房地产公司计划管理与项目快速开发思考PPT课件下载推荐.ppt

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,与同行的比较,旭辉集团现状,项目开发的周期分析,项目开发周期构成,旭辉：

工程实体竣工后，短期内交房。

工程实体竣工后，交房前预验、整改周期较长。

物业介入时间较晚，对客户感受环节关注不足,项目计划管理存在的问题,08年项目计划管理问题,项目计划管理存在的问题,08年项目计划管理问题,计划管理专岗人员不到位或岗位职责界定模糊，项目计划实施缺乏系统支持与强有力的组织保障；

苏州项目一度出现计划管理空白；

08年9月10月期间不能完成正常的计划信息反馈。

北京事业部计划管理人员经过几次调整，目前由两人分工管理两个项目,项目计划管理存在的问题,08年项目计划管理问题,以项目为中心的团队协作意识不足，计划跟踪、协调的管理机制、手段还不成熟；

项目样板段策划书编制、提交过程反应的问题,按照管控流程要求，新开发项目提前编制样板段策划书，工程管理部于09年1月7日发出上报样板段策划书的通知，各地行动效率不同。

廊坊、嘉兴项目启动、工作准备不足，协调时间过长。

项目计划管理存在的问题,08年项目计划管理问题,计划实施受外界影响，后续计划的评估、优化、调整等工作被动。

项目运营计划、开发计划上报过程不严谨,案例：

廊坊-高尔夫花园项目计划调整过程,原计划08-8-31完成方案批复，因项目容积率调整，整体方案调整，重新办理规划用地许可证等报建手续，整体报建工作从8月起已经无法按计划实施；

9月份报：

等待方案批复,10月份报：

等待方案批复,11月份报：

等待方案批复,重新办理建设用地规划许可证,12月份报：

等待方案批复,项目计划管理存在的问题,08年项目计划管理问题,计划实施受外界影响，后续计划的评估、优化、调整等工作被动。

廊坊-高尔夫花园项目计划调整过程,08年12月事业部上报财务管理部09年经营计划，经核实，项目开发计划节点出现变更,08年12月,上报财务经营计划，经核对，计划节点变更,项目计划管理存在的问题,08年项目计划管理问题,计划实施受外界影响，后续计划的评估、优化、调整等工作被动。

廊坊-高尔夫花园项目计划调整过程,09年1月，工程管理部根据计划版本问题要求各单位重新核对项目开发计划，并说明计划变更原因。

廊坊-高尔夫花园项目计划调整过程,09年2月，北京事业部上报核对后的24节点计划，计划节点再次变更,09年2月,重新上报计划，再次调整计划节点,计划编制与责任落实工作不完善,计划工作简单罗列，逻辑性不强,项目计划管理存在的问题,08年项目计划管理问题,项目计划编制基础工作不严谨,对项目评估、计划编制能力不足,项目开发总体计划编制反应的问题,计划编制与责任落实尚未完整结合,计划工作简单罗列，缺少必要的逻辑关系,项目计划管理存在的问题,08年项目计划管理问题,项目计划编制基础工作不严谨,对项目评估、计划编制能力不足,项目开发总体计划编制反应的问题,计划编制与责任落实尚未完整结合,计划工作简单罗列，缺少必要的逻辑关系,项目计划管理存在的问题,08年项目计划管理问题,项目计划编制基础工作不严谨,对项目评估、协调计划编制能力不足,项目开发总体计划编制反应的问题,项目计划管理存在的问题,08年项目计划管理问题,缺乏项目运营体系支持，项目全生命周期的开发计划难以确定，影响后续开发效率。

廊坊项目、重庆朗香郡项目首期计划确定后，后续开发计划无法确定。

后期开发工作不能及时开展，整体经营效率受到影响。

项目计划管理存在的问题,08年项目计划管理问题,缺乏信息平台的支持，计划管理效率较低，计划管理深度不够；

项目开发总体计划涵盖的工作内容多、涉及专业跨度大，一旦24节点计划调整，换版工作量较大；

无法短期完成审核工作。

计划编制原则,项目开发计划编制要点,计划编制过程,计划编制模版介绍,按照合理工期预排计划适用于没有强制期限的计划编制,从任务起点开始编制全过程计划，需要对未来事件合理预期；

