东方购物中心物业管理制度.docx
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东方购物中心物业管理制度
东方购物中心物业管理制度
一、物业部组织架构与人员结构3
二、部门职责4
三、物业部各岗位职责5
１、物业部经理职责5
２、运行督办经理职责：
5
３、楼宇管理经理职责5
４、强电主管职责5
５、给排水、空调主管职责6
６、弱电主管职责6
７、电梯主管职责6
８、楼宇维修主管职责7
９、文员职责7
10、维修电工领班职责8
11、管、钳工领班职责8
12、维修管钳工职责（实行考核上岗制度）8
13、维修电工职责（实行考核上岗制度）8
14、楼面维修工职责。
（实行考核上岗制度）9
15、仓库保管员职责。
（实行考核上岗制度）9
16、物业部采购员职责。
（实行考核上岗制度）9
四、物业部主要工作内容、程序及制度11
（一）维修领班日常工作程序11
（二）维修电工日常工作内容及注意事项11
（三）弱电各系统工作程序12
（四）维修管、钳工日常工作内容及注意事项12
（五）楼面维修工日常工作内容及注意事项13
（六）电梯维修工日常工作内容及注意事项13
（七）设备三级保养制度13
（八）设备检修管理制度14
（九）设备巡检管理制度15
（十）设备封存、启用管理制度15
（十一）工具借、领管理制度15
（十二）楼面及其它部门设施维修程序17
（十三）向财务部提供扣款数据要求17
（十四）电梯科规章制度及操作规程18
（十五）空调给排水科规章制度及操作规程29
（十七）强电科规章制度及操作规程41
（十八）、关于收缴水、电费的管理规定（试行）47
（十九）关于卖场营业设施、装修改造工程的管理规定49
五、物业部与相关部门间的关系50
一、物业部组织架构与人员结构
物业部经理
文员督办经理
空排科主管电梯科主管维修科主管设备科主管强电科主管弱电科主管
维修班运行班
空空楼楼设设运设楼化电电电管临材采仓设维楼楼运运费
调调面面备备行备面验扶扶扶时料购库备修层修行行用
设设给给给给班层运室梯梯梯理工审员保管班维保班值管
备备水水水水长运行运维维核管理长修养长班理
维维维维维维行行保保员员员电电电员
修修修修修修工班工工工工
班班班长
长长长
楼监消广
宇控防播
自报系系
控警统统
二、部门职责
１、负责购物中心设备设施正常、安全、经济运作，为购物中心的经营提供
基本保证。
２、负责购物中心所属设备设施的运行、维修、保养工作，使之保持良好的
工作性能技术状况。
３、根据经营布局要求及设备技术状况，对设备设施进行合理调整改迁，使
公司物业得到升值。
４、对部门员工进行严格管理、检查、督促部门员工严格执行公司各项管理制度。
５、组织部门员工进行物业管理培训，提高员工综合素质。
三、物业部各岗位职责
１、物业部经理职责
⑴负责购物中心设备设施运作、维修、保养工作，使之保持良好的工作性能状况；
⑵组织制定相应工作管理办法、工作程序制度，编制、审核物业部年度、月度计划；
⑶合理组织实施维修、运行工作计划及日常工作，每月向安全运营部提交物业部工作分析报告；
⑷检查、督促、考核部门员工严格执行各项制度、程序、规范及工作进度，了解部门员工思想状况，对不良倾向及时纠正。
⑸负责组织各项专业培训，提高员工专业素质。
负责对直接下属工作业绩考核，并与工资挂钩。
⑹全面负责购物中心物业部的技术管理工作，督促各专业工程师尽职尽责，以确保配电、空调、给排水、弱电、电梯等设备经常处在优良的技术状态安全运行。
⑺负责购物中心的技术整改项目和新项目的施工质量监督的管理工作。
２、运行督办经理职责：
⑴积极配合物业部经理搞好物业部的工作。
每天检查工程现场和设备状况：
