物权法案例.docx

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物权法案例

物权法案例

物权法案例

2007年10月1日起，《物权法》将正式施行。

《物权法》历经8次审议，今年3月16日顺利通过，堪称中国立法史上里程碑式的一部法律，与老百姓的生活密切相关。

　　10月1日起，《物权法》开始正式实施。

这部惠及千家万户民生的法典，将对我们的生活带来哪些改变？

从今天开始本报推出“法官案解物权法”系列报道，请北京市第一中级人民法院法官，结合现实中与群众生活关系最为密切的具体案例，解读《物权法》实施后将会带来的变化。

　　过去购买二手房的人经常会被卖房人突然反悔所困扰，一旦卖房人以所卖房屋是夫妻共有财产，夫妻一方对卖房一事并不知情也不同意，要求解除买卖合同，买房人在大多情况下只能干瞪眼，顶多获赔点违约金，而《物权法》实施之后，二手房主再想以这招儿反悔，就难以奏效了。

　　-现实案例

　　李华和杨利1997年结婚，2003年两人购买了一套一居室住房，房屋产权证上登记的是张军的名字。

2006年底，张军家又购买了一套面积更大的商品房，就想把先购买的小房子卖掉。

张军通过中介公司与郭某签订了房屋买卖合同，约定将房子卖给郭某，后双方办理了房屋产权过户手续。

没想到在张军与郭某签订房屋买卖合同不久，一居室所在位置的房价从每平方米9000元，涨到了12000元。

张军和李丽向法院起诉郭某，以所售房屋是婚姻存续期间的共同财产，张军卖房未经李丽同意为由，要求法院判令郭某将该房屋返还张军和李丽。

　　-不同结果

　　物权法实施之前———法院可能认为，根据我国《婚姻法》、《合同法》的有关规定，婚姻关系存续期间购买的房产系婚后共同财产，属于夫妻双方共同所有，一方擅自处置属于无权处分。

据此法院判令张军与郭某签订的房屋买卖合同无效，张军返还郭某价款，郭某腾退房屋并协助张军对房屋进行恢复登记。

　　物权法实施之后———法院在审理此案中重点审查郭某在购买该房屋时是否与张军有恶意串通行为？

法院在查清买房人郭某与张军素不相识只是根据自己需要善意买房后，判决郭某取得房屋产权，不需要将该房屋返还张军和李丽。

　　-法官解案

　　按照《物权法》的有关规定，谁是房屋的权利人，谁就有权处置房屋。

而善意的第三人判断房屋权利人的重要标准是房屋产权证上登记的姓名。

张军和李丽共同购买的房屋，产权证上登记的是张军的名字，则善意第三人就完全有理由信赖张军有权处置该房产。

这样一来，郭某购买张军名下登记的房产并经过户取得所有权是完全合乎法律规定的。

在这里，《物权法》更为关注对善意第三人的保护。

　　那么如何处理《物权法》和《婚姻法》之间的冲突？

法官说，《物权法》是新法，《婚姻法》属于旧法，法律适用的一般原则是新法优于旧法。

此外，《物权法》本身就是规范物的归属和利用的基本法律，因此法院在审理此类案件时，应首先适用《物权法》。

夫妻一方如果想保护自己在家庭财产中的合法权利，在房屋产权证登记时就应要求作为共有权人一并登记，或者到产权登记机关追加登记自己作为共有权人。

以他人名义购买的房屋产权证所有人卖房应如何处理

[案情]：

教师节前夕，某房产商推出一个楼盘，对教师实现优惠：

购者如有教师资格证书，房价可获得九五折优惠。

年轻夫妻李某与陈某，正想要买一套房子。

这时正好因为陈某的母亲王某是教师，于是他们拿了王某的教师证以王某的名义购得了一套房子，并在房地产证上以王某的名义登记。

后来李某与陈某闹离婚，要分割财产。

这时岳母王某出来主张房子是她的，并以房地产证书为证。

于是李某拿出购房时银行付款的单证，以及多年来居住该房子的事实主张该房子实际上是属于自己的。

诉讼期间，王某以当时市场价格将房子卖给袁某，并办理了房产登记手续。

袁某以买卖合法合理为由，主张其享有房子的所有权。

[分歧]：

第一种意见认为，房屋的所有权应归陈某和李某；第二种意见认为房屋的所有权应归袁某所有。

[评析]：

笔者同意第二种观点。

根据《物权法》106条规定，善意取得制度适合于动产和不动产，不动产所有权的取得以登记为生效要件。

因此经过合法登记的不动产所有权归“记载于登记簿”（法定）的王某。

但是，值得注意的是，本案中王某只是形式上的权利人，并不是真正意义上的房屋权利人，因此，王某不具备对该房屋处分权利。

对于袁某来说，表面上，房产证上载明的所有权人仍旧是王某，袁某无义务去了解房产的具体出资人是何人，因此袁某只要是以合理价格购买的，而且办理了登记手续，他就可以取得房屋的产权。

