集团房地产项目工程管理办法.docx

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集团房地产项目工程管理办法

XXX股份有限公司

规范化管理文件

编号：

共第页

第次修改

主题：

房地产项目工程管理办法

实施日期

一、管理目的

规范公司开发建设项目的工程管理，提高工程质量，实现公司价值最大化，树立公司良好形象。

二、适应范围

集团公司所有房地产开发项目。

三、房地产开发项目工程管理流程及控制要点

开发流程

具体程序

参与方

备注

一、工程前期---

施工准备阶段

控规----详规----施工图（应为方案）规划设计（三图一书）----道路管线施工图设计----分区总平面、竖向及单体户型方案设计（工程地质勘察委托）----环境设计----楼座施工图设计

1、各阶段设计任务书的制定

1、由总工办负责制订，项目公司、经营发展部参与会签，总经理批准。

2、各阶段设计单位考察及设计委托

2、由项目公司负责实施，总工办参与，总经理批准。

3、各阶段方案制定、讨论及修改意见

3、由总工办负责组织，项目公司及经营发展部参与，总经理批准。

4、各阶段设计成果的评估、审核

4、由总工办负责组织，项目公司参与，总经理批准。

5、实施中重大变更调整意见

5、由项目公司工程经理书面上报，经总工办审核、总经理批准后返回项目公司实施。

6、各阶段相关档案管理

6、由项目公司负责分阶段上报集团公司档案室存档，同时，总工办备份保存。

7、施工图预算及材料清单

7、预决算室负责提供，项目公司会签，总工办备份。

二、工程施工---

现场施工阶段

施工现场准备----施工组织设计----基坑开挖及支护----基础施工----主体施工----设备安装----装修工程----工程自检及初验----竣工验收。

1、施工现场准备

1、项目公司工程经理负责，总工办、预决算室检查。

2、施工组织设计及项目总工期计划

2、由项目公司工程经理上报总工办、预决算室审定后，送总工办、预决算室、财务结算中心、督察部备案。

工程开工前一周完毕。

3、基坑支护方案评估

3、由项目公司工程经理负责将方案上报，总工办审定。

基坑开挖前一周上报。

4、基坑验槽

4、由项目公司工程经理负责组织，总工办、预决算室参与。

5、基础、主体施工及设备安装

5、由项目公司工程经理负责组织实施，总工办不定期检查。

6、基础、主体验收

6、由项目公司工程经理负责召集，总工办主持。

7、设备安装使用功能检测

7、由项目公司工程经理负责组织实施，总工办抽查。

8、装修工程施工

8、由项目公司工程经理负责组织实施，总工办抽查。

9、特殊装修工程

9、由项目公司工程经理报方案，经总工办审查后实施。

10、施工疑难技术问题处理

10、由项目公司工程经理书面上，总工办制定解决方案并监督实施。

11、施工过程中重大变更

11、由项目公司工程经理书面上报（须由项目公司总经理签字），经总工办审定方案后监督实施。

12、工程验收（自检、初验、竣工）

12、由项目公司工程经理负责召集，总工办主持。

13、工程档案管理

13、由项目公司工程经理负责管理，总工办抽查。

三、工程交付----

工程验收交付

项目公司发《竣工验收通知书》----验收小组----提出整改意见----整改-----办理移交手续。

1、项目公司要求移交

1、项目公司向物业管理公司提供有关设计、施工图纸，包括建筑、结构、水、电、暖、装修等。

2、验收小组

2、物业公司组织由物业部、工程部和绿化清洁部组成的验收小组，对项目公司提供的资料进行审核验收，确定是否齐全及清楚，若有问题，联系项目公司。

3、整改

3、对验收不达标的项目，物业公司提出书面整改意见，由项目公司组织施工单位整改，整改后再验收。

4、移交手续

4、验收合格，项目公司、施工方和物业公司共同在《验收报告书》上签字，并将所有资料档案存档。

四、相关管理文件

（一）《项目公司工程质量现场管理办法》（参见第4页附件一）

（二）《项目公司工期控制现场管理办法》（参见第12页附件二）

（三）《项目公司安全生产现场管理办法》（参见第15页附件三）

（四）《现场签证管理规定》（参见第19页附件四）

（五）《工程例会管理办法》（参见第22页附件五）

