产估价师专业水平

房地产估价是智力型行为，房地产估价师的专业素质是其执业的技术保证。

[12]伴随房地产估价理论和实践的不断发展和深入，房地产估价师的专业水平也必须不断改进、提高、创新，要通过房地产估价师继续教育等多种形式，对旧有的知识结构和技术经验进行更新，帮助房地产估价师适应不断变化的市场经济发展的要求。

一方面要重视人才培养，培育当地的房地产估价师和估价机构；另一方面，要打破地域界限，积极引进外地估价队伍，特别是品牌估价机构，服务于本地市场。

2.培养复合型人才

要积极培养高层次的房地产估价人才，多渠道开展国际交流与合作，提升我国房地产估价师在国际上的影响力和竞争力。

重视人才，评估机构的人才很重要。

多种资质的复合型人才，思想水平高、实践服务能力强的人才正是行业缺乏的。

[13]因此应注重人才的培养，提高机构内的人员素质。

房地产中介机构工作人员需要掌握各种知识，如房地产法律、法规知识、心理学、公关学、组织管理、业务知识等。

湖南经典、湖南建业、湖南正大、湖南新星、湖南友谊、娄底东升等机构，能注重复合型人才的培养，为各种优秀人才提供良好开放的交流平台，对于员工有一套完善的培训系统，不断培养和挖掘专业人才，使公司具有一支优秀的员工队伍。

3.注重组织继续教育

估价行业的继续教育在我国业界还存在着空白，应该将继续教育深入、科学、广泛的在我国进行推广。

精心组织形式多样的继续教育，把估价行业培育成学习型行业。

既要重视业务素质教育，更要重视职业道德教育。

总之，一个房地产中介机构的生存与发展最终要靠自身价值的确定，开放的市场、竞争的市场，更需要行业的自律、自强。

（四）营造公平竞争的房地产估价市场环境，建立行业诚信体系

人无信不立，事无信不成。

房地产估价行业诚信体系建设十分重要。

国外、国内其他中介服务行业出现“造假”等事件，是前车之鉴，我们应引以为戒。

尽管诚信体系建设需要投入大量的人力、财力，没有直接的经济回报，但它有巨大的社会效应，其目的就是要使房地产估价师、房地产估价机构都能重视信誉，降低讲诚信者的成本，提高不讲诚信者的成本，使失信者付出代价，名誉扫地，直至清出行业、绳之以法。

要充分发挥房地产估价行业学（协）会在行业自律中的作用。

1.做好房地产估价信用档案势在必行

结合房地产估价业务发展的实际，完善行业操作规程、制定行业服务标准，协助政府部门做好房地产估价信用档案。

目前，注册房地产估价师信用档案、一级房地产估价机构信用档案体系都已建立并投入使用。

二、三级房地产估价机构信用档案也逐步建立。

要通过信用档案全面及时掌握房地产估价师及整个房地产估价行业的信用状况。

对房地产估价机构、房地产估价师实行“告诫”谈话制度，建立诚信预警机制，失信惩戒机制，构筑房地产估价行业良好的社会信用基础。

督促估价机构、估价师遵守估价法律法规和技术规范，营造依法评估、独立评估、公正评估的市场氛围。

2.积极处理估价纠纷

积极参与估价纠纷的调处，做好对违反职业道德和行业规则行为的处理，维护行业形象。

自律管理依据的是行规，行规的重要表现形式就是行业的执业标准、职业道德规范，而执业标准和职业道德规范的建设工作滞后，需要进一步强化对其实施情况、遵循情况的监督；自律管理还要解决管理手段和方式的问题，目前有谈话提醒制度、业务报备制度和年检制度。

除此之外其他一些更好的方式，如建立行业诚信档案、业务质量检查指导制度等，也需要深入研究。

[14]此外，自律管理还要解决自律性惩戒的问题。

自律性的内部惩戒有哪些种类、惩戒的程序如何设置、惩戒的效力怎样保证、与惩戒相关的各类委员会如何建立等等，也需要尽快解决。

3.引导和鼓励估价机构做大、做强

目前，我国房地产估价机构数量不少，但真正大的、有品牌的不多。

面临市场竞争日益激烈的新情况，房地产估价机构应积极调整发展战略，构建以估价为平台的综合型、复合型品牌房地产中介机构，并通过特许加盟、连锁经营等方式扩大企业规模，提高市场竞争力，增强抵御市场风险的能力。

“通过管理评估机构来管理估价人员的管理模式效率不高，也是造成当前评估行业种种问题的原因之一。

”[15]王波建议，我国应尽快吸取国外发达国家的经验，变机构管理为人员管理，加大对估价从业人员的行为约束，进而规范评估机构的经营行为。

“可以借鉴我国香港、台湾等地的经验，把估价师划分成一般、高级、资深等不同等级，并且对不同等级的估价师作出不同要求和限制。

”

四、总结

房地产评估行业的出路在于寻求经济发展点从长远的观点分析，要使房地产中介行业健康发展，给业务费的做法是不可取的。

只有通过全行业共同努力，在主管部门的支持、有关部门的配合下，齐心协力，坚决抵制业务好处费，房地产中介行业才可以健康发展。

房地产估价行业组织是由房地产估价师和房地产估价机构等自愿组成的行业自律、自我管理的社会团体。

行业组织离不开行业，行业要健康发展也离不开行业组织。

中国房地产估价师学会和各地方房地产估价师学（协）会做为房地产估价行业自律性组织，要多方位转变观念，研究处理好从依附型向独立型转变期间出现的问题。

要从被动接受，转变为主动提供，把行业的信息第一时间反馈给政府，同时要把政府的有关政策导向、调控措施，迅速准确地传递给估价机构和估价师，建立政府与估价机构和估价师间最便捷的沟通渠道，使信息及时得到沟通，经验得以迅速推广，为行业发展服务。

行业组织要在管理上、理论上不断改革、不断创新，用改革推动行业组织的发展。

要注重研究新情况，解决新问题，制定新举措，适应改革和发展要求。

从房地产估价师执业资格制度建立以来，行业组织在沟通、协调、服务职能方面发挥了一定的作用，但监督职能未能得到有效发挥，特别是在房地产估价行业执（从）业人员尚未实行“当然会员制”的情况下，对行业内非会员如何进行有效的监督，如何实行有别于政府部门行政监督手段的监督，仍待进一步探讨，提出切实可行的方案。

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