东方知音项目评估Word文档格式.docx
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上海复远建设监理有限公司
物业管理：
上海复瑞物业管理有限公司
项目部主要人员：
二、主要技术经济指标：
一期
一期总用地面积
65820M2
道路用地
8600M2
一期总建筑面积
94894.22M2
居住建筑面积毛密度
1.274
其中
地上建筑面积
91266M2
居住建筑面积净密度
1.82
地下建筑面积
3628M2
人口毛密度
412人/ha
一期建筑占地面积
15856M2
人口净密度
587人/ha
一期住宅建筑面积
85554M2
自行车库
1505M2
一期住宅总户数
778户
汽车停车位
174个
容积率
1.37
地面汽车停车位
75个
集中绿化率
15.2%
地下汽车停车位
99个
绿化面积
33568M2
会所
1705M2
绿化系数
39.50%
商业、物业
2451M2
二期
二期总用地面积
49800M2
19679M2
二期总建筑面积
80830.75M2
75903.8M2
道路用地面积
8340M2
4927M2
1438M2
二期建筑占地面积
8109.41M2
地下汽车库（兼人防）
3492.02M2
二期住宅建筑面积
181个
二期住宅总户数
686户
83个
1.50
98个
17.4%
总用地平衡表
总用地面积
11.594ha
100%
一期用地面积
6.614ha
56.90%
二期用地面积
4.98ha
43.10%
住宅建筑用地面积
7.358ha
63.45%
公共建筑用地面积
0.675ha
5.82%
1.694ha
14.61%
公共绿地面积
1.867ha
16%
总绿化系数
39.5%
一期总户型分配表
二期户型分配情况
一、二期主要绿化指标
绿地面积
19679.45M2
集中绿化面积
10000M2
8665.13M2
绿化率
39.5%M2
15.2%M2
17.40%
人均绿地面积
12.3M2
7.72M2
一、二期面积汇总
总建筑面积
175724.97M2
地上自行车库面积
1504.57M2
多层住宅面积
122034.95M2
地下自行车库面积（兼人防）
549.79M2
小高层住宅面积
39423.16M2
半地下室自行车库面积
885.12M2
商场会所面积
4207.29M2
地上面积汇总
167162.43M2
地下车库（可售）
1785.41M2
地下面积汇总
7640.80M2
地下车库（兼人防）
5334.68M2
住宅面积汇总
161500.89M2
三、建材装修标准：
结构：
沉降控制复合桩基桩0.25*0.25*22米，纯桩基桩0.25*0.25*22米，小高层纯桩基桩0.3*0.3*26m，多层采用砖混合结构。
楼屋面采用现浇钢筋混凝土板，底层设架空板，每层设置圈梁及构造柱。
小高层采用短肢钢筋混凝土框剪结构，楼屋面采用现浇钢筋混凝土。
外墙：
多层采用涂料饰面，小高层采用涂料饰面，局部采用面砖
饰面。
屋顶屋面：
铺设保温、隔热层及聚氯乙烯橡胶共混防水层。
门窗：
入户大门采用防盗子母门，外窗及阳台门采用彩色
铝合金材料，二期沿金桥路的27#~31#房及36#房东单元采用双层玻璃，内门客户自理。
地面：
室内地坪采用水泥砂浆找平。
内墙：
客厅、餐厅、卧室砂浆抹平，腻子批嵌。
阳台：
金属栏杆及玻璃挡板。
电梯：
三菱电梯，七层住宅载重量550kg，十一层住宅载
重量630kg.