任务结束时间无强制性其合理性有赖于过程经验的积累,项目开发计划编制要点,分期项目后期计划的编制,计划编制原则,计划编制过程,计划编制模版介绍,按照任务目标倒排计划适用于已经确定经营计划的项目,任务结束时间已经确定，据此确定任务起点及过程；

对过程的可控性要求较高；

项目开发计划编制要点,计划编制原则,计划编制过程,计划编制模版介绍,兼顾目标与合理工期优化计划计划评估、风险预测,项目开发计划编制要点,通常计划编制程序：

1）倒排计划：

经营目标计划任务结束点过程控制节点；

2）评估计划：

执行过程的合理周期评估，特殊影响因素预测,计划编制原则,计划编制过程,计划编制模版介绍,计划由近期到远期逐步深化的过程,远期目标简捷、清晰,近期计划周密、合理,近期,远期,项目开发计划编制要点,计划编制原则,计划编制过程,计划编制模版介绍,充分估计整体工作量,根据个人能力分配任务,自上而下的任务分解过程,对整体的工作量估计，估计项目每一个模块的工作量及难度，制定初步计划，确定任务的时间段。

根据项目成员的职能分工分配任务（需要考虑到个人能力问题）。

因人而异，发挥专长。

项目开发计划编制要点,计划编制原则,计划编制过程,计划编制模版介绍,计划编制模版介绍,007行动系列里程碑节点确定，发出A级指令,自上而下的任务分解过程,主要节点目标的控制分工,项目开发计划编制要点,计划编制原则,计划编制过程,计划编制模版介绍,007行动系列里程碑节点确定，发出A级指令,自上而下的任务分解过程,主要节点目标的控制分工,007行动系列关键工作节点确定，发出B级指令,项目开发计划编制要点,计划编制原则,计划编制过程,007行动系列关键工作节点确定，发出B级指令,007行动系列里程碑节点确定，发出A级指令,自上而下的任务分解过程,主要节点目标的控制分工,007行动系列我的作业起止点,以节点目标为期限的作业计划深化,项目开发计划编制要点,计划编制原则,计划编制过程,计划编制模版介绍,007行动系列里程碑节点确定，发出A级指令,自上而下的任务分解过程,主要节点目标的控制分工,007行动系列关键工作节点确定，发出B级指令,007行动系列我的执行计划,以节点目标为期限的作业计划深化,探险寻宝系列谁会影响我的工作？

本专业任务加入其他专业应提供的成果或条件，将其内化为计划中的关联任务,项目开发计划编制要点,计划编制原则,计划编制过程,计划编制模版介绍,收集各专业、各岗位的深化作业计划,从分散到集中的计划系统整合,汇总各专业、岗位深化的作业计划，核对关键节点的控制期限要求。

审核、完善横向协作的关联任务,将专业之间相互关联的任务纳入重要监控点。

项目开发计划编制要点,计划编制原则,计划编制过程,计划编制模版介绍,管理边缘区域的任务,多项目计划管理：

项目任务同其他项目中的任务有相关性在项目计划中显示出外部关联任务（影子任务），明确各方的合作、协同关键点。

明确分工、协同的焦点。

建立对关联任务的预警机制和事后责任追究依据。

项目开发计划编制要点,计划编制原则,计划编制过程,计划编制模版介绍,项目开发总体计划编制参考模版,根据项目开发基本流程与工作性质划分三个模块,计划编制原则,计划编制过程,计划编制模版介绍,项目开发计划编制要点,计划编制原则,计划编制过程,计划编制模版介绍,项目开发总体计划编制参考模版,模块一：

报批报建与样板段实施（获取“四证”、积蓄客户、首段开盘）,项目开发计划编制要点,项目开发总体计划编制参考模版,模块二：

工程全面实施（平衡资源、服从销售、优化成本）,计划编制原则,计划编制过程,计划编制模版介绍,项目开发计划编制要点,项目开发总体计划编制参考模版,模块三：

工程验收与交付实施（控制风险、面向客户）,计划编制原则,计划编制过程,计划编制模版介绍,项目开发计划编制要点,项目开发计划编制模版,模块一：

报批报建与样板段实施,模版使用要点：

1）确定主要工作节点,2）补充配合工作节点,3）整体平衡、优化,4）落实责任主体,计划编制原则,计划编制过程,计划编制模版介绍,项目开发计划编制要点,项目开发计划编制模版,模块二：