①检查设备运行状态，发现问题及时处理。
②检查下层岗位纪律的工作态度，发现不良现象立即纠正。
③检查运行、维修记录，掌握能耗情况，做好节能工作，并制定具体措施。
⑵每月负责审查各大客户的用电量、用水量报表，广场购物中心总用电量、用水量及能耗情况。
⑶各项培训工作。
３、楼宇管理经理职责
⑴、积极配合物业部经理搞好物业部的工作。
⑵、对购物中心楼宇设施维修及改造工作费用审核。
⑶、对购物中心设施的装修格局及品质进行监控。
①针对购物中心的自身特点，做出适合的布局方案；
②确保购物中心的装修档次，对专柜所用材料、颜色、尺寸进行控制；
③为新招专柜出具平面尺寸图，并利用专业特点协助客户设计及改造设施；
⑷对购物中心所用装饰工程跟进、协调、使之按计划进度进行，并保证工程的质量。
①负责对购物中心设施维修和改进提供方案；
②根据确定的设计方案按要求组织实施到位；
４、强电主管职责
（１）在物业部经理领导下
①主管楼面配电、照明、变电设备的全面工作，确保楼面配电柜，照明设备经常处在优良的技术状态下安全运行及日常安全管理。
②负责购物中心内电话末端设备、线路的全面工作。
（２）每天检查工程现场和设备状况
①检查设备运行状况，发现问题及时处理。
②检查下层岗位纪律和工作态度，发现不良现象立即纠正，并如实记入考核成绩。
②审查运行记录，掌握能耗状况，做好节能工作,做好记录.
（３）每月负责广场各大客户的用电量报表，在空调工程师配合下核算广场购物中心总用电量，发现差异要分析原因，及时采取措施纠正。
（４）制定并贯彻电气设备运行方案、检修方案、计划和安全操作规程，监督和检查各班组合理使用电气设备，定期维护电气设备的情况，并记录归档。
（５）每月负责商场客户，除公司应配照明外的电费管理收取工作。
（６）负责督促检查电气设备的技术资料收集整理工作，完善技术资料。
（７）掌握科技发展新动态，适时应用新技术。
（８）负责对直接下属的业绩考核并与工资挂钩及各项培训工作。
５、给排水、空调主管职责
（１）在物业部经理的领导下
①主管楼面卫生间给排水设施的维修、保养和楼面空气处理机的按时开关工作。
②负责物业部所属空调设备，室外给排水设备、泵房设备的运行，维修等全面工作。
（２）每天检查工程现场和设备状况
①检查设备运行状况，发现问题及时处理。
②检查下层岗位纪律和工作态度，发现不良现象立即纠正。
③审查运行记录，掌握能耗状况，做好节能工作,做好记录.
（３）每月负责与强电主管配合核算空调用电量。
（４）对系统设备的运行、维修状况进行监督、考核，每月分析报表。
（５）负责空调系统技术资料的收集、整理工作，完善技术资料。
（６）负责直接下属的业绩考核工作并与工资挂钩及各项培训工作。
６、弱电主管职责
（１）在物业部经理的领导下
①主管广场、电视监控、防盗报警、广播系统、楼宇自控系统设备、线路的全面工作。
②负责购物中心消防系统设备线路的全面工作。
（２）每天检查工程现场和设备状况
①检查设备运行状态，发现问题及时处理。
②审查运行、维修记录。
③负责对消防系统等设备运行，维修的工作，每月分析报表。
④负责弱电系统技术资料的收集、整理工作、完善技术资料。
⑤负责楼宇自控装置的正常运行。
７、电梯主管职责
（１）在物业部经理的领导下
①负责监视分析购物中心电梯（２８部扶梯，５台直升梯）的运行情况，保证各种设备在规定的参数下运行，发现异常应立即安排维修人员处理，并立即向上级报告，并做好记录。
②负责按电梯维保计划对广场电梯进行维保，使电梯保值。
③积极参加各种培训，对发生事故的隐患进行分析，查找原因、制定措施。
④负责电梯设备运行、维修工作，每月分析报表。
８、楼宇维修主管职责