（六）《施工日志管理办法》（参见第24页附件六）

（七）《设计变更管理办法》（参见第27页附件七）

（八）《施工验收管理规定》（参见第29页附件八）

（九）《项目公司总分包管理办法》（参见第33页附件九）

五、项目公司定期上交集团的工作表单

应上报的工作表单

报送人

报达部门

抄送部门

报送时间

1、年度工程工作时间控制表

项目经理

总工办

总工办

每年年初

2、工程材料分项表和计划表

工程经理

总经理、预决算室、财务部

督察部、总工办

开工前一个月

3、周工程例会纪要

工程经理

总工办

督察部

每周一下午

4、工程进度月报表

工程经理

总经理

总工办、经营发展部、督察部、预决算室

每月27日

5、申请采购计划表

工程经理

预决算室

财务部

每月22日

注：

周工程例会纪要主要包括以下内容：

1、上周计划完成情况；2、重大质量和安全问题的详细反映；3、下周工作计划安排。

六、附则

本规定经总经理批准后实施，修改时亦同。

附件一

XXX股份有限公司

规范化管理文件

编号：

共第页

第次修改

主题：

项目公司工程质量现场管理办法

实施日期

一、管理目的

加强工程质量管理，提供客户满意产品。

二、适应范围

集团公司所有房地产项目。

三、管理部门与具体职责

（一）管理部门：

项目公司

（二）具体职责：

工程人员应根据现场实际情况及施工图纸，从便于产品使用、售后服务的角度，按照国家的有关规范对图纸的使用功能、结构等进行二次审核。

若发生变更，应及时汇报总工办、通知设计单位，获得批准和同意后，方可实施。

四、管理原则

贯彻“预防为主”、“抓大放小”的管理原则，以确保工程质量为最终目的。

五、管理程序

质量管理程序：

项目公司→监理单位→总包单位→分包单位→分部分项工程。

六、管理内容

（一）各总、分包单位都必须建立质量保证体系。

（二）各分项工程的质量验收目标要服从分部工程的质量目标；分部工程的质量验收目标要服从单位工程责任目标管理的质量目标，责任要落实到人。

（三）隐蔽工程必须经监理工程师验收签证后方可进行下道工序。

隐蔽工程的验收程序为：

单位工程技术人员对隐蔽工程验收，符合质量标准要求后，向总包单位报验。

总包单位根据标准验收后，再向监理报验。

严禁总包不验收，就报监理工程师验收。

相关管理部门有明确规定的重要的分项、分部隐蔽工程，按有关规定在完成上述过程基础上，须经质量监督员、设计人员现场验收合格后方可进入下一道工序。

（四）各项技术资料要按照监理公司要求和黄河出版社出版的《建筑安装工程施工技术资料编制指南》执行。

（五）监理公司要负责施工全过程的技术质量监督管理工作，加强责任心，确保工程质量目标的实现。

（六）总包单位负责施工全过程的技术质量施工管理工作，按照达到《建筑、安装施工规范》操作规程、工程验收评定标准的要求施工，确保工程质量目标的实现。

（七）各种建筑材料、构配件、半成品等构筑物用料，施工单位应报项目公司和监理公司对其质量进行考察，达到要求方可订货。

进场时监理公司和施工单位要严把质量关。

不合格的产品，坚决不准使用。

（八）施工单位必须服从监理的监督管理。

如不服从管理，监理公司可根据情节向项目公司提出罚款建议，由项目公司根据实际情况给予经济处罚。

（九）监理公司应向总包单位，总包单位应向各单位工程，各单位工程技术负责人应向各班组进行层层技术交底，保证工程质量目标的落实。

（十）要严格按设计图纸和现行施工规范及质量验评标准施工和验收。

严格执行冬季施工要求和按冬季施工方案执行。

（十一）严格工序交接责任制，建立工序交接记录本，在上道工序完成后交付下道工序的过程中，应由相关技术负责人办理交接、检验、签字手续，以明确责任。

（十二）施工单位上报报验工序、项目，须经过自检，自检合格后方可上报。

（十三）各工序、工种，必须严格遵守施工操作程序要求，不得违规操作。

六、奖罚措施

为了确保上述制度落实，特制定经济奖罚如下：

（一）未经建设单位、设计单位同意，于施工过程中随意更改设计自行其事的，除责令返工，承担由此造成的损失外，每发现一次罚款1000~5000元。

（二）基础工程和主体工程出现重大事故和质量隐患的，除要经设计出方案补救，一切经济损失由施工单位承担外，根据损失程度对施工单位要处以10000元以上罚款。