工程全面实施,计划编制原则,计划编制过程,计划编制模版介绍,项目开发计划编制要点,项目开发计划编制模版,模块二：

工程全面实施,模版使用要点：

1）确定工程管理区、段,2）初排控制节点,3）权衡配合工作,4）平衡、协调、优化,计划编制原则,计划编制过程,计划编制模版介绍,项目开发计划编制要点,项目开发计划编制模版,模块三：

工程验收与交付实施,计划编制原则,计划编制过程,计划编制模版介绍,项目开发计划编制要点,项目开发计划编制模版,模块三：

工程验收与交付实施,模版使用要点：

1）确定交付区、段,2）根据里程碑节点确定主要工作节点,3）安排配合工作,4）平衡、协调、优化、落实责任人,计划编制原则,计划编制过程,计划编制模版介绍,项目开发计划编制要点,标准工期与绩效指标介绍,标准工期的作用与目的,旭辉集团标准工期指标,计划管理绩效指标探讨,标准工期与绩效指标介绍,标准工期的作用与目的,旭辉集团标准工期指标,计划管理绩效指标探讨,通过推行标准工期有利于优化资源的合理调配；

标准工期是通过对已实施项目的积累、统计归纳的结果，对一般项目有指导意义；

通过对标准工期的长期应用、修正，有利于企业的决策管理；

推行标准工期管理，有利于挖掘管理潜力，使资源效率最大化,标准工期与绩效指标介绍,标准工期的作用与目的,旭辉集团标准工期指标,计划管理绩效指标探讨,报批报建阶段的标准工期指标,标准工期与绩效指标介绍,标准工期的作用与目的,旭辉集团标准工期指标,计划管理绩效指标探讨,土地合同,规划设计,60,50,50,100,150,200,250,扩初设计,施工图设计,征询,40,50,审图,总包单位招标、定标,中标通知书,工程清单,用地规划证,75,50,50,25,25,25,方案设计,方案批复,可研批复,工程规划许可证,施工证,扩初批复,征询,25,规划前置,标准工期与绩效指标介绍,标准工期的作用与目的,旭辉集团标准工期指标,计划管理绩效指标探讨,土地合同,规划设计,60,50,50,100,150,200,250,扩初设计,施工图设计,征询,40,50,审图,总包单位招标、定标,中标通知书,工程清单,用地规划证,75,50,50,25,25,25,方案设计,方案批复,可研批复,工程规划许可证,施工证,扩初批复,征询,25,规划前置,标准工期与绩效指标介绍,标准工期的作用与目的,旭辉集团标准工期指标,计划管理绩效指标探讨,工程全面实施阶段施工工期参照指标,基础开工到室外总体完工总工期=a+b+c+d+e+f,标准工期与绩效指标介绍,标准工期的作用与目的,旭辉集团标准工期指标,计划管理绩效指标探讨,工程验收、交房工期控制指标,标准工期与绩效指标介绍,标准工期的作用与目的,旭辉集团标准工期指标,计划管理绩效指标探讨,工程全面实施阶段施工工期指标,标准工期与绩效指标介绍,标准工期的作用与目的,旭辉集团标准工期指标,计划管理绩效指标探讨,施工工期指标与标杆企业比较,标准工期与绩效指标介绍,标准工期的作用与目的,旭辉集团标准工期指标,计划管理绩效指标探讨,施工工期指标与标杆企业比较,标准工期与绩效指标介绍,标准工期的作用与目的,旭辉集团标准工期指标,计划管理绩效指标探讨,标准工期偏差率评估区间：

1）方案批复取得施工许可证；

2）取得施工许可证销售开盘；

（根据各地制定的样板段施工计划与开盘计划按工期计算规则综合测算）3）基础开工主体结构封顶；

4）基础开工完成竣工备案,标准工期与绩效指标介绍,标准工期的作用与目的,旭辉集团标准工期指标,计划管理绩效指标探讨,进度节点完成率：

通过统计当年已经完成的节点数，与当年年初第一版批准计划完成的节点数对比,按时交房达成率：

统计当年按照年初计划交房时间完成的节点数，与当年年初第一版批准的交房节点数对比,推进协作机制提升计划管理,专注前期、服务后期,通过组织提供有力保障,计划为了避免失控；

