华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告.docx
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华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告
华夏幸福
工业地产片区开发模式
分析调研报告
2017年9月30日
一、华夏幸福公司的背景和业绩状况1
二、华夏幸福的模式分析3
（一）组织架构设置：
（二）项目拓展策略：
（三）业务开展类型
（四）园区开发步骤：
（五）盈利模式
（六）核心竞争力分析
（七）城镇化分析
三、结论与建议18
一、华夏幸福公司的背景和业绩状况
（一）公司背景
华夏幸福成立于1998年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。
2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的运营模式。
在园区开发方面，该公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。
在房地产开发方面，该公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。
（二）公司业绩呈现爆发式增长
2012年，华夏幸福全年完成销售额211.35亿元，同比增长28.09%。
公司实现营业收入120.77亿元，同比增长55.03%；实现营业利润25.18亿元，同比增长43.95%；实现归属于母公司所有者的净利润17.83亿元，同比增长31.34%。
2012年度公司加权平均净资产收益率为51.42%，处于行业较高水平。
截至2012年末，公司货币资金余额55.56亿元，公司持续实现经营活动净现金流为正。
公司在产业促进方面的收入也实现了较大提升，2012年，公司主营业务收入120.13亿，其中产业发展服务收入为15.46亿，加上与之相关的业务包括土地整理、园区建设、综合服务等的收入达到36.76亿，占主营业务收入超过了三成。
2012年，华夏幸福业务布局迅速扩张。
截至报告期末，公司新拓展园区5个，成功实现了环北京、环沈阳、环上海三大区域布局。
新拓展的5个园区分别位于河北香河、辽宁沈阳苏家屯、江苏无锡、江苏镇江和河北固安新兴产业示范区。
截至2012年底，公司投资开发建设的产业新城和城市产业综合体达到15个。
2012年，公司投资运营的园区新增签约入园企业45家，新增签约投资额279亿元，较之去年的122亿，增长128.8%。
之所以有这样的增长，是因为2012年以来，公司贯彻实施招商引资大项目战略，全面推动园区的产业升级和大力提升招商引资项目规模、质量。
园区引入中联航、航天科技集团等重量级合作伙伴，招商模式实现新的突破，也为2014—2015年产业发展服务收入增长奠定了坚实的基础。
附图：
销售收入和销售面积
附图:
新开工、竣工和施工面积
（三）住宅开发和园区土地整理业务为主要的收入来源
（四）公司地产业务规模化已经成型
目前公司已经运营的园区为固安工业园区（河北廊坊）、大厂潮白河工业区（河北廊坊）和怀来京北生态新区（河北张家口）。
以上三大园区委托管理面积在264平方公里，其中已获批面积超过40平方公里。
围绕首都经济区、环渤海经济圈，公司2011年新拓展了7个园区，2012年上半年新拓展了5个园区进行产业新城的开发建设，其中7个地处河北、3个地处沈阳、2个地处青岛，总计委托开发面积将近475平方公里，宣告公司进入异地扩张新阶段。
附表：
公司已运营和意向合作园区
二、华夏幸福的模式分析
在多年的发展中，华夏幸福形成了“园区孵化+房地产开发”的独特模式。
所谓的园区孵化，即“区域开发模式”为：
（一）组织架构设置：
