房地产评估试题.doc

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房地产评估试题

课程代码：

00122

一、单项选择题（在每小题的备选答案中选出一个正确的答案，并将正确答案的号码填在题干的括号内。

每小题1分，共20分）

1.房地产评估的对象是（）

A.房屋B.土地

C.建筑物D.房屋和土地

2.房地产价格的构成具有（）

A.单一性B.多样性

C.双重性D.产品性

3.中房指数的基准地区是（）

A.北京B.上海

C.广州D.深圳

4.房地产在正常使用和经营情况下必要支出的费用为（）

A.实际费用B.必要费用

C.客观运营费用D.维护费用

5.如果房地产市场较为稳定，估价期日与案例交易日期可相差较远，但不宜长于（）

A.10年B.3年

C.5年D.6年

6.如果估价对象房地产的建筑结构为钢筋混凝土结构，则可比实例的建筑结构为（）

A.钢结构B.钢筋混凝土结构

C.砖混结构D.砖木结构

7.房地产的价格一般取决于（）

A.成本B.效用

C.所在片区的基准地价D.所在区域的区域因素

8."三通一平"是指（）

A.通道路、供水、供气和土地平整B.通道路、供水、排水和土地平整

C.通道路、供水、供热和土地平整D.通道路、供水、供电和土地平整

9.房屋的准成本租金构成因素是（）

A.折旧费、维修费、管理费B.折旧费、维修费、管理费、利息

C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金D.折旧费、维修费、管理费、保险费

10.剩余法估价分析时，售价的预测和成本预算必须符合（）

A.统一原则B.合法原则

C.平衡原则D.同步原则

11.剩余法在旧房地产中地价单独评估时，地价是房地产价格与房屋价格之（）

A.和B.差

C.积D.商

12.剩余法估价中土地最佳的开发利用方式是开发完成后销售能获得（）

A.最低收益B.中等收益

C.高收益D.最高收益

13.剩余法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是（）

A.专业费B.不可预见费

C.地价D.租售费

14.路线价的确定必须先确定（）

A.地块面积B.标准宗地面积

C.街道面积D.区域面积

15.深度价格递减比率是地价随临街深度的（）

A.长短变化的比率B.宽度比率

C.高度比率D.大小比率

16.基准地价评估资料应具有（）

A.长期性B.远期性

C.远瞻性D.近期性

17.经过处理的宗地地价资料进行数据检验是按照（）

A.土地交易方式B.房产交易方式

C.城市规划D.土地利用规划

18.在编制基准地价成果图时，均质地域编号应用（）

A.罗马数字B.大写英语字母

C.大写罗马数字D.阿拉伯数字

19.基准地价修正系数法估价中的期日修正一般根据（）

A.地价指数的变动频率B.地价指数的变动幅度

C.地价的变动幅度D.房价指数的变动幅度

20.商业用地宗地地价修正系数表中不包含（）

A.进深修正B.宽度修正

C.使用年限修正D.公用设施完备

二、双项选择题（在每小题的备选答案中选出二个正确的答案，并将正确答案的号码填在题干的括号内。

正确答案未选全或有选错的，该小题无分。

每小题1分，共15分）

21.地租的两种基本形式是（）

A.级差地租B.城市地租

C.垄断地租D.绝对地租

E.矿山地租

22.特尔菲法测定土地定级因数权重值测定中，只要求提出各因素所有专家打分的（）

A.均值B.均方差

C.期望值D.方差

E.协方差

23.房地产具有极强的多样性及（）

A.个别性B.复杂性

C.区域性D.时间性

E.功能性

24.容积率的大小影响（）

A.建筑平均成本的高低B.房屋的销售量

C.房屋的建筑质量D.土地利用程度的高低

E.建筑商的投资积极性

25.房地合一的旧房地产重新建造成本包括（）

A.土地重新取得费用B.建筑物折旧费

C.维修费D.管理费

E.建筑物重新建造成本

26.具体估算建筑物重新建造成本的方法中，单位比较法又分为（）

A.分部分项法B.工料测量法

C.指数调整法D.平方法

E.立方法

27.下列因素中会导致建筑物经济上的折旧的是（）

A.使用磨损B.设计变化

C.城市规划重大改变D.建筑技术进步

E.现行政策重大改变

28.开发项目产生的利润如果低于投资者的期望利润，则该项目（）

A.可行B.不可行

C.可继续投资D.可取消投资

E.应减少投资

29.乘余法估价调查不动产利用要求，掌握城市规划对宗地的规划用途、容积率和（）

A.装修B.建筑密度

C.建筑物高度D.设计

E.精度

30.路线价法计算特殊宗地条件如三角形地、街角地等的计算公式，宗地总价是路线价乘以深度百分率和（）

A.临街深度B.临街长度

C.临街高度D.临街宽度

E.其他条件修正率

31.不同地段标准宗地价格应能反映（）

A.区域大小B.地区形态

C.区位差异D.互相调节

E.互相均衡

32.路线价法四三二一法则中，超过100英尺土地第一、四个25英尺的土地价值分别是路线价的（）

A.9%B.6%

C.7%D.8%

E.4%

33.根据我国目前的房地产市场状况，可用于基准地价评估的宏观经济资料有（）

A.某大型企业利润额B.城市发展战略

C.征地费资料D.城市生态环境状况

E.企业兼并资料

34.位于同一均质地域的地段，基本一致的是（）

A.房屋高度B.环境状况

C.容积率D.人口状况

E.土地用途

35.房地产估价人员分为（）

A.注册估价师B.注册房地产估价师

C.注册土地估价师D.注册房产估价师

E.注册地产估价师

三、判断改错题（判断下列每小题的正误，正确的在题后括号内打"√"；错误的打"?

"，并改正划线部分。

每小题2分，共10分）

36.人口的数量与房地产价格的关系是负相关的。

（）

37.估价结果报告是估价师提交委估方的书面文件。

（）

38.在同一地区或同一供求范畴内的类似地区中，存在较多的交易实例，市场比较法才是有效的评估方法。

（）

39.路线价估价法是根据土地价值高低随距街道距离增大递减原理，计算临街宗地地价的一种方法。

（）

40.为了体现房地产评估报告的高度概括性，应对资料进行鉴别、分析、归纳、概括，再得出结论。

（）

四、简答题（每小题5分，共15分）

41.如何用级差收益测算基准地价?

42.市场比较法的基本含义是什么?

43.简述基准地价评估报告的定义及组成内容。

五、计算题（每小题10分，共20分）

44.某建筑物建筑总面积为200平方米，重置价格为2，000元/m2，现值为284，800元。

该建筑物已使用15年，耐用年限为50年，建筑物价值损耗是均匀的。

试用直线法求建筑物的重新建造成本、已使用折旧总额、折旧额和残值率。

45.某公司购买一5000m2的地块建商品房，建筑容积率为4.0，建设期为2年，建筑费用3，500元/m2，专业费为建筑费的13%，两项费用均匀投入，房屋建成后售价8，000元/m2，销售费用为楼价的3.0%，销售税费为楼价的7.0%，年贷款利率为10%，投资商利润率为其地价、建筑费和专业费的23%。

试用剩余法求该宗地地价。

六、论述题（每小题10分，共20分）

46.试述房地产评估的原则。

47.土地定级的工作程序是什么?