门厅：
每单元建筑设置独立、宽敞、明亮大堂，厅内采用
地砖。
公用部位楼梯：
地面铺设防滑地砖。
供水：
变频供水，无屋面水箱。
电视接受系统：
预留二个有线电视终端（除一室一厅一个外）。
通信系统：
每户预留二门IDD电话线路，含一路电信宽带网络
线路。
水、电、煤：
一并配套到位：
一户一表（电表容量：
4KW—8KW）
煤气：
管道铺设到户。
车位：
355个，其中一期174个，二期181个。
空调：
预留空调位置、搁板及空调滴水管。
智能化：
信息宽带网络系统，小区背景音乐及紧急广播系统、
一卡通车辆管理及门禁系统、物业管理平台子系统。
保安系统：
24小时保安、电子巡更系统、家庭安全防范报警系统、小区周边红外线报警系统、闭路电视监控子系统、楼宇可视对讲系统。
四、会所设施：
底层设有跑步机、体操房（健身房）、咖吧。
二层设有桌球房、美容室、棋牌室、羽毛球场、乒乓球室、攀岩等休闲娱乐项目。
会所由上海星之健身俱乐部有限公司管理经营。
五、智能化：
1、信息通信系统：
信息宽带网络系统：
采用FTTB+LAN接入方式，光缆进小区到楼，五类线到户。
2、CATV有线电视系统。
3、安全防范系统：
周界防越报警系统：
采用总线制，设置红外线总线制报警器。
电子巡更系统：
采用离线式巡更系统，显示巡更时间、地点。
电视监控系统：
小区所有出入口、车库内及主要公共场所设置摄像机，并带有报警联动功能。
4、可视对讲系统：
总线布线，按键式门口机，住户房号与按键一一对应。
5、管理系统：
（1）背景音响紧急广播系统：
在小区公共场所，绿化带设置音响。
（2）小区一卡通系统：
地下车库管理和IC卡门禁管理。
（3）智能化系统管理中心：
安保中心和物业管理中心。
六、前期配套开发管理概况
前期与配套方面主要工作有三块：
一是3100m2的接待中心（该建筑为代建项目）；
二是9.5万m2的一期住宅项目；
三是二期8.1万m2住宅项目。
二、项目进度计划执行和完成情况
在项目时间管理上，项目部认真做好各项进度计划,组织各项活动的实施，并在项目开展过程中及时跟踪、调整，采取相应的进度措施，根据预定的计划在前期、配套及现场施工等方面得到严格控制，使整个项目的计划执行达到了预期的目标。
一、进度节点计划执行情况详见附件1
二、考核节点执行完成情况
除二期交付许可证节点比计划延期14天外，其余节点均能按计划完成。
三、其他节点执行完成情况
方案审批延期34天
建设用地规划许可证延期15天
配套延期31天
结算延期271天
其余节点均基本按计划完成
方案审批延期13天
配套延误26天，景观延期29天
档案验收延期16天
大产证、结算延期
其余节点均按计划完或提前完成
四、节点滞后原因分析和采取纠偏手段
1、二期交付许可证延期主要原因是完成二期超面积规划补证，补签土地出让合同和补缴出让金等事项。
我们的执行思路是：
保证公司的总体利益，利用良好的政府部门关系，有计划、有步骤实施各项任务，最终于2003年12月19日取得新建住宅交付使用许可证；
一、二期方案审批延期主要原因为建筑面积超标等原因经几次送审后才给予批准。
根据此情况，项目部根据方案报批及扩初报批分别由区计划发展局及市建委审批的情况，将扩初报批与方案报
批同步进行，节约了办证的时间，保证了开工的日期；
2、一、二期建设用地规划许可证延期主要原因是土地出让金费用交付的延误，考虑公司资金流转，所做的技术调整，此工期延误对整个项目影响不大；
3、配套、绿化节点延期主要原因为：
（1）对配套垄断项目施工工期估算太乐观，主要为供电箱变基础的施工工期及设备吊装对路面要求高，与景观绿化搭接要求考虑不够完善；
（2）一期会所装潢方案的延期，使消防施工延期（后会所作为甩项）验收；
（3）对配套验收手续历时估计不够。
根据此情况项目部积极采取措施，压缩后续办证的时间（主要为档案验收及交付使用许可证的办理），保证了交付的时间要求；
4、结算节点延期主要原因是有计划安排延期；
5、二期大产证延期主要原因为补地价问题。
五、进度总体评估、经验及教训
东方知音项目时间管理上形成了较为可靠的管理体系和制度，使项目运作顺畅，各项活动能基本按计划有序的开展。
