《物业经营管理》模拟试题二.doc

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2011年《物业经营管理》模拟试题二

一、单项选择题（共60分，每题1分。

每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．物业经营管理强调为业主提供（）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。

A．设施管理

B．运行管理

C．价值管理

D．资产管理

【答案】C

【解析】P1页下面。

物业经营管理突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。

这句话一是要注意提供什么服务，二是要注意满足什么需求。

2．物业经营管理的内容不包括（）

A．物业的运行操作管理

B．资本投资决策

C．房地产开发建设

D．市场营销

【答案】C

【解析】P1页下面。

物业经营管理活动

（1）既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，

（2）也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的（资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等）经营活动。

3．下列零售商业物业类型中，（）的建筑规模、商业服务半径、服务人口、年营业额等差异较大。

A．地区购物商场

B．区域购物中心

C．居住区商场

D．特色商店

【答案】D

【解析】P4-5页，特色商店的特色主要表现在其所经营的商品或服务的特殊性，以及经营方式的灵活性。

这类商店的建筑规模、商业服务半径、服务人口、年营业额等差异较大。

4．综合用途物业内零售商场的（）往往受到一定的限制。

A．规模

B．商业服务半径

C．服务人口

D．年营业额

【答案】A

【解析】P5页中上部。

零售商业物业基本上有两种存在形式，一是只经营零售业的独立的建筑物或建筑群；二是某综合用途物业内的一部分。

目前国内外以办公、酒店、住宅或文化娱乐设施为主的综合用途开发通常将零售商店包括在内，成为整体开发的一部分。

这种做法的优点是，整体开发的各种使用用途为这些零售商店提供了现成的市场。

当然，综合用途物业内零售商场的规模往往受到一定的限制。

5．（）是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构（企业或事业单位）创造一个良好的生产、办公环境。

A．物业管理

B．设施管理

C．房地产资产管理

D．房地产投资组合管理

【答案】B

【解析】P9-10页。

设施管理——是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构（企业或事业单位）创造一个良好的生产、办公环境。

6．房地产资产管理公司通过考察（），来决定是否批准物业管理企业提出的更新改造计划。

A．资本开支是否满足组合投资管理的目标

B．资本开支是否满足投资者的投资目标

C．资本开支是否能有效提升物业价值

D．资本开支是否能降低物业管理成本

【答案】C

【解析】P11页中间。

物业管理企业为了减少物业维护维修的工作量，通常倾向于选择新建成物业或物理状况良好的物业，因此会经常提出一些物业更新改造等资本改良投资计划。

房地产资产管理公司就需要考察这些资本开支是否能有效提升物业价值，来决定是否批准物业管理企业提出的更新改造计划。

7．资产管理公司通过监控（），来聘用、解聘和调配物业管理企业。

A．资产管理

B．物业的运行绩效

C．物业管理

D．聘用物业管理企业

【答案】B

【解析】P11中间。

资产管理公司通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业管理企业。

资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。

8．投资者进行房地产投资的主要目的是（）

A．使其财富最大化

B．获得作为房地产业主的荣誉

C．降低其投资组合的总体风险

D．抵抑通货膨胀的影响

【答案】A

【解析】P20中间部分。

投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。

通过进行房地产投资，投资者可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。

9．写字楼的租户需要工作中的短时休息，所以出租人就通过增加一个小酒吧来满足这种需求，这体现了房地产投资的（）

A．各异性

B．适应性

C．相互影响性

D．专业管理依赖性

【答案】B

【解析】B适应性——指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。

A各异性——指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。

C相互影响性——指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。

D专业管理依赖性——指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。

10．房地产投资的优点是（）。

A．投资回收期长

B．投资数额大

C．有专门的知识和经验

D．提高投资者的资信等级

【答案】D

房地产投资的优点包括自然寿命周期长，易于满足使用者不断变化的需要，能从公共设施的改善和投资中获取利益等。

这里再介绍房地产投资的一些其他优点。

（1）相对较高的收益水平。

（2）能够得到税收方面的好处。

（3）易于获得金融机构的支持。

（4）能抵消通货膨胀的影响。

（5）提高投资者的资信等级。

11．有关绘制现金流量图的基本规则的描述，不正确的是（）。

A．横轴为时间轴，横坐标轴上“0”点，通常表示当前时点。

B．如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，计算时通常采用期初惯例法。

C．把初始投资P看作是第0期期末发生的。

D．相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。

【答案】B

【解析】如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。

12．从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失、运营费用，再加上其他收入，就得到了物业的（）。