九通投资为京御地产区域开发业务板块的投资管理公司，下属三浦威特、大厂鼎鸿、怀来鼎兴为区域开发平台公司，三浦威特主要负责固安县委托区域内的以河北固安工业园区为核心的区域开发；大厂鼎鸿主要负责大厂回族自治县委托区域内的以大厂潮白河工业区为核心的区域开发；怀来鼎兴主要负责怀来县委托区域内的怀来生态新城的开发；华夏新城主要负责基础设施建设；九通公用主要负责开发区域内公用设施的经营与管理；九通发展主要经营工业厂房建设和出租。
以上从组织架构上保证了区域开发的“一站式服务”，使得华夏幸福不是简单的“顾问公司及总包单位”，而是能提供规划、定位、施工、维护、招商、维保等全程打包服务的“综合运营商”。
九通投资：
作为项目选择、获取及接洽主体，与政府前期接洽；
三浦威特：
九通投资全资子公司，河北固安工业园区运作主体。
主要承担相关土地整理成本，组织有相关资质的单位承担委托区域内基础设施建设、园区综合服务，以及开展招商引资专业化服务；
大厂鼎鸿：
九通投资全资子公司，大厂潮白河工业区运作主体。
主要承担相关土地整理成本，组织有相关资质的单位承担委托区域内基础设施建设、园区综合服务，以及开展招商引资专业化服务；
华夏新城：
九通投资全资子公司，资质等级为市政公用工程施工总承包三级，承接区域内基础设施建设项目，包括道路建设及供水、供电、供暖、供气、通信基础、排水等“九通一平”、场站及厂房建设等项目；
九通公用：
九通投资全资子公司，道路清洁、绿化等公共项目维护由其承担；
幸福物业：
九通投资全资子公司，承担物业管理服务；
（二）项目拓展策略：
华夏幸福首先围绕北京布局，逐渐辐射到河北沿海地区、辽东半岛、山东半岛等环渤海区域，园区在地域选择上，聚焦核心大城市周边地带、快速轨道线的衔接地带、城乡落差较大的“洼地”。
目前已经运营的固安、大厂工业园均在京郊50公里范围内。
前期接洽以区域的产业发展战略为牵引，通过同国内、国际顶级战略咨询公司合作，深入研究区域的产业发展规划，明确区域的产业定位、发展方向、空间布局和产业发展策略，获得政府的高度认可，并通过丰富的一级开发、城乡统筹建设、园区核心区建设、产业招商和住宅建设等多样化得产品和服务获取政府的信任，在建设中获得政府的高度支持和配合，并签订委托开发协议，该委托是排他性的、非经华夏幸福基业同意不可撤销或变更，且委托期限一般长达50年。
（以华夏首个项目——固安工业园为例）
2002年前——2002年6月，提前介入政府工业园设立规划，并在成立时同步成为受委托管理方：
廊坊市政府决定“设立廊坊开发区固安工业园区”，“同意固安县政府、廊坊开发区委托廊坊开发区三浦威特园区建设发展有限公司对固安园区进行经营管理”（廊坊市人民政府（通知）（2002）90号），开展招商引资工作。
2005年，三浦威特、河北固安工业园区管委会签署《开发建设有关事项的委托协议》及其补充协议。
2006年，签署《河北固安工业园区基础设施委托开发协议》、《河北固安工业园区招商引资专业化服务协议》、《河北固安工业园区综合服务框架协议》及其补充协议等一系列协议，同年获市政府相关批复，全面进行基建、招商等工作；
2006年，固安工业园区升级为省级开发区；
2008年，河北省人民政府发布的《关于促进开发区（园区）又快又好发展的指导意见（试行）》，肯定并鼓励开发区（园区）采用市场化运作方式，引入公司制开发模式，走市场化开发的路子，该文件成为后续几个项目接盘的必要条件。
至2011年，各项委托成果如下：
园区规划与产业定位：
三浦威特公司先后聘请王志纲工作室对固安工业园区进行总体策划、美国DPZ公司进行固安工业园区概念规划、美国EDSA公司进行园区起步区概念设计、罗兰贝格进行园区产业定位研究、天津市城市规划设计研究院进行固安新城总体规划设计。
罗兰贝格运用产业价值链分析、资源匹配性分析、产业集群分析、产业类型综合评估等研究方法，结合工业园区开发建设实践，为园区确立了“电子信息产业”、“汽车零部件产业”、“现代装备制造业”三大主导产业。
招商引资：
九通投资进行园区招商引资业务，从对目标客户的初次接触到签约的平均周期约为6个月。