（１）在楼宇主管经理指导下，负责各楼面柜台、橱窗、灯箱、货架、楼面装饰等其它设施的维修、保养工作，以保证完美的经营环境。
（２）协助、配合其它工种（电工、钳工、水工）的维修保养工作。
（３）根据维修保养计划，具体负责完成本工种的计划任务，安排常规的巡查、维修、保养工作，解决协调实施过程中所出现的各类问题。
对各楼面送交的维修申请单及时加以处理。
对简单维修工作要随时处理，保证完好率在９８％以上。
（４）严格执行各项制度、规范、程序，了解下属员工思想状况，严格管理，及时纠正不良倾向。
对本工种工作任务执行情况进行检查、考核验收，每月向维修主管提交楼面维修工作报告。
（５）负责所属维修设备及公用工具的保管。
９、文员职责
（１）规范化地管理本部门各种资料，使之能方便应用，并充分发挥作用。
具体包括：
①与外部单位工作衔接、往来公文。
②与购物中心各部门衔接，往来公文。
③所有机电设备资料档案，设备运行状况的统计，通过资料统计搜集信息，反馈信息，为领导决策提供依据。
④所有设备维修记录、报告、请示、批复的整理归类。
⑤向公司提交的工作计划、报告及批复的归档。
⑥公司下发的指示，通知及规章制度的归档。
⑦本部门工作任务、进度的调查报告及汇报材料总结的整理归档。
⑧物业部所有相关会议的记录及其整理、归档。
⑨物业部内部资料借阅管理。
（２）负责卖场营业设施维修事宜。
①楼面营业设施申请单、派工单的收集、归类。
②根据申请单派工维修。
③对维修中出现的问题，及时报告并做好相关部门的协调解释工作。
④结算各专柜的维修费用，月底报送财务部。
（３）负责物业部内勤工作。
①制订每月排班、值班及考勤表。
②办理员工到岗、转岗、离职手续。
③办理员工各种假事、加班、外出等事宜。
④员工号牌、考勤卡、生活补贴、生日补品等的办理发放事宜及办公区域的卫生管理。
（４）执行上司指派的其它工作任务。
10、维修电工领班职责
（1）在主管指导下，具体负责购物中心所属设备、设施电气部分的维修、保养工作。
（2）协助配合其它工种的维修保养工作。
（3）根据维修保养计划，具体负责完成本工种的任务，安排常规维护、保养、巡查等项工作，解决协调实施过程中所出现的各类问题，对各楼面送交的维修申请单及时加以处理。
（4）严格执行各项制度、规范、程序，了解下属员工思想状况，严格管理，及时纠正不良倾向。
对本工种工作任务执行情况进行检查、考核、统计。
每月向维修主管提交维修电工工作报告。
（5）负责所属维修设备、公用工具的保管。
并保证维修工作不拖拉，完好率在９５％以上
11、管、钳工领班职责
（1）在主管的指导下，具体负责购物中心的空调、给排水设施及其它设备、设施机械钳工的维修、保养、运行工作。
（2）保证所属各水系统畅通、无堵塞、无泄漏、各设备、设施机械钳工部分保持良好性能状况。
（3）作好其它工种的配合协调工作。
（4）根据维修保养计划，具体负责完成本工种各项任务，安排常规维修、维护，检查工作，解决协调实施过程中出现的各类问题，保证各楼面所送交维修单及时维修处理。
（5）严格执行各项制度、规范、程序。
了解下属员工思想状况，严格管理，及时纠正不良倾向。
对本工种员工的工作进行检查、验收、统计、考核，每月向上司提交管钳工工作报告。
12、维修管钳工职责（实行考核上岗制度）
（1）服从本工种领班指令及工作安排，主动、高效地进行工作。
（2）对购物中心所属给排水系统设施及其它设备设施机械钳工部分进行检查、维修、保养。
（3）保证水系统畅、无堵塞、无泄漏，各设备、设施、机械钳工部分保持良好性能状况。
（4）做好其它工种的配合协调工作。
（5）在实际工作中严格执行各项规章制度，自觉接受上司的检查，督促，考核。
（6）参加各种培训学习，掌握大楼设备原理，结构及各项技术要求，提高自身业务素质。
