物权法案例汇总.docx
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物权法案例汇总
物权法案例汇总
篇一：
案例详解《物权法》
车位：
规划的车位应当先满足业主需要
问：
我在某楼盘购买了一套商品房，由于开发商将车位的价格定得很高（十五六万元一个），我不打算购买车位，只想租。
但是开发商说车位只卖不租，根据《物权法》，小区车位应该如何归属？
业主是否可以要求租赁车位？
解答：
《物权法》的第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
”
该条规定得很明确，在建筑区划内的停车位，业主应同开发商协商购买或者租用，开发商不同意出租，只愿意出让的话，开发商的行为也是合法的；如果开发商出租或者出让的是业主共有道路或者其他场地的话，那业主完全可以向开发商主张权利，毕竟根据该条规定，业主共有道路和其他场地中用于停放汽车的车位是属于业主共有的，不属于开发商所有，业主完全可以不向开发商支付这类费用。
物管：
业主大会可更换小区物管公司
问：
我们小区物业管理收费高，管理水平低，与业主关系紧张。
根据《物权法》，我们业主可以通过什么途径来更换小区物业管理公司？
小区业委会的权利、义务有哪些？
解答：
根据《物权法》第七十五、七十六条的规定，业主可以成立业主大会、业主委员会更换小区物管公司，其权利、义务包括：
制定修改建筑物及其附属设施的管理规约、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，以及筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金等。
业主承担公共部位维修、维护费
问：
小区内的公共绿地、道路，或者建筑物公共部位（电梯、水箱）的维修、维护费用，根据《物权法》，应该由谁来支付？
解答：
《物权法》没有直接规定公共绿化、道路或者建筑物公共部位的维护、维修费用的承担问题。
但《物权法》第72条规定：
“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
”该条应含有业主承担公共部位维修、维护费之意。
物业管理实践中，日常维护、维修费依法属于物业管理服务成本，从业主所交的管理费中支出，支出超出管理费用之外的，视物业管理的体制而有所不同：
包干制的，超出部分由物业管理公司承担；酬金制的，超出部分由各业主分摊。
若公共部位的维修属中修或以上的，则不管属于何种制度，该费用由各业主承担。
有维修资金的，在维修资金增值部分中开支，增值部分不足以开支的，由物业管理维修基金垫支，垫支部分再向业主收回。
业主对建筑物内经营性用房等专有部分享有所有权
问：
一些小区物业公司为了谋取利益，在小区内搞各种展会，并利用建筑物的外墙为一些公司做各种墙体广告，或者改变会所功能，将其改成酒楼、歌厅等经营性场所。
《物权法》中对此有何规定，业主该如何维护自己的利益？
解答：
《物权法》第七十条规定：
“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
”
第七十二条规定：
“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
”
根据前述规定，“建筑物的外墙”属于建筑物的“共有部分”，业主对其享有共有和共同管理的权利，未经许可，物业公司不得擅自做广告牟利。
对于“会所”，应考虑其性质，如果登记为“经营性用房”，则权利人对其享有完全的使用和处分权；如果属于业主共有，则不得擅自改变用途牟取利益。
产权：
3个月内要登记
问：
我打算买房，现看中了某楼盘一套商品房。
根据《物权法》，如果开发商将房“一房两卖”，或者楼盘出现烂尾情况，我怎样保护自己的权利？
解答：
新颁布的《物权法》第20条规定：
“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
”
今后，购房者在和卖房人签订了买卖合同后，就可以到房屋登记机构办理预告登记，在付完房款后，再进行产权登记。
这样就可以避免“一女二嫁”了。
要注意的是，从可以办理登记之日起3个月内要登记，否则预告登记就失效了。
老公私自将房屋卖出，妻子可依法维权
问：
我已结婚，婚后购买的房屋产权证上只登记了老公一个人的名字。
我想咨询，如果老公私自将房屋卖出，我该怎样维护自己的权利不受损害？
解答：
根据《婚姻法》的规定，婚后购买的房产属于夫妻共有财产，在未征得妻子同意的情况，丈夫私自将房屋出售侵犯了妻子对房屋共有部分的所有权，但是根据《物权法》第106条的规定，如果购买者确实不知道这是夫妻共同财产，支付了合理的房款，并且依照法律规定办理了房产转让登记手续，该购买者就可认为是善意取得，其权益应当得到法律保障，有权不必归还该套房屋，在此种情况下妻子只能向丈夫请求赔偿损失。