（三）根据概算和现场审核结果，上报材料量未达到95％的准确率，且误差未能二次补齐者，一次罚款500元；

（四）进场材料两证不全、或以次充好；进场材料未经验收即投入使用；不合格建筑材料、构配件、半成品等用于建筑物者除返工外，根据情节处以1000~10000元罚款。

（五）对不服从监理公司管理造成工程质量低劣者，根据对工程造成的实际损害程度给予1000~5000元罚款。

因质量问题被监理下达停工令者罚款5000元。

（六）建筑物平面移位，达不到设计要求的，一次罚款5000元。

由此造成停工、工期延误的，损失及相关费用由施工单位负完全赔偿责任。

（七）层高控制达不到设计要求，造成住户索赔的，由总包方承担全部赔款。

（八）工序交接未办理检验、签字手续的，每次罚款1000元。

（九）施工单位未经自检，即上报监理验收的，或在监理验收中发现大量质量不合格项者，每次罚款500元。

（十）施工过程中，未严格按照施工操作规程操作，每次罚款200元，主要包括以下几方面：

（1）防水工程

a基底未干，即行铺贴防水卷材的；

b防水卷材搭接不足的；

c应设附加层而未设的。

（2）模板工程

a模板尺寸严重偏差的；

b支撑间距大于规范要求，易引起结构变形的；

c模板未经整理，拼接后大量露缝的；

d提前拆模，导致结构受损的。

（3）混凝土工程

a配合比、水灰比不合要求，经劝说后仍不改正的；

b坍落度严重超标的；

c浇筑组织不利，于不应出现施工缝处形成施工缝的；

d施工缝形成后，后续浇筑未能严格按施工缝操作程序处理的；

e楼板施工中不使用振捣设备的；

f楼板施工中不设马道，或操作人员不站在马道上操作，致使钢筋严重移位的；

g砼拆模后无任何养护措施的。

（4）钢筋工程

a钢筋规格、数量、长度与设计不附的；

b钢筋已严重锈蚀，未经除锈而使用的；

c钢筋严重移位的。

（5）砌筑工程

a拉结筋漏设，长度不足，位置偏离过大的；

b未按组砌方法砌筑的；

c缺棱、掉角、劈裂砌块上墙的；

e砌块出厂时间过短，不符合搁置时间要求而上墙的。

（6）给、排水工程

a施工中地面管道开口部位未采取临时封堵措施，至管道有可能产生堵塞的；

b排水管道倒坡及坡度不良的；

（7）室内采暖及空调工程

a采暖管道倒坡及坡度不良的；

b空调管道尺寸与设计不附、保温厚度不足、接口密封不严的；

（8）电气安装工程

a暗配线管未按操作要求附设，可能导致堵塞、穿线不畅的；

b防雷接地系统中隐蔽工程部分漏设、漏焊、焊接不符合标准的；

（十一）砂浆和砼用料问题被监理下达停工令者罚款1000元。

（十二）梁、柱、楼板、楼梯等到支模后不清理，即开始浇筑砼者，除停工清理干净外每次罚款500元。

（十三）砂、石子含泥量过大，不过筛者，每次罚款500元。

（十四）主体施工中，窗台、阳台栏板的混凝土压顶，漏设配筋者每次处罚款1000元。

阳台压顶筋不与墙体拉结者每次处罚款1000元。

（十五）卫生间返沿二次浇筑者每次处罚款3000元。

（十六）拉结筋漏设或做假者每次处罚款100元。

（十七）砌筑砂浆饱满度达不到80%以上者，每次处罚款100元。

（十八）脚手架眼封堵不严，不按要求随意施工者每次处罚款500元。

（十九）砌体不立皮数杆或皮书杆形同虚设者、不双面挂线者，每次处罚款500元。

（二十）落地灰使用，必须严格控制，不得在结构中使用，如使用每次处罚款3000元。

（二十一）每月由监理公司组织，由总、分包单位参加进行月度质量检查评比一次。

对质量最优者给予3000元奖励；对质量达不到目标要求，质量低劣者处以3000元罚款。

（二十二）在当地市区主管部门质量大检查中受到通报批评者，视情况严重程度予以5000元以上的加重处罚。

（二十三）出现其他未尽质量事故，由监理公司根据实际情况出具罚款建议书，由项目公司执行。

（二十四）每月25日由监理公司根据实际情况出具奖罚建议书，由项目公司审核后执行，每月结算一次。

（二十五）奖罚执行只针对总包单位，不直接针对单位工程。

七、附则

（一）根据项目类型（如多层、高层、小高层）的不同，在工程开工前，项目经理可参照此办法与国家施工规范的有关规定，结合关键质量控制点，筛选、补充制定更加符合自己项目特点的工程质量管理办法，报总工办批准后实施。