（7）违反制度，拖延时间，工作质量低劣，造成营业及设备损失者，应承担相应责任。
13、维修电工职责（实行考核上岗制度）
（１）服从本工种领班指令及工作安排，主动、高效地进行工作。
（２）对购物中心的所属设备、设施电气进行检查、维修保养，保证其性能状况良好。
（３）做好其它工种（钳工、水工、楼面维修）的配合协助工作。
（４）在实际工作中严格执行本工种各项制度、规范、程序，保证工作质量。
同时应遵守相关部门所制定的规章制度。
自觉接受上司的检查、督促、考核。
（５）参加各种培训学习，掌握大楼设备原理、结构及各项技术要求，提高自身业务素质。
（６）违反制度、拖延时间、修理质量低劣，造成营业及设备损失者，应承担相应责任。
14、楼面维修工职责。
（实行考核上岗制度）
（１）服从本工种领班指令及工作安排，主动、高效地进行工作。
（２）对购物中心各楼层经营设施进行检查、维修、保养工作，保证经营环境完善。
（３）做好其它工种（钳工、电工、水工）配合协助工作。
（４）在实际工作中严格执行本工种各项制度、规范、程序，保证工作质量，同时应遵守相关部门所定各项规章制度。
自觉接受上司的检查、督促、考核。
（５）参加各项培训学习，掌握大楼各类设施的技术要求，提高自身业务素质。
（６）违反制度、拖延时间、修理质量低劣，造成营业及设备损失者，应承担相应责任。
15、仓库保管员职责。
（实行考核上岗制度）
（１）仓库保管员负责所属仓库物资的管理，保证满足维修运行对备品备件要求，保证公司财产不受损失。
仓库物资管理包括进货、存储、发放及账务管理。
（２）坚守岗位、忠于职守，熟悉掌握所管理物品名称、规格型号、质量要求、物品价格、用途、性能等各项知识，对所管理物品心中有数。
（３）货品购进入库时，应注意手续单据齐全，物品数量、质量、价格、型号规格符合要求，并做好登账手续。
（４）仓库应保持卫生，各类物品分类合理，堆放整齐，并满足安全技术要求，物品所存放地点心中有数。
（５）物品发出时，按手续填写单据。
严格执行审批程序。
（６）做每月盘存报表，为下月计划作好准备。
每月盘点保证账、卡、物相符。
（７）做好仓库防火、防盗工作，保证公司财产安全。
16、物业部采购员职责。
（实行考核上岗制度）
（１）负责维修运行方面备品备件的采购及外协工作，保证满足运行维修工作的需求。
（２）遵守公司各项制度并接受监督，对采购工作要具备高度责任心。
严格执行外采审批制度。
（３）掌握专业知识，熟悉物品名称、规格、性能、质量、用途及价格，掌握市场行情，以最经济的价格，购置最佳质量的物品。
（４）按每月采购计划及临时拟购单，按质、按量、按期购置入库，常用物品不得掉档。
（５）对所购物品质量、规格不符合要求，或保证期内因质量不好损坏的，应及时给予更换。
并承担相应责任。
（６）采购物品票据手续齐全，如有特殊情况，应及时上报，及时掌握资金情况，合理组织使用资金。
四、物业部主要工作内容、程序及制度
（一）维修领班日常工作程序
１、上班后或上中班交接时十分钟内，召集所属员工例会，检查前一天工作情况，安排当天维修工作，包括计划性维修、保养、巡检，故障性检修及上司临时性指派的其它工作。
２、签发计划检修、保养、巡检派工单，故障性检修单，及需要签发的领料单、领物单，按手续分配公用工具。
３、检查、督促各项维修、保养、巡检工作质量及进度，参予难度较大的工作项目，协调解决本工种工作中的实际问题。
４、对所分派人员工作进行抽查、验收、考核，并在派工单、故障检修单上签收批注，对不符合要求的项目，应进行处理并要求返工。
收集每天的各种单据进行分类记录后，将单据上交物业部备案。
５、在下班前十分钟，参加工作例会，汇报各工种的维修工作，及存在的问题，接受第二天工作任务，作好各工种之间的安排协调。