为了快速的应对外界变化,为了应对外界风险而快速应变，计划多变是特定时期的必然结果；

提高整体协作效率是决定快速应变的前提,儿童游戏老鹰抓小鸡,效率提升与工作改进的思考,效率提升与工作改进的思考,专注前期，服务后期,推进协作机制提升计划管理,通过组织提供有力保障,任务类型划分,项目计划层次,效率提升与工作改进的思考,专注前期，服务后期,推进协作机制提升计划管理,通过组织提供有力保障,专注前期，服务后期,通过组织提供有力保障,里程碑目标,关键工作节点,推进协作机制提升计划管理,项目计划层次,工作计划分解,效率提升与工作改进的思考,效率提升与工作改进的思考,专注前期，服务后期,推进协作机制提升计划管理,通过组织提供有力保障,落实责任主体,明确计划专员的管理职能，打破部门边界，围绕项目管控点组建横向跨部门协作团队，使整体工作效率提高,通过项目开发计划的分层管理，消除上、下层配合工作脱节现象；

通过组建横向协作团队，促进专业配合环节的效率提升,专注前期，服务后期,通过组织提供有力保障,推进协作机制提升计划管理,协调管理的目标,效率提升与工作改进的思考,专注前期，服务后期,通过组织提供有力保障,推进协作机制提升计划管理,项目开发计划编制模版,按照房地产项目开发流程与工作属性，确定三大运营模块,模块一：

报批报建与样板段实施（获取“四证”、积蓄客户、首段开盘）,模块二：

工程全面实施（平衡资源、服从销售、优化成本）,模块三：

工程验收与交付实施（控制风险、面向客户）,效率提升与工作改进的思考,计划执行与反馈,决策,准确的信息传递、沟通是计划管理过程中不可缺少的前提,总结、分析,信息,决策、计划,专注前期，服务后期,通过组织提供有力保障,推进协作机制提升计划管理,效率提升与工作改进的思考,执行、控制,控制,预期,关键在于对未来的判断；

对任务了解，对未来合理预期，及时采取正确的行动,对过去总结，对现状分析；

日跟踪、周检查,关键节点日跟踪；

聚焦重点工作，避免个性事件对整体计划的影响。

专注前期，服务后期,通过组织提供有力保障,推进协作机制提升计划管理,效率提升与工作改进的思考,计划执行与反馈,政府审批事务受主办者个人行为影响，一发牵动千钧，时间相隔一天可能会有重大的影响，是项目跟踪、反馈的重点。

如：

关键时期主办者出差，一天之差政策突变，风险剧增,项目进展周检查；

了解项目难度，分析各类影响因素，及时调整下一周工作重点,个体问题，系统解决计划实施过程中，个体问题会影响整个项目的进展，处理个体问题要兼顾对整个系统的影响。

计划信息分层反馈准确反映计划实施中的问题，不忽视任何影响环节,信息集中，系统解决,专注前期，服务后期,通过组织提供有力保障,推进协作机制提升计划管理,效率提升与工作改进的思考,计划执行与反馈,项目管理的系统化、复杂化决定了任何细微因素都有可能无限扩大，因为受经验因素的影响，会使判断发生失误导致没有想到的事情会影响计划的实施，关注个体问题是避免系统问题的基础；

面对个体问题，依靠团队的共同面对、分析、判断，是减少失误的有效途径；

团队成员的协调会、沟通会是系统解决问题的较好形式,计划管理的手段,1）沟通例会：

专注前期，服务后期,通过组织提供有力保障,推进协作机制提升计划管理,效率提升与工作改进的思考,根据任务的轻重缓急确定公司、项目采用不同的频次，通过沟通例会定期检讨计划进展，及时形成新的决议，支持关键计划的落实。

常见形式：

月度协调会、周例会、专题例会,常见规模：

小组会议、部门会议、跨部门会议、横向协作团队会议、全体会议,2）工作、计划表公示：

专注前期，服务后期,通过组织提供有力保障,推进协作机制提升计划管理,效率提升与工作改进的思考,用通常的管理软件，将任务列表，备忘、纠正、提醒。

计划管理的手段,采用通用的工作表，按照统一的格式并在一定范围内共享，可以提高信息沟通效率。

3）分级、分层次预警,专注前期，服务后期,通过组织提供有力保障,推进协作机制提升计划管理,效率提升与工作改进的思考,设定任务的边界点，首尾相接的任务，后续作业管理人对紧前任务预警。

计划管理的手段,根据任务的重要程度确定预警信息传递的途径、范围；

预警的目的是促使问题在有效期内得到及时解决,4）重要管理环节建立标准动作,专注前期，服务后期,通过组织提供有力保障,推进协作机制提升计划管理,效率提升与工作改进的思考,合理固化工作流程，使管理过程成为习惯,计划管理的手段,根据管理要求同时考虑工作习惯，针对需要加强管理的关键环节建立标准动作。