截至2011年6月30日，固安工业园区签署入园协议258份，其中已投产企业53家、试生产企业12家、在建企业45家、已签约未进场企业103家，解约40家，其他情形5家。
有效协议的签约总投资额为325.3亿元。
基础建设：
截至2011年6月30日，三浦威特在河北固安工业园区已完工或在建道路40段；修建景观、形象工程4项；修建污水处理厂1座；修建供热站2座。
（三）业务开展类型
主要从事四类区域开发业务：
包括基础设施建设、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、园区综合服务。
1、基础设施建设：
负责在委托区域组织道路建设及供水、供电、供暖、供气、通信基础、排水等“九通一平”、场站及厂房建设等项目，由具备相关工程建设资质的施工单位承担前述各个工程项目的施工任务。
2、土地整理：
主要参与土地征转计划及征转补偿方案的拟定，组织、督导、跟进以政府部门为主体进行集体土地征转补偿以及形成建设用地的相关工作，并承担土地征转过程中的土地整理成本（主要为土地补偿款、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费等）。
3、产业发展服务（招商引资服务）：
委托区域内工业园区进行宣传、推广，进行招商引资项目的洽谈，以及对入园企业提供“全程无忧式管家服务”，协助企业快速实现生产运营。
4、园区综合服务：
负责在委托区域组织有资质的服务单位，承担物业管理服务、道路清洁、绿化等公共项目维护。
以上业务实际操作中，各项业务由平台公司委托给其关联公司进行实施，控制了全产业链的大部分环节。
以下以潮白新城（潮白河园区）为例说明。
潮白新城面积为70平方公里，园区目前电子信息、汽车零部件和装备制造三大产业基地初步形成规模。
（1）基础建设方面：
产品线
产品
开发模式
九通
道路
主干路网、支路网、桥梁、涵洞、导示系统，道路绿化
自主开发
供水
供水厂、供水管线
自主开发
供气
燃气站、燃气管线
自主开发
供热
供热厂、热力管线
自主开发
雨水
污水处理厂、雨水管线
自主开发
污水
污水处理厂、污水管线
自主开发
电力
变电站、电力管线
引入合作
电信
电信基站、电信管线
引入合作
有线电视
有线电视管线
引入合作
一平
土地平整
土地平整
自主开发
基于产品的增值服务
魅力体系
景观升级、地标
自主开发
脱离产品的专业服务
区域发展规划
区域战略规划、区域产业规划、城市空间规划（概规、总规、控规、市政、详规、城市设计）
自主开发
城市品牌营销
城市形象定位、城市品牌包装体系、城市形象广告、城市公关活动
自主开发
同时，公司形成了不同类型道路、景观的建造标准和成本标准；市政厂站（含供水厂、污水处理厂、供热站、变电站、燃气站、垃圾填埋场）和市政管线的建造标准和造价标准；以及城市营销的标准化。
附表：
市政厂站的标准化
（2）配套建设及综合服务方面：
除了用于园区展示和招商的城市规划馆、中央公园和创业大厦由华夏幸福自主开发外，其他产品主要通过引入合作伙伴进行开发建设。
并已经形成了园区核心区产品布局、产品规模、产品功能及产品建筑形式的标准化。
（3）产业招商方面
华夏幸福以产业聚集为目标，瞄准成长性好的产业龙头与优质项目率先引进园区，再以产业龙头为核心，打造产业环境，形成产业聚集和产业链，同时严格控制每亩地投资100万以上，以增加地方政府的返还额度。
华夏幸福按照区域的产业定位构建产业集群，通过拥有500余人的专业招商团队和横跨多个行业的企业客户数据库开展产业招商工作。
在招商配套服务上，华夏幸福建立产业发展促进中心，对企业提供全方位服务，服务涵盖：
项目备案、注册登记、营业执照年检、职工子女入学、房屋租赁、员工招聘等方面。
（四）园区开发步骤：
1、以制定产业发展规划为先导
华夏幸福对产业园区的开发以制定区域产业规划为先导，先聘请IBM、毕博、罗兰贝格等管理咨询公司，为区域制定精准的产业发展规划，然后制定概念规划等设计方案。