（二）本规定经总经理批准后实施，修改时亦同。

附件二

XXX股份有限公司

规范化管理文件

编号：

共第页

第次修改

主题：

项目公司工期控制现场管理办法

实施日期

一、管理目的

诚信重诺，确保项目工程顺利进行和按期竣工，并按合同时限交付客户。

二、适应范围

集团公司所有房地产项目。

三、管理部门

项目公司。

四、管理程序

项目公司→监理公司→总包单位→栋号。

五、管理内容

（一）总包单位应及时提交工程进度计划，总工期和月计划及周计划要按时完成，并要求周计划要服从月计划，月计划必须服从总工期。

（二）每周生产例会由监理公司主持召开，总包单位汇报上周完成计划情况，分析完成情况的原因。

并在总结经验教训的基础上做出切实可行的服从月计划和总工期要求的下周生产计划。

（三）每周、月由监理公司主持，组织总包单位对各栋号的计划完成情况进行评比，对提前完成计划的要给予一定奖励。

对完不成计划的要给予一定惩罚。

奖罚建议书由监理公司书面报项目公司执行，项目公司也可根据计划完成情况直接奖罚。

（四）对各栋号周计划完不成的，每次要处以1000元罚款，提前完成的第一名奖励1000元。

次周仍完不成计划的要依次增加罚款1000元。

（五）月计划完不成罚款5000~10000元；月计划完成的优胜者，根据形象进度，工程款拨付比例增加5%。

（六）月计划完成的周计划罚款可抵消。

（七）根据工程和季节情况划分的分段工程计划，如完不成工期计划罚款10000~50000元。

（八）对总工期完不成的要按合同处以罚款，并要承担售房违约金和损害我公司信誉的赔偿，处以10万元的罚款。

（九）对周周完不成计划，月月完不成计划的栋号。

项目公司、监理公司有权指令总包单位更换栋号负责人和施工单位。

（十）对不可抗拒的自然灾害和人为的特殊情况可调整工期。

（十一）因较大的设计变更而影响工期的，经协商可适当调整工期。

（十二）总包单位要按各栋号分报周计划。

周计划要求按每天排的办法。

每月25日报下月计划，计划要求尽量详细。

（十三）项目公司对各栋号的奖罚，只对总包单位直接实施，不直接针对各栋号。

（十四）奖罚款每月结算一次。

由监理出具奖罚建议书，由项目公司根据实际情况审核后执行。

六、附则

本规定经总经理批准后实施，修改时亦同。

附件三

XXX股份有限公司

规范化管理文件

编号：

共第页

第次修改

主题：

项目公司安全生产管理办法

实施日期

一、管理目的

加强建筑安全生产的监督管理，保护人身安全和财产安全。

二、适应范围

集团公司所有房地产项目。

三、管理部门

项目公司

四、管理程序

工地安全管理小组→监理公司→总包单位→分包单位的安全生产保证体系形成管理网。

，工地安全管理小组由项目公司、总包、监理和施工队长组成，同时，施工总包单位也要按规定成立内部安全小组。

日常监督管理工作主要由监理公司控制、监督、管理。

五、管理内容

（一）要认真贯彻落实上级颁布的各项建设安全法律、法规。

（二）建筑施工安全应当贯彻“安全第一”的方针，坚持“两管五同时”的管理制度。

（三）各总包、分包单位必须建立安全保证体系，总包要有专职安全员。

（四）安全体系小组每月要组织一次全工地的安全检查，并总结评比出安全优劣单位。

（五）各级安全体系管理人员和监理公司、总分包单位都要随时检查、指导施工现场，落实安全生产责任和安全生产技术措施；签发《事故隐患整改通知书》，督促各单位限期整改，对有安全隐患逾期不能整改者，有权令其停工整改。