通过项目团队的共同努力，项目的进度编制、跟踪调整和控制等方面都得到了较好的成果，项目重要节点能够按时和提前完成，项目时间管理基本达到了预定的目标。
项目部根据实际情况编制了控制计划，把工作内容细分，为项目工作安排及各种工作交叉做好了积极的准备，为工作的开展提供
了依据。
在实施过程中及时跟踪及调整计划，出现偏差及时采取有效措施加以改进，形成了计划控制的管理体系。
1、方案报批及扩初报批分别由区计划发展局及市建委审批，这两项工作经过努力可平行进行，节约了办证的时间，保证了开工的日期。
2、在工程开工方面，桩基施工安排在施工许可证之前进行（并作好风险的评估及公关工作），保证项目开盘时间，积极配合了销售的工作。
3、施工图的审图工作虽然已经下了较大的功夫，但仍存在设计上的疏忽和漏洞，影响了工程的进度；
从另一方面反映在方案及扩初的审核阶段工作仍不够仔细，产品定位方面工作也不够细致。
项目部在方案及扩初阶段参与力度不够，另外各专业的配合要紧密；
产品定位要提前完成，定位深度要加深。
4、开工前项目部和施工单位拟订现场施工管理制度，对施工进度控制要求及措施进行了明确的描述，便于施工过程中的管理和控制。
5、项目部根据实际情况，分阶段对计划进行控制，找出关键线路进行重点控制，避免产生大的偏差。
开盘前着重控制结构的封顶时间，为配合销售开盘，保证资金回笼。
在一期结构施工阶段，项目部着重抓9~15#楼的结构施工进度，一方面在例会中与施工单位进行沟通，强调该进度的重要性，要求其采取一切有效措施，完成进度，并进行跟踪；
另一方面，在工程隐蔽验收方面要求监理单位在验收时间上给予施工单位的支持，实行24小时监理，为进度
的实施提供方便。
（1）结构封顶时间的控制，出现偏差及时调整、补救。
由于施工单位抢9~15#楼的封顶，一期1~3#楼未能按计划完成封顶，根据此情况项目部加强了对施工该单体进度的管理力度，要求施工单位增加人员，投入相应的资金，对施工人员和资金到位情况检查、跟踪，并采取进度罚款等措施，在后期初装修施工过程中要求施工单位增加人员投入，各楼层同时作业，通过项目团队的努力，追回工期。
（2）结构封顶阶段抓紧甲方分包队伍进场的准备工作，协调分包单位按总包进度计划及时进场施工，不影响总包进度安排。
（3）配套绿化施工阶段，加强施工图的审核，形成综合配套集成图，避免各工种之间相互矛盾，施工打架等现象。
配套施工过程中协调工作较繁重，周末安排值班及时解决问题。
6、加强设计方案效果的确定工作，考虑好效果和造价的矛盾平衡 所占用的时间。
绿化施工图、围墙施工图、空调挡板样式以及标示牌的设计方面都存在反复修改、调整，并对施工工期造成一定的影响。
7、加强对甲方指定分包单位的管理及与总包、监理的协调工作，分包单位进度计划要跟总包密切配合，经总包、监理及甲方共同审定后按计划施工，强调分包单位必须服从总包管理，并形成制度。
加强集团招投标的配合及跟踪，能尽早开始的招标项目部尽早安排开始，给施工备料及进场预留空间。
8、为配套施工尽早提供工作面，给配套验收及项目部不能掌控的工作预留时间。
六、项目部根据现场的实际情况，定期和不定期审核工程进度的控制情况，及时了解实际进度，为后续工序的展开做阶段性评估。
三、项目质量控制
一、质量计划：
1、根据合同规定，一期A标段的工程质量目标为优良率80%，B标段的工程质量目标为100%的优良率，同时争创无渗漏小区；
二期由于质检部门取消优良率，A、B标段工程质量目标为100%的合格率，争创无渗漏小区。
2、质量验收标准和依据：
工程项目施工图纸技术说明（包括设计交底、会审纪要），国家标准《建设监理规范》、建设部《工程建设监理规范》、建设部《建筑安装工程质量检验评定标准》和《建筑安装工程施工验收规范》，施工单位编制的经其总工程师批准并经业主、监理单位审查同意的施工组织设计等作为质量管理的标准和依据。
3、项目部配备相应的土建、水、电工程师为质量管理人员并委托监理单位进行质量管理。
组织设计、施工和监理单位认真进行设计交底和图纸会审，施工中按照国家的有关工程建设法律法规、技术标准，对工程质量进行检查，工程竣工后，及时组织有关部门进行竣工验收。
另外，项目部制定了《工程施工管理制度》（详见附件2），对违反《工程施工管理制度》中质量管理条款的现象进行处罚，以此作为管理手段，督促施工单位提高工程质量。