即：

指定按照月、旬、周的固定频率完成相关工作。

1）梳理工作流程，建立项目开发全周期的工作流程指引,效率提升与工作改进的思考,专注前期，服务后期,通过组织提供有力保障,推进协作机制提升计划管理,计划管理的方向,2）关注横向协作，系统监控工作上下游配合环节,效率提升与工作改进的思考,专注前期，服务后期,通过组织提供有力保障,推进协作机制提升计划管理,监控工作线路交叉处的工作成果及移交标准,计划管理的方向,通过优秀管理软件促进各专业协同，提升项目运营效率,效率提升与工作改进的思考,专注前期，服务后期,通过组织提供有力保障,推进协作机制提升计划管理,计划管理的方向,效率提升与工作改进的思考,专注前期，服务后期,通过组织提供有力保障,推进协作机制提升计划管理,前期工作配合,设计,1）传统工序前置:

产品研发、规划设计工作从获取土地之前开始；

获取土地后即开始规划、方案报建,2）方案设计与详规批复并行；

效率提升与工作改进的思考,专注前期，服务后期,通过组织提供有力保障,推进协作机制提升计划管理,前期工作配合,设计,1）传统工序前置:

3）扩初设计与方案批复并行；

4）施工图设计与扩初批复并行；

效率提升与工作改进的思考,专注前期，服务后期,通过组织提供有力保障,推进协作机制提升计划管理,前期工作配合,设计,5）材料、设备清单编制与设计工作并行；

方案设计阶段设计、成本、营销配合起草材料、设备清单初稿；

扩初设计阶段设计部编制正式的材料、设备选型定板清单和计划；

施工图完成时，材料及设备选型定板清单和计划敲定；

效率提升与工作改进的思考,专注前期，服务后期,通过组织提供有力保障,推进协作机制提升计划管理,前期工作配合,设计,6）样板段施工选择合作过的供方直接议标施工；

否则直接影响首期销售,效率提升与工作改进的思考,专注前期，服务后期,通过组织提供有力保障,推进协作机制提升计划管理,前期工作配合,设计,7）大面积施工前总包单位的招投标工作与施工图设计并行,在施工图完成时完成总包单位定标；

其他分包单位及材料、设备采购定标在工程开工前2个月定标、确定供货单位；

效率提升与工作改进的思考,专注前期，服务后期,通过组织提供有力保障,推进协作机制提升计划管理,6）室外综合管线系统提前设计，提前完成配套专业征询，为室外配套工作提前实施创造条件,通过前期配套征询、协调，力争配套管线提前进场施工，在主体施工前完成大部分市外配套管网工程；

在室外管线完成后，可进一步铺设道路基层作为施工期间临时道路，减少后期大范围的室外交叉施工。

无法提前实施的管线区域提前放置涵管；

前期工作配合,效率提升与工作改进的思考,专注前期，服务后期,通过组织提供有力保障,推进协作机制提升计划管理,7）通过收集、整理通常容易失误的设计环节，归纳形成设计、审图备忘手册，形成设计优化的良性循环；

不断充实输入条件;

市场定位;

成本目标;

政府要求;

上阶段成果;

前期工作配合,1）对于大型项目，在首期规划阶段充分兼顾后期规划，有效缩短后期开发阶段的设计周期从而提升项目整体开发效率,效率提升与工作改进的思考,专注前期，服务后期,通过组织提供有力保障,推进协作机制提升计划管理,为后期工作铺路,2）消除部门壁垒，专业聚焦于项目，形成以项目为中心的横向协作团队,1）明确项目从拿地开始到项目结束全过程，各关键节点的项目控制标准和重要输出成果，,2）建立项目阶段性成果即时通报机制,建立项目阶段成果管理体系,专注前期，服务后期,通过组织提供有力保障,推进协作机制提升计划管理,效率提升与工作改进的思考,明确阶段性成果的定义、承办部门岗位、审核人及批准人，审批完成后抄送人,各公司将项目阶段成果纳入各部门一级计划节点计划进行管控,重要阶段成果完成，及时发布通报信息；

到期未发布通报的节点视为成果滞后，由计划专员跟踪、向集团管理层反馈。

专注前期，