（六）对违反安全生产规定，违章指挥，违章作业造成事故的，视其情节实施处罚。

（七）施工单位应当按照施工总平面布置图布置临时设施和堆放大宗材料、成品、半成品及设备，不得侵占场内道路及安全防护设施。

（八）分包单位如确实需要进行修改施工总平面布置图的，应首先向总包单位提出申请，经总包单位报监理同意后方可实施。

（九）施工现场必须设置明显的标志牌，标明工程项目名称，项目公司、设计单位、施工单位、项目经理、施工现场总代表人的姓名，、开竣工日期。

施工单位负责对标志牌的保护工作。

（十）施工现场用电线路、用电设施必须按照施工组织设计进行架设，严禁任意拉线接电，施工现场必须设有保证施工安全要求的夜间照明，并须由持证人员进行操作。

（十一）施工机械应按施工总平面布置图规定的位置和线路设置。

施工机械进场后，必须经过安全检查，经检查合格后方可使用。

施工机械操作人员应持证上岗。

（十二）施工单位应按要求设置各类必要的职工生活设施，并应符合卫生要求。

（十三）项目公司和施工单位应当做好施工现场的安全保卫工作，现场周围应设立围护设施，非施工人员不能随便进入施工现场。

（十四）施工前单位工程负责人应向操作人员进行安全技术交底，落实所有安全技术措施和人身防护用品。

未经落实不准施工。

（十五）进入雨天和雪天必须采取可行的防滑防寒防冻措施，凡水冰雪应及时清除。

（十六）因作业需要拆除安全防护设施时必须提前向总包申请，总包向监理申请同意后方可进行，作业完成立即恢复。

（十七）高度超过3.2米的楼层周边必须在外围架设安全网一道。

（十八）分层施工的楼梯口和梯段边必须安装临时防护栏，顶层楼梯应随工程进展安装正式防护栏。

（十九）井架和脚手架等及建筑物通道的两侧边必须设防护栏，并必须自上而下的用安全网封闭。

（二十）地面通道上部必须设安全防护棚。

六、处罚措施

（一）为了保证安全措施的实施对以下违规行为将给予一定经济制裁：

1、进入施工现场人员必须戴好安全帽，不戴安全帽者，凡发现一人次即罚款50元，管理人员罚款100元。

2、高空作业不系安全带者每一人次罚款100元。

3、出现按照高度要求应搭设安全平网而不搭设的单位工程，应由监理公司和总包单位安全负责制联合向其发出整改通知，要求架设，如仍不架设罚款1000元。

4、地面通道不设防护棚，井架、脚手架通道两侧不设防护栏杆和防护网的；梯段处不设防护栏和防护网的；经提出整改而不整改的罚款1000元。

5、电工无上岗证操作的罚款500元，尤其登高操作的塔吊工、电工等必须持证上岗，否则罚款1000元。

6、施工用电不能乱拉，拉线需经工程负责人同意（临时用电）并应及时检查线的质量防止漏电伤人。

如无防护漏电器，将酌情给予处罚。

7、凡被上级罚款的工地，加罚上级罚款的50%。

8、安全保卫，现场卫生，文明施工按青岛市施工现场管理处罚条例的规定执行。

（二）奖罚由监理公司出书面处罚建议，由项目公司对总包单位执行，每月结算一次。

七、附则

本规定经总经理批准后实施，修改时亦同。

附件四

XXX股份有限公司

规范化管理文件

编号：

共第页

第次修改

主题：

现场签证管理规定

实施日期

一、管理目的

严格工程现场管理，规范工程签证行为。

二、适用范围

集团所有房地产项目。

三、管理原则

现场管理人员在签证时应坚持公平、公正、合理的原则。

四、管理部门