监理单位对施工组织设计进行审查，要求施工单位按审查意见进行修改、补充，并督促施工单位认真组织实施，作好轴线控制、材料验收、隐蔽验收等各阶段的验收工作。
通过现场巡视、旁站、
平行检查等手段，对施工质量进行监督，协调处理存在的实际问题，及时发出各项指令，督促其质保体系的正常运做和工程的正常开展。
4、施工单位执行实施ISO-9002质量保证体系，实行项目经理、生产经理和项目工程师质量负责制，以项目工程师为质量主管，质量员为日常工程质量负责人的项目管理体系。
根据工程达优良的目标，制定各级岗位质量责任制，全面提高全体施工人员的质量意识及创优信念。
对有影响质量和施工难度的问题预先与业主、监理沟通，取得共识，为创优工程打下良好的基础。
5、前期物业的介入，对施工过程进行验收，对房屋功能性的问题进行预验收，针对部分质量、安全、功能性使用问题及时反馈项目部，由项目部协调监理公司对施工单位有目的性的整改，以改善存在的各种问题，做好在控制质量方面的信息循环，减少质量通病。
二、质量保证措施：
1、建筑结构工程质量保证措施。
项目部通过现场巡视、检查，通过监理的现场监督，实时检查，结合施工总分包单位的管理，对现场施工过程进行全方位、全过程的质量控制，协调各方关系，并及时处理各方反馈信息。
结合本工程的特点共分：
桩基工程、钢筋工程、模板工程、砼工程、砖墙工程、防水工程。
（1）桩基工程
施工前认真审核施工图纸，分析地质勘察报告。
审查施工单
位人员资质、设备情况，对操作工人分别检查上岗证，并要求施工单位项目管理人员加强操作工人的技术交底工作。
严格控制材料质量，由于本工程所采用的桩均为成品桩，在成品桩进场时，对产品的出厂合格证、强度报告等资料进行抽检验收（回弹强度、外观检查等），发现不合格的产品进行标识、监督退场。
另外，对现场焊接的角钢、焊条等辅助材料按规范进行严格检查，确保将合格材料使用到工程上。
对桩基控制轴线、桩位进行验证。
检查和校核施工单位引进场内的标高、水准点及角桩，对每个桩位进行复查，依据设计图纸轴线坐标进行核对。
对压桩质量进行检查，对接桩隐蔽工程进行验收。
在压桩施工中要求监理单位采取旁站观察和验收工作，对桩的垂直度、标高、接桩的焊缝质量进行认真检查、验收，并且检查压桩的施工记录，要求操作工人认真填写送桩深度及压力值。
当出现桩项压碎而未送到设计深度及桩压不下去时，与设计单位联系进行相应处理，确保压桩的施工质量，在基坑开挖后，从低应变动测结果看，90%以上均为一类桩，其余为二类桩，未出现三类桩。
（2）钢筋工程
首先要求施工单位进场的钢筋必须持有质保书，做好自检工作，通过现场监理对批进场的钢筋进行复检，合格后方可投入使用。
钢筋施工时严格按照设计图纸进行操作，做到规格尺寸、位置正确绑扎牢固，并且必须确保钢筋保护层厚度，水泥垫块到位，搭接长度符合规定。
浇捣砼时专人看护。
以上各点项目部随时安
排抽检，监理全方位进行监督验收，以确保钢筋工程的施工质量。
（3）模板工程
本工程的支模系统中，模板全部采用组合模板和胶合格板，搁栅采用钢管和方木。
对于柱和高度较大的梁加侧撑，以保证其垂直度和稳定性。
模板拼缝严格控制。
在混凝土浇捣前要求施工单位进行技术复核，内容包括标高、轴线、截面尺寸、垂直度、平整度、支模架强度、刚度、稳定性等。
避免混凝土在浇筑时直接冲击模板，砼厚度较厚的采用分层浇筑的原则，使模板系统受力均匀，以免采集中荷载而变形，胀膜。
（4）砼工程
由于工程进度要求，要求施工单位结构全部采用商品混凝土。
项目部人员通过现场巡视、检查、监理信息反馈等手段进行监督，协调存在的实际问题。
在混凝土的浇捣控制上，对浇捣时振捣、下料进行控制，保证浇捣质量。
砼浇捣后，督促施工单位及时做好砼养护工作，冬季施工时，砼必须按要求掺加外加剂。
在拆模控制中，要求施工单位按规范规定的时间及强度达到后方可拆模。
楼板的结构厚度是结构工程的控制要点，现场经实测检查，板厚均达到了设计要求。
（5）砖墙工程
在砖墙砌筑控制中，重点检查拉结筋的设置位置及长度，砌体的灰缝特别是头缝的饱满度。
砖砌体分项经实测、观感均达到了预定的质量目标。
防水工程
该分项涉及面较广，包括屋面、外墙、门窗，本工程还涉及到地下车库的防水等。