当然，如果购买者并非善意购买或者没有履行相应的登记手续，妻子有权要求追回房产。
村民出卖和出租住房后，不得再申请新的宅基地
问：
我是一名外地人，由于收入有限，打算买城内农民的宅基地或者自建房屋居住。
根据《物权法》，农民的宅基地或者自建房是否可以转让？
解答：
《物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
”对于农村宅基地的转让问题，应该适用《土地管理法》的规定。
《土地管理法》第六十二条第一款规定：
“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
”第四款规定：
“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
”
《广东省集体建设用地使用权管理流转办法》第四条规定，村民住宅用地使用权不得流转，“因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。
村民出卖和出租住房后，不得再申请新的宅基地。
”
因此，不能购买宅基地用于自建房屋。
住宅土地使用期限届满后自动续期
问：
根据有关规定，住宅房产的土地使用期限是70年，商业是40年，写字楼是50年。
如果土地使用期限届满后，我是否还拥有物业的产权？
如果可续期，我是否还要缴费？
解答：
《物权法》第149条规定：
“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权的续期，依照法律规定办理。
该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
”
根据该规定，住宅土地使用期限届满后，自动续期，业主仍拥有物业的产权。
而非住宅物业的续期、建筑物产权归属及续期是否需缴费，仍有待相关配套法律进行完善。
70年内住宅建筑物损坏，若住宅建筑物物权尚存，则土地使用权仍会自动续期
问：
有的物业建筑质量很难维持到70年，如果建筑物已提前损坏，那么土地使用期是否还会自动续期？
解答：
按照《民用建筑设计通则》的规定，重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限为100年，一般性建筑为50～100年。
因此，在土地使用权期限的70年内，住宅建筑物损坏的，可以维修，并不必然导致物权的灭失。
根据立法本意，若住宅建筑物物权尚存，则土地使用权仍会自动续期。
业主享有“阳光权”
问：
我居住的小区商品房，原本楼盘规划的间距比较开阔，但是等收楼时才发现，楼盘间距实际上很窄。
我购买的是第2层房屋，尽管卧室都是朝南，但是一天之中，很难有较长时间能够射进阳光，通风情况也不太好，居住的感觉相当压抑、不舒服。
我想咨询，根据《物权法》，我该如何维护自己的权利？
考试大物业管理师
解答：
根据《物权法》第89条的规定：
“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
”
可见《物权法》为公民维护“阳光权”提供了法律依据。
由于开发商的违规施工，超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，密度过大而影响了相邻建筑物的日照权利，开发商应当承当相应的侵权责任，权利人有权要求开发商消除妨碍等，但是《物权法》的规定只是明确了“阳光权”的归属，《侵权责任法》则将明确权属受到侵害该怎么办，全国人大常委会20xx年立法计划安排的9件预备立法项目中就包括制定《侵权责任法》，待该法出台后，广大公民的“阳光权”将会更好地得以保障。
邻居要为维修问题提供便利
问：
我居住在一楼，房屋下水管道经常发生堵塞事件，污水漫到房间内，不得不找人维修。
但是由于发生堵塞不是我们一家的问题，而是关系到楼上、楼下很多邻居，他们由于家里暂时没有堵塞，常常不愿意我们去他们家查找原因，因此一直没有找到问题所在，每次维修都是治标不治本，到现在问题都没有得到彻底解决。
请问，根据《物权法》，我有权请求邻居配合维修房屋吗？
解答：
根据《物权法》第88条规定：
“不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和煤气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
”
此前因为修房子、通管道等问题，引发邻居之间的纠纷很多，此次明确规定，如果邻居必须要通行，或者通管道等，必须要提供必要的便利。
比如楼下邻居发现家中管道堵了，问题可能出在楼上，那楼上邻居就要提供便利，让楼下居民进行管道的检查。
拆迁：
应当依法给予补偿
问：
我的房屋不动产在土地使用期限内，什么情况下政府有权进行拆迁？
按什么样的补偿标准给予拆迁补偿？
解答：