６、作好每日工作记录，总结一天工作，并安排好第二天的工作。
７、每月２８日之前，提交本月工作总结及下月工作计划。
每月３０日之前，召集下属员工月度工作例会，总结本月工作完成情况评价下属员工工作表现及业绩，提出下月度工作计划及重点。
（二）维修电工日常工作内容及注意事项
１、早班人员8:
30到岗，8:
45－9:
10各楼面照明插座送电，9:
20全部人员返回值班室。
２、9:
30根据维修保养、巡检计划及维修申请单分配工作：
（１）定期对各楼面天花照明、电井各配电箱柜、风机房、控制箱进行巡检并填写巡检表做好记录。
（２）领班安排计划性维修保养派工单
（３）对各楼面所送维修申请单进行处理。
（４）楼面巡检应分别有序进行，巡检应在1-1.5小时内完成。
（５）维修人员维修应按规定填写派工单，并注意填写清楚时间，派工单完成后应立即返回值班室，以便接受新的派工单。
各楼面派工单不得拖延积压。
（６）离开值班室工作时，应在留言板上注明外出地点，工作完成后返回擦掉，如无特殊情况，维修人员不应在途中接受维修申请。
（７）值班室应经常保持有人员待命，（值班室电话8611701）维修人员不得在楼面闲逛。
（８）楼面维修时，除特殊情况，维修人员应走员工通道。
３、12:
00-13:
00分别就餐，值班室必须保留人员值岗。
４、13:
00全部人员到岗，开始进行工作，见第2条。
５、15:
30之前早班人员返回值班室。
６、15:
30领班主持早中班人员每日工作例会。
７、15:
40-17:
00，中班人员进行工作，见第２条。
８、17:
00-18:
00，分别就餐，值班室必须保留人员值班。
９、18:
00-21:
00进行工作见第２条。
１０、（夏制18:
50-19:
00，冬制17:
50-18:
00）开启正面橱窗广告及外围路灯。
１１、（周五、六21:
50-22:
00，其它21:
20-21:
40）各楼面关灯（包括正面橱窗广告灯），并检查楼面夜间照明情况。
１２、22:
00-23:
00夜班值班人员对各楼面进行一次巡视，并检查特殊不停电部位。
１３、2:
00关外围路灯。
１４、夜班电工应保持在值班室值班，如外出工作应向办公室值班人员说明。
１５、通讯系统管理制度
（１）负责购物中心各楼层弱电井分线盒出线端至用户终端通讯线路的安装和维护。
（２）通讯线路应避开通道，符合走向横平竖直、整齐美观的施工规范，电话用户不经物业部批准不得自行改变及增加通讯线路。
（３）购物中心内线电话发生故障时，通知物业部，物业部在接到通知后电工应迅速到位，遇重大故障时保证在24小时之内将电话恢复正常。
（三）弱电各系统工作程序
１、广播音响系统
（１）负责广播室以外线路维护、广播喇叭维修。
（２）保证线路、广播喇叭完好率在95％以上。
２、保安监控系统
（１）负责监控室内监视器的设备的维护。
（２）负责购物中心分布摄像镜头、云台解码器及线路的维护。
（３）保安监控系统设备完好率在95％以上。
（４）监视器图象清晰，层次分明，云台转动灵活，控制器切换自如，监控室内每根电缆须做明显标记以保证和设备间的一一对应关系。
（５）若监控室内设备出现故障，判断故障后与专业维修人员联系。
（６）若摄像头出现故障，判断是机械原因还是电器原因；若是电器故障应对照接线图，从电源处查找起,更换有故障元器件
３、红外防盗报警系统
（１）负责报警系统设备线路的维修。
（２）保证设备线路完好率在９５％以上。
４、楼宇自控系统
（１）负责楼宇自控系统设备运行维修。
（２）保证设备线路完好率在９５％以上。
５、消防报警系统
（１）负责消防报警系统设备、线路、探头的维修