屋面防水涉及到屋面结构的防水，首先必须保证屋面结构不渗水，这是关键的一项，该分项质量控制在砼工程中已介绍。
其次是采用防水卷材的铺贴的质量控制。
该防水层的施工严格控制其施工的条件，天沟、水落口、屋脊、搭头等节点必须仔细操作，且须增加附加层等。
结合监理的现场控制、监督，保证了防水层的施工质量。
地下车库防水控制，集中加强墙板砼的抗渗措施，项目部协同设计单位，集团相关部门对地下室的设计加以优化，采用优质的材料，并加强对施工过程的质量控制，对施工中施工单位各主要环节加以控制，确保墙板抗渗不漏。
同时要求监理公司针对墙板模板支撑、墙板钢筋的绑扎、拆模及特殊部位的细部做法加以监控，另外地下室外墙设防水涂层，也保证了防水的效果。
到目前为止未发现防水层有渗水现象。
2、基坑围护方案及施工
由于涉及到地下车库与周边建筑物较近，地下车库基坑围护采用普通的土钉墙施工方案。
结合机械施工方式进行大开挖，为防止超挖，导致桩基受到破坏，要求施工单位严格控制挖土标高及不同标高交界的位置尺寸，最后300厚人工铲土，严禁虚土回填。
在开挖过程中，项目部将此作为关键环节来控制。
开挖初期，由于配合清土的人员偏少，加之夜间挖土期间照明不够，基坑虽未超挖，但桩顶不同程度受到破坏。
为此，项目部督促施工单位拿出具体措施，增加清
土人员，并派专人管理对照桩位图在桩的位置用白灰标示，使得桩得到了有效保护。
3、一般装饰工程
结合工程特点，项目部对装饰工程进行技术交底，协调监理公司对墙面抹灰、天棚抹灰、墙面贴面砖、楼地面水泥砂浆、砼地面面层、涂料、木材面与金属面油漆等各部分分开进行质量控制，再加上装饰阶段的施工内容又涉及到门窗工程、屋面工程、给排水和煤气、建筑电气安装等分部工程以及室外道路、绿化等独立单位工程，该阶段特点是工作面大、控制点多，分部分项工程相互穿插进行，针对这些特点在实施质量保证时，采取了一系列的措施，并在措施落实中做了大量的工作，为装饰阶段各分部分项按质完成打下了坚实的基础。
装饰工程上，坚持要求施工单位做到样板先行，在样板房做好后，由项目部、设计部、监理单位验收确认的样板标准后，施工单位才能进行大面积的装饰工程施工。
在混凝土外墙螺杆补洞时，要求施工单位先出方案，在监理审核同意后方可实施，事后须经过监理的检查验收。
楼地面工程大面积尚好，但还是有局部有空鼓和起砂现象。
在各分部、分项工程中，要求施工单位做好必要的功能性试验，如暗敷水管的气密性试验；
排水管的通球试验；
天然气管的气密性试验；
卫生间、厨房间楼、屋面的泼水、渗水试验；
电气的绝缘、接地、避雷测试；
卫生间地坪及洁具盛水试验；
排水管道通球试验；
通水、通电试验均按照有关规定做了抽查。
通过这
些试验查出存在质量问题的部位，并进行修复，减少了成品的质量隐患。
对隐蔽部位设置停止点进行专门的质量检查验收。
例如：
门窗工程中，外框安装好后，对固定件、密封胶及下槛的填嵌等进行了隐蔽验收；
屋面工程中为了控制质量，对屋面各工序进行隐蔽验收，验收通过后，方可进入下一道工序施工。
对易产生质量通病的环节设置见证点，在日常的巡视中重点进行检查。
例如，在楼地面工程中，重点检查基层清理及扫浆处理情况，厨卫间重点检查管道穿楼板处止水环的施工质量，并做盛水试验。
4、门厅、电梯厅等公共部位及样板房、精装饰工程
单元门采用铝合金玻璃防盗门，防盗门采用IC卡门禁系统，可视访客系统，公用部位地坪，电梯门套采用墙地砖铺贴，再加上公用部位设备箱的合理布置，使得公用部位既整洁又美观。
结合上述特点，以公用部位扶梯栏杆、地砖、墙面粉刷、涂料、特别是电梯门套的施工质量为重点，加强过程控制，结合物业的前期配合检查，杜绝了各种质量隐患。
但通过一段时间的使用，由于电梯开关门的震动因素电梯门套面砖还是有不少空鼓和部分脱落。
样板房工程。
一、二期共有五套样板房，总的质量管理控制从以下几点着手：
（1）做好样板房整个管理控制的整体规划，使每个环节、步骤按预定的计划目标进行。
做好产品定位及选用各种材料的标准确认。
（2）施工图设计细化，做到效果与现场统一，设计与施工图融合
（3）选择好综合能力强的施工单位。
（4）控制施工队进场前后的各环节，划分明确的施工界
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