2、与政府签订协议明确进度计划与结算方式
华夏幸福前期通过用政府签订协议明确项目大的进度计划，同时每年制订详细的投资计划及开发进度，经政府同意后执行。
园区业务的结算按照审计后所产生费用或新增投资额对应加成或者分成，政府可以选择一次性支付或者分期支付，但分期支付年限不超过3年。
通过协议明确收入确认和结算方式保证了公司在园区开发业务上的正当收益和权力。
对各项区域开发业务的收入确认原则为：
在工程竣工验收并交付或提供劳务后在双方确认的结算报告的基础上确认收入。
工业区管委会和三浦威特共同确定审计机构对基础设施建设单个项目的实际投资成本、审计年度土地整理的实际投资成本、审计年度园区综合服务的运营成本、审计年度的入园企业的新增落地投资额进行专项审计并出具出具专项审计报告，新增落地投资额主要包括入园企业当年新增的固定资产、在建工程、无形资产（土地使用权）、房屋租赁投资等能测算的投资额。
3、采取分块开发的模式
华夏幸福对产业园的开发采取逐步分块开发的模式，每年平均仅开发一平方公里，每平方公里须投资4-5亿元左右，其中征地和拆迁占60％，基础设施建设占40％。
以10平方公里产业区为样本对园区开发的节奏说明如下：
（1）产业区的开发分为三个阶段，第一年至第三年为启动期，第四年至第六年为成长期，第七年至第十年为成熟期。
（2）项目初期先行树立产业区形象，启动中央公园、规划展馆、创业大厦、迎宾大道和入口景观工程，支持项目尽快实现招商和园区土地出让。
（3）启动期完成起步区道路，及主要的市政场站（供水厂、变电站等）；项目成长期完成核心区景观地标，区域主干道、新拓展片区道路及部分的市政管线；项目成熟期完善区域景观节点、市政管线及区域次干道与支路。
附表：
10平方公里产业区开发节奏
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
第六年
九通一平
道路
迎宾大道
起步区干道
起步区部分支路
完善起步区支路
新拓展片区主干道
部分支路
新拓展片区次干道
部分支路
完善全区域主干道
部分支路
市政
供水厂
燃气站
污水厂
市政管线
供热厂
变电站
市政管线
垃圾中转站
市政管线
市政管线
市政管线
市政管线
魅力建设
地标
入口景观
各功能区主入口
核心区景观及地标
特色景观节点
专业服务
区域总体各项规划及起步区控规
城市形象、Logo及VI制作
起步区城市设计
广告制作、展会、推介
新拓展片区城市设计
广告制作、展会、推介
论坛、展会
论坛、展会
地方节庆活动
论坛、展会
地方节庆活动
城市
核心区
五星酒店
创业大厦
规划展馆
中央公园
综合服务中心
商业综合体
综合服务中心
4、园区住宅同步建设
（1）住宅开发同工业园区建设同时启动，同时住宅开发的客群以北京客户为主，产品主打性价比，在园区开发前期即能快速产生现金流，为园区开发提供资金支持。
（2）孔雀城系列均为百万平米以上的大盘开发，项目通过分批次取得土地，每期建设规模在15-20万平米，提高投入资金的使用效率。
（3）尽快形成景观道路和示范区景观资源的品质展示，利用高性价比冲击市场，并通过情景展示、现场活动、体验式营销达成开盘火爆热销，而后采取少量多次的推盘策略。
（4）园区核心区用于展示形象的中央公园、规划展馆、星级酒店等配套先行，为住宅开发提供支持，同时项目策划了学校、康体中心、以及融餐饮、娱乐、购物为一体的商业街等的功能齐全的生活配套，对项目的销售起到极大的支持作用。
（五）盈利模式
公司的收入来源主要有三部分：
土地整理与基建、招商引资和园区住宅销售。
华夏幸福综合毛利率达到41.93%，同时公司园区收益具有现金流稳定和长期性收益特征。
从收入结构来看，2011年华夏幸福的园区运营（招商）收入占45%，园区住宅开发占50%，其他商业服务收入占5%。
1、土地整理与基建：
按照审计后所产生费用与政府110％结算、委托关联公司建设的低成本、高利润；