《物权法》第42条的规定：
“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
”
由此可以看出，拆迁、征地关系到老百姓的切身利益，此次明确规定此前提必须是为了公共利益。
而相应的补偿标准也明确，征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并且要安排被征地农民的社会保障费用；征收个人住宅的，应当依法给予拆迁补偿并保障被征收人的居住条件。
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篇二：
物权法典型案例分析2
物权法典型案例分析摘要：
房地产和物业管理市场在发展中存在着一些典型的问题，物权法中的“建筑物区分所有权制度”将对业主权益的保护以及促进物业管理企业的规范管理产生深远的影响。
备受全社会广泛关注的《物权法》出台的脚步日益临近，它作为调整财产关系的重要法律，对明确财产归属、合理利用和保护财产，维护经济秩序具有重大作用。
尤其是物权法中的“建筑物区分所有权制度”将对保护业主权益、规范和调整物业管理企业的行为起着不可替代的作用。
随着我国城市现代化进程的加速，各地兴建了大量的居民住宅小区，而一栋建筑物常常不可能为一人所有或数人共有，只能分割为不同部分而为众多的住户所有，此种现象即是建筑物区分所有。
建筑物区分所有权包括三个方面的内容：
建筑物区分所有人对专有部分的所有权，建筑物区分所有人对共有部分的共有权（其中又包括共同使用权与专有使用权），建筑物区分所有人的成员权。
一、目前住宅小区存在的几个典型问题
笔者以为，目前住宅小区存在的几个典型问题可以归结为以下三个典型案例。
案例1：
对共有部分使用产生的纠纷
甲某和乙某是上下楼邻居，2003年甲某对卫生间进行了改造，不久，甲某因排水不畅在征得物业管理公司的同意下改动了单元楼内的下水管道。
可是由于施工不当，甲某改动的下水管道在使用过程中存在渗漏现象，渗漏的水部分破坏了楼下乙某家的装潢。
乙某找甲某和物业管理公司多次协商未果，遂将甲某和物业管理公司一并告上了法庭。
案例2：
地下停车位的产权归属问题
某市某商品住宅小区建成于90年代，开发商在与物业管理公司签订前期物业管理协议时明
确注明该小区地下停车场的产权属于开发商，并将这些停车位以较高的价格卖给了小区的部分业主，仅留出很少的停车位用于临时停车。
结果，出现了相当数量的有车业主争占少量临时停车位，有时，个别无处停车的业主将车停在了停车场出口，导致全部车辆都无法出入的现象。
最后，业主们觉得自身的权益受到了侵害，对开发商的行为和开发商与物业管理公司签订的前期物业管理协议的合法性提出了质疑。
案例3：
外墙广告的问题
某市一栋单体高层住宅，1997年物业管理公司与当地一家广告公司签订《外墙使用协议》，约定由该广告公司出资租用该住宅临街面外墙，用于修建广告牌，其广告牌的收益归广告公司所有，使用期为10年。
而物业管理公司则将该笔外墙出租的租金收入自家口袋。
1999年该小区业主以外墙属于小区全体业主共同所有，并且广告牌侵犯了业主的采光、通风、安全等权利为由，向法院提起诉讼，要求判令广告公司拆除广告牌，停止侵害，恢复原状，并将该笔外墙出租的租金全部返还给全体业主。
二、物权法对解决住宅小区存在问题的重要作用
不难看出，上面三个案例的核心问题是物权法中建筑物区分所有权。
1、案例一是建筑物区分所有权中因“共有权”引起的纷争。
所谓共有部分，是指区分所有建筑物除专有部分以外的其他部分以及不属于专有部分的附属物。
具体而言，共有部分包括两个方面：
（1）不属于专有部分的建筑物其他部分。
它是指作为共有权客体的建筑物本体部分，如电梯、走廊、屋顶、支柱等。
（2）不属于专有的附属建筑物。
它是指区分所有建筑物相分离的，作为共有权客体的附属建筑物部分，如排水设备、给水设备、防火设备、天井、水塔、游泳池。
因此，共有权也就指以区分所有建筑物的共有部分为标的”物”的权利。
对共同共有的财产，各区分所有人应不按份额、共同合理使用，而对按份共有的财产，则各区分所有人应按照确定的份额使用、收益。
任何一方所有人超越权利范围而使用，将侵害他方权益，应停止侵害并赔偿损失。
各共有人对共有财产和设施共同负有维护、保护、管理、改良等义务，对共有财产的使用方式必须合理，必须按照共有财产的目的和性质加以使用或收益，任何一方因使用不当、擅自改建共有物或造成共用物被损害的，应停止侵害、恢复原状、赔偿损失。
而本案例中对于共有部分的墙壁、楼地板及共有部分内的管线，区分所有权人就不可以擅自以自己的行为妨碍其他建筑物区分所有人对共有物的使用。
甲某恰恰违背了这项义务，改动了单元楼内的下水管线且施工不当造成对乙某权利的侵害，在这期间，物业管理公司又因越权同意甲某改动楼道内的下水管道，这样在一定程度上也造成了损坏的发生。
所以，最后法院判令甲某“恢复原状”并赔偿乙某的损失，也是应该的。