A．税前现金流

B．有效毛收入

C．净运营收益

D．实际租金收入

【答案】C

【解析】潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入=有效毛收入

有效毛收入－运营费用=净运营收益

净运营收益－抵押货款还本付息=税前现金流

税前现金流－准备金－所得税=税后现金流

13．物业内某新购设备原值为201万元，预计使用寿命为10年，残值为1万元；第一年的运营费用为20万元，预计以后每年等额增加运营费用1万元，不考虑资金时间价值的影响，其年等额总成本为（）万元。

A．45

B．20

C．24.5

D．44.5

【答案】D

【解析】P55，

14．物业价格与一般物品价格的不同之处是（）

A．是价格，用货币来表示

B．有波动，受供求因素的影响

C．受区位的影响很大

D．按质论价：

优质高价，劣质低价

【答案】C

【解析】P76-77页。

物业价格主要有下列五个特征：

（1）物业价格受区位的影响很大；

（2）物业价格实质上是物业权益的价格；（3）物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；（4）物业价格形成的时间较长；（5）物业价格容易受交易者的个别因素的影响。

15．物业开发成本中，水、电、燃气、热力等设施的建设费用，属于（）

A．前期工程费

B．基础设施建设费

C．建筑安装工程费

D．公共配套设施建设费

【答案】B

【解析】在实际中，开发成本主要包括下列几项：

①勘察设计和前期工程费，包括可行性研究，工程勘察，规划及建筑设计，施工通水、通电、通路、通信及平整场地等开发项目前期工作所发生的费用；②基础设施建设费，包括所需要的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等设施的建设费用。

③房屋建筑安装工程费；④公共配套设施建设费；⑤开发建设过程中的税费。

16．某房地产现房价格为3000元/m2，预计从期房达到现房的2年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m2（年末收取），出租运营费用为每年50元/m2。

假设折现率为5％，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为（）元/m2。

A.2750

B2500

C.2335

D.2573

【答案】C

【解析】

所以，

17．编制物业管理计划时，物业的市场细分方式一般不包括（）。

A．地域范围

B．房地产用途

C．增量存量

D．目标市场

【答案】C

【解析】P146页上面。

房地产市场是一种典型的地区性市场，不存在统一的、一般的房地产市场。

因此，物业管理师必须把房地产市场进一步细分，以便编制出一个具体可行的物业管理计划。

细分市场的方式，需要综合考虑地域、物业类型和目标市场三种细分方式。

18．2007年末，某市住房总量为5000万m2，其中经济适用住房400万m2，商品住房3750万m2，同期住房空置量为750万m2，其中经济适用住房空置量为50万m2，商品住房空置量为450万m2，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。

A．12%

B．10.84%

C．15%

D．8%

【答案】A

【解析】450/3750=12%。

空置率，指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。

在实际应用中，可以根据房屋的类型特征和空置特征分别进行统计，包括不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。