项目公司、预决算室、总工办

五、工程现场签证管理

（一）在工程进行的各阶段，应有完整的现场纪录，工程中应及时办理签证。

（二）经济签证在现场工程量完成后3日内，由施工单位报给现场管理人员与监理公司审核，经现场核实后签字。

经济签证只能由现场分管的技术人员签字，其他人员签字无效。

经现场分管技术人员签字的经济签证，由项目公司工程经理或项目经理签字，并经预算人员审核后生效。

（三）生效后的签证一律由现场管理人员将原件转至预算人员处登记备案，并填写现场签证收文记录本。

自工程量完成至预决算登记备案不应超过10天，逾期未登记备案的经济签证一律不予结算，后补签证无效。

（四）经济签证原则上不得改动，如确因签证不合理需调整时，应与项目公司总经理提交书面报告，批准后会同现场管理人员和监理公司进行调整。

（五）工程现场签证内容只涉及工程量，不得涉及价格。

（六）工程现场签证内容应明确原因、内容、数量、时间等（如能附图，必须附简要图）。

（七）工程现场签证内容必须齐全方为有效（包括：

项目公司2人、监理、施工方）。

（八）工程现场签证应随时发生、随时落实、随时签证，如因施工单位原因，在工程发生三日内未办理签证者，不再予以认可。

本条内容应在施工承包合同中注明。

（九）工程签证发生后须于2日内向公司通报，否则一切后果由项目公司自负。

（十）现场签证人员对一些零星工程等涉及数字的经济签证，一律用大写，防止涂改及作弊现象。

现场停水、停电应填写停水、停电纪录单，现场管理人员保留一份，预算人员保留一份备案。

零星用工签证填写零星用工使用原因。

（十一）因甲方原因造成的停工，工程经理应做好停工纪录，内容应包括人员、设备、材料等及停工原因

（十二）现场签证统一表格管理，一式三份，预决算室保留原件，现场施工人员及施工单位各执一份复印件。

签证要求字迹工整，线条清晰，数据标注明确。

对一些字意含混不清、数据标注不明确、辨认有困难的签证，预算人员有权力也有义务退回另行签证。

（十三）现场管理人员应与预算人员紧密配合，保持联系，确定定额包含范围及内容，防止工程量重复计算，如有异议，预算人员必须到现场审核。

六、大型工程签证

（一）大型签证是指：

楼座基坑开挖深度超过３米的工程，现场大型土石方工程，如三通一平土石方、大型管道沟槽等土方量超过５０００立方米、土石方量超过３０００立方米的工程。

（二）大型工程签证必须事前上报总公司，总公司接到汇报后于2日内给予明确答复，否则视为认可。

七、签证监督

总工办和预决算室应随时把握现场情况，发现有未按规定办理签证或报价异常等特殊情况，及时提出整改意见。

八、附则

本规定经总经理批准后实施，修改时亦同。

附件五

XXX股份有限公司

规范化管理文件

编号：

共第页

第次修改

主题：

工程例会管理办法

实施日期

一、管理目的

加强管理，规范上报程序，实现对施工过程的动态控制。

二、适用范围

集团所有房地产项目。

三、管理部门

项目公司

四、管理内容及要求

（一）工程例会

1、项目公司每周召开一次工程例会，召开的具体时间、地点由项目公司确定。

2、工程例会由监理主持，项目公司和施工单位分管施工、计划、质量、安全、材料的人员参加。

3、工程例会的主要内容是讨论与工程有关的进度、质量、安全、文明施工、物资材料供应等有关问题及解决现场施工中发生的问题。