因此其转让行为不违反法律法规，袁某合法取得房屋所有权符合善意取得的三个构成要件。

目前，房产商进行各种各样的促销活动，如凭拆迁证、教师证可以享受打折等进行促销，不少购买者为了一点优惠和小的利益，向亲戚、同学和朋友借各种证书，并冒着极大风险将自己全部家当登记到别人名下。

本案中，陈某和李某亦是如此。

但是，如果陈某和李某要想减少损失，只要能主张原来的购房合同无效，并确实经仲裁或诉讼确认合同无效，并能确实证明王某并无购房意思表示也未出钱购买，只是以王某的名字来办理的，实际付款是夫妻的话，就可以通过合法途径要求王某退还不当得利并赔偿因此产生的损失。

【答案及解析】

1.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

2.如甲能举证证明不动产登记簿确有错误外，以房产证为准；否则以登记簿为准。

3.限制其弟处分该房屋，但异议登记后甲在十五日内不起诉，异议登记失效；不可。

4.不可。

5.专有部分占该栋楼总面积三分之二以上，且占总人数三分之二以上的业主同意决定；请求法院撤销该决定。

6.乙公司与小区业主通过出售、附赠或者出租等方式约定，但应首先满足业主的需要。

7.原则上不能，但在遵守法律、法规以及管理规约，并经有利害关系的业主同意后可以。

案例

（二）:

购房者张某与卖房人工某签订房屋买卖合同，约定先支付房款的５０％，尾款３个月内付清，待房款付清后，由王某负责办理产权过户手续。

在张某支付了部分房款，尚未办理产权过户登记期间，王某又把该房子卖给李某，并办理了产权过户登记手续。

张某知道后，便强行入住该房，致使李某虽拿着产权证却无法入住而诉至法院，要求张某搬出。

问：

谁对该房享有所有权？

张某应该搬出吗？

评析：

李某享有该房屋所有权，张某应该搬出。

根据《物权法》第九条第一款的规定，登记是不动产物权变动的要件不动产登记，就是把不动产物权的设立和变动的事实登记在不动产登记簿上房屋作为典型的不动产，其所有权的变动，自记载于不动产登记簿时发生效力登记了就意味着这套房子属于你了，一旦其他人也要购买这套房屋，一看不动产登记簿就知道这套房子已经有了主人如果没有办理登记手续，卖房人又把这套房卖给他人，并且房屋的产权已经登记在他人名下，这时，尽管你与卖房人的这份合同是有效的，但是对于那套房子你就不能享有所有权了，你只可以要求卖房人承担违约责任（比如要求赔偿损失）。

具体到本案，张某、王某之间和李某、王某之间的两个房屋买卖合同均符合法律规定而有效。

那么，谁的权利应该得到保护呢？

就张某与王某的房屋买卖合同而言，虽然合同有效，且张某已支付部分房款并已实际占有该房屋，但由于该买卖未进行产权过户登记，根据《物权法》的规定，张某对王某只享有因合同而产生的债权，但尚未取得对该房屋的物权。

而李某买房已办理房屋产权过户登记，依法取得该房屋的物权。

根据民法“物权优于债权”的原则，现李某诉讼，要求张某搬出，张某只能搬出。

至于王某一房二卖，张某只能基于与王某的合同债权，追究其违约责任。

那么，如何避免“一房二卖”损害购房者利益呢？

根据《物权法》第二十条第一款规定，通过预告登记，可以保证登记人的优先购买权，也可以有效抑制房屋买卖中“一房二卖”的欺诈现象。

因此，为避免自身利益受损，购房者在和卖房人签订了买卖合同后，可以到房屋登记机构办理预告登记，在付完房款后，再进行产权登记，这样就可以避免卖房人“一房二卖”了。

案例（三）:

    张某与王某是好朋友，王某买了一套商品房，在办理房产证期间因紧急公务出国，于是委托张某全权代为办理房权证。

张某利欲熏心将王某的房屋登记在自己的名下，并以极高的价格将房屋转让给李某。

李某因信赖张某所提出的房屋权属证明，而与张某订立了房屋买卖合同。

张某与李某的该项房屋交易有效吗？

如果有效，王某的利益该怎样维护？

    解析：

    物权是绝对权。

绝对权也称对世权，是指以不特定的任何人为义务主体的民事权利。

物权的设立与变动（变更、移让、消灭）将发生排他性效力，会涉及第三人的利益，因而法律规定应将物权创设和变动的事实以一种公开的方式表现出来并具备公信力，使人知晓该标的物上设定有物权，以保障交易秩序。

这就是公示、公信原则。

    所谓公示，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。

公示制度是物权变动所特有的制度，因为物权具有排他性，优先的效力。

公示制度的建立可以维护交易的安全和秩序。

所谓公信，是指一旦当事人变更物权时，依据法律的规定进行了公示，即使按照公示的方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于依赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全。