19．评价商业物业区位的优劣影响因素不包括（）

A．周围人口密度

B．交通、通信的方便程度

C．居民的购买力水平和消费习惯

D．与其他商业设施接近的程度

【答案】D

【解析】P146页中间。

评价居住物业区位的优劣需考虑的主要因素包括：

①市政公用和公建配套设施完备的程度；②环境因素；③公共交通便捷程度；④居民人口与收入；⑤社区文化氛围即人身与财产安全状况。

商业零售物业区位的优劣，则主要取决于：

①周围人口密度；②交通、通信的方便程度；③居民的购买力水平和消费习惯。

写字楼物业区位的优劣，则主要取决于：

①与其他商业设施接近的程度；②周围土地利用情况和环境；③易接近性。

20．下列关于房屋租赁说法中错误的是（）

A.承租人具有房屋的占有权

B.承租人具有房屋的处分权

C.承租人具有房屋的使用权

D.承租人拥有部分收益权

【答案】B

【解析】P156，房屋租赁只转移房屋权属中的使用权，不转移房屋的所有权。

因此，承租人拥有的是房屋的占有权、使用权和部分收益权，房屋的处分权和最终收益权仍属出租人所有。

21．（）是物业管理中最常见的租赁形式。

A．居住用房租赁

B．自动延期租赁

C．公房租赁

D．定期租赁

【答案】D

【解析】P157页中上部，定期租赁是物业管理中最常见的租赁形式。

22．净租通常在（）中采用。

A．短期租赁

B．中短期租赁

C．长期租赁

D．定期租赁

【答案】C

【解析】P158页中间部分，净租通常在长期租赁中采用，租赁时间可达10年以上。

23．在租赁市场活跃时，业主通常选择（）

A．包租转租

B．委托管理

C．出租代理

D．其他

【答案】C

【解析】P160页上面，在在租赁市场活跃时，业主通常选择出租代理模式；在租赁市场不景气或不易把握时，业主通常选择包租转租模式，将市场风险转移。

24．下列关于房屋租赁特点的说法中不正确的是（）

A．租赁双方必须具有民事行为能力

B．当房屋所有权发生转移时，房屋租赁关系随之终止

C．房屋租赁的标的是作为特定物的房屋

D．房屋租赁合同属于法定要式合同

【答案】B

【解析】P156页。

房屋租赁作为一种特定商品的交易经济活动形式，它具有以下特征：

（1）房屋租赁不转移房屋的所有权；

（2）房屋租赁的标的是作为特定物的房屋；（3）房屋租赁关系是一种经济要式契约关系（租赁契约又必须是要式合同，而且是法定要式合同。

）；（4）房屋租赁关系不因所有权的转移而中止；（5）租赁双方都必须是符合法律规定的责任人（租赁双方必须具有民事行为能力；出租人必须是房屋所有权人或其指定的委托人或法定代管人）。

25．房屋租赁合同产生法律效力是在（）

A．租赁双方谈妥所有条件之后

B．租赁双方达成协议并在书面合同上签字、盖章之后

C．租赁双方达成协议并且到当地房地产行政主管部门登记备案之后

D．租赁双方达成协议并且承租人搬进房屋之后

【答案】C

【解析】P169页。

房屋租赁合同是诺成合同，一旦签署，就告成立，而无须出租人腾出空房子或承租人占有房子才算合同成立。

合同签订后要到当地房地产行政主管部门登记备案，否则，租赁行为法律不予保护。

26．租赁关系会因双方中的一方死亡而自动终止的是（）

A．意愿租赁

B．定期租赁

C．私房租赁

D．自动延续租赁

【答案】A

【解析】P157页。

与定期租赁、自动延期租赁不同的是，意愿租赁关系在双方中的一方死去时自动中止。

27．在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）

A．同类型物业的市场供求关系

B．物业出租经营成本

C．业主希望的投资回报率

D．物业自身的状况

【答案】A

【解析】P163-164页。

理论上：

租金的确定要以物业出租经营成本和业主希望的投资回报率来确定；市场经济条件下：

物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。

28．下列对于基础租金和附加租金的说法不正确的是（）

A．基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的

B．对于写字楼物业，附加租金通常是整栋建筑物内位置较好的出租单元的租金比基础租金高出部分的租金

C．对于零售商业物业，附加租金通常是租户按营业额的一定比例支付的百分比租金

D．基础租金实际上就是成本，而附加租金实际上就是利润

【答案】D

【解析】本题考查的是基础租金和附加租金的内容，具体可参照教材P166页。

在选择时可利用排除法来进行选择。

根据教材中的内容，在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金）确定一个基础租金。

所以A说法是正确的。

对于写字楼物业，建筑内某一具体出租单元的租金依其在整栋建筑内所处的位置有一定差异。

物业管理师在确定各出租单元的具体租金时，常使位置较好的出租单元付出一定的超额租金，用这部分收入来平衡位置不好的出租单元较低的租金收入。

这里的超额租金就是附加租金，所以B说法也是正确的。

对于零售商业物业，租约中载明的租金通常为基础租金，租户可能还要按营业额的一定比例支付附加的百分比租金（也称为超出性租金），这里的百分比租金实际上就是附加租金，所以C的说法也是正确的。