（２）保证设备、线路、探头完好率在９５％以上。
（四）维修管、钳工日常工作内容及注意事项
１、早班人员8:
30到岗，并根据季节要求开空气处理机。
２、9:
00根据维修保养及巡检计划以楼面故障维修单分配工作
（１）9:
00－10:
00对购物中心楼面水设施如洗手间、开水间、楼面喷淋头及外围排水、空调效果进行巡查，并应填好巡检表作好记录。
（２）对领班所安排计划性维修保养派工单进行处理。
（３）对各楼面所送维修申请单进行处理。
（４）维修人员维修应按规定填写派工单，并注意填写清楚时间，派工单完成后立即返回值班房，各楼面派工单应按轻重缓急及时处理，不得无故拖延积压。
（５）维修人员离开值班房时，应在留言板上注明外出地点，返回后擦掉。
（６）楼面维修时，除特殊情况，维修人员应走员工通道。
３、12:
00-13:
00分别就餐，值班房必须有人值班。
４、13:
00全部人员到岗进行工作见2条。
５、15:
30领班主持早中班全体人员工作例会。
６、15:
45-17:
00进行正常维修工作见2条。
７、17:
00-18:
00分别就餐，值班房必须有人值班。
８、18:
00-19:
30对各楼面水设施进行巡检见2条。
９、根据空调运行计划按时关楼面空气处理机。
１０、如遇大雨应加强对周边相关部位的巡查。
（五）楼面维修工日常工作内容及注意事项
１、楼面维修工全部为行政白班，9:
00-9:
10领班主持工作例会
２、9:
00-12:
00根据维修计划，巡检记录及楼面故障申请单进行维修工作。
３、12:
00-14:
00分别就餐，值班室留人值班。
４、14:
00-17:
30进行正常维修工作。
５、14:
00-15:
00对楼面营业场所进行一次巡查，并填写巡检记录单。
６、维修时应填写派工单，并注意填写时间，派工单完成后应立即返回值班室，各楼面维修申请单不得拖延积压。
７、离开值班室工作时，应在留言板上注明外出地点，返回后擦掉。
如无特殊情况，维修人员不应在途中接受维修申请。
８、楼面维修时，除特殊情况，维修人员应走员工通道。
（六）电梯维修工日常工作内容及注意事项
１、电梯维修人员实行两班制：
白班：
8:
30-12:
00
上午班：
8:
30-13:
00
下午班：
13:
00-19:
30
２、8:
30-9:
00检查所有直升梯，发现故障时应及时处理，不能及时处理的迅速通知电梯主管，并报告上级。
３、8:
50-9:
00开启所有扶梯。
４、不得任意关闭设备，故障检修和保养时必须事先报告上级并通知电梯操作人员，立告示牌，做好记录。
５、每小时巡视一次扶梯、直升梯，每天巡视一次机房，作好巡视记录。
７、做好设备故障、运行记录。
（七）设备三级保养制度
１、设备保养分为日常保养,一级保养、二级保养（小修）；
２、日常保养：
１）日常保养由操作人员完成，每班进行，并在交接班日志上，认真作好记录；
２）日常保养的主要内容是对设备运行状况及参数检查，记录（温度、电流、电压、振动、噪声等），对设备进行擦拭、清扫，上油润滑，及具体设备技术说明上要求做到的内容，保持设备周围环境整洁；
３）发现异常情况及时排除，并在交接班日志上做好记录，如较严重应在５分钟内通知运行、维修主管；
３、一级保养：
（１）一级保养由维修操作人员共同进行，属计划性保养，二至三个月进行一次，保养计划由工种领班制定，并报物业部；
（２）一级保养按保养单所列内容进行保养，保养单上所列内容由各工种领班制定，主要内容是对设备内外清理，润滑洗油，对有关部位检查，拆卸、调整，对各电器元件、线路进行紧固、清理、校测、补
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