公信原则实际上是赋予公示的内容具有公信力，公示与公信是密切联系在一起的。

    《物权法》规定，不动产、特殊动产的公示方式为登记，动产的公示方式为交付。

    本案中的房屋交易属于不动产交易，不动产的公示方式为登记。

张某将王某的房屋登记在自己的名下，并将该房屋转让给李某，李某因信赖张某所提出的房屋权属证明，而与张某订立了房屋买卖合同，并办理了房屋过户登记手续，尽管张某不是真正的权利人，但法律上仍然承认该项交易所导致的所有权转移的效果，张某与李某的该项房屋交易是有效的。

这就是利用公示、公信原则来保护无过错的第三人的利益并维护交易安全。

如果此情况下确认该交易无效，则表明登记不具有公信力，这种结果会导致任何人与他人进行交易时，难以相信通过登记所表现出来的权利，交易的安全也难以保证，不利于正常的交易秩序。

王某若要维护自己的利益，可以收集自己是房屋真正的权利人的证据，如购房合同、向房屋开发商付款的证明等，并可以起诉张某返还卖房所得及赔偿损失等。

如果能够证明登记机构有错误，还可以向登记机关请求承担赔偿责任。

案例（四）:

某村村民赵某与村委会签订了书面形式的土地承包经营合同，承包经营一幅10亩的耕地，但未进行登记。

经营一段时间后，赵某想与同村村民张某互换土地承包经营权，但因村委会不同意而没有成功。

后赵某全家进城打工，赵某又想把土地经营权转让给同村村民李某，也因村委会不同意而没有成功。

赵某非常生气，遂决定将承包地交回村委会，村委会以承包期未到为由，拒绝收回。

赵某在城里做生意成功后，不再耕种土地。

后村委会决定以土地抛荒和村里新增人口太多为由，需要调整承包地将土地收回。

   问题：

   1．赵某的土地承包经营权是否成立？

   2．赵某与同村村民张某互换土地承包经营权，是否需要村委会同意?

赵某与张某互换土地承包经营权是否需要登记才能发生效力？

   3．赵某将土地承包经营权转让给同村村民李某，需要什么条件？

   4．赵某想将承包地交回，是否需要村委会同意?

交回后，赵某是否有权要求再承包土地?

   5．村委会是否有权以赵某大部分时间在城里做生意致使承包地抛荒为由，收回赵某的承包经营权?

   6．村委会是否有权以村里新增人口太多为由要求调整承包地?

为什么?

   7．如果赵某死亡，赵某的继承人是否有权继承赵某的土地承包经营权?

参考答案：

1．成立。

根据《物权法》第127条和《农村土地承包法》第22条规定，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效之时设立，不以登记为要件，所以赵某的土地经营权成立。

2．互换土地承包经营权不需要村委会同意，并且不需要登记可发生效力。

根据《农村土地承包法》第37条的规定，属于同一集体经济组织的土地承包经营权互换的，只需报发包方备案，不需经其同意，所以赵某与张某互换土地承包经营权，不需村委会同意。

根据《物权法》第129条和《农村土地承包法》第38条规定，互换、转让土地承包经营权的，采登记对抗主义，登记是产生对抗第三人效力的要件，而不是生效要件，所以赵某与张某互换土地承包经营权不需要登记即可发生效力。

3．根据《农村土地承包法》第37条的规定，转让土地承包经营权的，当事人双方应当签订书面合同，并经发包方同意。

赵某将土地承包经营权转让给李某，应与李某签订书面的转让合同，并经村委会同意。

4．不需要。

根据《农村土地承包法》第29条的规定，承包期内，承包方可以自愿将承包地交回发包方。

承包方自愿交回承包地的，应当提前半年以书面形式通知发包方。

承包方在承包期内交回承包地的，在承包期内不得再要求承包土地。

赵某在承包期内有权将承包地交回，只需提前半年通知村委会，不需经村委会同意。

自愿交回后，赵某在承包期内无权再要求承包土地。

5．不能。

根据《物权法》第131条和《农村土地承包法》第26条的规定，承包期内，发包方不得收回土地，除非有法定事由发生，即承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的。

赵某仅是在城里做生意，因此村委会无权收回赵某的承包地。

6．不能。

根据《物权法》第130条和《农村土地承包法》第27条的规定，承包期内发包方不能调整承包地，只有在发生自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，并经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政’府和县级人民政府农业等行政主管部门批准，才能调整承包地。

因此村委会无权以新增人口太多为由调整承包地。

7．无权。

根据《农村土地承包法》第31条的规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权，权利人死亡，只有林地的承包经营权可以继承，其他的不可以继承。

赵某承包的土地是耕地，所以赵某死亡后，继承人不可以继承赵某的土地承包经营权。