那么，不正确的就是最后一个选项D。

实际上，基础租金中也隐含着利润，因为在确定基础租金水平时要考虑业主希望达到的投资收益率目标，这其中肯定有利润率的要求。

29．下列哪项不是物业管理营业成本中包括的费用（）。

A．直接人工费

B．直接材料费

C．间接费用

D．管理费用

【答案】D

【解析】P183，营业成本——是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。

30．物业管理企业经营共用设施设备支付的有偿使用费，计入（）

A．营业成本

B．管理费用

C．营业成本或管理费用

D．递延资产

【答案】A

【解析】P184页中间，物业管理企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本；

31．下列哪项不属于物业管理服务成本中的人工费（）。

A．社会保险费

B．加班费

C．通信费

D．工服洗涤费

【答案】C

【解析】C通信费属于办公费，见P189页。

32．某物业管理企业，参与管理的物业总面积为100000m2。

该企业现有汽车等固定交通工具价值100万元，电话、传真等通信工具价值1万元，桌椅、电脑、空调等办公设备价值50万元，管道疏通机、电焊机等工程维修设备价值5万元，其他设备价值1万元，则该企业固定资产折旧费为（）元/月•平方米。

A．0.26

B．1.3

C．3.12

D．26

【答案】A

【解析】（100+1+50+5+1）/5/12/100000×10000=0.26元/月•平方米。

固定资产平均折旧年限一般为5年。

33．（）是物业管理企业财务管理手段、起点和财务预算的一个重要组成部分。

A．收入预算

B．资本预算

C．成本预算

D．现金预算

【答案】C

【解析】P194页底部。

成本预算是物业管理企业财务管理手段、起点和财务预算的一个重要组成部分，是企业成本管理在一个时期内的成本水平、成本目标的一种书面方案，是成本决策结果的系统化。

34．以微利为主要特征的物业管理行业，特别适合采用（）编制预算。

A．固定预算

B．滚动预算

C．弹性预算

D．零基预算

【答案】D

【解析】P197页中下部，在我国，零基预算越来越多地应用于：

产出较难辨认的服务性部门费用预算的编制，如政府部门和以微利为主要特征的物业管理行业。

35．编制管理费用预算的最佳方法是（）

A．固定预算

B．滚动预算

C．弹性预算

D．零基预算

【答案】D

【解析】P200页上面。

编制管理费用预算的最佳方法为零基预算，但为了简便起见，物业管理企业仍可以采用固定预算。

36．（）是成本控制的中心环节。

A．事先控制

B．事中控制

C．事后控制

D．前馈性控制

【答案】B

【解析】P201页中间。

事中控制，是成本控制的中心环节。

37．在成本的日常管理中要严格实施预算的（）

A．凭证控制

B．成本控制

C．制度控制

D．计划控制

【答案】A

【解析】P206页上面。

在成本的日常管理中严格实施预算的凭证控制。

物业管理企业财务管理部门可以采用费用手册形式，对成本实行总额控制。

38．以下哪项合同不属于业主所签订的与物业管理活动有关的合同。

（）

A．业主与保险公司签订的保险合同

B．物业服务合同

C．收益性物业的租赁合同

D．业主与装修施工单位签订的装修合同

【答案】B

【解析】P208页。

物业服务合同是业主委员会与物业管理企业签订的合同。

39．物业服务合同的签订日期最迟不应迟于业委会成立后（）。

A．3个月

B．6个月

C．1年

D．1个月

【答案】B

【解析】P210页下面。

业主委员会成立后，与确定的物业管理企业（原有的或另行选聘的）签订物业服务合同。

其签订日期一般应在业主委员会成立三个月内，最迟不应迟于六个月。

40．以下关于物业服务合同主要内容描述错误的是（）

A.物业管理用房的所有权属于开发商所有

B.专项维修基金属于物业管理区域内的业主所有

C.专项维修基金大都由物业管理企业代管

D.经业主大会同意，物业服务企业可以改变物业管理用房的用途。

【答案】A

【解析】小区内物业管理用房的所有权依法属于业主。

未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

41．在物业服务合同中，可以包含以下哪种条款（）？

A．业主为物业管理企业无偿提供管理用房