2、招商引资：
当地政府以落地投资额的45％进行返还，综合毛利率达到40-50％，净利率在25％左右；
3、地产销售：
两类地产收入，分别为普通经营性地产开发销售收入、安置保障房回购收入。
通过产业新城模式低价获取项目土地，地产销售净利率维持在15-20％之间，或者保障安置房通过垫资代建后的回购收入；
4、土地增值收益：
低价获得的土地，逐渐周边成熟后产生的溢价；
5、开发成本收益：
因承担了园区整体建设，使得能优先建设项目周边公共景观、配套等，便于化外景为内景，降低成本；
6、融资成本收益：
对于旧城改造项目、城市基建项目等，便于以更低的成本进行多渠道融资，并且该操作模式具有创新性、可复制性，在资本市场上极受欢迎，可以充分发挥财务杠杆；
7、C2C模式收益：
成熟的产业园建设经验及运营能力，可以为大型企业提供产业园建设相关业务，例如与中国航天科技集团签约打造固安航天科技产业园，与中国联合航空有限公司签约打造国际临空经济区，同时全面推进固安肽谷生物科学园建设，为区域产业升级树立示范标杆。
公司的成本构成主要包括：
园区的一级开发整理，在实现土地出让收益和招商收益之前，基本上都靠垫资操作，一般每年开发1平方公里，成本约5亿。
1、土地整理与基建：
通过对园区分块开发，先期大约需投入5亿元左右，其中1-2亿元用于土地整理，其他用于基础设施建设、核心区建设；
2、招商引资：
团队建设管理成本及相关投入，通过拥有500余人的专业招商团队和横跨多个行业的企业客户数据库开展产业招商工作；
3、住宅开发：
商品房开发的相关成本、保障安置房的垫资建设成本；
4、财务成本：
前期垫付的资金每年的财务成本。
（六）核心竞争力分析
1、该模式可行性原因分析：
政府方面：
（1）政策的肯定及支持：
河北省政府下发鼓励开发区（园区）采用市场化运作方式，引入公司制开发模式，走市场化开发的路子的相关文件，使得该种模式在政策层面予以认可，使得开发区“合法合规”可以采用该模式，华夏最开始的三个项目都是在河北省；
（2）资金的投入降低：
资金由先投入转变为先收益。
一级土地市场开发的前期资金由政府投入变成受托方投入，在审计完成阶段才予以结算支付，而届时政府已有了土地出让收入、产业税收收入及招商引资收入等，其资金的运作发生根本改变，并且10%的结算溢价较低。
如运作良好，其整体收益应远高于自行规划、开发；
（3）专业全面的服务团队：
华夏幸福在城市规划、项目招商、基础建设、产业运营等各方面予以了承诺及保证，尤其是招商及产业运营（例如酒店建设等）方面具有的优势，解决了政府最棘手的问题，使园区价值最大化；
（4）可值得信任的先例：
华夏首个固安工业园何时开始接洽已无法考证，但从园区设立至签订协议将近4年时间，运作至今将近10年，已成为可考察、可评估的实体样板，对于政府而言是有经验且值得信任的。
华夏方面：
（1）与当地政府的和谐关系：
使得该模式能顺利推进，保证政府的履约能力；
（2）园区产业模式领先：
负责于园区规划、招商引资、产业运营（展会、酒店建设等）为政府解决产能问题，用垫资建设模式解决政府现金流问题，一站式服务及10%溢价降低政府成本，引入产业同步建设商品房解决配套问题，产业发展后解决就业问题等，使政府方面从运动员脱身成为裁判员。
（3）全产业链多元化经营的超额利润：
资本市场、土地一级开发阶段（规划、基建、招商等）、土地二级开发阶段（开发、招商）、产业运营阶段（酒店等）全土地运作环节，极大降低内耗成本；
（4）团队及人才建设：
在职员工数量6250人，拥有500余人的招商团队，其中50人为产业研究团队，并随着新的运营模式进行人才储备及扩张。
2、风险分析
（1）产业园选择风险：
在产业园的选择方面至关重要，人口、资源、政策环境等影响到产业园的定位及发展，一个产业园的失败会形成极大的资金黑洞，使得投入无法回笼；
（2）现金流风险：
先期投入后，利用招商先行及房地产开发，形成滚动开发模式，是华夏保持现金流运作的一般模式。