这个案例在一定程度上提醒擅自改变建筑物共有物进而侵害其他建筑物区分所有人对共有物的使用的业主注意自己的行为，同时也提醒了那些无视或轻视建筑物区分所有人权益的物业管理公司认真学习法律，提高自身规范管理和规范服务的水平和能力。
2、案例二所反映的问题在当今的房地产和物业管理行业是普遍存在的。
在讨论之前，让我们先看一个现实的情况：
据不完全统计，深圳市目前平均每3.3部车辆才有一个停车位，而平均每天装牌上路的新车就大约有500多辆，高峰期甚至每天突破700辆。
停车难的问题相当突出，以至于有些购房者在购买房产前先询问开发商或售楼公司有关住宅小区总户数和车位数的情况以及车位是否可以与房产一起购买，如果车位数太少或不能购买，则不会考虑购买此处房产。
目前，对商品房住宅小区停车位可否买卖、应否买卖有两种截然不同的意见，房地产开发商和购房者的意见泾渭分明。
房地产开发商大多主张不计算容积率的停车位可以买卖，其主要理由在于充分调动房地产开发商的投资停车位的积极性，满足业主的需要。
购房者则大多主张不计算容积率的停车位作为住宅小区的公用设施，不宜由少数人或强势集团独占，以避免有限的不计算容积率停车位的共用资源被少数人垄断使用，损害住宅小区业主的整体利益，而且住宅小区的不计算容积率的停车位已计入房地产开发的建设成本之中，房地产开发商不应利用不计算容积率的停车位谋取非法的商业利益。
综上所述，就目前的相关法律规定看，对商品房住宅小区停车位可否买卖尚没有一个十分明确的规定。
因此，相信物权法中的“建筑物区分所有权制度”将准确的界定建筑物区分所有权人与开发商之间的权利，从根本上解决目前普遍存在的问题，避免类似侵害建筑物区分所有权人权益的情况再度发生。
3、在案例三中，外墙广告为什么成了纠纷的起源？
究其原因，还在于作为设置户外广告的“建筑物外墙”的产权到底归属谁的问题，这个问题一旦明确，则相应的产权人也就自然的享有处分权和收益权。
建筑物区分所有人的共有权的内容，是指区分所有人作为按份共有人的权利和义务。
一般而言，区分所有人作为共有人对共有部分享有四项权利：
使用权；受益权；改良权；管理权。
笔者认为，对区分所有共有部分的性质不应一概而论，应根据具体的使用情况来确定。
所谓具体的使用情况，是指如果共有财产是各区分所有人共有使用的财产，不能具体将哪一部分的财产确定为他人使用，也不能按照一定的份额确定使用范围。
则只能认为该财产为共同共有的财产。
一般来说，对建筑物内的共有的门厅、阳台、楼面、楼道、厨房、厕所以及院落、上下水设施等，不能按照份额来确定使用的范围，但对某些财产的收益可以根据一定的份额进行分配。
因此，本案例中物业管理公司将该建筑物的临街外墙面出租给某广告公司用于广告并将租金占为己有，笔者认为，该外墙面应归全体建筑物区分所有人所共有，物业管理公司在未征得建筑物区分所有人同意的情况下无权将该外墙面出租给广告公司，更不能私自吞没所收租金，即所获得的收益应由全体建筑物区分所有人所共同所有。
由此可见，本案中物业管理公司的做法确实侵害了建筑物区分所有人的权益。
篇三：
物权法案例分析
《物权法》案例分析题
1
、
提供给本公司在附近新开发的小区的业主使用，请问这一做法是否合法，为什么？
2、张某和王某是邻居，房屋屋顶相连，但两家交恶多年。
张某翻修自己的房屋必须要在王某的房屋屋顶上经过，王某提出张某要么不能经过自己的房屋，要么向自己支付500元钱。
张某表示绝对不会毁坏王某的屋顶。
但是王某坚持张某如要经过自己的房屋，不管是否损坏房屋都要支付500元钱。
请问王某的主张是否合法？
为什么？
3、某小区业主李先生等人向某市建委投诉表示:
该楼盘开发商瞒着所有业主,已经偷偷准备将小区的会所改建成肉菜市场,并且还在小区空中花园的地方加设过街人行天桥。
李先生表示,开发商在卖楼的时候承诺,在宣传单张上也有写明:
小区门口的二楼几千平方米将是空中花园,包括了会所、银行、证券服务等供业主休闲的功能。
但交楼这么久后,空中花园也只是有一百多平方米的会所,其余都是空置。
没想到最终业主不仅没有享受到应该有的舒适,还将吵闹的肉菜市场建在自己家旁,甚至还有过街人行天桥伸入到空中花园。
这对业主的生活环境造成了很大的影响。
请根据物权法的相关规定说明开发商是否违法。
4、某大厦系某房地产公司开发的单幢商品住宅楼，内设电梯两部。
该大厦业主75人先后与该房地产公司签订《商品房销售合同书》，约定每户业主须向公司支付维修基金3000元到5000元不等，该基金专用于电梯的维修。
然而公司收取上述维修基金后，并未将该款移交当地房地产行政管理部门代管，而是自行管理和使用,且其成立的物业公司一直没有就维修基金的总额、使用情况及费用、相关单据向业主公开或公示。
请根据物权法的相关规定说明该房地产公司是否违法。
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