B．物业管理企业对住用人无偿提供班车服务

C．物业管理企业无限期接送孩子上下学

D．物业管理企业无偿举办“六一”儿童节活动

【答案】A

【解析】P216页下面。

除委托方对物业管理企业可无偿提供管理用房外，在物业服务合同中，不应有无偿无期限的承诺，如对住用人无偿提供班车服务等。

P217页中下部。

除经业主大会同意，象举办新年联欢会、“六一”儿童节活动等；或在某方面采取一些优惠措施，如对老人、儿童、困难家庭的一些取费项目给予优惠，这些内容不应在合同中明确是无偿提供，这些活动的费用也不应从物业服务费中支出，只能由开发商、物业管理企业自行支付。

42．投标书中最重要的内容应该是（）

A．投标单位的概况简介

B．分析投标物业的管理要点

C．概述投标单位拟采取的管理策略

D．详述物业管理的实施计划

【答案】D

【解析】P225页。

详述物业管理的实施计划是投标书最重要的内容。

43．物业管理企业与工程承包商在签合同时明确规定，在建造过程中发生的自然或人为的灾害所导致的损失，均由承包商承担，对于物业管理企业来说，这属于（）

A．风险回避

B．风险保留

C．风险抑制

D．风险转移

【答案】D

【解析】P230中间。

A风险回避的例子有在游泳池里不设跳台（板）就可以避免跳台（板）的风险。

B风险保留的例子有物业管理企业一般不会对他所管辖建筑的窗户玻璃投保，而是承担了窗户玻璃偶尔损坏后的全部替换费用。

C风险抑制的例子有建筑火灾的危险可以用安装灭火器、自动防火门、防火织物来控制。

风险转移——指个人或团体通过一定的方式将风险转移给其他个人或团体。

转移的形式主要有两种：

一种是以保险形式转移。

另一种是非保险转移，即通过合同方式将某些风险责任转移给对方。

44．雇主责任保险的扩展包括附加医药费保险和（）

A．附加医疗费保险

B．附加雇员个人财产保险

C．附加第三者责任险

D．附加公众责任保险

【答案】C

【解析】P239中下部。

45．（）更能揭示企业市场认可的价值，因此应该成为企业较为合理的财务管理总体目标。

A．利润最大化

B．资本利润率最大化

C．每股利润最大化

D．企业价值最大化

【答案】D

【解析】P247页中间。

企业价值最大化（股东财富最大化）更能揭示企业市场认可的价值，因此应该成为企业较为合理的财务管理总体目标。

46．张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。

如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。

则张某的这项投资在第4年的总资产报酬率是（）。

A．12.5%

B．4%

C．7.75%

D．6.58%

【答案】C

【解析】总资产报酬率＝息前税前利润/平均资产总额×100％＝（利润总额＋利息支出）/平均资产总额×100％

47．写字楼物业保值增值的关键是（）

A．所处区位好，规模大

B．功能齐全、配套设施完善

C．由专业物业管理企业管理

D．保持产权的完整性

【答案】D

【解析】P303页。

5．保持产权的完整性是写字楼物业保值增值的关键。

48．写字楼物业的管理目标是（）

A．收益部分使用率最大化

B．物业资产保值率和升值率最大化

C．物业所有人与使用人满意率最大化

D．充分发挥写字楼的形象作用

【答案】B

【解析】P308-309页。

1．经营目标：

收益部分使用率最大化。

2．管理目标：

物业资产保值率和升值率最大化。

3．服务目标：

物业所有人与使用人满意率最大化。

49．写字楼物业服务企业在选择租户时，不太注重考察租户的（）。

A.商业信誉和财务状况

B.面积需求大小

C.租金支付方式

D.物业服务需求

【答案】C

【解析】P314页，物业经营管理企业或业主对于选择什么样的租户并长久与之保持友好关系很重视。

考虑的主要准则是

（1）潜在租户所经营业务的类型及其声誉、

（2）财务稳定性和长期盈利的能力、（3）所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容。

50．下列对于写字楼物业管理内容的说法中不正确的是（）

A．物业管理师带领有兴趣的人士前往“看楼”是物业市场营销的一种方式

B．为了达到按期足额收取租金的目的，必须对对迟交者予以罚款或诉诸法律

C．物业管理应该提倡主动的收租服务

D．