融资成本对于公司的利润影响极大，并且一旦形成资金黑洞，面临拖垮现金流的巨大风险。
（3）政府履约风险：
政府支付的意愿很大程度是基于财政资金收入（招商落地、土地出让等），如果招商进度滞缓、土地溢价程度低等，有可能使政府支付的意愿降低，或者设置更多的支付门槛。
同时可能因为政府换届等原因存在较大不确定性。
（4）宏观经济风险：
宏观经济和改革红利总体而言对该模式是趋利的，但园区定位的行业波动、实业进驻意愿等都影响到招商结果，也直接影响到公司利润。
（5）市场容量：
目前而言，该模式还依托于新兴的、地处二三线县镇的产业园，主要可能是该级政府的融资能力、操作能力不具备自行运作条件，如有能力自行运作产业园的政府，其合作的可能性会降低。
（6）土地指标：
影响到公司利润的还有土地指标问题，如果产业园的农转用指标、建设用地指标等产生变化，对公司的整体运作有极大影响。
（7）多元化经营的固有问题：
全产业链的整合也有其必然的风险，例如内部管理、业务整合等方面。
3、机会点分析：
（1）该模式的政策预期、改革红利较强：
新型城镇化的明确，探索新城镇化的模式是政策愿意倾斜和支持的，该模式布局于二三线城市，较贴切的符合“就地城镇化”的方向，是目前城镇化模式探索中较为领先的。
同时，政府机构职能调整，简化行政审批职能，取消GDP考核机制等释放的改革红利，也使得民营企业对于进入新开放领域的机会增多，未来有可能该模式会成为一种新城镇化的合理补充。
（2）衍生经营方向预期性强：
根据其一级开发的经验与能力，面向诸多有意愿建设产业园的实业企业，提供相关的产业园建设服务，是可预期的另一块新市场，该市场目前尚未有明确界定和充分挖掘，但必然存在。
（3）资本市场认可度高：
风险总是与收益并存，与政府存在履约风险，也存在收益可持续、可预期的优势，产业链上下游存在经营风险，也存在成本优势，尤其是在新一轮改革的开头，在可预期的执政期间，改革的红利将不断释放，激活的金融市场及民间资金，必然需要新的渠道，更甚来说，新三板市场对于产业园的依托等方面，都是资本市场对其模式的看好。
（4）属于垄断竞争市场：
该种模式无法完全复制，进入门槛高，经验性和专业性并重，属于“内部可复制、外部学不来”，华夏幸福能形成今天的模式，不论其是有计划的还是误打误撞，都形成了其核心竞争力。
并且该模式属于“前难后易”：
与政府的议价能力是“前难后易”、与资本的溢价能力是“前难后易”、开发的利润创造能力是“前难后易”。
（七）城镇化分析
建设新型城镇化建设的路径和思路：
在发展路径上，四化同步发展是关键，人的城镇化是核心，农民工市民化是抓手，发展服务业是最大的就业容器，改革是突破口，房地产调控以及保障房建设是降低城镇化门槛；在空间布局上，城市群是主体形态，要加快在中西部合适的地方培育城市群，同时要促进中小城市建设；在政策设计上，将更为注重收入合理分配，提高居民收入，扩大内需。
“新型城镇化发展模式必须创新，将以产业发展、人口就业作为核心推动力，以更有效率、更具包容性为目标，兼顾经济、社会、环境的协调发展。
在城镇化的体制机制上，与前两阶段依靠政府行政手段为主要推动不同，新型城镇化将更多创新，更多采取市场化的方式，让企业成为主体。
在这一过程中，通过深度整合社会资源，注重城镇产业经济，特别是二、三产业的扩展和升级，同时关注城乡统筹发展以及城乡生态环境建设，以更可持续的模式推动中国城镇化发展。
在新型城镇化建设的大背景下，以往以房地产企业为主体的、简单粗放的“圈地盖房”的老路将不能适应新形势的要求。
参与新型城镇化的企业应同政府、居民形成伙伴关系，参与到产业、社会、环境发展，参与到大区域的规划、开发、运营的全过程中去，从传统的开发商逐步成为城市综合运营商。
而企业如何能适应这一新角色的要求？
个人认为主要应扮演好三种角色：
第一，新型城镇化的规划创新者。
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